thailand-market

Fastighetsinvesteringar: begagnat eller nyproduktion i Pattaya

2026-09-14

Hyresintäkter på andrahandsmarknaden i Pattaya börjar direkt efter affären — från 10 000 baht i månaden för en studio i Pratumnak, med en bruttoavkastning på ungefär 6-11 % per år. En nyproduktion ger ingen hyresintäkt förrän huset är klart, men i gengäld låses priset i kontraktet redan vid köpet, och en räntefri delbetalning på 18-36 månader skyddar pengarna mot inflation medan bygget pågår.

Fastighetsinvesteringar: begagnat eller nyproduktion i Pattaya

Under det senaste året har frågan "var ska jag placera mina pengar" hörts från läsare oftare än tidigare. Bankinsättningar hänger inte med inflationen, aktiemarknaden är oförutsägbar, och fastigheter i Thailand förblir en av få tillgångar som en utlänning kan äga fullt ut, få intäkter i valuta från, och samtidigt själv kunna bo i åtminstone en del av året. Vi på Apartwell har hjälpt till med fastighetsköp i Pattaya i fem år och har under den tiden bistått vid affärer för dussintals objekt — från studiolägenheter på andrahandsmarknaden till lägenheter i nyproduktion i olika byggstadier. I den här artikeln är det inte allmänna resonemang, utan konkreta siffror för båda scenarierna.

Kort sammanfattat är logiken denna: pengar som bara ligger på ett sparkonto eller kort tappar köpkraft varje månad så länge inflationen överstiger räntan. Fastigheter är ett sätt att låsa tillgångens värde och samtidigt antingen få intäkter direkt (andrahandsmarknad) eller köpa en tillgång till dagens pris som kommer att vara värd mer när bygget är klart (nyproduktion). Nu går vi igenom båda vägarna med verkliga siffror från Pattayas marknad.

Logiken syns tydligt i en enkel jämförelse över två år — utan koppling till en specifik lägenhet, bara för att visa skillnaden i hur tre typer av tillgångar beter sig:

Ingen av de tre varianterna är perfekt i sig själv — en bankinsättning har ingen risk för kapitalförlust, men inget skydd mot inflation heller; fastigheter har den motsatta uppsättningen för- och nackdelar. Nu går vi vidare till detaljerna kring båda scenarierna på Pattayas marknad.

Fastighetsinvesteringar i Pattaya

Pattaya är varken Bangkok eller Phuket: här är trösklarna lägre, andelen ryskspråkiga hyresgäster och köpare högre, och det finns områden som Pratumnak som på senare år i praktiken blivit en "rysk gata" — med motsvarande efterfrågan på uthyrning från den egna diasporan. Enligt marknadsanalyser av Thailands fastighetsmarknad för 2026 leder provinsen Chonburi, dit Pattaya hör, i antal affärer med utländska köpare bland alla provinser i landet — den står för cirka 36 % av alla överlåtelser av äganderätt till utländska köpare i hela landet, även trots en generell avkylning av marknaden med cirka 17 % jämfört med föregående år. Det är både goda nyheter (efterfrågan lever kvar) och en nykter påminnelse: fastighetsmarknaden är cyklisk, inte linjärt växande.

Andrahandsmarknaden: hyresintäkter direkt efter köpet

Den största fördelen med andrahandsmarknaden är tid. Du köper en lägenhet, tar emot den enligt kontrakt, hittar en hyresgäst — och från och med det ögonblicket arbetar objektet för dig, inte för byggföretaget. Inget byggande, ingen väntan på att huset ska bli klart.

Enligt breda marknadsdata för 2026 ser priserna på andrahandsmarknaden i Pattaya ut så här: i Wongamat 90 000-180 000 baht/m², i centrala Pattaya 60 000-150 000 baht/m², på Jomtien 55 000-130 000 baht/m², i Na Jomtien och Bang Saray 45 000-90 000 baht/m². Den genomsnittliga bruttoavkastningen för långtidsuthyrning på marknaden i stort ligger på 6-10 % per år, för enskilda objekt i första raden mot havet upp till 10 %. Detta är riktmärken för marknaden, inte ett löfte om en specifik siffra för en specifik lägenhet.

Men det här kan vi bekräfta med våra egna siffror, inte bara en generell marknadsbedömning: i Apartwells portfölj i Pratumnak säljs studiolägenheter från 1 100 000 baht, enrumslägenheter från 1 800 000 baht, tvårumslägenheter från 2 700 000 baht, och vi hyr själva ut liknande lägenheter långsiktigt från 10 000, 14 000 respektive 18 000 baht i månaden. Låt oss räkna på avkastningen för en studio som det mest prisvärda alternativet att komma in på marknaden:

Detta är en beräknad, inte garanterad, avkastning: den är sammanställd enligt metoden "bruttointäkt minus bekräftade kostnadsposter" utifrån verkliga, inte genomsnittliga, priser från vår egen portfölj, men slutsiffran för en specifik lägenhet beror på hur snabbt en hyresgäst hittas, lägenhetens skick och om CAM-avgiften i just det huset förändras. Det viktiga är också vad som händer med hyresgästens pengar direkt: medan en nyproduktion fortfarande byggs ger en andrahandslägenhet redan dessa 6 000 baht netto per månad — och det är just i det fallet som fördelen är direkt kopplad till att köpa genom Apartwell, eftersom vi själva tar hand om förvaltningen och löser frågan om att hitta hyresgäster, i stället för att lämna köparen att klara det på egen hand.

Säsong: när ska man hyra ut långsiktigt och när dygnsvis?

Avkastningen som räknats fram ovan är ett försiktigt scenario med långtidsuthyrning: ett kontrakt på 6-12 månader, stabil hyra oavsett säsong. Pattaya har även ett andra scenario, som ger märkbart mer under högsäsong men kräver aktiv förvaltning.

Högsäsongen för turism i Thailand är ungefär november till mars, då torrt väder med minimalt regn lockar flest resenärer; lågsäsongen är maj till oktober, under monsunregnen. På objekt som vi listar på Booking.com, Agoda, Airbnb och Expedia via vårt egna kanalhanteringssystem Exely brukar dygnspriset under högsäsong vara flerfaldigt högre än motsvarande långtidshyra för samma period, medan det under lågsäsong ofta är mer lönsamt att ha en långsiktig hyresgäst än tomma dagar mellan korta bokningar. En förnuftig strategi för en investerare som inte bor permanent i Pattaya är att inte binda sig till ett format för hela året i förväg, utan låta förvaltningsbolaget växla mellan dygns- och långtidsuthyrning beroende på säsong — det är precis vad Apartwells förvaltningsavdelning gör dagligen för sin portfölj i Pratumnak.

Nyproduktion i Pattaya: 0 % delbetalning och varför pengar på banken tappar värde

Detta är avsnittet som många läsare öppnade artikeln för, så — direkt till hur det fungerar, utan inledning.

Hos de flesta byggföretag i Pattaya följer kontraktet för nyproduktion samma logik, oavsett specifikt projekt:

• 10-20 % av priset — betalning vid kontraktsskrivning (delas ofta upp i en handpenning på 1-3 % och en första delbetalning);
• 20-30 % av priset — lika stora delar månadsvis eller kvartalsvis under hela byggtiden;
• 50-70 % av priset — slutbetalning vid husets färdigställande, samtidigt som äganderätten registreras hos Land Department.

En central detalj som ofta missas: på denna delbetalning utgår ingen ränta. Thailändska banker är inte inblandade alls — det är ett direkt avtal mellan köpare och byggföretag, så det finns varken bankränta, kreditprövning eller bankavgift. Det skiljer delbetalning för nyproduktion från ett bolån på ett grundläggande sätt: du betalar inte extra för att slippa betala allt på en gång.

Byggtiden för ett typiskt projekt i Pattaya är 18-36 månader. En ärlig rekommendation att ha i åtanke vid budgetplanering: räkna med ytterligare 3-6 månader utöver byggföretagets angivna färdigställandedatum. Byggtider i Thailand, precis som nästan överallt annars, förskjuts oftare än de hålls på dagen — och ett seriöst byggföretag brukar ha vitesklausuler för detta i kontraktet, men det bör kontrolleras innan man skriver på, inte efteråt.

Nu till det som gör att man överhuvudtaget bör se en nyproduktion som en investering, och inte bara som ett sätt att sprida ut en betalning. Priset i köpekontraktet låses vid undertecknandet och omprövas inte, även om marknaden stiger under byggtiden. Och pengarna du ännu inte betalat enligt betalningsplanen ligger antingen kvar på ditt sparkonto eller fortsätter arbeta någon annanstans, och tappar köpkraft i takt med inflationen — i stället för att "frysas" i projektet till dagens, inte morgondagens, pris. Skillnaden mellan priset i grundläggningsstadiet och priset vid färdigställande är just den del av nyproduktionens avkastning som andrahandsmarknaden i princip inte kan erbjuda: en färdig lägenhet kan inte köpas till "gårdagens pris".

Det här är inget abstrakt upplägg — så här ser det ut i ett verkligt projekt i Apartwells nuvarande portfölj, om vi utgår från en ingångsbudget på cirka 3 000 000 rubel (enligt Rysslands centralbanks kurs cirka 1 180 000 baht):

Love IT Wongamat Beach Condominium — ett projekt av byggföretaget Global Top Group i Wongamat, 8 våningar, färdigställande 2030. Pris från byggföretaget: studio (~26 m²) — 2 678 000 baht, enrumslägenhet (~39 m²) — 4 017 000 baht, tvårumslägenhet (~52 m²) — 5 356 000 baht (103 000 baht/m²). Handpenning för bokning — 100 000 baht.

Som hos de flesta nyproduktioner i Pattaya skiljer sig betalningsplanen för detta projekt mellan utländsk kvot (Foreign Quota, FQ) och thailändsk kvot (Thai Quota, TQ) — en utländsk köpare behöver just FQ-upplägget:

Här syns en nyans som lätt förbises: med utländsk kvot (FQ) betalar man mer vid start jämfört med thailändsk kvot (TQ, där bara 20 % går till bokningen), men slutbetalningen blir lägre — 20 % mot 50 % för TQ. Det är bättre för en utländsk köpare att inte försöka anpassa sig till det thailändska upplägget, utan direkt planera budgeten efter FQ-villkoren, som är de enda som är tillgängliga för dem. Med en budget på 3 miljoner rubel för en enrumslägenhet i detta projekt täcks den första betalningen nästan exakt — 1 205 100 baht ≈ 3 066 000 ₽.

Love IT Wongamat är inte det enda alternativet Apartwell arbetar med. Här är tre projekt ur den nuvarande portföljen på olika prisnivåer, för att visa spannet snarare än en enda punkt:

Upplägget för de två Riviera-projekten skiljer sig från Love IT: högre betalning vid bokning (35 % mot 30 %) och märkbart kortare delbetalningsperiod (18 betalningar i stället för 24 månader med 4-månadersintervall), men slutbetalningen är samma 50 %. Santa Monica har, förutom vanliga lägenheter, även trerumslägenheter och takvåningar på de översta våningarna — det är inte längre budgetsegmentet, utan den övre gränsen av spannet jämfört med Love IT. Exakta villkor och tillgängliga enheter för varje projekt bekräftar vi vid förfrågan — tillgången på specifika våningar och planlösningar förändras allt eftersom försäljningen fortskrider.

Varifrån kommer prisökningen fram till färdigställande? Vi anger medvetet ingen exakt procentsats för värdeökning "från grundläggning till färdigställande" här — för varje enskilt projekt är siffran unik och beror på försäljningstakt, område och den allmänna marknadssituationen vid färdigställandet, och det vore oseriöst att lova en förutbestämd procentsats. Men mekaniken bakom prisökningen är ganska transparent: byggföretaget säljer de första enheterna billigare för att snabbare få in kapital i början av bygget, och när huset närmar sig färdigställande höjer man priset på återstående osålda enheter — dels på grund av stigande material- och arbetskraftskostnader under tiden, dels för att en nästan färdig lägenhet är lättare att sälja än en byggarbetsplats. Den som gick in i projektet från start till ett fast pris hamnar på andra sidan av denna utveckling: hans pris ändras inte, medan priset för nya köpare fortsätter stiga i takt med husets färdigställandegrad.

Vad lönar sig mest: begagnat eller nyproduktion — jämförelse vid en budget från 3 miljoner rubel

Det finns inget entydigt svar "det ena är alltid bättre" här, och den som ger ett sådant svar säljer oftast bara det ena. Skillnaden ligger i vad man får direkt och vad man får senare.

Vår erfarenhet i Pratumnak visar följande: de som prioriterar kassaflöde här och nu — till exempel för att hyresintäkten ska täcka en del av levnadskostnaderna i Thailand — passar oftast bäst för en studio eller enrumslägenhet på andrahandsmarknaden. De som inte planerar att flytta ännu, och ser köpet som ett sätt att bevara och öka kapitalet över 2-3 år, passar oftare för en nyproduktion med delbetalning: pengarna sprids över tid, i stället för att bindas i en enda betalning. Det finns även ett tredje, i praktiken vanligast förekommande alternativ — en kombination: en studio i andrahandsbeståndet för intäkter direkt, plus en nyproduktion med delbetalning som en medellång placering, betald just med hjälp av samma hyresintäkter.

En annan drivkraft som läsare sällan uttalar högt, men nästan alltid har i bakhuvudet, är diversifiering av valuta och jurisdiktion. En tillgång i Thailand, registrerad på en fysisk person hos det thailändska Land Department, är oberoende av vad som händer med rubelinsättningar eller en specifik bank i ett enda land. Det upphäver inte de egna riskerna på den thailändska marknaden — valutarisk, likviditetsrisk vid vidareförsäljning, regulatorisk risk — men det är risker av en annan typ, och viktigt: de korrelerar inte direkt med riskerna för en rubelinsättning. Just därför är fastigheter i Pattaya för många av våra kunder inte den enda investeringen, utan en del av en portfölj tillsammans med rubel- och valutabesparingar inom landet.

Fastighetsinvesteringar i Thailand: nationella regler

Allt som sagts ovan gäller Pattaya specifikt, men köp av fastighet av en utlänning i Thailand regleras av nationella regler — samma för Pattaya som för Phuket eller Bangkok, och de bör man känna till innan, inte efter, att man betalar handpenning.

49 %-kvoten. En utlänning kan äga en kondominiumlägenhet i Thailand med full äganderätt (freehold) — utan begränsningar kopplade till visumtyp eller vistelsetid i landet. Den enda begränsningen är: i en och samma byggnad kan utlänningar sammanlagt äga högst 49 % av den totala ytan av alla enheter, resterande 51 % måste ägas av thailändska medborgare eller juridiska personer. I praktiken innebär detta att kondominiets juridiska avdelning kontrollerar om kvoten redan är fylld innan bokning av en specifik enhet — det är det första steget i köpprocessen, inte en formalitet man tar sig an senare.

Om kvoten i huset redan är fylld. Ett standardiserat och juridiskt korrekt alternativ är långtidsarrende av mark och byggnad (leasehold) på 30 år med möjlighet till förlängning, som registreras hos Land Department lika officiellt som freehold-ägande, fast med en annan omfattning av rättigheter. Vissa mäklarfirmor erbjuder utlänningar att registrera ägandet via ett thailändskt bolag som ett sätt att kringgå 49 %-kvoten och få faktiskt freehold på hus eller mark — vi på Apartwell erbjuder inte sådana upplägg till våra kunder: de kräver nominella thailändska aktieägare, granskas regelbundet och medför en juridisk risk som inte står i proportion till den besparing man gör jämfört med ett alternativt leasehold-upplägg.

Så går affären till praktiskt. Bokning av objektet med handpenning → kontroll av 49 %-kvoten och objektets juridiska renhet, inklusive typ av titel (Chanote — den mest tillförlitliga, fullt registrerade titeln till mark och byggnad) → överföring av köpesumman från utlandet till en thailändsk bank med obligatoriskt FET-intyg (Foreign Exchange Transaction) vid överföringar från 50 000 US-dollar, eller ett Tor Tor 3-brev för mindre summor — detta dokument bekräftar för Land Department att pengarna kommit från utlandet specifikt för fastighetsköp, utan det registreras inte affären → registrering av äganderätten hos Land Department på objektets ort.

Skatter. Vid en utlännings köp av en kondominiumlägenhet består skattebördan av flera mindre avgifter, som i de allra flesta affärer i Pattaya delas mellan köpare och säljare enligt överenskommelse, eller läggs på byggföretaget vid förstahandsförsäljning: registreringsavgift för överlåtelse av äganderätt (vanligtvis 2 % av det taxerade värdet), stämpelskatt eller särskild företagsskatt (beroende på säljarens innehavstid) samt inkomstskatt för säljaren, beräknad enligt en progressiv skala utifrån taxerat värde och innehavstid. Vid köp av nyproduktion direkt från byggföretaget är dessa avgifter oftast redan inräknade i avtalsvillkoren eller angivna som en separat post — detta bör man bekräfta innan man skriver på, inte i efterhand.

Skatter vid senare försäljning. Om objektet säljs inom de första 5 åren av ägandet tillkommer en särskild företagsskatt — cirka 3,3 % av affärspriset eller av det taxerade värdet, om det är högre. Vid ägande längre än 5 år tillämpas i stället stämpelskatt — cirka 0,5 %. Detta är en punkt som investerare i nyproduktion ofta upptäcker först vid vidareförsäljning: om planen är att gå in i en nyproduktion och sälja direkt efter färdigställande, är det klokt att räkna med denna skatt i den förväntade avkastningen från början, inte i efterhand.

Risker med nyproduktion och byggföretagets tillförlitlighet — och hur man hanterar dem

Den invändning som hörs oftast: "tänk om bygget fryses" eller "tänk om byggföretaget visar sig vara opålitligt". Båda riskerna är verkliga, och båda kan kontrolleras innan, inte efter, att pengarna har överförts.

Risk för försenat färdigställande. Hanteras genom att räkna in en marginal på 3-6 månader utöver det angivna datumet vid budget- och flyttplanering, samt genom att kontrollera om kontraktet innehåller vitesklausuler för byggföretaget vid förseningar — hos seriösa företag är detta standardpraxis, inte något man behöver be om.

Risk kring byggföretagets tillförlitlighet. Kontrolleras genom historiken av redan färdigställda projekt — hur många projekt företaget slutfört, om de höll tidsplanerna, om det finns omdömen från tidigare köpare — samt om köpekontraktet är upprättat enligt den standardmall som godkänts av Thailands konsumentskyddsmyndighet (Office of the Consumer Protection Board), och inte enligt byggföretagets egen mall med mjukare formuleringar till deras fördel. Det är en kontroll som tar fem minuter men eliminerar en stor del av risken för åratal framåt.

Risk vid framtida försäljning. Den är densamma för både andrahandsobjekt och nyproduktion: likviditeten vid vidareförsäljning beror på område och hustyp. Pratumnak, Jomtien och centrala Pattaya är områden med stabil efterfrågan bland ryskspråkiga och asiatiska köpare, vilket minskar denna risk jämfört med mindre kända lägen.

I praktiken går vi på Apartwell igenom samma checklista innan vi rekommenderar ett objekt till en kund — oavsett om det är andrahandsobjekt eller nyproduktion: (1) titeltyp och dess renhet hos Land Department; (2) återstående utrymme i 49 %-kvoten för byggnaden; (3) om byggföretaget finns registrerat och dess historik av tidigare projekt; (4) avtalsform — standardmall eller byggföretagets egen version; (5) faktiskt läge för bygget (för nyproduktion) — via foton och, där möjligt, personligt besök, inte bara utifrån byggföretagets presentation; (6) faktisk CAM-avgift och historik av förändringar i just det huset; (7) för andrahandsobjekt — skick på tekniska system samt eventuella obetalda avgifter hos den nuvarande ägaren, som annars övergår tillsammans med lägenheten. Detta garanterar inte frånvaro av risk, men är just den del av arbetet som gör det värt att gå igenom affären med en mäklarbyrå, snarare än direkt med säljaren eller byggföretaget utan oberoende kontroll.

Så lämnar du en förfrågan om att hitta rätt objekt hos Apartwell

Vi har funnits på Pattayas marknad i fem år och har under den tiden hjälpt fler än 250 kunder att flytta — för många av dem hittade vi också det första investeringsobjektet. Om du har läst ända hit har du troligen redan en uppfattning om vilket alternativ — andrahandsobjekt, nyproduktion eller en kombination — som passar din situation bäst. Härifrån behöver du inte lösa det på egen hand.

Lämna en förfrågan — så hittar vi konkreta objekt utifrån din budget och ditt mål (intäkt direkt eller kapitaltillväxt), kontrollerar 49 %-kvoten och den juridiska renheten, verifierar den faktiska betalningsplanen om det gäller nyproduktion, och följer med genom hela affären från bokning till registrering av äganderätt. Om målet är hyresintäkt tar vi själva hand om förvaltningen efter köpet, precis som vi gör för vår egen portfölj i Pratumnak.

I förfrågan räcker det att ange ungefärlig budget och vad som är viktigast — intäkt direkt eller värdeökning inom en viss tid: resten klargör vi i samtalet, inklusive tidshorisont (om du själv behöver bo i lägenheten en del av året, eller om det är ett rent investeringsköp utan eget boende). Svar kommer vanligtvis inom en arbetsdag, och beslutet om ett specifikt objekt fattar du efter att ha sett kontrollerade siffror för just det objektet, inte de allmänna riktmärken för marknaden som presenterats i denna artikel.

Kontakta oss: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell finns också listat på stora internationella plattformar — Ostrovok, Trip.com och Booking.com — så en del av våra objekt och hur vi arbetar med gäster och hyresgäster går att se med egna ögon redan innan du hör av dig.

*Ansvarsfriskrivning gällande avkastning. Alla siffror om avkastning och värdeökning i denna artikel är genomsnittliga marknadsvärden för 2026 enligt öppna branschöversikter av fastighetsmarknaden i Pattaya, samt beräkningar utifrån Apartwells egna bekräftade priser och hyresnivåer i Pratumnak. Detta är ingen garanti för avkastning på något specifikt objekt: den exakta avkastningen beror på läge, objektets skick, säsong, beläggning och förändrade marknadsförhållanden. Beslut om att köpa fastighet som en investering rekommenderas fattas efter konsultation med en oberoende finansiell och juridisk rådgivare, särskilt om investeringsbeloppet är betydande för din personliga budget.*

Denna information är allmän och pedagogisk till sin karaktär och sammanställd från offentliga källor per 2026-09-14. Den utgör inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning och ersätter inte en granskning av din specifika situation av en auktoriserad thailändsk jurist. Thailändska skattesatser, gränsvärden och juridiska krav kan komma att ändras — bekräfta gällande villkor med oberoende juridisk rådgivare innan du undertecknar något dokument.

Relaterade artiklar

thailand-market

Pattayas bostadsrättsmarknad för pensionärer: Vad utländska köpare behöver veta 2026

Pensionärer utgör fortfarande en av de mest stabila köpargrupperna på Pattayas bostadsrättsmarknad, men visumreglerna som ligger till grund för deras långa vistelser har skärpts. Här är vad en köpare med pensionsfokus behöver förstå om finansiering, försäkring och var efterfrågan är koncentrerad längs Eastern Seaboard.

thailand-market

Varför en avslagsfrekvens på 40–70% för bolån omformar Thailands bostadsrättsmarknad

Thailändska banker avslår upp till sju av tio bolåneansökningar för bostäder i lägre prisklass, vilket kväver den inhemska efterfrågan samtidigt som utländska köpare fortsätter att överlåta bostadsrätter i Bangkok, Phuket och Pattaya. Här är vad avslagskrisen betyder för alla som köper kontant.

thailand-market

Thailands fastighetsmarknad 2025-2026: Lägenhetsöverlåtelser, utländska kvoter och priser i Pattaya

Lägenhetsöverlåtelserna i landet minskade under 2025 medan utländska köpare behöll sin andel och priserna i Pattaya fortsatte att stiga. Här är vad siffrorna betyder för dig som funderar på att köpa på Thailands fastighetsmarknad nu.