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2026年泰国房地产市场展望:公寓过户、外国人配额压力与芭提雅价格走势

2026/8/13

2025年外国人公寓过户量保持稳定,而普吉岛和芭提雅的外国人购房配额却日趋紧张。以下是最新REIC数据、价格走势及贷款利率对关注东海岸的买家意味着什么。

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泰国公寓市场在2025年收尾时,呈现出一种颇为矛盾却依然值得关注的局面:外国人过户量小幅上升,但总成交金额却在下降;在泰国最受欢迎的几个沿海城市,外国人购房配额已经逼近饱和;监管机构也开始公开讨论,49%的外资持股上限是否还能跟上市场的实际需求。对于关注泰国房产的买家来说,现实的结论并不复杂:芭提雅及东海岸地区在入门价位段的门槛在提高,但在配额空间和房价升值都保持良好势头的中高端价位段,入市的理由反而更充分了。

泰国房地产市场:2025年公寓过户数据

最能反映真实需求的数据,来自泰国房地产信息中心(REIC)——这是隶属于泰国政府住房银行的官方房地产统计机构。

根据REIC公布的数据,<cite index="1-1">2025年外国人共完成14,899套公寓过户,较2024年增长2.2%。过户总价值为609.2亿泰铢(约合18.9亿美元),同比却下降了10.7%,原因是买家更多转向价格相对亲民的房源。外国人平均购买单价为410万泰铢(约合12.71万美元),对应面积41平方米。</cite>

“成交套数上升、平均支出下降”的组合,清楚说明了一个趋势:买家仍在持续进场,但对每平方米的单价变得更加计较。

究竟是谁在买

过去几年,买家的国籍结构已经发生明显变化。<cite index="1-1">中国买家依然是最大的购房群体,占比33%,其次是缅甸(13%)、俄罗斯(8%)和中国台湾地区,美国买家约537套。</cite>

从全国范围看,<cite index="6-1">2025年外国买家在全国范围内共完成14,899套公寓过户,同比增长2.2%,总价值达609.2亿泰铢,占全部公寓过户套数的14.7%,占过户总价值的25%。</cite>可以看出,外国买家在成交金额上的占比明显高于其套数占比,这说明即便平均购房总价有所回落,市场对高规格、高单价房源的需求依然不弱。

外国人购房配额动态才是当下真正的焦点

泰国《公寓法》规定,任何一个登记注册的公寓项目中,外国人可自由持有产权(永久产权)的比例上限为可售总面积的49%——这条规定自设立以来从未改动。<cite index="2-2,2-3">按现行法律,外国人在任何单个公寓项目中最多可拥有总建筑面积的49%。这一配额制度自1979年实施以来,已经47年没有变化。</cite>

如今,监管机构正承受着重新审视这一制度的压力。<cite index="3-1">据REIC数据,今年第一季度全国土地分割许可数量下降了19.7%,是九个季度以来最大的降幅,原因是开发商在低层住宅过户量连续多季下滑后作出了调整。</cite>对沿海地区买家而言,更值得留意的是:<cite index="3-1,3-2">REIC指出,在普吉岛和芭提雅等热门置业目的地,多个项目的外国人购房配额已经被占满,因此REIC建议,某些地区对本地买家的吸引力有限,政府应考虑提高这些地区的外国人购房配额,以此带动当地经济。</cite>

城市层面的数据进一步佐证了这一点的分量。<cite index="2-2">2025年,外国买家在曼谷公寓成交中占比26%,而在普吉岛这一数字超过40%。</cite>芭提雅的情况与普吉岛相近,这意味着东海岸地区位置好的新盘,外国人配额份额可能很快就会被抢光——我们此前关于芭提雅PTY Residence创纪录售罄的报道中,已经呈现过这种真实案例。

对买家来说,真正的启示在于把握时机:下定金之前先核实剩余配额,已经从“走个流程”变成了绕不开的关键一步。

芭提雅及东海岸地区房价走势

来自多方渠道的价格数据显示,当前市场正在走向成熟,而不是持续暴涨——高端房源稳步升值,入门级房源则趋于平稳。

• 据本地市场追踪机构数据,2025年芭提雅入门级及中端公寓的成交均价约为每平方米7万泰铢。
• 芭提雅豪华海景及核心地段公寓的均价在每平方米16万至25万泰铢之间,部分稀缺房源单价可达30万泰铢以上。
• 从全国范围看,外国买家的成交总额达609亿泰铢,按套数计算,外国人占全部公寓成交量的14.7%。

这种分化对购房策略颇有启发:预算型房源供应更充裕,但升值速度较慢;稀缺的海景及核心地段房源不仅配额限制更明显,同时也是涨幅最亮眼的板块。像海边全新豪华物业这类项目,恰好属于这一高增值区间。

房贷利率与融资环境

融资仍是泰国房地产市场里对外国买家最不友好的一环,2025年全年利率一直维持在较高水平。

截至2025年8月,泰国主要银行普遍参考的MLR和MRR基准利率约为6.5%-7%,几乎没有泰国银行会给外国申请人开出低于这一水平的利率。多家主要银行推出的本地促销住房贷款产品,宣传的实际利率区间为4.2%-5.1%,但这类产品通常面向有本地收入的泰国公民,外国买家若没有泰国联合借款人或担保人,很难拿到这类贷款。

由此带来的实际结果是:目前芭提雅及东海岸地区的多数外国买家,仍然选择现金支付或开发商分期方案,而不是申请当地银行贷款——这让该市场的杠杆率明显低于西方同类市场,受利率波动冲击的风险也相应更小。我们在美国楼市放缓推动买家转向泰国芭提雅一文中,对这层对比有更深入的讨论。

买家应关注的监管变化

对于计划在2026年购房的人来说,有两项监管动向格外值得留意。

1. 预售房买家保护。 泰国消费者保护委员会办公室(OCPB)新规自2025年1月31日起生效,统一规范了泰文版预订合同,并禁止不公平条款——这是针对预售公寓定金被没收等纠纷做出的直接回应。
2. 代持结构打击力度加大。 2025年至2026年间,针对非法代持人及泰国公司代持结构的执法明显收紧,跨部门数据共享机制已经建立,不合规的持有架构面临被强制出售的风险。

这两项变化都没有触动49%的配额上限本身,但都在收紧外国人实际持有房产的法律环境——这使得租赁产权及符合配额规定的永久产权路径,变得更值得优先考虑。

这对2026年的芭提雅买家意味着什么

综合来看,这些数据说明,当前市场更青睐有耐心、重视配额核查的买家,而不是追求速度的买家。REIC分析师预计,2025年第四季度全国过户量将环比增长13.1%,达到约95,484套,这意味着尽管成交总额增速在放缓,市场需求却仍在持续积累。

具体到芭提雅及更广泛的东海岸地区:

• 在成熟、热门的楼盘中,配额空间而非价格才是真正的制约因素——下定金前务必核实可用配额。
• 高端海景房源的升值速度快于入门级房源,愿意提高预算、争取更优地段的买家会获得更好回报。
• 鉴于本地房贷利率处于高位,现金支付及开发商分期方案仍是主流做法。

一些围绕配额和地段优势打造的项目——包括优质投资或宜居ECO项目以及大陆智能海岛度假项目——展示了开发商如何在不突破49%上限的前提下,合理规划新盘,保持外国人配额房源的吸引力。

结语

泰国房地产市场并非在降温,而是在走向集中:更少但更精明的外国买家,正在更少但地段更优的楼盘中,争抢符合配额规定的房源。芭提雅热门项目配额饱和,是真实需求旺盛的表现,不是供应过剩的信号。对于认真考虑入市的买家来说,2026年的思路其实很清楚——尽早确认配额,优先选择涨幅集中的海景及核心地段房源,并以现金或开发商分期为主来安排资金,而不是依赖泰国银行贷款。

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