Il mercato immobiliare thailandese sta rallentando nel 2025-2026?

I volumi e i valori dei trasferimenti di condomini a livello nazionale sono diminuiti — nel primo trimestre 2025 i trasferimenti sono calati del 7,3% su base annua, e per l'intero anno il valore dei trasferimenti residenziali dovrebbe scendere di circa il 10,9% rispetto al 2024. Tuttavia, i trasferimenti di unità verso acquirenti stranieri sono aumentati del 2,2% nel 2025, segno che la domanda si sta spostando, non scomparendo.

Gli stranieri possono ancora acquistare condomini in Thailandia entro la quota del 49%?

Sì. La proprietà straniera in un singolo edificio in condominio è limitata al 49% della superficie totale vendibile secondo il Condominium Act, e questo limite resta invariato nonostante il dibattito in corso su un'eventuale riduzione. La disponibilità entro tale quota varia da edificio a edificio, quindi conviene verificarla in anticipo nei progetti più richiesti.

Quali sono i tassi ipotecari attuali per acquistare un immobile in Thailandia?

I mutui a tasso fisso sono generalmente quotati tra il 2,9% e il 3,3% annuo, mentre grandi banche come Bangkok Bank offrono tassi effettivi intorno al 4,25%-5,14% per i mutui casa. Gli stranieri possono accedere a mutui presso alcune banche thailandesi, ma di solito a condizioni più rigide rispetto ai cittadini thailandesi.

In che modo la stretta sulla proprietà tramite prestanome sta influenzando gli acquirenti immobiliari?

Le autorità thailandesi hanno intensificato i controlli sulle aziende sospettate di detenere terreni per conto di proprietari beneficiari stranieri, con decine di migliaia di aziende sotto esame. Questo colpisce soprattutto gli acquisti di ville e terreni con titolo diretto nelle zone turistiche come Phuket e Koh Samui, mentre gli acquisti standard di condomini in piena proprietà entro la quota straniera restano poco interessati.

I prezzi dei condomini a Pattaya continuano a salire nonostante il rallentamento nazionale?

Sì. Nel 2025 i condomini a Pattaya vengono scambiati intorno ai 70.000 baht al metro quadro, e il prezzo medio di un monolocale è salito a circa 1,5 milioni di baht, rispetto a circa 90.424 baht al metro quadro nel 2023, anche mentre i volumi di trasferimento a livello nazionale si affievoliscono.

Illustrazione: grafico delle vendite immobiliari in crescita davanti alla sagoma di un tempio thailandese

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Mercato Immobiliare in Thailandia 2025-2026: Trasferimenti di Condomini, Quote Straniere e Prezzi a Pattaya

13/08/2026

I trasferimenti di condomini a livello nazionale sono calati nel 2025, mentre gli acquirenti stranieri hanno mantenuto la loro quota e i prezzi a Pattaya hanno continuato a salire. Ecco cosa significano questi numeri per chi vuole investire oggi nel mercato immobiliare thailandese.

Contenuto generato con l'IA e rivisto dalla nostra redazione

Il mercato dei condomini in Thailandia ha chiuso il 2025 in una fase di stallo: a livello nazionale sono scesi sia i volumi che i valori dei trasferimenti, gli acquisti da parte di stranieri sono rimasti pressoché stabili, i tassi ipotecari si sono leggermente ammorbiditi e le autorità hanno continuato a stringere la morsa sulla proprietà tramite prestanome (nominee). Per chi compra, questo insieme di fattori si traduce in una concorrenza più contenuta sui prezzi ma in requisiti di conformità più severi — un mercato che premia chi ha pazienza e si affida a un agente che conosce le regole a menadito.

Mercato Immobiliare Thailandia: Il Quadro Nazionale dei Trasferimenti

I dati principali del 2025 raccontano un raffreddamento, non un crollo. I trasferimenti di condomini a livello nazionale sono scesi già a inizio anno e sono rimasti sotto pressione fino alla fine del 2025.

Nel primo trimestre del 2025 i trasferimenti di condomini a livello nazionale sono calati del 7,3% su base annua, a 21.814 unità, con il valore totale dei trasferimenti in flessione dell'11,1% a 56 miliardi di baht.
Il valore dei trasferimenti residenziali dovrebbe seguire lo stesso trend discendente, con un calo del 10,9% rispetto al 2024, a 873,4 miliardi di baht nel 2025, per poi scendere ulteriormente dello 0,8% a 866,2 miliardi di baht nel 2026.
Ciò avviene dopo il picco del 2022, pari a 1,06 trilioni di baht, in crescita del 12,8% rispetto all'anno precedente.

Il rallentamento non riguarda solo Bangkok. Nella Eastern Economic Corridor (EEC) — che comprende Chonburi, Rayong e Chachoengsao, e quindi anche Pattaya — solo nel quarto trimestre i trasferimenti immobiliari residenziali sono stati 13.090 unità per un valore di 30,8 miliardi di baht, in calo del 2,1% nelle unità e del 7,8% nel valore rispetto all'anno precedente, mentre per l'intero anno i trasferimenti sono scesi del 4,4% a 45.958 unità e del 7,4% in valore a 111 miliardi di baht. Per capire meglio come queste tendenze si rifletteranno nel prossimo anno, vale la pena consultare il nostro approfondimento Mercato Immobiliare Thailandia 2026: Trasferimenti di Condomini, Prezzi e Cosa Devono Sapere gli Acquirenti a Pattaya.

Domanda della Quota Straniera: Chi Continua a Comprare

Nonostante un mercato complessivamente più debole, gli acquirenti stranieri restano un segmento sproporzionatamente importante. Nel 2025 gli acquirenti stranieri hanno registrato 14.899 trasferimenti di unità in condominio a livello nazionale, in aumento del 2,2% su base annua, per un valore di 60,92 miliardi di baht, e ciò rappresenta il 14,7% di tutte le unità di condominio trasferite e il 25% del valore dei trasferimenti. Il valore totale dei trasferimenti è calato del 10,7% a 60,92 miliardi di baht, anche se il numero di unità è cresciuto — segno di acquisti mediamente più piccoli.

Da dove arrivano gli acquirenti stranieri

Nel 2025 i cittadini cinesi sono rimasti il gruppo più numeroso di investitori stranieri nel settore immobiliare residenziale thailandese, con l'acquisto di 4.940 unità per un valore complessivo di 18,5 miliardi di baht, mentre gli acquirenti del Myanmar sono saliti al secondo posto tra le nazionalità. Per Pattaya e la Eastern Seaboard questa concentrazione conta parecchio: acquirenti cinesi, russi e, sempre più spesso, indiani sono stati i principali motori della domanda nei lanci recenti.

Un'indagine separata sugli acquisti di condomini da parte di stranieri ha rilevato un mercato orientato verso la fascia media: il 14% delle unità aveva un prezzo non superiore a 2 milioni di baht, il 26% rientrava nella fascia 2-3 milioni di baht e un altro 26% aveva un prezzo compreso tra 3 e 5 milioni di baht. Un esempio concreto di come un lancio ben posizionato possa assorbire questa domanda quasi all'istante lo trovate nel nostro approfondimento su Il Sold-Out da ฿1,85 Miliardi a Pattaya.

La Quota Straniera del 49%: Resiste, Ma il Dibattito Continua

Sulla carta, la regola thailandese sulla proprietà straniera non è cambiata. La proprietà straniera in un edificio non può superare il 49% della superficie totale vendibile, e questo limite è confermato dal Condominium Act e fatto rispettare dal Land Department.

Detto questo, la quota resta un tema politicamente delicato. La quota del 49% di proprietà straniera resta in vigore, ma una sua riduzione al 30-39% è oggetto di discussioni attive, e la motivazione principale della riforma è proteggere gli acquirenti thailandesi dall'inflazione dei prezzi causata dalla domanda straniera. Ciononostante, la quota del 49% per i condomini resta invariata nonostante le proposte di innalzarla. Chi punta a edifici con quota limitata nelle zone più ambite di Pattaya farebbe bene a considerare la disponibilità come una variabile mutevole, non una garanzia scontata — la nostra guida Notizie Immobiliari da Pattaya: Domanda degli Acquirenti Stranieri, Nuovi Lanci e Infrastrutture che Ridisegnano il Mercato spiega nel dettaglio dove resta effettivamente spazio nelle quote.

Andamento dei Prezzi a Pattaya e sulla Eastern Seaboard

I prezzi a Pattaya hanno tenuto meglio di quanto i dati sui volumi di trasferimento potrebbero far pensare, sostenuti da un'offerta ancora limitata nelle zone di pregio.

Nel 2025 Pattaya offre un mercato immobiliare maturo ma ancora accessibile, con condomini intorno ai ฿70.000 al m² e ville a partire da 5 milioni di baht.
Il prezzo medio di un monolocale a Pattaya è di circa 1,5 milioni di baht nel 2025, in netto aumento rispetto al prezzo mediano al metro quadro di circa ฿90.424 registrato nel 2023.
Alcuni terreni sulla spiaggia vengono ora pubblicizzati fino a 1 milione di baht al square wah, ma in generale i prezzi vanno da 200.000 a 500.000 baht al square wah, a seconda della posizione e della vicinanza al mare.

Questa combinazione di prezzi unitari in crescita e volumi in calo è un classico segnale di un mercato che assorbe un numero minore di acquirenti, ma più selettivi. Progetti come Great Investment or lifestyle ECO project e Smart island resort on the mainland mostrano come gli sviluppatori stiano posizionando le nuove offerte proprio per intercettare questo bacino più ristretto, ma anche più determinato.

Tassi Ipotecari e Condizioni di Finanziamento

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I costi di finanziamento sono scesi in modo moderato nel corso del 2025, favoriti dall'allentamento della politica monetaria. Il Monetary Policy Committee (MPC) ha tagliato il tasso all'1,5% nel 2025, una riduzione dello 0,25% rispetto al livello precedente, nel tentativo di sostenere la crescita economica e mitigare gli effetti di eventuali rallentamenti, e i tassi d'interesse più bassi favoriscono chi desidera acquistare un immobile.

Per chi soddisfa i requisiti, ecco i tassi tipici dei mutui a tasso fisso nel mercato thailandese:

I tassi d'interesse per i mutui casa in Thailandia sono attualmente compresi tra il 2,9% e il 3,3% annuo per i mutui a tasso fisso, secondo le recenti analisi di mercato.
I mutui casa Bualuang della Bangkok Bank hanno un tasso d'interesse effettivo per l'intera durata del contratto compreso tra il 4,25% e il 5,14% annuo.
Nel 2025 i tassi ipotecari in Thailandia si attestano intorno al 4,2% per SCB, al 4,1% per Kasikorn e al 4,3% per Bangkok Bank, per i mutuatari idonei.

Alcune banche thailandesi offrono mutui agli stranieri, ma a condizioni rigorose, e l'acquisto in contanti resta la norma per la maggior parte degli acquirenti internazionali di condomini a Pattaya.

Il Cambiamento Normativo: La Stretta sulla Proprietà tramite Prestanome

La novità normativa più rilevante per il mercato immobiliare thailandese in vista del 2026 riguarda la stretta sulla proprietà tramite prestanome (nominee). Bangkok ha intensificato i controlli sulla proprietà di aziende e immobili nel paese, prendendo di mira gli schemi che aggirano le restrizioni sulla proprietà terriera straniera.

La portata di questo intervento è notevole: il numero di aziende considerate a rischio di accordi con prestanome è cresciuto costantemente negli ultimi due decenni, passando da 523 nel 1998 a 11.746 nel 2025, e al 23 giugno risultavano 119.297 aziende con partecipazioni straniere comprese tra lo 0,01% e la soglia in fase di revisione. Gli investigatori hanno inoltre scoperto uno schema di elusione fiscale in cui la proprietà immobiliare viene trasferita tramite la vendita di quote societarie anziché con trasferimenti diretti del terreno, causando allo Stato una perdita di miliardi in gettito fiscale.

L'effetto pratico è stato un momento di pausa tra alcuni potenziali acquirenti: la stretta della Thailandia su un'espediente che di fatto aggira le restrizioni sulla proprietà terriera da parte di stranieri sta spingendo molti potenziali acquirenti a rimandare le decisioni d'acquisto di ville di lusso in destinazioni turistiche come Phuket e Koh Samui. Chi acquista condomini a Pattaya restando entro la quota standard di proprietà piena (freehold) del 49% è in gran parte al riparo da questo rischio specifico, ma chi valuta terreni in leasehold o strutture societarie sulla Eastern Seaboard dovrebbe mettere in conto controlli più approfonditi.

Altri cambiamenti normativi da tenere d'occhio

Dal 31 gennaio 2025, le nuove regole dell'OCPB sul "contratto di prenotazione controllato" standardizzano il modulo in lingua thailandese e vietano le clausole inique, rafforzando la tutela degli acquirenti di immobili in costruzione (off-plan), e queste regole restano in vigore fino al 2026.
La Corte Suprema ha invalidato i rinnovi di leasehold del tipo "30+30+30" nel marzo 2025.
La proposta di leasehold a 99 anni resta ancora priva di attuazione.

Cosa Significa Tutto Questo per gli Acquirenti Oggi

Mettendo insieme i dati, emerge un mercato in transizione più che in declino. I volumi di trasferimento calano, ma gli acquirenti stranieri mantengono la propria quota, i prezzi nelle zone di pregio di Pattaya continuano a salire piano e i costi di finanziamento sono in leggera discesa.

Aspettatevi acquirenti stranieri più selettivi e informati, non una ripresa generalizzata dei volumi nel breve periodo.
Considerate la quota del 49% come un obiettivo mobile negli edifici più richiesti: verificate la disponibilità in anticipo, non dopo esservi già affezionati a un'unità.
Esaminate con attenzione ogni accordo in leasehold o basato su strutture societarie, per verificare eventuali esposizioni legate a schemi di prestanome, prima di firmare.
Tenete d'occhio i costi di finanziamento: un ulteriore allentamento dei tassi favorirebbe probabilmente una ripresa dei trasferimenti.

Per una panoramica più ampia su come queste dinamiche nazionali si riflettano nel calendario dei nuovi lanci a Pattaya, il nostro approfondimento Notizie Immobiliari da Pattaya: Acquirenti Stranieri, Nuovi Lanci e Infrastrutture che Ridisegnano il Mercato è una lettura utile, insieme alle nostre prospettive per il prossimo anno in Mercato Immobiliare Thailandia 2026: Trasferimenti di Condomini, Prezzi e Regole.

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Domande frequenti

Il mercato immobiliare thailandese sta rallentando nel 2025-2026?: I volumi e i valori dei trasferimenti di condomini a livello nazionale sono diminuiti — nel primo trimestre 2025 i trasferimenti sono calati del 7,3% su base annua, e per l'intero anno il valore dei trasferimenti residenziali dovrebbe scendere di circa il 10,9% rispetto al 2024. Tuttavia, i trasferimenti di unità verso acquirenti stranieri sono aumentati del 2,2% nel 2025, segno che la domanda si sta spostando, non scomparendo.
Gli stranieri possono ancora acquistare condomini in Thailandia entro la quota del 49%?: Sì. La proprietà straniera in un singolo edificio in condominio è limitata al 49% della superficie totale vendibile secondo il Condominium Act, e questo limite resta invariato nonostante il dibattito in corso su un'eventuale riduzione. La disponibilità entro tale quota varia da edificio a edificio, quindi conviene verificarla in anticipo nei progetti più richiesti.
Quali sono i tassi ipotecari attuali per acquistare un immobile in Thailandia?: I mutui a tasso fisso sono generalmente quotati tra il 2,9% e il 3,3% annuo, mentre grandi banche come Bangkok Bank offrono tassi effettivi intorno al 4,25%-5,14% per i mutui casa. Gli stranieri possono accedere a mutui presso alcune banche thailandesi, ma di solito a condizioni più rigide rispetto ai cittadini thailandesi.
In che modo la stretta sulla proprietà tramite prestanome sta influenzando gli acquirenti immobiliari?: Le autorità thailandesi hanno intensificato i controlli sulle aziende sospettate di detenere terreni per conto di proprietari beneficiari stranieri, con decine di migliaia di aziende sotto esame. Questo colpisce soprattutto gli acquisti di ville e terreni con titolo diretto nelle zone turistiche come Phuket e Koh Samui, mentre gli acquisti standard di condomini in piena proprietà entro la quota straniera restano poco interessati.
I prezzi dei condomini a Pattaya continuano a salire nonostante il rallentamento nazionale?: Sì. Nel 2025 i condomini a Pattaya vengono scambiati intorno ai 70.000 baht al metro quadro, e il prezzo medio di un monolocale è salito a circa 1,5 milioni di baht, rispetto a circa 90.424 baht al metro quadro nel 2023, anche mentre i volumi di trasferimento a livello nazionale si affievoliscono.

Queste informazioni hanno carattere generale ed educativo e sono state raccolte da fonti pubbliche aggiornate al 13/08/2026. Non costituiscono consulenza legale o fiscale e non sostituiscono l'analisi della vostra situazione specifica da parte di un avvocato thailandese abilitato. Le aliquote fiscali, le soglie e i requisiti legali in Thailandia possono cambiare: verificate le condizioni attuali con un consulente legale indipendente prima di firmare qualsiasi documento.