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Reforma da Cota de Condomínios para Estrangeiros na Tailândia: O que a Proposta de 75% Realmente Significa

29/07/2026

Uma proposta para elevar o teto de 49% de propriedade estrangeira de condomínios na Tailândia para 75% está em estudo pelo gabinete desde 2024, mas nada foi convertido em lei. Veja o que realmente está em jogo, por que isso importa e o que pode significar para Pattaya.

Gerado com IA, revisto pela nossa equipa editorial

A reforma da cota de propriedade estrangeira de condomínios na Tailândia ainda não aconteceu — o teto de 49% continua sendo lei hoje, e nenhum projeto de lei elevando-o para 75% foi submetido ao parlamento. O que existe é um estudo em nível de gabinete sobre uma proposta de emenda, enfrentando resistência política real. Para compradores que avaliam se devem esperar ou agir agora, entender o estado real dessa proposta importa mais do que as manchetes.

Por que o Teto de 49% se Mantém Desde 1979

A lei de condomínios da Tailândia limita a propriedade estrangeira a pouco menos da metade da área útil de um edifício há quase cinco décadas. <cite index="1-1,1-2">Segundo a lei atual, estrangeiros podem possuir até 49% da área total construída em qualquer projeto de condomínio, uma cota que está em vigor desde 1979 e não mudou em 47 anos.</cite> Essa estabilidade é justamente o motivo pelo qual qualquer conversa sobre mudança gera tanta atenção.

A cota existe porque os condomínios são a única classe de imóvel residencial que estrangeiros podem possuir integralmente. <cite index="2-2">Condomínios são o único tipo de imóvel residencial disponível para propriedade plena (freehold) por estrangeiros, com a cota de propriedade estrangeira limitada a 49% da área total</cite> vendável do edifício. Tudo o mais — casas, terrenos — passa por estruturas de arrendamento (leasehold) ou societárias.

O que Está Realmente Sendo Proposto

A reforma em discussão elevaria o teto para 75%, embora não necessariamente em todo o país. <cite index="2-0,2-1">O item mais discutido é elevar a cota de propriedade estrangeira de condomínios de 49% para 75% dentro de zonas econômicas especiais, embora nenhum projeto de lei tenha sido formalmente submetido ao parlamento até meados de 2026.</cite>

Algumas versões da proposta restringem ainda mais o escopo. <cite index="4-1">Uma proposta de emenda sugerindo 75% — às vezes com direcionamento geográfico apenas para Phuket, ou com pisos de preço — está em estudo pelo gabinete desde o final de 2024.</cite> Em outras palavras, não se trata de uma política nacional abrangente em discussão; é uma proposta pontual e ainda inacabada.

Por que Não Avançou

A oposição tem impedido que a emenda avance além da fase de estudo. <cite index="4-1,4-2">Até 2026, nenhuma das propostas foi promulgada, e ambas enfrentam forte oposição política em bases de soberania e acessibilidade para tailandeses, incluindo do Senado — as propostas passaram pelo estudo do gabinete, mas não pelo processo legislativo.</cite> Por ora, os compradores devem tratar o número de 75% como um debate vivo, não como uma regra iminente.

Os Números Nacionais: A Demanda Estrangeira Ainda Cresce Sob o Teto de 49%

Mesmo sem reforma, os compradores estrangeiros estão absorvendo uma parcela crescente do mercado de condomínios da Tailândia dentro da cota existente. <cite index="2-1">Segundo o Real Estate Information Center, compradores estrangeiros realizaram 14.899 transferências de unidades de condomínio em todo o país em 2025, um aumento de 2,2% no ano, no valor de 60,92 bilhões de bahts — isso representou 14,7% de todas as unidades de condomínio transferidas no país.</cite> Essa é a evidência mais clara de que a pressão da demanda, não a oferta, é o real motor por trás do debate sobre a reforma.

Para uma análise detalhada por província de como essa tendência nacional se manifesta na prática, veja nossa análise das estatísticas de transferência de condomínios em Chonburi em 2025, que aborda em detalhe os volumes de transferência e a participação de compradores estrangeiros em Pattaya.

Preços, Taxas de Financiamento e o Panorama Mais Amplo

O debate sobre a reforma se desenrola em meio a um mercado que esfria no lado do financiamento, mesmo com os preços em alta se mantendo firmes. A dívida hipotecária em aberto ainda cresce, mas lentamente. <cite index="3-0">Segundo dados do REIC, o valor total dos empréstimos habitacionais em aberto para pessoas físicas no sistema financeiro da Tailândia era de 5,17 trilhões de bahts (US$ 160,9 bilhões) no final de 2025, um aumento de 2,0% no ano.</cite>

As taxas vêm caindo, o que deve sustentar a demanda até 2026. <cite index="3-4">Desde outubro de 2024, o Banco da Tailândia cortou a taxa básica de juros em 100 pontos-base, chegando a 1,5% em agosto de 2025, e os principais bancos comerciais seguiram reduzindo as taxas mínimas de varejo para 6,65%–7,05%.</cite>

Mas o acesso ao crédito no segmento de entrada continua sendo o verdadeiro gargalo especificamente para compradores tailandeses. <cite index="3-1">As taxas de rejeição de financiamento imobiliário subiram para 50-60% em compras de imóveis avaliados em até 3 milhões de bahts, segundo o Banco da Tailândia.</cite> Esse aperto sobre compradores locais é mais um motivo pelo qual as compras estrangeiras à vista têm peso desproporcional nas estatísticas de transferência — uma dinâmica que exploramos em detalhe em por que uma taxa de rejeição de financiamento de 40-70% está remodelando o mercado de condomínios da Tailândia.

O que uma Cota Maior Significaria para Pattaya e a Costa Leste

Se um teto de 75% algum dia for aprovado — mesmo em formato geograficamente limitado — a Costa Leste seria um candidato natural, dada sua já expressiva participação de transferências estrangeiras e sua base consolidada de demanda de expatriados. Pattaya já opera perto da alocação total permitida para estrangeiros em muitos empreendimentos populares, o que significa que qualquer flexibilização desbloquearia diretamente estoque nos projetos onde a cota é atualmente a restrição determinante para vendas a estrangeiros, e não o preço ou a localização.

Para compradores focados em submercados específicos agora, áreas como Pratumnak Hill já se posicionam como um ponto de virada para 2026, independentemente da reforma da cota, com base em seus próprios fundamentos de oferta e localização.

Riscos e Motivos para Cautela

Os compradores não devem planejar sua estratégia de compra em torno de uma mudança de política que pode nunca se concretizar em sua forma atual. Principais riscos a considerar:

1. Nenhum projeto de lei foi formalmente submetido ao parlamento, então os prazos são incertos.
2. A oposição do Senado, com base em acessibilidade e soberania, é um obstáculo genuíno, não apenas simbólico.
3. Qualquer versão eventual pode ser geograficamente limitada (propostas restritas a Phuket já circularam) em vez de se aplicar em todo o país.
4. Pisos de preço presentes em algumas propostas poderiam excluir totalmente unidades de entrada e de médio padrão.

O que os Compradores Devem Fazer Agora

Trate o debate sobre a cota como ruído de fundo, não como um sinal de compra. O teto de 49% é a realidade de hoje, e ele tem coexistido com volumes e valores crescentes de transferências estrangeiras há anos. Compradores excluídos por uma cota totalmente preenchida em um projeto ainda têm opções em outras partes do mercado, incluindo através de estruturas exploradas em nosso guia sobre o fim dos golden visas na Europa e para onde os investidores em busca de residência por investimento estão olhando agora.

As variáveis mais acionáveis para 2026 são aquelas já confirmadas: queda nas taxas básicas de juros, aperto na aprovação de financiamento para compras tailandesas de menor valor, e crescimento constante das transferências estrangeiras sob as regras atuais. A reforma da cota, se vier, será um bônus — não um pré-requisito — para um mercado que já absorve a demanda estrangeira perto de seu teto legal atual.

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