Tayland'da ailenize güvenli bir yuva
Pattaya'da Daire Uzaktan Nasıl Satın Alınır: Talepten Chanote'a Online Süreç
Tayland'da gayrimenkul alım işlemini tamamen uzaktan yürütebilirsiniz; Tayland mevzuatı yabancı alıcının şahsen orada bulunmasını şart koşmaz. Daireyi video görüşmesiyle gezersiniz, sözleşmeyi elektronik ortamda imzalarsınız, ödemeyi yurt dışından SWIFT yoluyla gönderirsiniz ve mülkiyet, noter onaylı bir vekaletname aracılığıyla Tapu Dairesi'nde adınıza tescil edilir. Süreç 3-8 hafta sürer.
Fiziksel olarak bulunmadan satın alabilir miyim?
Evet. Tayland mevzuatı, kondominyum satın alımında yabancı alıcının fiziksel olarak orada bulunmasını şart koşmaz. Tapu Dairesi'ndeki mülkiyet tescili, noter tarafından onaylanmış ve ülkenize bağlı olarak apostil ya da konsolosluk tasdikinden geçmiş bir vekaletname kapsamında hareket eden yetkili bir temsilci aracılığıyla sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilebilir.
Tayland'da olun ya da olmayın, geçerli olan üç koşul var.
Birincisi, paranın yurt dışından döviz olarak gelmesi şart. Tayland içinde nakit ödeme yapmak ya da bir Tayland banka hesabından transfer göndermek, yabancı mülkiyet (freehold) kotası kapsamında tescil hakkı vermez.
İkinci şart: parayı alan banka, transfer edilen tutar için bir Yabancı Döviz İşlem Formu (FET) düzenlemek zorunda — eski adıyla TT3. Bu belge olmadan Tapu Dairesi mülkü yabancı adına freehold olarak tescil etmez; ileride satış yaptığınızda parayı yasal yoldan ülkenize geri götüremezsiniz.
Üçüncü şart, binada henüz dolmamış bir yabancı kotasının bulunması. Kondominyum Kanunu'na göre yabancılar bir binanın toplam yaşanabilir alanının en fazla %49'unu sahiplenebiliyor. Kota dolduysa freehold mülkiyet mümkün olmuyor; bunun yerine leasehold ya da Tayland şirketi yapısı düşünülebilir, fakat ikisinin de kendine göre sınırlamaları var.
Depozito yatırmadan önce kotayı ve mülkün durumunu kontrol eder, sonucu yazılı olarak size iletiriz.
Sürecin yedi adımı
- 1
Mülk seçimi ve video ile gösterim
Öncelikle ne aradığınızı anlatırsınız: bütçe, bölge, mülk tipi ve amacınız — oturmak, kiraya vermek ya da yatırım. Katalogumuzdan size uygun daireleri fiyat, kat planı ve getiri tahminiyle birlikte kısa bir listede sunarız.
Sırada video ile gösterim var. Temsilcimiz mülke gider ve WhatsApp, Telegram veya Zoom üzerinden İngilizce ya da Rusça canlı gösterim yapar. Sorularınızı sorabilir, fotoğraflarda görünmeyen her şeyi isteyebilirsiniz: tesisatın durumu, günün farklı saatlerinde manzara, yoldan gelen gürültü, ortak alanların hali, otopark ve asansörlerin çalışıp çalışmadığı.
Kayıtları saklıyor, size gönderiyoruz — seçenekleri karşılaştırırken işinize yarayacaktır.
Süre, kararı ne kadar hızlı verdiğinize bağlı: bir günden birkaç haftaya kadar değişebilir.
- 2
Rezervasyon
Bir daire seçtiğinizde bu daire satıştan kaldırılmalı. Müteahhitler genelde bir daireyi ödeme yapılmadan 2-3 gün tutuyor; bu süre belgeleri incelemeye yetiyor. İkinci el piyasada ise rezervasyon çoğunlukla anında bir depozito gerektiriyor.
Pattaya piyasasında rezervasyon depozitoları 50.000-100.000 THB arasında değişiyor, bazı projelerde bu tutar daha yüksek olabiliyor. Depozito, satış fiyatından düşülür.
Bizim için önemli bir kural var: sözleşme kapsamındaki ödemeler doğrudan müteahhidin ya da satıcının banka hesabına yapılır, asla acenteye değil. Tek istisna, transferiniz sürerken daireyi tutmak için temsilcimizin sizin adınıza ödeyebileceği küçük bir rezervasyon ücreti — bu işlem her zaman yazılı olarak kayıt altına alınır.
Depozito ödemeden önce şunlar elinizde olur: müteahhidin ya da satıcının belgeleri, yabancı kota durumunun teyidi, sözleşme taslağı ve transfer bilgileri.
- 3
Sözleşme
Satış sözleşmesi ya da rezervasyon sözleşmesi İngilizce ve Tayland dilinde, iki dilli olarak hazırlanır. Yabancı alıcı için hukuken bağlayıcı olan İngilizce sürümdür; ancak iki metin arasında fark çıkarsa genelde Tayland dilindeki sürüm esas alınır, o yüzden ikisini de dikkatlice okumak gerekir.
Sözleşmede şunlar açıkça yazmalı: fiyat ve para birimi, belirli tarihlere ya da inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı, teslim tarihi, tapu türü (yabancı kotası kapsamında freehold veya leasehold), transfer ücretini kimin hangi oranda ödeyeceği, depozito iadesi koşulları ve gecikme durumunda müteahhidin sorumluluğu.
Sözleşmeyi imzalayıp taranmış halini gönderirsiniz. İmzalı orijinal nüshalar ise daha sonra kurye ile gider — DHL, FedEx ya da EMS ile 5-10 gün içinde ulaşır.
Sözleşmenin bağımsız bir avukat tarafından incelenmesini öneririz. Birlikte çalıştığımız avukatları önerebiliriz, ama kendi avukatınızı getirmeniz de gayet normal — bu, güvensizlik anlamına gelmez, standart bir uygulamadır.
- 4
Ödeme ve para transferi
Para yurt dışından yabancı para birimiyle transfer edilir — USD, EUR ya da başka bir para birimi. Tayland bahtına çevrim, parayı alan Tayland bankasında gerçekleşir.
Ödeme açıklamasında amaç net şekilde belirtilmeli: mülk adresiyle birlikte gayrimenkul satın alımı. Kullanmanız gereken tam ifadeyi size önceden veririz — çünkü bankanın FET belgesini doğru düzenlemesi buna bağlı.
Sıralama şöyle işliyor: müteahhit ya da satıcı fatura keser, siz orijinal veya taranmış sözleşmeyi alırsınız, kendi bankanızdan transferi gerçekleştirirsiniz, parayı alan banka tutarı hesaba geçirip FET belgesini düzenler; son olarak biz FET belgesinin kopyasını ve paranın hesaba geçtiğine dair teyidi alırız.
SWIFT transferleri, muhabir bankalara bağlı olarak genelde 2-10 iş günü sürer. Bazı ülkelerden yapılan transferlerde ek kontroller uygulanabilir, bu da süreyi uzatır.
Müteahhit taksit planlarında birincil piyasada bir peşinat ve ardından inşaat bitene kadar süren taksitler yaygın. Koşullar projeye göre değişir ve imza öncesinde netleştirilir.
- 5
Tapu Dairesi'nde Tescil İşlemi
Siz orada olmadan tescilin yapılabilmesi için temsilcimize ya da avukatınıza bir vekaletname vermeniz gerekiyor.
Nasıl hazırlanır: Metni biz hazırlıyoruz, siz kendi ülkenizde noterden onaylatıyorsunuz. Ardından ülkeye göre apostil ya da konsolosluk tasdiki geliyor, son olarak yeminli tercüman metni Tayland diline çeviriyor.
Pasaportunuzun noter onaylı bir kopyası da gerekecek.
Tescil günü temsilcimiz Tapu Dairesi'ne şu belgeleri sunar: vekaletname, pasaport kopyası, FET belgesi, sözleşme, satıcıya ait belgeler ve ödenen vergi-harç makbuzları. Chanote, yani tapu senedi, sizin adınıza düzenlenir.
Chanote'un taranmış kopyasını tescil günü elinize geçirirsiniz. Orijinal belgeyi ise dilerseniz kargoyla gönderiyoruz, dilerseniz siz ofisimize gelene kadar bizde saklıyoruz.
Süre: Vekaletnamenin hazırlanıp tasdik edilmesi ülkeye göre 2-4 hafta sürüyor. Tescilin kendisi ise tek bir iş gününde tamamlanıyor.
- 6
Teslim Kontrolü ve Anahtar Teslimi
Birincil piyasada, inşaat bitip teslimat öncesinde bir kontrol yapılıyor. Bu süreci sizin adınıza biz yürütüyoruz.
Neler yapıyoruz: Daireyi baştan sona geziyor, kat planını ve sözleşmedeki teknik özellikleri karşılaştırıyoruz. Tesisatı, elektriği, klimayı, pencere ve kapıları test ediyoruz. Bulduğumuz her sorunu fotoğraf ve videoyla belgeliyor, müteahhidin düzeltmesi için bir kusur listesi (snagging list) hazırlıyoruz.
Fotoğraf ve video raporunu aynı gün gönderiyoruz. Ardından düzeltmelerin takibini yapıp daireyi yeniden kontrol ediyoruz.
Anahtarlar ve belgeler, tercihinize göre ofisimizde kalır ya da mülk yöneticinize teslim edilir.
- 7
Uzaktan Mülkiyet ve Kiralama
Satın alma tamamlandıktan sonra mülkünüz tamamen uzaktan yönetilebilir.
Bir yönetim sözleşmesi çerçevesinde şunları üstlenebiliyoruz: kısa ya da uzun vadeli kiralama, misafir giriş-çıkışları, temizlik ve bakım, fatura ile aidat (CAM fee) ödemeleri, küçük tamiratlar, bina yönetimiyle iletişim ve aylık gelir-gider raporu.
Kira geliri belirttiğiniz hesaba aktarılır. Yönetim ücreti ve şartları ayrıca görüşülüp sözleşmeye bağlanır.
Para Transferi Yöntemleri: Karşılaştırma
Piyasada karşınıza çıkabilecek ödeme yöntemlerini aşağıda topladık. Biz yalnızca banka havalesiyle çalışıyoruz; FET belgesi üreten tek yöntem bu, ve FET olmadan ne yabancı kotası kapsamında freehold tescili ne de ileride paranın yasal şekilde geri transferi mümkün oluyor. Türkiye'den yapılacak yüksek tutarlı yurt dışı transferlerinde standart bildirim yükümlülükleri gündeme gelebilir; net tutar ve prosedürü işlem öncesinde bankanızla teyit etmenizi öneririz.
| Yöntem | FET | Süre | Not |
|---|---|---|---|
| Banka SWIFT Transferi | Evet | 2-10 gün | Kullandığımız tek yöntem |
| Üçüncü Ülke Üzerinden Transfer | Evet, para yurt dışından geliyorsa | 3-14 gün | Bankaya göre değişir; işlem öncesi teyit almakta fayda var |
| Nakit | Koşullu | — | Girişte beyan vermeyi ve şahsen orada bulunmayı gerektirir; uzaktan yürütülebilecek bir işlem değil |
| Kripto para | Hayır | — | FET belgesi çıkmıyor. Tayland'da gayrimenkul ödemelerinde kripto kullanımı mevzuatla kısıtlı, bu yüzden bu tür ödemeleri kabul etmiyoruz |
Biri size FET belgesi olmadan bir ödeme planı önerip "sonrasını hallederiz" derse, orada durun ve mutlaka doğrulayın. FET belgesi geriye dönük olarak düzenlenemiyor.
FET / TT3
FET (Yabancı Döviz İşlem Formu), yurt dışından döviz geldiğini ve bunun baht'a çevrildiğini gösteren, Tayland'daki bir banka tarafından düzenlenen resmi belgedir. Eski adıyla TT3 olarak da bilinir.
Bankalar, 50.000 USD veya eşdeğeri tutarındaki transferlerde FET belgesini otomatik düzenler; daha düşük tutarlarda belgeyi ayrıca talep etmeniz gerekir. Bu basit bir başvurudur, önceden istediğiniz sürece sorun çıkmaz. Eşik değeri Tayland Merkez Bankası (Bank of Thailand) belirler ve zaman zaman değişebilir; güncel rakamı işleminiz sırasında sizin için teyit ediyoruz.
Neden önemli: Tapu Dairesi, bir yabancının freehold mülkiyetini yabancı kotası kapsamında tescil edebilmesi için FET belgesini şart koşuyor. Mülkü sattığınızda da getirdiğiniz tutara kadar olan bedeli yasal yollarla ülkenize geri götürmenizi sağlayan yine bu belge.
FET belgenizde şunları kontrol edin: gönderen veya lehtar olarak adınız, tutar, para birimi ve belirtilen amaç — yani gayrimenkul satın alımı.
En sık karşılaşılan sorun, ödeme amacının yanlış belirtilmesi. Para hesaba geçtikten sonra bu her zaman düzeltilemeyebilir, o yüzden transferden önce kullanılacak ifadeyi sizinle birlikte netleştiriyoruz.
Uzaktan işlemin maliyeti
Satın alma fiyatına ek olarak şunlar var:
| Transfer fee (tescil harcı) | Değerleme bedelinin %2'si | Anlaşmaya göre değişir, genelde %50-%50 paylaşılıyor |
| Specific Business Tax (5 yıl içinde satılırsa) | %3,3 | Genellikle satıcı öder |
| Stamp duty (SBT uygulanmıyorsa) | %0,5 | Satıcı |
| Stopaj vergisi | Bireysel/kurumsal orana göre | Satıcı |
| Sinking fund (birincil piyasada) | Tek seferlik, m² başına | Alıcı |
| CAM fee | Aylık, m² başına | Alıcı |
| Vekaletnamenin noterde onayı ve tasdiki | Ülkeye göre değişir | Alıcı |
| Yeminli tercüme | Ayrıca teyit edilir | Alıcı |
| Belgelerin kurye ile gönderimi | Ayrıca teyit edilir | Alıcı |
| Banka SWIFT ücreti | Bankaya göre değişir | Alıcı |
| Hukuki inceleme (opsiyonel) | Ayrıca teyit edilir | Alıcı |
Vergi ve harç oranlarını Tayland mevzuatı belirler, zaman zaman değişebilir. İmza aşamasına gelmeden önce, satın alacağınız mülke özel yazılı bir hesaplama size sunulur.
Vergi danışmanlığı vermiyoruz, bir avukatın yerine de geçmiyoruz. Yaşadığınız ülkedeki vergi yükümlülükleriniz için kendi mali müşavirinizle görüşmenizde fayda var; birçok ülkede yurt dışı mülklerin beyan edilmesi zorunlu.
Riskler ve bunları nasıl karşılıyoruz
Riskleri görmezden gelmek yerine olduğu gibi ortaya koyuyoruz.
- Risk: Ödeme yanlış hesaba gidiyor. Nasıl yönetiyoruz: Sözleşmedeki tüm ödemeler doğrudan müteahhidin ya da satıcının hesabına yapılır. Hesap bilgilerini sözleşmeyle karşılaştırıp kontrol etme işi size ait. Sözleşme kapsamındaki ödemeleri hiçbir zaman acente hesaplarına kabul etmeyiz.
- Risk: Daire fotoğraflarda göründüğü gibi çıkmıyor. Nasıl yönetiyoruz: Statik fotoğraf setleri yerine canlı video ile gösterim yapıyoruz, kayıt sizde kalır. Teslim aşamasında da kusur listesi ve fotoğraf raporu içeren bir kontrol gerçekleştiriyoruz.
- Risk: Müteahhit inşaatı bitirmiyor. Nasıl yönetiyoruz: Bir projeyi kataloğumuza almadan önce Tayland ve uluslararası avukatlar aracılığıyla inşaat ruhsatını, arazi haklarını, gerekirse EIA'yı (çevresel etki değerlendirmesi) ve projenin finansman yapısını inceletiyoruz. Hiçbir inceleme %100 garanti vermez — Tayland'da adı bilinen müteahhitlerin projelerinde bile yarım kalmış inşaatlara rastlanmıştır.
- Risk: Yabancı kotası dolu. Nasıl yönetiyoruz: Depozito yatırılmadan önce bina yönetiminden kota durumuna dair yazılı teyit istiyoruz.
- Risk: Satış sonrası parayı ülkenize geri getiremiyorsunuz. Nasıl yönetiyoruz: Transfer sırasında FET belgesinin doğru düzenlendiğini teyit ediyoruz.
- Risk: Paravan şirket (nominee) düzenleri. Görüşümüz: Arazi mülkiyeti kısıtlamalarını aşmak için nominee Tayland hissedarları kullanan yapılar önermiyoruz. Bu tür düzenler denetime tabidir ve sonucuna alıcı katlanır.
- Risk: Gerçekçi olmayan getiri vaatleri. Görüşümüz: Piyasa ortalamasının üzerinde garanti edilen bir getiri gördüğünüzde sormak gerekir — bu getiri neyle finanse ediliyor, garanti süresi bitince ne olacak? Size yalnızca göze çarpan bir rakam değil, dayandığı varsayımlarla birlikte bir hesaplama sunuyoruz.
Bir konu daha var: likidite. Pattaya'da bir mülkü satmak zaman alır, borsada işlem gören bir hisse senedi değildir bu. Elde tutma sürenizi buna göre planlamanızda fayda var.
Belgeler
Sizden istenenler şunlar: pasaportunuzun tüm dolu sayfalarının taraması; pasaportun noter onaylı ve tasdikli bir kopyası; temsilciniz için noter onaylı, apostilli ya da konsolosluk tasdikli ve yeminli Tayland dili tercümeli bir vekaletname (Türkiye Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olduğu için apostil işlemi burada standart bir prosedürdür); bankanızın isteyebileceği kaynak beyanı; ve kira gelirleri için banka bilgileri (Adım 7).
Size verilenler ise şunlar: İngilizce ve Tayland dilinde satış sözleşmesi; Tayland bankasından alınan FET belgesi; ödenen harç ve vergilere ait makbuzlar; adınıza düzenlenmiş Chanote; fotoğraflı teslim raporu ile kusur listesi; imzalanmışsa bir de yönetim sözleşmesi.
Sıkça Sorulan Sorular
- Tayland'a gitmeden Pattaya'da bir daire satın alabilir miyim?
- Evet, mümkün. Tayland mevzuatı kondominyum alımında yabancı alıcının fiziksel olarak orada bulunmasını şart koşmuyor. Daire video görüşmesiyle gezilir, sözleşme elektronik imzayla tamamlanır, orijinal nüshalar sonradan kurye ile gönderilir; mülkiyet tescili ise noter onaylı ve tasdikli bir vekaletnameyle yapılır.
- Uzaktan bir işlem ne kadar sürer?
- Mülk seçiminden tapu tesciline kadar 3 ila 8 hafta geçiyor. En uzun aşama vekaletnamenin hazırlanıp tasdik edilmesi — ülkeye göre 2 ila 4 hafta sürebiliyor. SWIFT transferi 2-10 iş günü alırken, Tapu Dairesi'ndeki tescil bir günde tamamlanıyor.
- Tayland'daki bir mülk için parayı nasıl gönderirim?
- Yurt dışından, yabancı para birimiyle banka havalesiyle gönderilir; açıklama kısmında gayrimenkul satın alımı için olduğu belirtilmelidir. Parayı alan banka bir FET belgesi düzenler — bu belge olmadan yabancılar için freehold tescili yapılamaz, ileride mülk satıldığında paranın yasal yollarla geri transferi de mümkün olmaz.
- FET nedir, neden gerekli?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, eski adıyla TT3), yurt dışından döviz geldiğini gösteren bir Tayland banka belgesidir. Tapu Dairesi, kota kapsamında yabancı freehold mülkiyetinin tescili için bu belgeyi ister; satış sonrası geliri ülke dışına transfer etmenizi sağlayan da yine bu belgedir.
- Ödemeyi acenteye mi göndereceğim, müteahhide mi?
- Sözleşme kapsamındaki ödemeler doğrudan müteahhidin veya satıcının banka hesabına yapılır. Acente bu ödemeleri kendi hesabında kabul etmez. Tek istisna, daireyi tutmak için ödenen ve yazılı olarak belgelenen küçük bir rezervasyon ücretidir.
- Tayland'daki bir mülk için kripto parayla ödeme yapabilir miyim?
- Kripto para transferi FET belgesi oluşturmaz, bu belge olmadan da yabancı kotası kapsamında freehold tescili yapılamaz. Ayrıca Tayland'da gayrimenkul ödemelerinde kripto para kullanımı yasal olarak kısıtlıdır. Apartwell bu tür ödemeleri kabul etmiyor.
- Tayland'da mülk almak için vekaletnameyi nasıl çıkarırım?
- Metni acente veya bir avukat hazırlar. Siz kendi ülkenizde noterden onaylatırsınız, ardından apostil veya konsolosluk tasdiki gelir; son adımda yeminli tercüman belgeyi Tayland diline çevirir. Ülkeye göre bu süreç 2-4 hafta sürüyor.
- %49 yabancı kotası nedir, nasıl kontrol edilir?
- Kondominyum Kanunu'na göre yabancılar bir binanın toplam yaşanabilir alanının en fazla %49'una sahip olabilir. Kota dolmuşsa yabancının freehold mülkiyeti mümkün değil. Biz depozito ödenmeden önce bina yönetiminden kota durumuna dair yazılı teyit istiyoruz.
- Satış fiyatının dışında başka hangi maliyetler çıkar?
- Değerleme bedelinin %2'si oranında transfer fee (genelde taraflar arasında paylaşılır), birincil piyasa alımlarında sinking fund ve CAM fee, vekaletnamenin noter onayı ve tasdiki, yeminli tercüme, kurye teslimatı ve banka transfer ücretleri gibi kalemler var. Satış vergisini de genellikle satıcı öder.
- Tayland'da değilsem anahtarları nasıl alırım?
- Teslim kontrolünü müteahhit adına biz yapıyoruz; bir kusur listesi çıkarıp aynı gün fotoğraf ve video raporu gönderiyoruz. Anahtarlar siz gelene kadar ofisimizde kalır ya da talimatınıza göre mülk yöneticinize teslim edilir.
Satın alma sürecini başlatın
Ne aradığınızı anlatın, size uygun seçenekleri kısa listeleyip bir video gösterim ayarlayalım. Danışmanlık ücretsiz, İngilizce ya da Rusça olarak veriliyor.
Apartwell Co., Ltd., Thailand Real Estate Association (TREA) üyesi olup üyelik numarası 21/0479/69'dur; ayrıca Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) üyesidir, üyelik no. SM4801-508.