thailand-market

Thailands fastighetsmarknad 2025-2026: Lägenhetsöverlåtelser, utländska kvoter och priser i Pattaya

2026-08-13

Lägenhetsöverlåtelserna i landet minskade under 2025 medan utländska köpare behöll sin andel och priserna i Pattaya fortsatte att stiga. Här är vad siffrorna betyder för dig som funderar på att köpa på Thailands fastighetsmarknad nu.

Skriven med AI, granskad av vår redaktion

Thailands lägenhetsmarknad gick in i 2026 med en tydlig väntan i luften: överlåtelsevolymer och -värden i landet minskade under 2025, utländska köp låg kvar på ungefär samma nivå som tidigare, boräntorna sjönk lite, och myndigheterna fortsatte samtidigt att skärpa kontrollen av bulvanägande. För köpare betyder det mindre priskonkurrens men hårdare krav på regelefterlevnad – en marknad som gynnar den som har tålamod och som anlitar en mäklare som kan reglerna utan och innan.

Thailands fastighetsmarknad: Den nationella bilden av överlåtelser

Huvudsiffrorna för 2025 pekar mot en avmattning, inte ett ras. Antalet lägenhetsöverlåtelser i landet föll redan tidigt på året och förblev under press hela vägen ut.

• <cite index="5-1">Antalet lägenhetsöverlåtelser i landet under första kvartalet 2025 minskade med 7,3 % på årsbasis till 21 814 enheter, medan det totala överlåtelsevärdet föll med 11,1 % till 56 miljarder baht.</cite>
• <cite index="6-1">Värdet på bostadsöverlåtelser väntas följa samma nedåtgående trend, med en minskning på 10,9 % från 2024 till 873,4 miljarder baht under 2025, och ytterligare en nedgång på 0,8 % till 866,2 miljarder baht under 2026.</cite>
• <cite index="6-2">Detta kommer efter toppnoteringen 2022 på 1,06 biljoner baht, en ökning med 12,8 % jämfört med föregående år.</cite>

Avmattningen stannar inte i Bangkok. I Eastern Economic Corridor (EEC) – som omfattar Chonburi, Rayong och Chachoengsao, och därmed även Pattaya – <cite index="8-1">sågs under fjärde kvartalet ensamt bostadsöverlåtelser på 13 090 enheter till ett värde av 30,8 miljarder baht, en minskning med 2,1 % i antal enheter och 7,8 % i värde jämfört med samma period föregående år</cite>, medan <cite index="8-2">överlåtelserna för helåret föll med 4,4 % till 45 958 enheter och värdet minskade med 7,4 % till 111 miljarder baht</cite>. Vill du se hur trenderna fortsätter in i nästa år kan du läsa vår analys Thailands fastighetsmarknad 2026: Lägenhetsöverlåtelser, priser och vad köpare i Pattaya behöver veta.

Utländsk kvotefterfrågan: Vilka köper fortfarande

Trots den svagare marknaden i stort förblev utländska köpare ett oproportionerligt viktigt segment. <cite index="3-1">Utländska köpare stod för 14 899 lägenhetsöverlåtelser i landet under 2025, en ökning med 2,2 % på årsbasis, till ett värde av 60,92 miljarder baht</cite>, och <cite index="3-2">det motsvarade 14,7 % av alla lägenhetsöverlåtelser i antal och 25 % av överlåtelsevärdet</cite>. <cite index="7-1">Det totala överlåtelsevärdet föll med 10,7 % till 60,92 miljarder baht</cite> trots att antalet enheter ökade – ett tecken på att genomsnittsstorleken på köpen krympt.

Var de utländska köparna kommer ifrån

<cite index="9-1">Under 2025 var kinesiska medborgare fortsatt den största gruppen utländska investerare i thailändska bostäder, med köp av 4 940 enheter i Thailand till ett totalt värde av 18,5 miljarder baht</cite>, medan köpare från Myanmar klev upp till andra plats bland nationaliteterna. Det har betydelse specifikt för Pattaya och östra kusten, där kinesiska, ryska och alltmer indiska köpare länge varit de mest synliga drivkrafterna bakom efterfrågan i nya projekt.

En separat undersökning av utländska lägenhetsköp visar att marknaden lutar åt mellanprissegmentet: <cite index="2-1">14 % av enheterna var prissatta till högst 2 miljoner baht, 26 % låg i intervallet 2–3 miljoner baht, och ytterligare 26 % var prissatta mellan 3 och 5 miljoner baht</cite>. Vill du se ett konkret exempel på hur ett välplacerat projekt kan sälja slut nästan direkt, kika på vår artikel om Pattayas 1,85-miljardersutförsäljning.

49 %-kvoten för utländskt ägande: Fortfarande gällande, fortfarande omdebatterad

Thailands regel om utländskt ägande är på pappret oförändrad. <cite index="0-0">Utländskt ägande i en byggnad får inte överstiga 49 % av den totala säljbara golvytan</cite>, och <cite index="1-0">denna gräns är fastställd i Condominium Act och upprätthålls av Lantmäteriverket (Land Department)</cite>.

Politiskt är kvoten ändå långt ifrån okontroversiell. <cite index="12-0">49 %-kvoten för utländskt ägande gäller fortfarande, men en sänkning till 30–39 % diskuteras aktivt</cite>, och <cite index="12-1">huvudmotivet för en reform är att skydda thailändska köpare från prisuppgångar som drivs av utländsk efterfrågan</cite>. Ändå <cite index="13-2">är 49 %-kvoten för lägenheter oförändrad trots förslag om att höja den</cite>. Den som är intresserad av kvotbegränsade byggnader i populära delar av Pattaya bör se tillgängligheten som något föränderligt, inte som en garanti – vår guide Pattaya fastighetsnyheter: Utländsk köpefterfrågan, nya projekt och infrastruktur som formar om marknaden går igenom var det faktiskt finns kvotutrymme kvar.

Prisutveckling i Pattaya och på östra kusten

Prissättningen i Pattaya har hållit sig bättre än överlåtelsevolymerna antyder, understödd av ett fortsatt begränsat utbud i de mest attraktiva områdena.

• <cite index="10-0">Under 2025 erbjuder Pattaya en mogen men ändå prisvärd fastighetsmarknad, med lägenheter kring 70 000 baht per kvadratmeter och villor från 5 miljoner baht.</cite>
• <cite index="11-0">Genomsnittspriset för en studiolägenhet i Pattaya är cirka 1,5 miljoner baht 2025</cite>, en kraftig ökning från <cite index="11-1">ett medianpris per kvadratmeter för en studio i Pattaya på omkring 90 424 baht 2023</cite>.
• <cite index="4-0">Vissa strandtomter marknadsförs nu för så mycket som 1 miljon baht per kvadratwah, men generellt ligger priserna mellan 200 000 och 500 000 baht per kvadratwah, beroende på läge och avstånd till stranden.</cite>

Att priset per enhet stiger samtidigt som volymerna faller är ett klassiskt tecken på en marknad som tar emot färre men mer selektiva köpare. Projekt som Great Investment or lifestyle ECO project och Smart island resort på fastlandet visar hur utvecklarna anpassar nya objekt för att attrahera just den här smalare, men köpstarkare, målgruppen.

Boräntor och finansieringsvillkor

Finansieringskostnaderna sjönk något under 2025, hjälpta av en lättare penningpolitik. <cite index="18-0">Penningpolitiska kommittén (MPC) sänkte styrräntan till 1,5 % under 2025, en sänkning med 0,25 procentenheter jämfört med tidigare nivå, i ett försök att förbättra den ekonomiska tillväxten och mildra effekterna av eventuella nedgångar</cite>, och <cite index="18-1">räntesänkningar gynnar den som vill köpa fastighet</cite>.

Den som kvalificerar sig möter i regel följande prissättning för bolån med fast ränta på den thailändska marknaden:

1. <cite index="16-0">Räntorna för bolån i Thailand ligger för närvarande mellan 2,9–3,3 % per år för bolån med fast ränta</cite>, enligt aktuella analyser av fastighetsmarknaden.
2. <cite index="19-0">Bangkok Banks Bualuang-bolån har en effektiv ränta över hela avtalstiden på mellan 4,25 % och 5,14 % per år.</cite>
3. <cite index="17-0">Thailands bolåneräntor 2025 ligger på ungefär SCB 4,2 %, Kasikorn 4,1 % och Bangkok Bank 4,3 %</cite> för kvalificerade låntagare.

<cite index="14-0">Vissa thailändska banker erbjuder bolån till utlänningar, men med stränga villkor</cite>, och kontantköp förblir normen för de flesta internationella köpare av lägenheter i Pattaya.

Regelförändringar: Åtstramning mot bulvanägande

Den enskilt största regulatoriska frågan inför 2026 är åtstramningen mot bulvanägande (nominee ownership). <cite index="22-0">Bangkok har skärpt granskningen av företags- och fastighetsägande i landet</cite>, med sikte på upplägg som kringgår begränsningarna för utländskt markägande.

Omfattningen av insatsen är betydande: <cite index="21-0">antalet företag som anses riskera att vara bulvanupplägg har ökat stadigt under de senaste två decennierna, från 523 företag 1998 till 11 746 under 2025</cite>, och <cite index="21-1">per den 23 juni fanns det 119 297 företag med utländskt aktieinnehav mellan 0,01 % och den gräns som nu granskas</cite>. Utredare har dessutom avslöjat <cite index="20-0">ett skatteundandragande där fastighetsägande överförs genom försäljning av bolagsandelar i stället för direkta marköverlåtelser, vilket kostat staten miljardbelopp i förlorade skatteintäkter</cite>.

Effekten i praktiken är att en del köpare avvaktar: <cite index="22-0">Thailands åtstramning mot ett kryphål som i praktiken kringgår restriktionerna för utländskt markägande gör att presumtiva köpare skjuter upp köpbeslut för lyxvillor i semesterdestinationer som Phuket och Koh Samui</cite>. Köpare av lägenheter i Pattaya som håller sig inom den vanliga 49-procentiga friköpskvoten är till stor del skyddade från just den här risken, men den som funderar på arrenderad mark eller villaupplägg på östra kusten bör räkna med en gedignare due diligence.

Andra regelförändringar värda att bevaka

• <cite index="15-0">Sedan den 31 januari 2025 standardiserar OCPB:s regler om "kontrollerat bokningsavtal" den thailändskspråkiga blanketten och förbjuder oskäliga villkor, vilket stärker skyddet för köpare av projekt under uppförande – dessa regler gäller fortsatt under 2026.</cite>
• <cite index="15-1">Högsta domstolen ogiltigförklarade "30+30+30"-förnyelser av arrendeavtal i mars 2025.</cite>
• <cite index="15-2">Förslaget om 99-årigt arrende har ännu inte lagfästs.</cite>

Vad detta betyder för köpare just nu

Sammantaget beskriver siffrorna en marknad i omställning snarare än nedgång. Överlåtelsevolymerna sjunker, men utländska köpare behåller sin andel, priserna i de bästa lägena i Pattaya fortsätter sakta uppåt, och finansieringskostnaderna lättar något.

• Räkna med mer selektiva, bättre informerade utländska köpare snarare än en bred volymåterhämtning på kort sikt.
• Se 49 %-kvoten som ett rörligt mål i populära byggnader – kontrollera tillgängligheten tidigt, inte efter att du redan fastnat för en enhet.
• Gå noga igenom avtal som rör arrende eller bolagsstrukturer med avseende på exponering mot bulvanupplägg innan du skriver på.
• Håll ett öga på finansieringskostnaderna – ytterligare räntesänkningar skulle sannolikt ge ny fart åt överlåtelserna.

För en bredare bild av hur dessa nationella trender syns specifikt i Pattayas pipeline av nya projekt rekommenderar vi vår analys Pattaya fastighetsnyheter: Utländska köpare, nya projekt och infrastruktur som formar om marknaden, tillsammans med vår framåtblickande Thailands fastighetsmarknad 2026: Lägenhetsöverlåtelser, priser & regler.

Denna information är allmän och pedagogisk till sin karaktär och sammanställd från offentliga källor per 2026-08-13. Den utgör inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning och ersätter inte en granskning av din specifika situation av en auktoriserad thailändsk jurist. Thailändska skattesatser, gränsvärden och juridiska krav kan komma att ändras — bekräfta gällande villkor med oberoende juridisk rådgivare innan du undertecknar något dokument.

Relaterade artiklar

thailand-market

Pattayas bostadsrättsmarknad för pensionärer: Vad utländska köpare behöver veta 2026

Pensionärer utgör fortfarande en av de mest stabila köpargrupperna på Pattayas bostadsrättsmarknad, men visumreglerna som ligger till grund för deras långa vistelser har skärpts. Här är vad en köpare med pensionsfokus behöver förstå om finansiering, försäkring och var efterfrågan är koncentrerad längs Eastern Seaboard.

thailand-market

Varför en avslagsfrekvens på 40–70% för bolån omformar Thailands bostadsrättsmarknad

Thailändska banker avslår upp till sju av tio bolåneansökningar för bostäder i lägre prisklass, vilket kväver den inhemska efterfrågan samtidigt som utländska köpare fortsätter att överlåta bostadsrätter i Bangkok, Phuket och Pattaya. Här är vad avslagskrisen betyder för alla som köper kontant.

thailand-market

Överutbud av lägenheter vid östra kusten i Thailand: Vad Pattaya-köpare bör veta

Pattayas skyline fortsätter växa trots att tiotusentals lägenheter står osålda. Här är vad överutbudssiffrorna faktiskt betyder för dig som överväger ett köp vid östra kusten just nu.