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2026年泰国房地产市场：公寓过户、房价与政策解读

2026/8/13

2025年全国公寓过户量下滑，但外国买家市场份额逆势上升，芭提雅所在的东部沿海地区受益于EEC（东部经济走廊）投资持续领跑。以下是2026年考虑在泰国置业的买家需要了解的数据要点。

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2026年，泰国房地产市场呈现出一种“双速”格局：整体交易量在下滑，但外国人需求以及东部沿海地区的表现明显好于全国平均水平。预计2025年全国公寓过户量将下降约7.3%，与此同时外国买家在成交套数和成交金额中的占比却双双提升，芭提雅和春武里府凭借东部经济走廊（EEC）的持续投资跑赢大盘。对购房者来说，这种分化本身比任何单一的头条数字都更值得留意。

2026年泰国房地产市场：全国概况

国内需求一直是这个市场的薄弱环节。根据泰国房地产信息中心（REIC）的基准预测，<cite index="6-1">2025年全国公寓过户总量预计为322,500套，同比下降7.3%，总过户金额约为8,734亿泰铢（约合人民币1,747亿元），同比下降10.9%</cite>。

这种疲软是全面性的,并不只是外国买家因素造成的。<cite index="6-2">外国需求在套数层面为公寓市场提供了相对稳固的支撑,但成交金额却大幅萎缩,说明市场正向更小、更平价的房源倾斜</cite>。

各大机构对2026年的判断大致一致：不会出现明显反转,而是延续现状：

• <cite index="6-3">仲量联行（JLL）对曼谷住宅市场的展望预计豪宅板块资本价值将“温和上涨”，同时指出各类促销活动仍在压制涨幅</cite>。
• <cite index="6-3">世邦魏理仕（CBRE）预计2026年将延续近年“相似的模式”，并强调曼谷市中心正采取“重质不重量”的策略</cite>。
• <cite index="6-3">高力国际（Cushman & Wakefield）指出，本地购买力仍是制约因素，市场在一定程度上仍需依赖外国需求</cite>，也就是说房价走势将呈“双速”分化，而不是普遍上涨。

公寓过户量：本地买家收缩，外国买家份额扩大

市场再平衡最明显的信号,是外国买家与本地买家活跃度差距的持续扩大。2025年全年，<cite index="0-0,0-1">外国买家在全国范围内共完成14,899套公寓过户，同比增长2.2%，但总过户金额同比下降10.7%，降至609.2亿泰铢（约合人民币122亿元）</cite>。

也就是说,外国买家购买的房源套数在增加,但平均单价却在走低——买的是更小、更平价的房源,而不是豪宅级别的“重磅之作”。更值得留意的是,外国买家在整体市场中的比重正在扩大：

• <cite index="7-1">按套数计算，外国买家占市场份额的13.4%，高于上年同期的10.7%</cite>。
• <cite index="7-1">按成交金额计算，外国买家份额从19.9%升至23.2%，凸显外国需求在泰国公寓市场中持续举足轻重的地位</cite>。
• 年末的势头尤其强：<cite index="0-0">2025年第四季度，共有3,888套公寓过户给外国买家，同比增长9.3%，总成交金额168.3亿泰铢（约合人民币33.7亿元），同比增长9.5%</cite>。

买家来自哪里？

中国买家依然是单一国籍中最大的买家群体,但主导地位在减弱,与此同时几个较小市场的买家增速却在加快。<cite index="6-0">REIC对2025年1月至9月外国人公寓过户情况的分析显示，外国买家共购买11,011套，同比基本持平，但总成交金额下降14.2%，约为441亿泰铢（约合人民币88.2亿元）</cite>。

几个增速排名靠前的市场值得关注：

1. <cite index="7-2">俄罗斯买家表现依然亮眼，过户套数达383套，同比增长33%，总成交金额16.65亿泰铢（约合人民币3.33亿元），同比大增68.7%</cite>。
2. <cite index="7-2">印度买家在十大买家国中增速最高，过户63套，同比增长40.0%</cite>。
3. 缅甸买家的表现算是个意外——<cite index="8-0">已跻身外国人公寓过户国籍前三名，成为增速最快的买家群体之一</cite>，部分原因在于跨境资产转移需求增加。
4. 与此同时，<cite index="1-0">中国买家的平均过户金额为380万泰铢（约合人民币76万元）</cite>，客单价相对温和，反映出市场正向小户型转移。

对于正在评估具体房源的买家,我们的芭提雅在售公寓房源列表同样体现了这一趋势——紧凑、地段优越的房源正日益受到青睐,而不是大户型豪宅。

外国人购房配额：仍为49%，仍是核心限制

市场上时常传出政策改革的消息,但公寓所有权的基本结构并没有变。<cite index="4-2">根据1979年《公寓法》（B.E. 2522），外国人可全权持有公寓单位产权，前提是该栋建筑内外国人持有面积总和不超过总可售面积的49%</cite>。这仍是非泰籍买家获得真正永久产权（Freehold）的少数途径之一。

购房者常常在以下两点上想得太简单：

• <cite index="4-0">每个公寓项目的外国人持有上限均为49%。一旦配额用满，外国人便无法再以永久产权（Freehold）方式购买该项目剩余房源</cite>——剩余单位只能通过租赁权（Leasehold）方式获取。
• 市面上流传的99年租赁方案并不会触及49%的永久产权配额规则：<cite index="3-3">公寓49%的外国人永久产权配额是独立且不变的，而99年租赁方案主要影响的是别墅及部分品牌住宅等租赁权房源</cite>。

不管配额是否用满,土地所有权对外国人始终不开放。<cite index="9-0">外国人可以拥有房屋和建筑物本身，但不能拥有其下的土地</cite>，这也是别墅及独栋住宅普遍采用租赁权结构的原因。若想深入了解相关实务操作,可参阅我们的外国人在泰国购房指南。

芭提雅与东部沿海地区：跑赢全国平均水平

曼谷市中心市场在降温,芭提雅和春武里府却依然持续吸引新增供应和购房需求。<cite index="5-2">投资者被这一地区优异的租金回报率所吸引</cite>，<cite index="5-3">外国买家的涌入进一步刺激了当地房地产（尤其是公寓）需求，主要开发商也纷纷推出新项目予以回应</cite>。

新增供应的规模相当可观。<cite index="10-1">世邦魏理仕（CBRE）统计显示，仅2025年上半年就有10个新公寓项目、逾3,300套房源入市，且这一开发势头将持续到2026年</cite>。项目活跃度主要集中在几个特定片区：<cite index="10-1">中档公寓集中在中天海滩（Jomtien）及娜中天海滩（Na Jomtien），高层项目集中在芭提雅市中心，高端海景塔楼则集中在温安海滩（Wongamat）</cite>。

支撑这种韧性的结构性动力来自东部经济走廊（EEC）。<cite index="9-1">这一国家级旗舰项目是原“东部沿海开发计划”的延续，正为春武里、罗勇和北柳三府注入超过500亿美元（约合人民币3,500亿元）的投资</cite>。如此规模的基础设施与产业投资,为芭提雅周边住房需求提供了远超旅游周期本身的长期支撑。

有意在该地区置业的买家应仔细比较各片区特点——我们关于芭提雅最佳购房区域的详细解读,涵盖了温安海滩、中天海滩、纳克吕海滩（Naklua）及帕塔纳山（Pratumnak Hill），恰好对应目前新盘活跃度最高的几个板块。

房贷利率：外国买家融资成本上升

融资环境正在收紧,对非泰籍借款人尤其明显。<cite index="2-1">外国投资者的房贷利率持续走高，公寓贷款利率通常约为8%，最高可达12%</cite>，远高于泰国本地人所能拿到的水平。

相比之下,泰国本地借款人从各大银行获得的标称利率仍明显更低——例如盘谷银行（Bangkok Bank）某些房贷产品宣传的<cite index="2-2">合同期内实际年利率为4.25%至4.44%</cite>，这个差距足以说明本地与外国购房者在融资成本上的鸿沟。

正因如此,芭提雅的外国买家普遍选择全款购房,而贷款成数（LTV）条款也需要提前重点关注：<cite index="2-0">相较于泰国本地人，外籍人士通常获得的贷款成数条件更为不利</cite>，通常意味着要付出更高比例的首付。

监管动态：代持结构受到严格审查

监管机构近期加大了对非法代持（Nominee）安排的审查力度——目的是打击规避土地所有权规定的行为，而不是针对公寓外国人配额本身。相关改革被描述为<cite index="9-2">旨在堵住助长非法代持安排漏洞的改革，同时进一步明确和保护外国人在泰国房地产市场中的合法投资</cite>。

法院也已就长期租赁结构作出裁决。<cite index="3-1">过去部分开发商曾以“30年注册租约+两份预先签署的续约合同”的形式，包装成90年租期方案，但最高法院近期的判决已对此类安排的实质进行了认定</cite>，这意味着任何租赁合同都应交由独立律师审阅,而不能只听开发商的营销说辞。

对希望通过合法途径持有产权的买家而言,49%公寓配额与标准租赁权登记仍是仅有的两条合规路径——我们在泰国租赁权与永久产权对比指南中对此有更详细的解读。

2026年购房者应关注的重点

综合以上信息,对于正在评估泰国房地产市场的买家而言,有三点实用结论值得关注：

1. 全国交易量整体疲软,这意味着买家在曼谷市中心板块拥有比过去几年更强的议价空间。
2. 外国需求的韧性明显强于本地需求,尤其是来自俄罗斯、印度和缅甸的买家——如果你在考虑转售退出时机,这一点值得密切关注。
3. 芭提雅及东部沿海地区受益于东部经济走廊（EEC）带来的结构性利好,这是多数其他区域市场所不具备的,即便全国房价涨幅趋于平缓,租金回报率依然获得支撑。

任何有购房打算的人,在下决心之前都应核实配额剩余情况、融资成本及租约条款——比起追逐头条式的增长数字,做足功课的买家才更能把握泰国房地产市场的基本面红利。

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