world-market

การเปลี่ยนแปลงมาตรการห้ามซื้ออสังหาฯ ของนิวซีแลนด์: ทำไมไทยยังคงชนะเรื่องการเข้าถึง

2/8/2569

นิวซีแลนด์ได้ผ่อนปรนมาตรการห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ แต่จำกัดเฉพาะผู้อพยพที่ลงทุนตั้งแต่ 5 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ขึ้นไปเท่านั้น สำหรับคนอื่น ๆ ตลาดคอนโดฟรีโฮลด์ของไทย โดยเฉพาะในพัทยา ยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่ช่องทางการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่แท้จริงและเข้าถึงได้ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

นิวซีแลนด์เพิ่งผ่อนปรนมาตรการห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2018 แต่จำกัดเฉพาะผู้อพยพที่ลงทุนอย่างน้อย 5 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ที่ยังคงถูกกันออกจากตลาดที่อยู่อาศัยของนิวซีแลนด์ คำถามในทางปฏิบัติคือ ที่ไหนในเอเชียแปซิฟิกที่ยังเปิดโอกาสให้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้จริง ตลาดคอนโดของไทย โดยเฉพาะในพัทยา เป็นหนึ่งในไม่กี่แห่งในภูมิภาคนี้ที่ชาวต่างชาติยังสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ได้จริง โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนถึง 5 ล้านดอลลาร์แต่อย่างใด

การเปลี่ยนแปลงมาตรการห้ามซื้อของนิวซีแลนด์: สิ่งที่เกิดขึ้นจริง

มาตรการห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของนิวซีแลนด์มีมาตั้งแต่ปี 2018 หลังจากมีข้อมูลระบุว่าบ้านในย่านราคาแพงที่สุดบางแห่งของเมืองโอ๊กแลนด์ถูกขายให้ชาวต่างชาติสูงถึง 20 เปอร์เซ็นต์ มาตรการห้ามแบบครอบคลุมนี้เพิ่งถูกปรับให้แคบลง ไม่ใช่ยกเลิก

รัฐบาลผลักดันการเปลี่ยนแปลงนี้ผ่านเอกสารแก้ไขที่แนบไปกับกฎหมายซึ่ง David Seymour รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังกำลังดำเนินการอยู่ โดยแก้ไข Overseas Investment Act และถูกเสนอเข้ามาช้าในกระบวนการนิติบัญญัติ ทำให้ไม่ผ่านการตรวจสอบสาธารณะในชั้นกรรมาธิการ และผ่านความเห็นชอบภายใต้การเร่งพิจารณาในคืนวันศุกร์

ข้อยกเว้นใหม่นี้ถูกออกแบบมาให้แคบโดยเจตนา เงื่อนไขขั้นต่ำ 5 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์จะทำให้จำนวนผู้ซื้อที่เข้าเงื่อนไขมีน้อยมาก และยังต้องผ่านเกณฑ์ด้าน "วีซ่านักลงทุนระดับโกลเด้น" อื่น ๆ ด้วย Erica Stanford รัฐมนตรีว่าการกระทรวงตรวจคนเข้าเมือง กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า "หากผู้อพยพลงทุนอย่างน้อย 5 ล้านดอลลาร์เพื่อช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ผ่านการทดสอบคุณสมบัติที่ดี และมีสุขภาพที่ยอมรับได้ พวกเขาจะสามารถซื้อหรือสร้างบ้านได้แล้ว" การเปลี่ยนแปลงนี้จะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2026

นายกรัฐมนตรี Christopher Luxon ระบุว่านี่เป็นการกรองอย่างจงใจเพื่อป้องกันการเก็งกำไร: "เรากำลังทำทุกอย่างเพื่อให้แน่ใจว่ามันไม่ใช่แค่การเก็งกำไรที่ไร้สาระ... ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเรื่องของการสนับสนุนการลงทุนที่แท้จริงซึ่งจะสร้างงานมากขึ้น"

ทำไมข้อยกเว้นนี้จะไม่ช่วยผู้ซื้อส่วนใหญ่

สำหรับนักลงทุนต่างชาติทั่วไป ที่ต้องการซื้อคอนโดหรือบ้านเพียงหลังเดียว มากกว่าที่จะทุ่มเงินให้โครงการพัฒนาเศรษฐกิจมูลค่า 5 ล้านดอลลาร์ ประตูของนิวซีแลนด์ยังคงปิดอยู่โดยพฤตินัย ข้อยกเว้นนี้มุ่งเป้าไปที่ผู้อพยพที่มีความมั่งคั่งสูงมากเป็นพิเศษเท่านั้น ไม่ใช่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์รายย่อยทั่วไป

เรื่องนี้สำคัญเพราะตลาดที่อยู่อาศัยของนิวซีแลนด์เองยังคงปรับตัวสูงขึ้นแม้จะมีมาตรการห้ามอยู่ ราคาบ้านมัธยฐานในโอ๊กแลนด์สูงกว่า 1 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์เป็นเดือนที่สองติดต่อกัน และแคนเทอร์เบอรีก็ทำสถิติสูงสุดใหม่ ราคามัธยฐานทั่วประเทศนอกเมืองโอ๊กแลนด์เพิ่มขึ้น 1.7% เป็น 691,500 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ ผู้ซื้อต่างชาติที่ถูกกันออกกำลังเฝ้าดูตลาดที่พวกเขาเข้าไม่ถึงง่าย ๆ แต่ยังคงเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อย ๆ

นิวซีแลนด์ไม่ได้อยู่เพียงลำพัง — รูปแบบการจำกัดที่เกิดขึ้นทั่วโลก

ข้อยกเว้นที่จำกัดอย่างเข้มงวดของนิวซีแลนด์สอดคล้องกับแนวโน้มที่กว้างขึ้น นั่นคือตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศพัฒนาแล้วกำลังสร้างกำแพงที่สูงขึ้นเพื่อกันเงินทุนต่างชาติ ไม่ใช่ลดกำแพงลง ผู้ซื้อที่ถูกดันออกจากตลาดหนึ่งกำลังเปรียบเทียบกันมากขึ้นว่าที่ไหนยังคงเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่าย

ไทยเล่นเกมตรงกันข้าม ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในหน่วยคอนโดมิเนียมได้โดยตรง ภายใต้กฎเกณฑ์มาตรฐานที่ว่าสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในโครงการหนึ่ง ๆ ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ไม่มีเกณฑ์ขั้นต่ำ 5 ล้านดอลลาร์ ไม่มีการทดสอบ "คุณสมบัติที่ดี" ด้านการลงทุน ไม่มีร่างกฎหมายแก้ไขกฎเกณฑ์แบบเร่งด่วนในชั่วข้ามคืน

การเข้าถึงที่แท้จริงเป็นอย่างไร: รูปแบบการเป็นเจ้าของคอนโดของไทย

ความแตกต่างนี้เป็นบทเรียนสำหรับผู้ที่กำลังเปรียบเทียบตลาดต่าง ๆ:

1. นิวซีแลนด์ — ห้ามการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนักมาตั้งแต่ปี 2018 ข้อยกเว้นปี 2026 ใช้ได้เฉพาะผู้อพยพที่ลงทุนตั้งแต่ 5 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ขึ้นไป
2. ประเทศไทย — อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์คอนโดได้สูงสุด 49% ของพื้นที่อาคาร เปิดให้ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติครบทุกระดับงบประมาณ
3. จุดเริ่มต้นในทางปฏิบัติ — ในพัทยาโดยเฉพาะ มีหน่วยฟรีโฮลด์ให้เลือกตั้งแต่ขนาดสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนขึ้นไป โดยไม่มีเกณฑ์วีซ่านักลงทุนผูกติดกับการซื้อ

ผู้อ่านที่กำลังเปรียบเทียบโครงสร้างลีสโฮลด์ในภูมิภาคอื่นกับแนวทางฟรีโฮลด์ของไทย สามารถศึกษาเชิงลึกได้ในบทความ ลีสโฮลด์กับฟรีโฮลด์: การเป็นเจ้าของคอนโดในประเทศไทย

พัทยาในฐานะทางเลือกที่ใช้ได้จริง

จุดเด่นของพัทยาในบริบทนี้ไม่ใช่เรื่องนามธรรม แต่เป็นเพราะประตูสู่การเป็นเจ้าของยังเปิดอยู่ในระดับธุรกรรมทั่วไป ไม่ใช่เฉพาะสำหรับนักลงทุนระดับหลายร้อยล้านเท่านั้น โครงการต่าง ๆ ในย่านจอมเทียนและพระตำหนักยังคงขายหน่วยให้ผู้ซื้อต่างชาติภายใต้กรอบโควตาต่างชาติ 49% มาตรฐาน โดยไม่ต้องพิสูจน์การมีส่วนร่วมทางเศรษฐกิจระดับหลายล้านก่อน

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาตัวเลือกระดับเริ่มต้น โครงการ Pristine Park 3 แสดงให้เห็นถึงความหลากหลายที่มีภายใต้กฎฟรีโฮลด์มาตรฐานของไทย ตั้งแต่สตูดิโอกะทัดรัดไปจนถึงยูนิตสองห้องนอน:

• Pristine Park 3 — สตูดิโอ
• Pristine Park 3 — 1 ห้องนอน 43 ตร.ม.
• Pristine Park 3 — 2 ห้องนอน 65.82 ตร.ม.

ผู้ซื้อที่เฝ้าดูตลาดเอเชียแปซิฟิกอื่น ๆ จำกัดการเข้าถึง ควรติดตามด้วยว่าโควตาต่างชาติของไทยเองกำลังเต็มในอาคารยอดนิยมอย่างไร ซึ่งครอบคลุมในบทวิเคราะห์เรื่อง ผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในไทยใช้จ่ายต่อยูนิตน้อยลง

การเปรียบเทียบวีซ่านักลงทุน

ข้อยกเว้นใหม่ของนิวซีแลนด์ทำงานคล้ายกับโครงการวีซ่าระดับโกลเด้นที่ผูกติดกับมาตรการห้ามอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ ซื้อในระดับใหญ่ หรือไม่ก็ซื้อไม่ได้เลย รูปแบบนี้กำลังพบเห็นได้ทั่วไปมากขึ้นทั่วโลก และย่อมกรองผู้ซื้อทุกคนที่อยู่ต่ำกว่าระดับหลายล้านดอลลาร์ออกไป

ไทยเสนอคุณค่าที่แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ นั่นคือการเข้าถึงการเป็นเจ้าของโดยไม่ต้องจ่ายราคาระดับวีซ่านักลงทุน บวกกับช่องทางวีซ่าที่มีเกณฑ์ต่ำกว่าแยกต่างหากสำหรับผู้ที่ต้องการถิ่นพำนักควบคู่ไปกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดูภาพรวมที่ชัดเจนขึ้นว่าสภาพเศรษฐกิจของไทยสนับสนุนตำแหน่งนี้อย่างไรได้ใน แนวโน้มเศรษฐกิจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2026

ความหมายสำหรับผู้ที่กำลังเปรียบเทียบตลาด

การเคลื่อนไหวของนิวซีแลนด์ยืนยันรูปแบบที่เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศพัฒนาแล้วหลายแห่ง นั่นคือ การจำกัดสำหรับคนส่วนใหญ่ ข้อยกเว้นสำหรับคนเพียงหยิบมือ ผู้ซื้อที่ไม่มีเงิน 5 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์กำลังถูกบอกเป็นนัยให้ไปมองหาที่อื่น

ตลาดคอนโดของไทย และพัทยาโดยเฉพาะ นำเสนอตัวอย่างที่แตกต่างอย่างหาได้ยากในบรรดาจุดหมายปลายทางเอเชียแปซิฟิก นั่นคือการเป็นเจ้าของแบบฟรีโฮลด์ โควตาต่างชาติ 49% ที่ชัดเจน และจุดเริ่มต้นที่ไม่ต้องใช้เงินทุนระดับวีซ่านักลงทุน สำหรับผู้ซื้อที่กำลังทบทวนตลาดนิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย หรือแคนาดาท่ามกลางกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น การเข้าถึงได้แบบนี้กำลังกลายเป็นจุดต่างที่แท้จริง ไม่ใช่เพียงเชิงอรรถ

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบชะลอตัว ดันนักลงทุนหันมองไทย

ดูไบเพิ่งทำสถิติสูงสุดในปี 2025 ก่อนที่ยอดธุรกรรมครึ่งปีแรก 2026 จะลดลง 14% สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาว่าจะนำเงินทุนไปลงที่ใดต่อ ผลตอบแทนของพัทยาในราคาที่เพียงเศษเสี้ยวของดูไบนั้นน่าจับตามอง