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全球限制外国购房者浪潮，正将投资者推向泰国

2026/8/13

加拿大的外国买家禁令延长至2027年，澳大利亚延长至2029年，西班牙正考虑对非欧盟买家征收100%的税。当西方市场纷纷关闭大门时，泰国开放的公寓产权制度正吸引新一波国际买家。

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加拿大对外国购房者的禁令目前已延长至2027年1月，澳大利亚将外国人购买二手房的限制延长至2029年年中，西班牙则在讨论对非欧盟买家征收100%的税。风向已经很清楚：西方各国政府正在收紧外国住宅资本的入境闸门，而这些资金正在寻找新的落脚点——泰国的公寓市场正是其中之一。

本周的地产新闻其实印证了一个已经酝酿三年的趋势。北美、澳大利亚以及欧洲部分地区，曾经被视为“避险型”房地产市场，如今却在限制或对海外买家加税，而东南亚这类开放、对外国人友好的市场,则在承接由此外溢的需求。对于正在比较全球投资选项的人来说，看懂这轮全球限购潮，已经是决定资金去向之前必须掌握的背景信息。

全球限制外国买家趋势：各国概览

这些限制措施不是各国自己关起门来搞的孤立政策,而是在多个主要目的地市场中形成了颇为一致的步调。

• 加拿大：政府将现行的外国人购买加拿大住房禁令再延长两年，至2027年1月1日，此前该禁令原定于2025年到期。
• 澳大利亚：该禁令最初于2025年4月1日起实施，为期两年，此后又被延长——截至2029年6月30日之前，外国人（包括临时居民和外资企业）不得购买澳大利亚的二手住宅,除非符合特定豁免情形。
• 西班牙：西班牙政府正推进一项颇具争议的提案，拟对非欧盟居民购房征收100%的税，以应对日益严重的住房危机。截至3月底，该计划因难以获得少数政党的必要支持而陷入停滞，但即便尚未成为法律，其政治意图已经十分明显。

各国政府都把这些举措包装成解决国内住房可负担性问题的手段。但对国际买家而言，实际效果差不多：可选市场变少，手续更繁琐，西方住宅资产的政治风险溢价也随之上升。

各国政府为何将矛头指向外国买家

在多个发达经济体中，住房可负担性已经成为国内政治的核心议题，而外国买家——不管他们在交易总量中实际占比多少——都成了显眼又容易攻击的对象。

加拿大与澳大利亚的逻辑

两国都把各自的禁令定位为给本国买家的“救济”。加拿大延长禁令的理由是要“动用一切可能的手段，让加拿大人更负担得起住房”。澳大利亚的版本则专门针对二手房，鼓励外国投资转向新建房产——这个区别值得留意，因为即便二手房受限，新建楼盘的购买渠道往往依然畅通。

西班牙的逻辑

西班牙的提案比单纯的限购走得更远，目标是把非欧盟买家彻底挡在门外。西班牙政府公开将此举与“根深蒂固的住房危机”以及民众对外国买家推高沿海地区房价的不满情绪挂钩。

这对考虑其他选择的买家意味着什么

这些限制措施不会消灭全球对海外住宅的需求，只是把需求推向了别处。过去默认选择多伦多、悉尼、太阳海岸（Costa del Sol）或里斯本公寓的买家，如今正在认真比较那些依然对他们敞开大门的市场。

泰国属于完全不同的一类。按现行法律，外国人已经可以直接全权拥有公寓单元产权，唯一的限制是长期存在的“每栋楼外资持有比例不超过49%”配额制度——这套框架并没有像加拿大、澳大利亚或西班牙那样朝收紧方向走。这种相对稳定,恰恰是当下泰国的一大卖点。

若想深入了解这一配额制度在当前交易量下的运作情况，可参阅我们对泰国公寓过户趋势与外资配额压力的分析。

在这个大门纷纷关闭的世界里，芭堤雅的定位

芭堤雅在这轮全球格局重塑中占到了双重便宜。一方面它提供永久产权公寓，不受当前西方市场政治阻力的影响；另一方面它的每平方米单价，比许多国际买家正被“挤出”的欧洲或北美沿海市场便宜得多。

• 外国人购房权在法律上依然存在，产权结构不受限制（须遵守配额规定）。
• 单套房产的入手价格，相较于西班牙、澳大利亚或加拿大的同类沿海房产，只是其中一小部分。
• 得益于芭堤雅成熟的旅游业和长住外籍人士经济，租金收益潜力可观。

在把芭堤雅和西班牙这类市场放到一起权衡之前，买家最好先读一读我们关于芭堤雅外资配额规则与投资案例的详细解读，不要想当然地以为两个市场在成本或流程上能直接对比。

美国的角度：走出西方市场的第三条路径

重塑这一格局的不止加拿大、澳大利亚和西班牙。美国房地产市场也有自己的放缓故事——即便没有正式的外国买家禁令，高企的房贷利率已经让交易量陷入冻结。这促使另一批买家纯粹出于价值和流动性的考量，把目光转向泰国，我们在西方市场交易冻结如何将买家推向芭堤雅一文中对这一趋势有详细报道。

综合来看，美国市场的放缓与加拿大、澳大利亚、西班牙的限购措施,是两股各自独立又相互强化的力量，共同把资金推向东南亚的替代市场。

转移资金前需要考虑的现实问题

把原本打算投向西方房产的资金转向泰国，并不是简单的“等价替换”。真正投钱之前，有几点现实问题需要留意。

1. 产权结构有所不同。 对外国人而言，泰国公寓的永久产权购买相对简单，但土地和别墅需要不同的结构（租赁或泰国公司安排）——务必事先确认具体项目适用哪种结构。
2. 需遵守外汇及资金转移规定。 购房资金通常需要以外币形式从境外汇入，并妥善留存单据，以便完成公寓过户登记。
3. 各栋楼的配额余量各不相同。 芭堤雅热门楼盘的外资持有比例常常接近49%的上限，提前做法律尽职调查、了解剩余配额至关重要。
4. 市场周期存在差异。 泰国公寓市场有自己的过户和定价规律，在拿它跟西方市场的收益率作比较之前，值得先深入了解——详见我们更全面的2026年公寓过户与定价分析。

当下机遇何在

对于因加拿大、澳大利亚或西班牙的限购而被拒之门外、或是单纯对相关政策感到不安的买家来说，芭堤雅在法律明晰度、价格可及性和生活方式吸引力上的综合优势，正变得越来越难以忽视。以可持续、度假式生活为定位的项目——比如Great Investment or lifestyle ECO project——正好体现了这类现在吸引资金流入的产品，而这些钱过去本会流向西班牙沿海公寓或加拿大公寓。

当买家直接拿泰国和欧洲沿海地区的选项对比时，海景地段的价值也变得更加重要；像临海新豪宅项目这样的房源,恰好体现了这一比较维度。

总结

全球限制外国买家的趋势不是一阵风——加拿大的禁令要持续到2027年，澳大利亚的要到2029年，西班牙的提案即便眼下受阻，也已经预示了欧洲政治的走向。那些提前进入泰国公寓这类开放且监管完善的市场的买家，正在抢占先机，而不是等到日后再跟被挤出西方市场的庞大需求正面竞争。

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