notable-deals

Рекордная сделка с землёй в центре Бангкока: что означает покупка AIA на 3,5 млрд бат

30.07.2026

Пока экономика Бангкока замедлялась в течение 2025 года, серия рекордных сделок с землёй в центральном деловом районе (CBD) — во главе с покупкой AIA Thailand на Ратчадапхисек Роуд за 3,5 млрд бат — показала, что престижная земля становится всё более дефицитной, дорогой и востребованной. Вот что это значит для покупателей, смотрящих за пределы столицы.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Экономика Таиланда замедлялась в течение 2025 года, однако центральный деловой район Бангкока только что зафиксировал самые дорогие сделки с землёй за всю историю. AIA Thailand заплатила около 3,5 млрд бат за участок площадью 8 рай на Ратчадапхисек Роуд, а Sansiri закрыла сделку на Чидлом Роуд по цене до 3,8 млн бат за квадратный ва. Вместе эти сделки подтверждают раскол рынка: земля в престижном центре становится всё дефицитнее и дороже, даже когда общий спрос слабеет — сигнал, значимый далеко за пределами Бангкока.

Сделка, установившая новый рекорд цен на землю в центре Бангкока

Согласно последнему исследованию Colliers International Thailand, 2025 год стал знаковым для цен на землю в центральном Бангкоке, несмотря на вялую экономику в целом. <cite index="1-2">Sansiri приобрела землю на Сарасин Роуд в среднем по 3,9 млн бат за квадратный ва — это самая высокая цена, когда-либо зафиксированная на рынке недвижимости Таиланда.</cite> Этот показатель остаётся абсолютным рекордом, но именно новые сделки 2025 года показывают, что тенденция всё ещё ускоряется, а не идёт на спад.

<cite index="1-1">Несмотря на вялую экономику Таиланда, цены на землю в Бангкоке продолжают расти — особенно в центральном деловом районе (CBD) — согласно последним данным Colliers International (Thailand).</cite> <cite index="1-3">Отчёт показал, что в 2025 году престижные земельные участки по всему Бангкоку по-прежнему продаются по рекордным ценам, а большинство владельцев отказываются продавать.</cite>

Почему покупка AIA на Ратчадапхисек за 3,5 млрд бат так важна

Главная сделка года пришла не от жилищного застройщика, а из страхового сектора. <cite index="1-2">AIA Thailand приобрела участок площадью 8 рай на Ратчадапхисек Роуд за 3,5 млрд бат, в среднем по 1,1 млн бат за квадратный ва.</cite>

Цена за квадратный ва здесь значительно ниже ультрапрестижных ориентиров CBD, но общая сумма сделки — 3,5 млрд бат за один участок — делает её одной из крупнейших публично раскрытых земельных сделок в Таиланде в этом году. Показательно и то, что покупатель — региональный страховщик, а не биржевой застройщик, перепродающий землю под кондоминиумы, — а значит, институциональный капитал с долгосрочным горизонтом видит устойчивую ценность в недвижимости Бангкока даже на фоне слабого цикла продаж жилья.

Покупка Sansiri на Чидлом продолжает череду рекордов

Sansiri не остановилась на Сарасин Роуд. <cite index="2-2">Sansiri, приобретя землю на Чидлом Роуд в среднем по 3–3,8 млн бат за квадратный ва</cite>, ещё дальше подняла ценовой потолок CBD в отдельной сделке 2025 года.

Для контекста, насколько официальные оценки отстают от реальных сделок: <cite index="2-1">последняя оценка 2024 года показала, что фактические цены сделок выросли до 3,4 млн бат за квадратный ва</cite> в коридоре Плёнчит-Чидлом-Уайрлесс — разрыв, который увеличивается с каждой новой закрытой сделкой.

Что движет рекордными ценами, пока остальной рынок замедляется

Исследователи Colliers указывают на простую причину со стороны предложения: свободной земли с правом собственности в центре Бангкока почти не осталось, а владельцы, которые ею владеют, не испытывают давления продавать.

• Владельцы земли в престижных районах в основном держат её, а не продают, поддерживая дефицит нового предложения
• Застройщики конкурируют за сокращающийся пул участков в собственность, пригодных для люксовых башен и многофункциональных проектов
• Страховые компании, семейные офисы и институциональные инвесторы теперь торгуются наравне с биржевыми застройщиками, расширяя пул покупателей
• Объёмы продаж жилья в среднем сегменте остаются слабыми даже при росте стоимости земли в CBD — это настоящий раскол рынка

Директор по исследованиям Colliers Thailand прямо охарактеризовал настроения: <cite index="3-1">«Землевладельцы в столице, особенно в районах CBD, по-прежнему считают свою землю очень ценной»</cite>, — и владельцы демонстрируют мало желания снижать цену.

Исторический контекст: от Сарасин Роуд до Ратчадапхисек Роуд

Рекорд цен на землю в Таиланде переписывался неоднократно за последнее десятилетие, и отслеживание этой последовательности показывает, как быстро поднимается потолок:

1. 2018 год — SC Asset заплатила около 3,1 млн бат за квадратный ва за участок в 2 рай на Ланг Суан под проект Scope
2. 2020 год — Sansiri установила рекорд страны, всё ещё действующий, на Сарасин Роуд, заплатив 3,9 млн бат за квадратный ва за бывший участок HUGS Mall
3. 2024–2025 годы — сделка Sansiri на Чидлом Роуд подняла цены сделок до 3,8 млн бат за квадратный ва, приблизившись к рекорду 2020 года
4. 2025 год — покупка AIA Thailand участка в 8 рай на Ратчадапхисек Роуд за 3,5 млрд бат стала одной из крупнейших единичных земельных сделок, о которых сообщалось в этом году

Даже давно обсуждаемый участок посольства Нидерландов на Уайрлесс Роуд — отдельный, гораздо более крупный земельный участок в собственность — упоминается брокерами как потенциальный будущий рекордсмен, что подчёркивает, насколько узок стал пул земли в CBD.

Что это значит, если вы покупаете недвижимость в Паттайе, а не в Бангкоке

Для покупателей, которым земля в центре Бангкока недоступна по цене, сигнал скорее обнадёживающий, чем тревожный. Институциональный капитал, охотящийся за дефицитной землёй Бангкока, — это вотум доверия к долгосрочным основам рынка недвижимости Таиланда, а не предупреждающий знак для прибрежных рынков.

На практике это лишь подтверждает, почему инвесторы, ориентированные на соотношение цены и качества, продолжают смотреть в сторону Восточного побережья, где входные цены остаются лишь малой долей от стоимости земли в CBD, а доходность по-прежнему привлекательна. Тем, кто сравнивает экономику земли в Бангкоке с рынком кондоминиумов Паттайи, стоит заглянуть в наш гид по ценам на квартиры в Паттайе на 2026 год, чтобы увидеть, как выглядит этот ценовой разрыв в пересчёте на конкретные объекты.

Та же институциональная логика, которая движет земельными сделками в Бангкоке — дефицит, ценность долгосрочного владения, диверсификация, — подпитывает рост и дальше вдоль коридора Восточного побережья, о чём подробно рассказано в нашем материале о малозаметной истории рынка недвижимости Сирача и Лаем Чабанг.

Основные выводы для инвесторов в недвижимость

• Рынок земли в CBD Бангкока и рынок кондоминиумов/жилья движутся по разным траекториям — земля на рекордных максимумах, пока продажи юнитов остаются вялыми
• Институциональные покупатели, такие как страховщики, теперь напрямую конкурируют с застройщиками за дефицитные участки в собственность
• Исторический рекорд цены (3,9 млн бат за квадратный ва, Сарасин Роуд, 2020 год) вновь приближается благодаря новым сделкам на Чидлом Роуд
• Покупатели, которым недоступен центр Бангкока, всё чаще смотрят в сторону Чонбури и Восточного побережья в поисках сопоставимого долгосрочного потенциала роста при значительно меньшем пороге входа
• Условия финансирования по-прежнему важны независимо от локации — ознакомьтесь с нашим разбором того, как уровень отказов по ипотеке меняет рынок кондоминиумов Таиланда, прежде чем считать любую сделку, крупную или мелкую, простой формальностью

Для тех, кто следит за движением тайского капитала, эта серия рекордных сделок с землёй в CBD — более ясный сигнал, чем любая отдельная продажа кондоминиума: уверенность в базовом рынке недвижимости Таиланда сохраняется, даже когда общая экономика ослаблена.

Похожие статьи

notable-deals

Самая дорогая продажа кондо в Таиланде: как проходила сделка на 436 млн бат за пентхаус в Бангкоке

Пентхаус в комплексе Scope Langsuan продан за 436 миллионов бат (11,8 млн долларов США) — это самая высокая цена, когда-либо заплаченная за кондоминиум в Таиланде. Разбираемся, что рекордная сделка в Бангкоке говорит о том, куда сейчас движется серьёзный капитал, и что это значит для покупателей, присматривающихся к недвижимости за пределами столицы.

notable-deals

Рекордная сделка на рынке отельной недвижимости Таиланда: продажа Hyatt Sukhumvit за 5 млрд бат

В ноябре 2024 года отель Hyatt Regency Bangkok Sukhumvit сменил владельца за 5,055 млрд бат — это крупнейшая сделка с одним объектом в истории гостиничного рынка Таиланда. Она стала кульминацией волны институционального капитала, хлынувшего в таиландскую гостиничную недвижимость и поднявшего объём сделок в 2025 году до исторического максимума в 26,4 млрд бат — сигнал, который должен понимать каждый инвестор, присматривающийся к недвижимости Таиланда.

notable-deals

Продажа земли посольства Нидерландов в Бангкоке за ฿25-30 млрд переписывает рекорды

Участок площадью более 20 рай на Wireless Road готовится стать самой дорогой земельной сделкой в истории Таиланда — оценки достигают ฿25-30 млрд. Почему эта сделка важна далеко за пределами делового центра Бангкока.