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2026年泰国房地产市场：公寓过户量、价格及芭提雅购房者须知

2026/8/13

泰国全国房产过户量大幅下滑，但外国人公寓需求保持稳定，芭提雅依旧逆势上涨。以下是2026年到来前，数据真正揭示的市场真相。

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泰国住宅市场整体走弱，但内部分化十分明显：全国过户量持续下降，外国人公寓需求却保持稳定，芭提雅更是逆势上扬。2025年前九个月，全国住宅过户量同比下降9.3%，降至227,106套；与此同时，外国人公寓过户量几乎没有变化，为11,011套；芭提雅大多数细分市场的房价年涨幅达5%至8%。对购房者来说，这更像是一场“局部分化”，而非“全面下滑”。

2025-26年泰国房地产市场：公寓过户量进入调整期

泰国房地产信息中心（REIC）公布的数据证实，全国层面确实存在真实的放缓。这不是某一季度的短期波动，而是延续了2023年以来的疲软态势，并将持续影响2026年的预测走向。

• 据Nation Thailand报道的REIC数据，2025年前九个月，全国住宅过户量降至227,106套，同比下降9.3%，过户总价值下降12.4%，降至6177.68亿泰铢。
• 仅2025年第一季度，过户量就同比暴跌10.52%，降至65,276套，交易价值下降13.02%。
• REIC的全年预测显示，2025年全国住宅过户量将较2024年下降约7.3%，约为322,500套；2026年预计再降0.7%，降至320,200套。
• KKP Research则预测，2025年全国房产过户量将下降6%，而在此之前，2023年已经下降了15%。

造成这些数字下滑的原因大致相同：国内购买力疲软、银行贷款收紧，以及中端市场供应过剩，而不是高端市场需求崩塌。关于全国价格走势与规则变化的更全面解读，可以参阅我们的姊妹文章《2026年泰国房地产市场》。

外国买家需求：总量持平，但国籍结构正在变化

尽管国内过户量持续下滑，外国人购买公寓的需求却表现出令人意外的韧性——只是与两年前相比，买家构成已大不相同。

• 2025年1月至9月，外国人公寓过户总量为11,011套，同比仅下降0.05%；但交易总值降至441亿泰铢，同比下降14.2%，说明单笔平均交易金额有所缩水。
• 仅2025年第三季度，全国外国人公寓过户量反而略有上升，达到3,844套。
• REIC数据显示，尽管整体数字走软，俄罗斯、印度和澳大利亚买家的需求却在增长，其他国籍买家有所退缩；印度正迅速崛起为新兴买家来源，而中国买家依然占据主导地位。

换句话说：大额交易变少了，但国际买家群体比几年前那种以中国买家为主的市场结构更加多元。芭提雅创纪录的期房销售正是这种多元化的体现——详见《18.5亿泰铢PTY Residence售罄纪录》。

芭提雅与东部海岸：逆势于全国放缓

芭提雅是全国房产市场调整中最明显的例外之一。东部海岸并未跟随曼谷的停滞节奏，反而在持续放大涨幅。

• 2025年，芭提雅房价在大多数细分市场保持每年5%至8%的稳定涨幅，来自中国、俄罗斯和欧洲的外国买家持续推动需求。
• 沿海土地稀缺正推高热门地段的地价：在需求最旺的位置，海滨地块的报价高达每平方哇100万泰铢，而根据距海远近，一般行情为每平方哇20万至50万泰铢。
• 这种局部强势与全国情况形成鲜明对比——中端公寓供应过剩正在拖累全国平均数据。

关于这些需求如何转化为新盘推出和基础设施投资，我们在《芭提雅房地产新闻：外国买家需求与基础设施建设》一文中有更深入的跟踪报道。

房贷利率与融资环境

2025年初借贷成本有所下降，但融资渠道——而非仅仅是利率高低——仍是市场真正的制约因素。

• 泰国央行货币政策委员会于2025年2月26日的会议上将政策利率下调0.25个百分点，降至年利率2.00%，这是支持疲软经济一系列举措中的一环。
• 尽管利率下调，世邦魏理仕（CBRE）对2026年的展望仍指出，开发商保持谨慎态度，尤其是在市中心边缘和郊区项目上，因为泰国本地买家的房贷拒批率仍是一大阻力。
• 外国买家基本不受此影响，因为大多数外国人以现金支付，或通过有限的外币房贷产品购房，这也解释了为何外国人公寓板块的表现要优于本地销售。

这对现金买家意味着什么

随着泰国银行收紧审批标准，卖家和开发商正越来越积极地争取现金充裕的外国买家，并提供灵活的付款方案——这一动态，在您就任何单位进行议价之前，值得先了解清楚。

重塑泰国房地产市场的监管变化

过去一年里，多项规则变化正在影响外国人在泰国的购房、租赁及产权结构方式。

1. 认购合同保护：自2025年1月31日起，泰国消费者保护委员会办公室（OCPB）推出新规，统一了泰文版认购合同格式，并禁止不公平条款，进一步加强了期房买家的保护。
2. 外国人配额争议持续，但暂未改变：每栋公寓楼49%的外国人持有配额维持不变；虽有关于调整（包括下调）配额的提议在流传，但目前尚未有任何实际变更落地。
3. 租赁权裁决：2025年3月，泰国最高法院裁定常见的“30+30+30”续租结构无效，这对依赖长期租赁权而非产权公寓的买家而言是一次重大转变。
4. 代持结构整顿：监管部门已对代持股权安排展开大规模整顿，超过46,000家涉嫌代外国受益人持有土地的公司被列为调查对象。
5. 99年租赁权提案：将租赁权年限延长至99年的提案讨论已久，但至今仍未落地，买家目前仍需按照现行法律上限来规划。

这些变化虽然收紧了合规要求，但也在减少法律上的模糊地带——对那些一开始就把交易结构做对的买家来说，总体是利好消息。

基础设施：东部经济走廊（EEC）对东部海岸的影响

东部经济走廊（EEC）框架下的基础设施投资，可以说是芭提雅地区房产价值中期增长最重要的单一驱动因素。

• 乌达堡机场（U-Tapao）与东部航空城项目已于2025年6月18日动工，标志着东部海岸交通运力建设迈出重要一步。
• 随着第三座航站楼预计于2025至2026年间投入使用，乌达堡机场年客运吞吐量预计将达到约800万人次，从而缓解廊曼机场日益逼近饱和的压力。
• 连接曼谷与乌达堡机场的高速铁路仍是东部经济走廊交通规划的核心项目，将大幅缩短首都与东部海岸之间的通行时间。

这一系列交通升级正是资本持续流向该地区的核心原因之一，即便全球买家仍在权衡其他市场选择——这一趋势在我们的分析文章《西方楼市放缓为何正推动资本流向芭提雅》中有更详细的探讨。

对购房者与投资者的意义

综合以上数据，对于任何正在评估泰国房地产市场的人来说，有三个实际结论值得关注：

• 全国性疲软带来议价空间，尤其是在曼谷和二线城市供应过剩的中端市场。
• 芭提雅及东部海岸依然是表现最强的板块，得益于稳定的外国需求、沿海土地稀缺以及东部经济走廊的基础设施投资。
• 监管收紧对信息充分的买家更有利——认购合同保护和代持整顿降低了透明交易者的风险，而租赁权买家则需根据2025年3月的法院裁决寻求最新的法律建议。

有意投资芭提雅的买家应把关注点放在项目基本面上——土地位置、开发商往绩，以及与东部经济走廊交通枢纽的距离——而不是只盯着表面价格。

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