thailand-market

Розрахунок іноземної квоти на кондо в Таїланді: як насправді працює правило 49%

05.08.2026

Іноземна квота на кондо в Таїланді вимірюється у квадратних метрах площі, а не в кількості юнітів — саме ця деталь плутає покупців найчастіше. Ось математика, застрягла реформа до 75% та що це означає для покупців у Паттаї.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Розрахунок іноземної квоти на кондо в Таїланді базується на площі, що підлягає продажу, а не на кількості юнітів. Відповідно до Статті 19 Закону про кондомініуми, іноземці колективно можуть володіти правом власності freehold не більше ніж на 49% загальної площі юнітів зареєстрованого проєкту, тоді як решта 51% зарезервовано для тайської власності. Помилка в цих розрахунках може призвести до того, що вже підписаний договір резервування «застрягне» в Земельному департаменті. Розберімося, як насправді працює ця математика, чому запропонована реформа досі нічого не змінила, і що це означає для тих, хто купує нерухомість у Паттаї.

Як насправді працює розрахунок іноземної квоти на кондо в Таїланді

Правило звучить просто, але саме механіка розрахунку часто підводить покупців. <cite index="2-1">Закон про кондомініуми B.E. 2522 (1979), Стаття 19, обмежує сукупну площу юнітів кондомініуму, що підлягають продажу і можуть перебувати у власності іноземців, до 49% загальної площі юнітів, призначених для продажу в зареєстрованому проєкті кондомініуму.</cite>

Кілька деталей мають більше значення, ніж про це говорять маркетингові брошури:

• Розраховується у квадратних метрах, а не в юнітах. Студія та пентхаус зараховуються до квоти пропорційно площі, а не як один юніт кожен.
• Квота діє на рівні будівлі, а не девелопера чи фази проєкту. Сусідня башта в межах того ж комплексу може мати зовсім іншу доступність квоти.
• Спільні зони не враховуються в розрахунку — рахується лише площа юнітів, призначених для продажу.
• Відповідність перевіряється під час реєстрації, тобто в момент передачі права власності в Земельному департаменті, а не при підписанні договору резервування.

Приклад розрахунку

Візьмемо проєкт із загальною площею юнітів для продажу 10 000 кв.м. <cite index="6-0">Іноземці можуть володіти до 4 900 кв.м (49%), тоді як тайці повинні володіти щонайменше 5 100 кв.м (51%). Після досягнення 49% іноземної квоти жодні додаткові юніти не можуть бути продані іноземним покупцям на умовах freehold.</cite>

Якщо в проєкті вже продано 4 500 кв.м іноземним власникам, залишається рівно 400 кв.м вільного простору — достатньо для невеликої студії, але не для двокімнатного юніта, хоч би що там стверджував агент з продажу.

Чому пропозиція про квоту 75% досі не змінила математику

Покупці регулярно запитують, чи скоро квота зросте до 75%. Це справедливе питання — ідея циркулює в тайських політичних колах уже два роки. <cite index="3-0">Пропозиція про підвищення іноземної квоти на кондомініуми до 75% у визначених спеціальних економічних зонах перебуває на розгляді, але станом на 2026 рік жоден офіційний законопроєкт не було внесено.</cite>

Ранні версії пропозиції були прив'язані до конкретних територій, а не мали загальнонаціонального характеру. <cite index="2-0">Замість загальнонаціонального підвищення розглядалися пілотні зони, а пропозиції схилялися до коригування квоти за географічним принципом — наприклад, іноземна квота 75% для кондо на Пхукеті, тоді як у Бангкоку залишалась би незмінна квота 49%.</cite> Паттаю згадували серед кандидатів на курортні зони поряд із Пхукетом і Самуї.

За останніми даними, реформа залишається на паузі. <cite index="5-0">Пропозиція про підвищення межі іноземної власності на кондомініуми з 49% до 75% площі, призначеної для продажу, не була реалізована, і обмеження на рівні 49% залишається чинним.</cite> Розумний підхід до планування покупки — сприймати чинну межу 49% як базову величину, а будь-яку можливу зміну — лише як потенційний бонус, на який не варто розраховувати заздалегідь.

Що відбувається, коли квота будівлі заповнена

Щойно проєкт досягає позначки 49%, Земельний департамент не зареєструє жодну наступну передачу права власності freehold іноземцю в цій будівлі, незалежно від того, що обіцяв договір резервування. <cite index="4-0">Якщо помилку виявлено вже після факту, юніт повинен бути переданий тайському громадянину або переведений у режим лізхолду протягом одного року, як зазначено в Статті 19/12 Закону про кондомініуми.</cite>

Саме тому перевірка стану квоти перед сплатою депозиту важливіша, ніж майже будь-яка інша перевірка під час купівлі кондо в Таїланді. <cite index="5-2">Юніт у межах тайської квоти — це не те саме, що іноземний freehold, і покупцям варто вимагати письмового підтвердження від юридичної особи кондомініуму, продавця та юриста, а також перевірити це через процес передачі права власності перед сплатою суттєвого депозиту.</cite>

Лізхолд проти фрихолда: запасний варіант, коли квота вичерпана

Коли іноземна квота будівлі вичерпана, у покупців усе ще є варіанти. <cite index="9-0">Зареєстрована оренда не зараховується до іноземної квоти, тож покупці можуть придбати нерухомість на умовах лізхолду або зачекати, поки звільниться місце в іноземній квоті — деякі девелопери навіть ведуть списки очікування.</cite>

Спроба структурувати покупку через тайську компанію, щоби обійти квоту, — це відома «червона прапорець», а не законна лазівка. <cite index="9-1">Така схема суттєво відрізняється від законного розрахунку квоти 49% — компанія з тайською більшістю власників може законно зараховуватися до тайської сторони, але компанія чи кадрова схема, створена спеціально для приховування іноземного контролю, такою не є.</cite>

За детальнішим порівнянням дохідності та перспектив перепродажу лізхолдних і фрихолдних структур дивіться наш гід про лізхолд проти фрихолда при купівлі кондо в Таїланді.

Фінансування додає ще один рівень до рішення

Доступність квоти — не єдина цифра, що визначає, що покупець реально може собі дозволити. Умови іпотечного кредитування також змінилися за останній рік. <cite index="11-0">Ставки за тайськими іпотечними кредитами для іноземних покупців у 2025 році коливалися приблизно в діапазоні 3,5–6% річних через банки, такі як SCB, Kasikorn та Bangkok Bank.</cite> Окремо варто зазначити, що <cite index="10-0">загальні тайські іпотечні ставки станом на серпень 2025 року становили приблизно 6,5–7%, точне значення можна перевірити в публікаціях ставок Банку Таїланду.</cite>

Більшість іноземних покупців усе ще розраховують на власні кошти або зарубіжне фінансування, а не на тайську іпотеку, оскільки місцеве кредитування нерезидентів залишається обмеженим і умовним. Це робить математику квоти — скільки фрихолдної площі реально доступно в конкретній будівлі — важливішим фактором, ніж кредитний ринок, для більшості міжнародних покупців.

Де це має найбільше значення: Паттая та східне побережжя

Тиск на квоту розподілений по Таїланду нерівномірно. Популярні прибережні райони Паттаї, Джомтьєна та На Джомтьєна, як правило, заповнюють свою іноземну квоту швидше, ніж будівлі у внутрішніх або менш популярних районах — просто тому, що саме там концентрується міжнародний попит.

Покупцям, які шукають житло саме в прибережній зоні, варто ознайомитися з нашим оглядом цін на кондо на першій лінії пляжу в Джомтьєні — про те, як премія за локацію взаємодіє з дефіцитом квоти, а також з нашими даними про ціни на кондо в Паттаї за квадратний метр — про динаміку цін. Якщо ви зважуєте, чи варто зараз приймати рішення про покупку, наш аналіз падіння обсягів передачі прав власності на кондо в Таїланді варто прочитати паралельно з даними про квоти, оскільки сповільнення передачі прав в окремих сегментах може означати більшу доступність іноземної квоти, ніж здається із заголовків новин.

Як перевірити квоту перед покупкою

Короткий чекліст захистить покупців від найпоширенішої помилки з квотою — припущення про наявність квоти замість письмового підтвердження.

1. Запросіть у юридичної особи будівлі письмове підтвердження поточного відсотка використання іноземної квоти.
2. Переконайтеся, що цифра розрахована на основі площі, а не кількості юнітів.
3. Перевірте статус квоти повторно безпосередньо перед датою передачі права власності, оскільки він може змінитися між резервуванням і реєстрацією.
4. Якщо квота заповнена, прямо запитайте, чи пропонується юніт на умовах лізхолду, і розумійте, що це означає для подальшого перепродажу.
5. Уникайте будь-яких схем, що рекламуються як спосіб «обійти» ліміт 49% — вони пов'язані з реальними юридичними ризиками.

Правило 49% найближчим часом не зникне, і жоден законопроєкт не змінив його, попри роки дискусій. Покупці, які ставляться до розрахунку квоти як до жорсткого обмеження — і перевіряють його самостійно, — уникають угод, які пізніше розвалюються в Земельному департаменті.

Схожі статті

thailand-market

100% іпотека в Таїланді: що це насправді означає для покупців

Таїланд послабив ліміти співвідношення кредиту до вартості застави (LTV) до 100% на період до середини 2026 року, аби пожвавити млявий ринок нерухомості. Розповідаємо, що насправді охоплює це правило, чому воно не спричинило кредитного буму та що це означає для покупців у Паттаї та за її межами.

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді у 2026 році: скільки насправді платять покупці при передачі права власності

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді — це фіксовані 2% від оціночної вартості, плюс гербовий збір, податок на прибуток та спеціальний бізнес-податок залежно від того, скільки часу продавець володів об'єктом. Розповідаємо, скільки саме платять покупці та продавці в Земельному департаменті у 2026 році, і як це вписується в ринок переоформлень, що дещо охолов.