Lämpöä ja laatua uuteen kotiisi
Asunnon ostaminen Pattayassa etänä — tiedustelusta Chanote-asiakirjaan
Kiinteistön Thaimaasta voi ostaa kokonaan etänä. Thaimaan laki ei vaadi ulkomaisen ostajan henkilökohtaista läsnäoloa. Asunnon näet videopuhelun kautta, sopimuksen allekirjoitat sähköisesti ja varat siirretään ulkomailta SWIFT-tilisiirtona. Omistusoikeus rekisteröidään maarekisterivirastossa (Land Department) notaarin vahvistaman valtakirjan perusteella, ja koko prosessi kestää 3–8 viikkoa.
Voiko kiinteistön ostaa ilman henkilökohtaista läsnäoloa?
Kyllä, voit. Thaimaan laki ei vaadi ulkomaisen ostajan läsnäoloa kondominiumin ostossa. Omistusoikeuden rekisteröinnin maarekisterivirastossa voi hoitaa edustaja notaarin vahvistaman ja laillistetun valtakirjan perusteella (apostille tai konsulaatin laillistus, riippuen maasta).
Kolme ehtoa on voimassa, olitpa Thaimaassa tai etänä.
Ensinnäkin: varojen täytyy tulla ulkomailta ulkomaan valuutassa. Käteismaksu Thaimaan sisällä tai siirto thaimaalaiselta pankkitililtä ei riitä freehold-kiintiön rekisteröintiin.
Toiseksi vastaanottavan pankin on annettava siirretystä summasta FET-todistus (Foreign Exchange Transaction Form) — vanhalta nimeltään TT3. Ilman sitä maarekisterivirasto ei rekisteröi freehold-omistusta ulkomaalaisen nimiin, ja myöhemmässä myynnissä varojen laillinen siirto takaisin ulkomaille ei onnistu.
Kolmanneksi rakennuksessa on oltava tilaa ulkomaiselle kiintiölle. Kondominiumilain mukaan ulkomaalaiset voivat omistaa korkeintaan 49 % rakennuksen kokonaisasuinpinta-alasta. Jos kiintiö on täynnä, freehold-omistus ei onnistu — jäljelle jäävät leasehold-vuokraoikeus tai thaimaalaisen yhtiön kautta tehtävä järjestely, ja molemmissa on omat rajoitteensa.
Tarkistamme kiintiön tilanteen ja kohteen tiedot ennen käsirahan maksua, ja vahvistamme lopputuloksen sinulle kirjallisesti.
Kaupan seitsemän vaihetta
- 1
Kohteen valinta ja videoesittely
Kerro meille, mitä etsit: budjetti, alue, kohdetyyppi ja tavoite — asutko itse, vuokraatko asunnon vai teetkö sijoituksen. Kokoamme listastamme sopivat vaihtoehdot hintoineen, pohjapiirroksineen ja tuottoarvioineen.
Seuraavaksi sovitaan videoesittely. Edustajamme menee paikan päälle ja näyttää kohteen suorana WhatsAppin, Telegramin tai Zoomin kautta, englanniksi tai venäjäksi. Voit kysyä mitä vain ja pyytää näkemään asioita, joita valokuvista ei näe: putkiston kunnon, näkymän eri vuorokaudenaikoina, liikenteen melun, yhteistilojen kunnon, pysäköinnin sekä hissien toiminnan.
Tallenteet jäävät talteen ja lähetämme ne sinulle — hyödyllisiä, kun vertailet vaihtoehtoja myöhemmin.
Aikataulu: yhdestä päivästä useisiin viikkoihin sen mukaan, kuinka nopeasti teet päätöksen.
- 2
Varaus
Kun kohde on valittu, se pitää ottaa pois myynnistä. Rakennuttajat pitävät kohteen yleensä varattuna 2–3 päivää ilman maksua — sen aikana ehtii tarkistaa asiakirjat. Jälleenmyyntimarkkinoilla varaus vaatii tavallisesti käsirahan välittömästi.
Pattayan markkinoilla varausmaksu on tyypillisesti 50 000–100 000 THB, joissakin kohteissa enemmän. Tämä summa hyvitetään myöhemmin kauppahinnasta.
Meillä on yksi tärkeä periaate: sopimukseen perustuvat maksut menevät aina suoraan rakennuttajan tai myyjän pankkitilille, ei koskaan välitystoimistolle. Ainoana poikkeuksena on pieni varausmaksu, jonka edustajamme voi maksaa puolestasi kohteen varaamiseksi siirtosi ollessa käynnissä — tästä laaditaan aina kirjallinen dokumentti.
Ennen käsirahan maksamista saat käyttöösi rakennuttajan tai myyjän asiakirjat, vahvistuksen ulkomaisen kiintiön tilanteesta, sopimusluonnoksen ja tilisiirron tiedot.
- 3
Sopimus
Kauppa- tai varaussopimus laaditaan kahdella kielellä, englanniksi ja thaiksi. Englanninkielinen versio sitoo ulkomaista ostajaa oikeudellisesti, mutta jos versioiden välillä on eroja, etusija on yleensä thainkielisellä tekstillä — siksi molemmat kannattaa tarkistaa huolella.
Sopimuksesta on käytävä selvästi ilmi hinta ja valuutta, maksuaikataulu tarkkoine päivämäärineen tai rakennusvaiheisiin sidottuine erineen, luovutuspäivä, omistusoikeuden tyyppi (ulkomaisen kiintiön freehold tai leasehold), transfer fee -maksun jakautuminen osapuolten kesken, käsirahan palautusehdot sekä rakennuttajan vastuu viivästyksistä.
Allekirjoitat sopimuksen ja lähetät siitä skannatun version. Alkuperäiset, allekirjoitetut kappaleet toimitetaan sen jälkeen kuriirilla — DHL, FedEx tai EMS, 5–10 päivää.
Suosittelemme, että sopimus tarkistetaan riippumattomasti juridisesti. Voimme ehdottaa juristeja, joiden kanssa teemme yhteistyötä, mutta oman juristin käyttäminen sopii yhtä hyvin — se on tavallinen käytäntö, ei epäluottamuksen merkki.
- 4
Maksu ja varojen siirto
Varat siirretään ulkomailta ulkomaan valuutassa (USD, EUR tai muu). Muunto Thaimaan bahtiin tehdään vasta vastaanottavassa thaimaalaisessa pankissa.
Maksun tarkoituksessa on mainittava selvästi tavoite: kiinteistön osto ja kohteen osoite. Annamme sinulle tarkan sanamuodon etukäteen, sillä siitä riippuu, myöntääkö pankki FET-todistuksen oikein.
Järjestys etenee näin: rakennuttaja tai myyjä lähettää laskun, saat sopimuksen alkuperäisenä tai skannattuna, teet tilisiirron omasta pankistasi, vastaanottava pankki kirjaa varat tilille ja myöntää FET-todistuksen, ja lopuksi saamme kopion todistuksesta sekä vahvistuksen tilityksestä.
SWIFT-siirrot kestävät tyypillisesti 2–10 arkipäivää välittäjäpankeista riippuen. Tietyistä maista tulevat siirrot voivat kohdata lisätarkastuksia, jotka pidentävät odotusta.
Rakennuttajan maksuerät. Uudiskohteissa on tavallista, että käsirahan jälkeen maksetaan eriä rakentamisen valmistumiseen asti — tarkat ehdot vaihtelevat kohteittain ja vahvistetaan ennen allekirjoitusta.
- 5
Omistusoikeuden rekisteröinti maarekisterivirastossa
Rekisteröinti ilman läsnäoloasi edellyttää valtakirjaa edustajallemme tai juristillesi.
Valtakirja etenee näin: laadimme tekstin, vahvistat sen notaarilla omassa maassasi, jonka jälkeen se laillistetaan — apostillella tai konsulaatin laillistuksella maasta riippuen — ja käännetään thaiksi valantehneen kääntäjän toimesta.
Tarvitset lisäksi notaarin vahvistaman kopion passistasi.
Rekisteröintipäivänä edustaja toimittaa maarekisterivirastolle valtakirjan, passikopion, FET-todistuksen, sopimuksen, myyjän asiakirjat ja todistuksen maksetuista veroista ja maksuista. Chanote, eli omistuskirja, kirjoitetaan sinun nimiisi.
Saat skannatun Chanoten rekisteröintipäivänä. Alkuperäinen toimitetaan kuriirilla tai säilytetään toimistollamme siihen asti, kun vierailet paikan päällä — valitse itse, kumpi sopii paremmin.
Aikataulu on tällainen: valtakirjan laatiminen ja laillistaminen kestää 2–4 viikkoa maasta riippuen, kun taas itse rekisteröinti hoituu yhdessä arkipäivässä.
- 6
Vastaanottotarkastus ja avaimet
Uudiskohteissa tehdään tarkastus rakentamisen valmistumisen ja luovutuksen välissä. Hoidamme tämän puolestasi.
Tarkastamme kohteen ja vertaamme sitä pohjapiirrokseen ja sopimuksen määrittelyihin. Testaamme putkiston, sähköjärjestelmän, ilmastoinnin, ikkunat ja ovet, kuvaamme jokaisen huomautuksen valo- ja videokuvin sekä laadimme snagging list -listan puutteista, jotka rakennuttajan on korjattava.
Saat valo- ja videoraportin samana päivänä. Sen jälkeen seuraamme korjausten etenemistä ja teemme uudelleentarkastuksen.
Avaimet ja paperit jäävät toimistollemme tai siirtyvät kiinteistönhoitajalle — miten vain haluat.
- 7
Omista ja vuokraa, vaikket ole paikan päällä
Kaupan teon jälkeen kohdetta voi hoitaa täysin etänä.
Hallinnointisopimuksella hoidamme muun muassa vuokrauksen (lyhyt- tai pitkäaikaisen), vieraiden sisään- ja uloskirjautumisen, siivouksen ja huollon, käyttömaksut ja CAM-maksun, pienet korjaukset, yhteydenpidon taloyhtiöön sekä kuukausittaisen tulo- ja menoraportin.
Vuokratulot maksetaan ilmoittamallesi tilille. Hallinnointipalkkio ja muut ehdot sovitaan erikseen ja kirjataan sopimukseen.
Maksutavat vertailussa
Alla näet markkinoilla yleisimmin käytetyt maksutavat. Me työskentelemme ainoastaan pankkisiirtojen kanssa — vain se tuottaa FET-todistuksen, jota ilman freehold-omistusta ei voi rekisteröidä ulkomaisen kiintiön puitteissa eikä varoja voi myöhemmin siirtää laillisesti takaisin ulkomaille.
| Tapa | FET | Aikataulu | Huomautus |
|---|---|---|---|
| SWIFT-pankkisiirto | Kyllä | 2–10 päivää | Ainoa tapa, jota käytämme |
| Siirto kolmannen maan kautta | Kyllä, jos varat tulevat ulkomailta | 3–14 päivää | Riippuu välittäjäpankista — varmista etukäteen |
| Käteinen | Ehdollinen | — | Vaatii tulliselvityksen maahantulon yhteydessä ja henkilökohtaisen läsnäolon; ei sovi etäkauppaan. |
| Kryptovaluutta | Ei | — | Ei tuota FET-todistusta. Kryptovaluutan käyttöä kiinteistökauppojen maksuvälineenä Thaimaassa rajoittaa sääntely, emmekä käsittele maksuja sillä tavoin. |
Jos joku tarjoaa maksujärjestelyä ilman FET-todistusta ja lupaa hoitaa paperit 'myöhemmin kuntoon' — pysähdy siinä kohtaa. FET-todistusta ei voi saada jälkikäteen.
FET / TT3
FET-todistus (Foreign Exchange Transaction Form) on thaimaalaisen pankin antama asiakirja, joka osoittaa ulkomaan valuutan saapuneen maahan ja muunnetun baateiksi. Aiemmin tästä asiakirjasta käytettiin nimeä TT3.
Pankit myöntävät FET-todistuksen automaattisesti, kun siirron summa on vähintään 50 000 USD tai sitä vastaava; pienemmistä summista todistus pitää pyytää erikseen — kyse on yksinkertaisesta hakemuksesta, joka ei tuota ongelmia, kun asiasta huolehtii ajoissa. Rajan asettaa Thaimaan keskuspankki, ja se muuttuu ajoittain, niin että vahvistamme voimassa olevan summan juuri kauppasi ajankohtana.
Miksi tämä on tärkeää: maarekisterivirasto vaatii FET-todistuksen, jotta freehold-omistus voidaan rekisteröidä ulkomaalaisen nimiin ulkomaisen kiintiön rajoissa. Kun myyt kohteen, sama todistus mahdollistaa myyntitulojen laillisen siirron takaisin ulkomaille — alun perin tuodun summan verran.
Tarkista FET-todistuksesta ainakin nämä: nimesi lähettäjänä tai saajana, summa, valuutta ja ilmoitettu käyttötarkoitus — kiinteistön osto.
Yleisin ongelma on väärin merkitty maksun tarkoitus, ja sitä ei aina pysty korjaamaan enää sen jälkeen, kun varat on kirjattu tilille. Sovimme siis tarkan sanamuodon kanssasi jo ennen siirtoa.
Mitä etäkauppa maksaa
Kauppahinnan lisäksi:
| Transfer fee (rekisteröintimaksu) | 2 % arvioidusta arvosta | Sopimuksen mukaan, usein jaettuna 50/50 |
| Specific Business Tax (jos myydään 5 vuoden sisällä) | 3,3 % | Yleensä myyjä |
| Stamp duty (jos SBT ei sovellu) | 0,5 % | Myyjä |
| Ennakonpidätys (withholding tax) | Henkilö- tai yritysverokannan mukaan | Myyjä |
| Sinking fund (uudiskohteet) | Kertaluonteinen, per m² | Ostaja |
| CAM-maksu | Kuukausittainen, per m² | Ostaja |
| Valtakirjan notaarivahvistus ja laillistaminen | Vaihtelee maasta riippuen | Ostaja |
| Auktorisoidun kääntäjän tekemä käännös | Sovitaan tapauskohtaisesti | Ostaja |
| Asiakirjojen lähetys kuriirilla | Sovitaan tapauskohtaisesti | Ostaja |
| SWIFT-pankkisiirto | Riippuu pankista | Ostaja |
| Lakiasiaintarkastus (valinnainen) | Sovitaan tapauskohtaisesti | Ostaja |
Verojen ja maksujen määrä perustuu Thaimaan lainsäädäntöön ja voi muuttua. Saat meiltä kirjallisen laskelman juuri sinun kohteestasi ennen allekirjoitusta.
Emme anna veroneuvontaa emmekä toimi juristin sijasta. Oman asuinmaasi verotukseen liittyvissä kysymyksissä kannattaa kääntyä veroneuvojan puoleen — monissa maissa ulkomailla omistettu kiinteistö pitää ilmoittaa verottajalle.
Riskit ja niiden hallinta
Nimeämme riskit suoraan sen sijaan, että teeskentelisimme, ettei niitä ole.
- Riski: rahat päätyvät väärään paikkaan. Hallintakeino: sopimusmaksut ohjataan suoraan rakennuttajan tai myyjän tilille, ja tiedot tarkistat sopimuksesta itse. Emme koskaan ota vastaan sopimusmaksuja välitystoimiston tilille.
- Riski: kohde ei vastaa kuvia. Hallintakeino: valokuvien sijaan järjestämme suoran videoesittelyn, jonka tallenne jää sinulle. Luovutuksen yhteydessä tehdään tarkastus snagging list -listalla ja valokuvaraportilla.
- Riski: rakennuttaja ei saa taloa valmiiksi. Hallintakeino: ennen kuin otamme kohteen valikoimaamme, tarkistamme rakennusluvan, maaoikeudet, tarvittaessa ympäristövaikutusten arvioinnin (EIA) ja hankkeen rahoitusrakenteen yhdessä thaimaalaisten ja kansainvälisten juristien kanssa. Mikään tarkastus ei takaa sataprosenttista varmuutta — myös maineikkaiden rakennuttajien hankkeita on Thaimaassa jäänyt kesken.
- Riski: ulkomaalaiskiintiö on täynnä. Hallintakeino: pyydämme taloyhtiön isännöinniltä kirjallisen vahvistuksen kiintiön tilanteesta ennen käsirahan maksua.
- Riski: rahoja ei saa siirrettyä takaisin ulkomaille kohteen myynnin jälkeen. Hallintakeino: varmistamme FET-todistuksen oikeellisuuden jo rahansiirtovaiheessa.
- Riski: bulvaaniyhtiörakenteet. Kantamme: emme järjestä ratkaisuja, joissa thaimaalaisia bulvaaniosakkaita käytetään maanomistusrajoitusten kiertämiseen. Tällaiset rakenteet päätyvät viranomaisten silmätikuiksi, ja seuraukset lankeavat lopulta ostajalle.
- Riski: liian hyvältä kuulostavat tuottolupaukset. Meidän kantamme on tämä: jos taattu tuotto ylittää selvästi markkinatason, kannattaa kysyä, mistä raha oikeasti tulee ja mitä tapahtuu, kun takuuaika päättyy. Saat meiltä laskelman taustaoletuksineen — emme heitä pöytään pelkkää otsikkolukua.
Yksi asia vielä: likviditeetti. Asunnon myyminen Pattayassa vie oman aikansa, eikä se ole pörssiosake, jonka myy hetkessä. Mieti omistusaikasi tämän mukaan.
Tarvittavat asiakirjat
Tarvitsemme sinulta seuraavat: passi (skannattuna kaikilta täytetyiltä sivuilta); notaarin vahvistama ja laillistettu passikopio; edustajallesi laadittu valtakirja — notaarin vahvistama, apostillein tai konsulaatin kautta laillistettu, sekä valantehneen kääntäjän thainkielinen käännös siitä; selvitys varojen alkuperästä, jota pankkisi saattaa pyytää; ja pankkitilin tiedot vuokratuloja varten (katso vaihe 7).
Sinä saat vastineeksi: kauppasopimuksen englanniksi ja thaiksi; FET-todistuksen thaimaalaiselta pankilta; kuitit maksetuista maksuista ja veroista; Chanote-asiakirjan omalla nimelläsi; luovutusraportin sekä valokuvallisen snagging list -listan; ja hallinnointisopimuksen, jos sellainen tehdään.
Usein kysytyt kysymykset
- Voinko ostaa asunnon Pattayasta käymättä itse Thaimaassa?
- Kyllä, voit. Thaimaan laki ei vaadi ulkomaisen ostajan olevan paikalla kondominiumin ostossa. Kohde käydään läpi videopuhelussa, sopimus allekirjoitetaan sähköisesti ja alkuperäiset asiakirjat lähetetään myöhemmin kuriirilla — omistusoikeus rekisteröidään notaarin vahvistaman ja laillistetun valtakirjan perusteella.
- Kuinka kauan etäkauppa kestää?
- Kohteen valinnasta omistusoikeuden rekisteröintiin kuluu yleensä 3–8 viikkoa. Eniten aikaa vie valtakirjan laatiminen ja laillistaminen, 2–4 viikkoa maasta riippuen. SWIFT-siirto kestää 2–10 arkipäivää, rekisteröinti maarekisterivirastossa vain yhden arkipäivän.
- Miten siirrän rahaa kiinteistökauppaa varten Thaimaahan?
- Rahat lähetetään pankkisiirtona ulkomaan valuutassa ulkomailta, ja maksun käyttötarkoitukseksi on merkittävä kiinteistön osto. Vastaanottava pankki myöntää tämän jälkeen FET-todistuksen — ilman sitä ulkomaalaisen freehold-omistuksen rekisteröinti ei onnistu, eivätkä myyntitulot siirry myöhemmin laillisesti takaisin ulkomaille.
- Mikä on FET ja miksi sitä tarvitaan?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, entinen TT3) on thaimaalaisen pankin todistus siitä, että ulkomaan valuuttaa on saapunut maahan ulkomailta. Maarekisterivirasto vaatii sen ulkomaisen freehold-omistuksen rekisteröimiseksi kiintiön rajoissa, ja se mahdollistaa myös myyntitulojen siirron takaisin ulkomaille, kun kohde joskus myydään.
- Kenelle lähetän rahat — välitystoimistolle vai rakennuttajalle?
- Sopimusmaksut menevät aina suoraan rakennuttajan tai myyjän pankkitilille. Välitystoimisto ei ota vastaan sopimusmaksuja omille tileilleen. Ainoa poikkeus on pieni varausmaksu, jolla kohde varataan sinulle — siitäkin laaditaan aina kirjallinen dokumentti.
- Voinko maksaa thaimaalaisen kiinteistön kryptovaluutalla?
- Kryptovaluuttasiirrosta ei saa FET-todistusta, ja ilman sitä ulkomaalaisen freehold-omistuksen rekisteröinti kiintiön puitteissa ei onnistu. Kryptovaluutan käyttöä kiinteistömaksuissa myös rajoitetaan Thaimaan sääntelyllä. Emme Apartwellissa käsittele maksuja tällä tavalla.
- Miten laadin valtakirjan kiinteistön ostamiseksi Thaimaasta?
- Välitystoimisto tai juristi laatii valtakirjan tekstin puolestasi. Sen jälkeen vahvistat sen notaarilla omassa maassasi, minkä jälkeen se laillistetaan apostillella tai konsulaatin kautta ja käännetään thaiksi valantehneen kääntäjän toimesta. Koko prosessi kestää 2–4 viikkoa maasta riippuen.
- Mikä on 49 %:n ulkomainen kiintiö ja miten sen voi tarkistaa?
- Kondominiumilain mukaan ulkomaalaiset saavat omistaa enintään 49 % rakennuksen koko asuinpinta-alasta. Jos kiintiö on jo täynnä, freehold-omistus ulkomaalaiselle ei ole mahdollista. Siksi pyydämme aina kirjallisen vahvistuksen kiintiön tilanteesta taloyhtiöltä ennen käsirahan maksamista.
- Mitä muita kuluja kauppahinnan päälle tulee?
- Noin 2 %:n transfer fee arvioidusta arvosta (yleensä jaetaan ostajan ja myyjän kesken), uudiskohteissa lisäksi sinking fund ja CAM-maksu, valtakirjan notaarivahvistus ja laillistus, virallisen kääntäjän käännös, kuriirikulut sekä pankin siirtomaksut. Myyntiveron hoitaa yleensä myyjä.
- Entä jos en pääse itse Thaimaahan avainten luovutukseen?
- Hoidamme vastaanottotarkastuksen puolestasi ja kirjaamme ylös kaikki puutteet. Saat valo- ja videoraportin samana päivänä. Avaimet jäävät talteen toimistollemme siihen asti kunnes saavut itse, tai luovutamme ne kiinteistönhoitajallesi sinun ohjeidesi mukaan.
Käynnistä ostoprosessi
Kerro meille, millaista asuntoa etsit, niin kokoamme sopivat vaihtoehdot ja sovimme videoesittelyn. Konsultaatio on maksuton, ja sen voi käydä suomeksi, englanniksi tai venäjäksi.
Apartwell Co., Ltd. kuuluu Thailand Real Estate Associationiin (TREA), jäsennumero 21/0479/69, sekä Real Estate Sales and Marketing Associationiin (RESAM), jäsennumero SM4801-508.