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加拿大禁外国人购房令延至2027年——资金将流向何处

2026/8/13

加拿大已将禁止外国人购房的规定延长至2027年1月1日，与澳大利亚一同限制海外买家购买现有住房。对国际投资者而言，这意味着两大西方市场几乎同时关闭，而泰国的永久产权公寓体系是目前少数仍以清晰条款对外开放的市场之一。

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加拿大禁止外国人购买住宅物业的规定，目前已延长至2027年1月1日——渥太华把本应在2024年底到期的规则又往后推了一次。再算上澳大利亚对外国买家购置现有住房实施的两年禁令，全球两个最受国际房产资金青睐的目的地，如今几乎同时对外关上了大门。这笔资金没有消失，它只是换了流向，而泰国的永久产权公寓体系正是明显的受益者之一。

加拿大2027禁购令：究竟改变了什么

《禁止非加拿大人购买住宅物业法》最初于2023年1月1日生效。到2024年2月，渥太华宣布不会让这项规定自然失效。相反，<cite index="3-1">政府将外国购房禁令延长至2027年</cite>，把到期日再往后挪了两年。

根据这项法律，<cite index="3-2">外国公民和公司被禁止在加拿大购买住宅物业，这是应对住房可负担性问题的一系列举措中最新的一项</cite>。限制范围覆盖所有非公民、非永久居民，只对特定签证持有者和少数交易类型开了小口子。

为何这不仅仅关乎加拿大

这不是孤立的政策事件，它反映的是西方国家一种更普遍的做法：把外国买家当作缓解本地住房压力的泄压阀。这一趋势我们在此前追踪全球买家限制及资金流向的文章里也多次提到过。

澳大利亚的同步收紧：两国模式

澳大利亚采取了几乎相同的逻辑。<cite index="0-0">自2025年4月1日至2027年3月31日，除非符合豁免条件，否则禁止外国买家购买澳大利亚的现有住房</cite>。<cite index="0-1">豁免情形包括用于重建、大规模商业住房开发、只租不售（Build to Rent）房产、为在澳工作人员提供的住房，以及与符合条件的居民共同购买</cite>。

值得留意的是这两项禁令在时间上的重叠——都持续到2027年初，也就是说全球两个最大的英语系外国房产资金目的地，至少在这段时间内，同时对购买现有住房的常规交易关闭了大门。

1. 加拿大：禁止非加拿大人购买住宅物业，延长至2027年1月1日。
2. 澳大利亚：禁止外国买家购买现有住房，时间为2025年4月至2027年3月，只对新增供应给予豁免。
3. 两套框架针对的都是现有住房存量，而非新建项目——这个区分对资金流向影响很大。

市场降温，而不仅仅是大门关闭

促使买家转向别处的不只是政策，加拿大市场本身的基本面也在走软。据加拿大房地产协会数据，<cite index="5-0">2025年11月未经季节调整的全国平均房价为68.2219万加元，较2024年11月下降了2%</cite>。对已经面临法律准入障碍的外国资金来说，房价走平进一步削弱了继续等待禁令解除的动力。

被拒之门外的外国资金正流向何处

当两大西方市场同时限制外国购房，结果并不是国际投资者停止买房，而是他们转向仍以清晰、成文条款欢迎外资的市场。东南亚，尤其是泰国，吸收了这部分转移需求中的相当一部分——这个模式我们在关于中国买家转向芭提雅公寓的报道中已有记录，原因正是他们国内以及传统海外选项都在同时收紧。

这个逻辑不只适用于某一个国籍。任何在加拿大或澳大利亚遇到禁令、附加税或长达数年等待期的买家，本质上都在找替代方案——而永久产权公寓所有权在这个地区其实并不多见。

泰国永久产权公寓方案：结构性优势

泰国并没有彻底禁止外国买家。相反，它允许外国人以永久产权形式持有公寓单元，只是要遵守整栋楼的外国人配额限制——即便周边市场以及西方目的地纷纷收紧政策，这套体系依然保持稳定。这种可预见性本身就是眼下的一大卖点，我们在泰国外国人配额趋势与公寓价格走势一文中有更详细的解读。

为何配额制度眼下对投资者而言意义不同

• 与加拿大的全面禁令不同，泰国并未彻底禁止购买现有或二手房产。
• 标准的永久产权公寓购置无需申请豁免文件，只要在配额范围内即可。
• 存在一个正常运转的二手市场，而不是对现有房产实施两年的冻结。

芭提雅 vs 加拿大基准：数字对比

价格差距是吸引力的一部分。加拿大全国平均房价超过68万加元，芭提雅公寓的入门价格在大多数细分市场里只是这个数字的一小部分，让外国买家能够购得永久产权单元，而不必去应对任何禁购时间表。

• 加拿大：全国平均房价约68.2万加元（2025年11月），无论预算多少，均禁止外国人购买。
• 澳大利亚：至2027年3月止，不分价位，均禁止外国买家购买现有住房。
• 芭提雅：在配额范围内可购得永久产权公寓，不存在与国籍挂钩的购买年份限制。

对于同时考量购房融资的投资者，了解当地贷款和利率状况同样重要——我们关于泰国央行降息及其对房地产市场影响的报道值得一读，可以作为下一步参考。

对考虑投资泰国的买家意味着什么

真正的启示并不是加拿大或澳大利亚会永久关门——两项禁令都留了复审条款和豁免途径。但对于正在决定未来两年资金往哪儿放的买家来说,考量其实很直接：一条路要在联邦禁令和少数例外情形中周旋，另一条路是一套已知的配额制度，配上成熟的过户流程。

打算推进泰国公寓购置的买家，也该提前为交房时的标准成交费用做好预算——这些费用是固定、可预见的，不会因政策变化而浮动，具体细节我们在2026年泰国公寓过户费用指南里说得比较清楚。

结论

加拿大禁购令延长至2027年，加上澳大利亚同期出台的类似限制，让全球两个传统上默认的国际住宅资金目的地市场几乎同时关闭。泰国的永久产权公寓体系不是什么漏洞，它是一套结构性不同的制度，在那两个市场对新的外国买家关上现有住房大门期间，依然照常运转。对于已经在筛选选项的买家来说，这一点差异本身就已经足够说服他们了。

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