world-market

ราคาบ้านทั่วโลกชะลอตัว 2025-2026: ความหมายต่อผู้ซื้อที่จับตามองไทย

13/8/2569

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ โดยแคนาดาและจีนร่วงหนัก ขณะที่สหรัฐฯ ประคองตัวอยู่ได้แบบเฉียดฉิว นี่คือเหตุผลที่ภาวะซบเซานี้กำลังค่อยๆ ดึงความสนใจของผู้ซื้อมาสู่ประเทศไทย

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ราคาบ้านจริงทั่วโลกปรับตัวลงอีกครั้งในปี 2025 ต่อเนื่องจากแนวโน้มขาลงที่ลากยาวมา 4 ปีแล้ว โดยแคนาดาและจีนเป็นสองประเทศที่โดนหนักที่สุด ส่วนสหรัฐฯ ได้แต่ประคองตัวไปวันๆ สำหรับคนที่มีเงินพร้อมลงทุน ข้อสรุปค่อนข้างชัด นั่นคือตลาดที่อยู่อาศัยฝั่งตะวันตกซึ่งเคยถูกยกให้เป็น "สินทรัพย์ปลอดภัย" กำลังไม่น่าเชื่อถือเหมือนก่อน และนี่เองที่ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากขึ้นเริ่มหันมามองพัทยา ที่ซึ่งราคา กฎการโอนกรรมสิทธิ์ และผลตอบแทนจากค่าเช่า ยังพอประเมินได้อย่างมีเหตุมีผล

ภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลก ในตัวเลข

ธนาคารเพื่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศ (BIS) ติดตามราคาบ้านที่แท้จริง (ปรับตามอัตราเงินเฟ้อ) ในหลายสิบประเทศ และตัวเลขล่าสุดยืนยันว่านี่ไม่ใช่ปรากฏการณ์ชั่วคราวเพียงไตรมาสเดียว ในไตรมาสแรกของปี 2026 ราคาบ้านทั่วโลกโดยรวมที่ปรับด้วยราคาผู้บริโภคลดลง 1,2% เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งเร็วกว่าไตรมาสก่อนหน้าเกือบสองเท่า โดยราคาที่แท้จริงในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจก้าวหน้าทรงตัว (-0,2% เมื่อเทียบปีต่อปี) ขณะที่การลดลงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มตลาดเกิดใหม่ (-2,0% เมื่อเทียบปีต่อปี) ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากภูมิภาคเอเชีย

ก่อนหน้านั้นในปีเดียวกันภาพก็ไม่ต่างกันมาก ในไตรมาสที่ 3 ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลง 0.7% เมื่อเทียบรายปี ใกล้เคียงกับที่ลดลง 0.8% ในไตรมาสก่อนหน้า ทั้งที่ราคาที่เป็นตัวเงิน (nominal) กลับเพิ่มขึ้น 2% ช่องว่างระหว่างราคาตัวเงินกับราคาจริงนี่แหละคือจุดที่น่าสนใจ ผู้ขายยังตั้งราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่เงินเฟ้อกัดกินกำไรที่แท้จริงไปจนหมด และในหลายประเทศเศรษฐกิจหลัก อำนาจซื้อจริงในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังถอยหลังลงเรื่อยๆ

ช่องว่างระหว่างเศรษฐกิจพัฒนาแล้วกับเศรษฐกิจเกิดใหม่ก็แคบลงเช่นกัน แต่ไม่ใช่เพราะตลาดเกิดใหม่ทำได้ดีขึ้นแต่อย่างใด หากเป็นเพราะเศรษฐกิจพัฒนาแล้วกำลังเย็นตัวลงจนไล่ตามทัน รายงานที่อ้างอิงข้อมูล BIS ระบุว่าแคนาดาเป็นประเทศที่ราคาบ้านลดลงมากที่สุดในปี 2025 โดยทั้งแคนาดาและจีนบันทึกตัวเลขลดลงถึง 6%

แคนาดา: การปรับฐานที่รุนแรงที่สุดในโลกพัฒนาแล้ว

แคนาดาเป็นตัวอย่างชัดเจนที่สุดของการกลับตัวในรอบวัฏจักรนี้ ข้อมูลระดับประเทศสะท้อนว่าการปรับฐานเกิดขึ้นเป็นวงกว้าง แต่ความรุนแรงในแต่ละเมืองไม่เท่ากัน

• ดัชนีรวม 11 เมืองลดลง 3.53% ทั่วประเทศ โดยโตรอนโตลดลง 7.84% และแวนคูเวอร์ลดลง 5.94%
• เอ็ดมันตัน มอนทรีออล ออตตาวา และแคลกะรี กลับสวนทาง โดยราคาปรับเพิ่มขึ้นราว 2-5%
• นักวิเคราะห์มองว่าสาเหตุมาจากความไม่แน่นอนด้านการค้า การเติบโตของประชากรที่ชะลอลง เศรษฐกิจที่อ่อนแอลง และความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่ซบเซา

แม้บางเมืองจะเจอการลดลงจากจุดสูงสุดถึงจุดต่ำสุดในระดับสองหลัก นักวิเคราะห์ก็ยังชี้ว่าแม้ราคาบ้านจะลดลงถึง 20% ชาวแคนาดาจำนวนมากก็ยังเข้าถึงตลาดไม่ได้อยู่ดี เพราะราคาในโตรอนโตและแวนคูเวอร์ยังสูงกว่าระดับก่อนโควิดอยู่มาก สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ การที่ราคายังสูงลิ่วในขณะที่แรงส่งกำลังอ่อนตัวลงพร้อมกัน คือสูตรสำคัญที่ผลักดันเงินทุนให้ไหลไปหาจุดเข้าซื้อที่ดีกว่าในที่อื่น

จีน: ภาวะซบเซาของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ยอมแตะจุดต่ำสุด

ภาวะขาลงของจีนเดินเข้าสู่ปีที่สี่แล้ว และยังไม่มีสัญญาณว่าจะถึงจุดต่ำสุดจริงๆ เมื่อไหร่ ตัวเลขทางการที่รายงานในเดือนธันวาคมแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านใหม่ใน 70 เมือง (ไม่รวมที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุน) ลดลง 0.39% จากเดือนก่อนหน้า ต่อจากที่ลดลง 0.45% ในเดือนก่อนนั้น ซึ่งถือเป็นการลดลงรายเดือนที่มากที่สุดในรอบปีขณะนั้น

รายงานล่าสุดยิ่งสะท้อนภาพที่หนักกว่าเดิม ราคาบ้านใหม่ใน 70 เมืองเดียวกันลดลง 2.7% เมื่อเทียบรายปี ถือเป็นการลดลงที่รุนแรงที่สุดในรอบเกือบ 5 เดือน ส่วนตลาดบ้านมือสองยิ่งย่ำแย่กว่านั้น โดยลดลง 6.1% เมื่อเทียบรายปี นับเป็นการลดลงมากที่สุดในรอบ 15 เดือน ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นทั้งที่รัฐบาลจีนออกมาตรการกระตุ้นและช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วกว่า 500 มาตรการ สำหรับผู้ซื้อที่เคยมองอสังหาริมทรัพย์จีนเป็นแหล่งเก็บรักษามูลค่า การหันไปมองทางเลือกอื่นในตลาดเอเชียที่มีสภาพคล่องมากกว่าจึงเข้มข้นขึ้นตามลำดับ

สหรัฐฯ: ดอกเบี้ยเริ่มผ่อนคลาย แต่ปัญหาความสามารถในการซื้อยังกัดกร่อนอยู่

ตลาดสหรัฐฯ ไม่ได้กำลังพังทลาย แต่ก็ไม่ได้เติบโตแข็งแรงเช่นกัน มันคือจุดกึ่งกลางแบบนิ่งแต่ติดหล่มของเรื่องราวระดับโลกนี้ ยอดขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 0.5% ในเดือนพฤศจิกายน 2025 สู่อัตรารายปีที่ปรับฤดูกาลแล้วที่ 4.13 ล้านยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 9 เดือน โดยมีอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ผ่อนคลายลงเป็นแรงหนุน

การผ่อนคลายนี้มีความหมายไม่น้อย อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีเฉลี่ยในเดือนพฤศจิกายน 2025 ลดลงมาอยู่ที่ 6.24% ต่ำสุดในรอบกว่า 1 ปี ทว่าผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังคงมีสัดส่วนเพียง 30% ของยอดขายทั้งหมด ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน และยังต่ำกว่าสัดส่วนราว 40% ที่นักเศรษฐศาสตร์มองว่าจำเป็นสำหรับตลาดที่แข็งแรงอย่างแท้จริง สำหรับมุมมองเชิงลึกว่าภาวะชะลอตัวของสหรัฐฯ กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมผู้ซื้อให้หันมาทางเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างไร อ่านบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ และเหตุใดยอดขายที่แช่แข็งในตะวันตกจึงผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

ทำไมภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลกจึงเปลี่ยนทิศทางเงินทุน ไม่ใช่แค่ความรู้สึก

เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดสามกลุ่ม คือ อเมริกาเหนือ จีนใหญ่ (Greater China) และบางส่วนของยุโรป ต่างแสดงผลตอบแทนที่แท้จริงในระดับทรงตัวถึงติดลบพร้อมๆ กัน มันเปลี่ยนพฤติกรรมนักลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม เงินที่เคยจอดนิ่งอยู่ในคอนโดที่โตรอนโตหรืออพาร์ตเมนต์ที่เซินเจิ้น เริ่มตั้งคำถามที่ตอบยากขึ้น เงินทุนก้อนเดียวกันนี้จะซื้อยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว มีโฉนดถูกต้อง และสร้างรายได้ได้ในราคาที่ชัดเจน ได้ที่ไหนบ้างในวันนี้

คำถามนี้เองที่ทำให้ตลาดชายฝั่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กลับมาได้รับความสนใจอีกครั้งในรอบวัฏจักรนี้ โดยเฉพาะประเทศไทยที่มอบให้:

1. โครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ (freehold) ที่ผู้ซื้อต่างชาติถือครองได้ ต่างจากที่ดิน
2. ตลาดเช่าที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว ไม่ผูกติดกับวัฏจักรสินเชื่อจำนองภายในประเทศ
3. ระดับราคาที่ยังต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งเทียบเคียงในออสเตรเลีย สหรัฐฯ หรือแคนาดาอยู่มาก

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาประเทศไทยควรมองอย่างไรจากจุดนี้

พัทยาอยู่ในตำแหน่งที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับภาวะชะลอตัวทั่วโลกนี้ กล่าวคือไม่ได้บูมสุดขีดและก็ไม่ได้ปรับฐานหนักเช่นกัน ความสมดุลแบบนี้เองที่กลายเป็นจุดดึงดูดในช่วงที่ตลาดใหญ่ที่สุดของโลกกำลังแกว่งไปในทิศทางใดทิศทางหนึ่งแบบคาดเดายาก รายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดในพื้นที่ได้ติดตามว่าความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ การเปิดตัวโครงการใหม่ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน กำลังปรับเปลี่ยนพลวัตของอุปทานและราคาในพื้นที่จริงอย่างไร ดูสรุปข่าวของเราเรื่อง ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดตัวใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังปรับโฉมตลาดพัทยา

ผู้ซื้อที่กำลังโยกเงินทุนออกจากตลาดตะวันตกที่เย็นตัวลง ยังต้องเข้าใจกลไกเฉพาะของประเทศไทยด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ และวิธีที่กฎเหล่านี้เชื่อมโยงกับการเงิน คู่มือของเราเรื่อง การโอนคอนโด กฎโควตาต่างชาติ และโอกาสการลงทุนในพัทยา อธิบายเรื่องนี้ไว้อย่างละเอียด

สิ่งที่ควรมองหาจริงๆ ในตลาดที่แยกทิศทางกัน

• โครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จสมบูรณ์ เพื่อเลี่ยงความเสี่ยงด้านการส่งมอบที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่กำลังซบเซาในที่อื่น
• ทำเลวิวทะเลหรือติดชายหาด ซึ่งในอดีตมักรักษาความต้องการเช่าได้ดีกว่าที่อยู่ในแผ่นดิน
• ผู้พัฒนาที่มีผลงานหลายโครงการต่อเนื่อง มากกว่าผู้พัฒนาที่เพิ่งเปิดตัวโครงการแรก

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการทั้งไลฟ์สไตล์และความมั่นคงด้านค่าเช่าในการซื้อครั้งเดียว โครงการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล แสดงให้เห็นสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมสร้างรายได้ ตรงกันข้ามกับความไม่แน่นอนที่ผู้ซื้อชาวตะวันตกและจีนจำนวนมากกำลังเจอในตลาดบ้านเกิดของตนเอง

สรุปสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

ภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลกครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องราวเดียวกันหมด มันคือแคนาดาที่กำลังปรับฐานอย่างหนัก จีนที่ยังหาจุดต่ำสุดไม่เจอ และสหรัฐฯ ที่เดินหน้าแบบทรงตัวท่ามกลางปัญหาความสามารถในการซื้อที่บางลงเรื่อยๆ ทั้งหมดนี้ไม่ได้แปลว่าต้องตื่นตระหนก แต่หมายความว่าสมมติฐานเดิมที่บอกว่าที่อยู่อาศัยตะวันตกคือสินทรัพย์ปลอดภัยโดยปริยาย กำลังถูกทดสอบจริงอยู่ในตอนนี้

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังกระจายความเสี่ยงออกจากความไม่แน่นอนดังกล่าว ตลาดคอนโดชายฝั่งของไทยมอบโปรไฟล์ความเสี่ยงที่ต่างออกไป ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า โครงสร้างฟรีโฮลด์สำหรับชาวต่างชาติ และตลาดเช่าที่ผูกกับการท่องเที่ยวมากกว่าวัฏจักรสินเชื่อจำนองในประเทศ นั่นไม่ได้แปลว่าไม่มีความเสี่ยงเลย แต่มันทำให้ที่นี่เป็นจุดหมายที่สมเหตุสมผลในการมองหา ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดของโลกยังต้องฟันฝ่าการปรับฐานของตัวเองต่อไป

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

notable-deals

ดีลโรงแรมครั้งใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ทำลายทุกการคาดการณ์

การขายโรงแรมแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ซึ่ง JLL ระบุว่าเป็นดีลโรงแรมเดี่ยว (single-asset) ครั้งใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกในประเทศไทย ได้ช่วยดันมูลค่าการลงทุนโรงแรมของไทยในปี 2025 ขึ้นสู่สถิติสูงสุดตลอดกาลที่ 26.4 พันล้านบาท ทะลุทุกการคาดการณ์ในช่วงต้นปี และสะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันที่กลับมาอีกครั้งในอสังหาริมทรัพย์ไทย

pattaya-news

ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา: ดีมานด์ผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพลิกโฉมตลาด

จังหวัดชลบุรีขึ้นแท่นอันดับหนึ่งของไทยด้านยอดโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติ ขณะที่ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยากำลังพูดถึงการเปลี่ยนแปลงสัญชาติผู้ซื้อ โครงการเปิดใหม่ในนาจอมเทียนและวงศ์อมาตย์ รวมถึงเม็ดเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน EEC ใกล้สนามบินอู่ตะเภา