¿Realmente los compradores rusos están superando a los chinos en Pattaya?

No están superándolos en términos generales: los compradores chinos siguen siendo la mayor nacionalidad a nivel nacional, pero el volumen ruso crece con fuerza mientras el chino cae, y Chonburi (la provincia de Pattaya) es uno de los principales destinos para ambos grupos.

¿Por qué está disminuyendo la compra de condominios por parte de chinos en Tailandia?

REIC atribuye la caída a las dificultades económicas internas y las restricciones de liquidez en China, que han llevado a algunos compradores chinos a posponer sus decisiones de compra.

¿Están bajando los tipos hipotecarios en Tailandia para los compradores de propiedades?

Sí. El Banco de Tailandia redujo su tipo de referencia al 1,25% en diciembre de 2025, desde un máximo de nueve años del 2,5% en 2023, y también ha flexibilizado las normas de relación préstamo-valor hasta mediados de 2026.

¿Es más difícil para los extranjeros conseguir una hipoteca para un condominio en Pattaya?

Sí: los compradores extranjeros suelen pagar tipos más altos que los ciudadanos tailandeses, generalmente entre el 5% y el 8%, y hasta el 12% a través de un bróker, lo que en parte explica por qué las compras en efectivo son comunes entre grupos como los compradores rusos.

¿Se está agotando la cuota de propiedad extranjera en los condominios de Pattaya?

Los edificios populares de Pattaya, y de Chonburi en general, registran una fuerte demanda tanto de compradores rusos como chinos, por lo que la disponibilidad de cuota varía mucho según el proyecto y debe verificarse antes de reservar una unidad.

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Los compradores rusos están redefiniendo el mercado de condominios de Pattaya

30/7/2026

La demanda china cae a nivel nacional, pero los compradores rusos crecen con fuerza, y Pattaya es donde ese cambio se nota más. Esto es lo que revelan los últimos datos de REIC y el BOT sobre quién compra realmente condominios en Chonburi.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

Los ciudadanos rusos ya representan una porción creciente de las transferencias de condominios en Pattaya, con datos nacionales que muestran un aumento en el volumen de compradores rusos mientras el de China retrocede. A nivel nacional, las transferencias de condominios a compradores rusos subieron con fuerza mientras las de compradores chinos cayeron, y Chonburi —la provincia donde se ubica Pattaya— registró el mayor número de transferencias de condominios a extranjeros de todo el país. Para compradores e inversores que siguen de cerca la Costa Este, este cambio de nacionalidad es una de las señales más claras del mercado actual.

Compradores rusos en el mercado de condominios de Pattaya: qué muestran los números

La tendencia principal es una historia sencilla de sustitución. A nivel nacional, en el primer trimestre de 2026, <cite index="1-3,1-4">los ciudadanos chinos siguieron siendo el mayor grupo de compradores extranjeros, aunque sus compras cayeron un 38,8% interanual hasta 906 unidades, mientras que las transferencias a compradores rusos aumentaron un 33,0% hasta 383 unidades</cite>. Fundamentalmente, <cite index="1-3,1-4">Chonburi registró el mayor número de transferencias de condominios a extranjeros, impulsado por la demanda en Pattaya, mientras que Bangkok siguió siendo el mayor mercado por valor de transacción</cite>.

Esto no es un dato aislado de un solo trimestre. Repasando todo 2025, <cite index="4-2">los compradores rusos se situaron en segundo lugar tras China con 1.172 unidades, un aumento del 8,6%, mientras que el valor de las transferencias se disparó un 30,3% hasta 4.770 millones de baht, principalmente en Phuket, Chonburi y Prachuap Khiri Khan</cite>. Chonburi —que abarca Pattaya, Jomtien y Na Jomtien— aparece de forma constante como uno de los tres principales destinos del dinero ruso destinado a condominios, junto con Phuket.

Por qué la demanda china se debilita mientras la rusa crece

El panorama nacional explica el cambio local. Según REIC, <cite index="2-1,2-2">las transferencias de condominios a compradores extranjeros a nivel nacional en 2025 sumaron 14.899 unidades por valor de 60.900 millones de baht, un aumento del 2,2% en número de unidades, pero una caída del 10,7% en valor respecto a 2024, lo que refleja un sentimiento cauteloso entre los compradores extranjeros ante las dificultades económicas globales, particularmente entre los compradores chinos, que enfrentan desafíos económicos internos y restricciones de liquidez que han llevado a algunos a posponer sus decisiones de compra</cite>.

Las cifras específicas de China son contundentes: <cite index="2-4">el número y el valor de las transferencias de condominios a compradores chinos en 2025 cayeron un 12,9% hasta 4.940 unidades y un 30% hasta 18.500 millones de baht, y a pesar de la caída, siguieron siendo el mayor grupo en ambas categorías</cite>. Los compradores rusos, en cambio, han seguido sumando volumen, a menudo como compradores en efectivo, algo relevante en un mercado donde el acceso a hipotecas para extranjeros sigue siendo limitado.

Otras nacionalidades que mueven el mercado

Los rusos no son el único grupo que está reordenando la clasificación:

Los compradores de Myanmar registraron <cite index="2-4">el mayor incremento en número de unidades, con un aumento del 41,8% hasta 1.968 unidades, aunque el valor total descendió un 12,5% hasta 6.160 millones de baht, lo que indica un giro hacia unidades de menor precio</cite>.
Las transferencias de estadounidenses <cite index="2-4">disminuyeron un 11,8% y un 7,2% interanual hasta 537 unidades por valor de 2.810 millones de baht</cite>.
Los compradores indios rompieron la tendencia de volumen, con <cite index="2-4">transferencias que cayeron un 8,8% hasta 237 unidades, mientras que el valor subió un 7,7% hasta 1.640 millones de baht, con un precio medio de 6,9 millones de baht por unidad</cite>, lo que indica un desplazamiento hacia el segmento premium más que una retirada. Esto refleja el patrón más amplio que nuestro equipo ha analizado en la creciente cuota de compradores indios en las transferencias de condominios en Tailandia.

Qué implica esto para la cuota de extranjeros en Pattaya

La propiedad extranjera en proyectos de condominios tailandeses está limitada al 49% del área vendible por edificio, y los desarrollos populares de Pattaya y Jomtien suelen rozar ese límite con frecuencia. Con la demanda rusa concentrada en Chonburi junto a la propiedad china histórica, los proyectos bien ubicados y ya consolidados con cuota extranjera aún disponible se vuelven más escasos y valiosos. Los compradores deberían verificar la disponibilidad de cuota desde el principio; nuestra guía sobre el debate de reforma de la cuota de propiedad extranjera de condominios en Tailandia explica cómo los cambios propuestos podrían afectar la asignación futura.

Tendencias de precios y valor de las transacciones

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A nivel nacional, la cuota de mercado de los compradores extranjeros crece incluso mientras el valor bruto de las transacciones se suaviza. Los datos de REIC muestran que <cite index="2-2">la proporción de transferencias de condominios a extranjeros frente a compradores tailandeses siguió aumentando, representando el 14,7% del total de unidades y el 25% del valor total, frente al 12,5% y el 23% en 2024, respectivamente, lo que subraya la importancia continua de los compradores extranjeros en el mercado de condominios de Tailandia</cite>.

Al mismo tiempo, los datos del lado de la oferta sugieren que los promotores están frenando el ritmo. En la Región Metropolitana de Bangkok, <cite index="1-2">el número de propiedades residenciales recién terminadas y registradas cayó un 24,0% respecto al mismo periodo de 2025, con un descenso especialmente pronunciado en el segmento de apartamentos y condominios, donde las finalizaciones bajaron un 38,3% interanual</cite>. CBRE ha descrito las condiciones como cautelosas, señalando que <cite index="1-2">los compradores se mantuvieron prudentes y tardaron más en tomar decisiones de compra en medio de una economía interna débil y una mayor incertidumbre geopolítica</cite>. El propio flujo de nueva oferta en Pattaya merece un seguimiento aparte, en paralelo a las cifras nacionales de finalización.

Tipos hipotecarios y condiciones de financiación en 2025-26

Las condiciones de financiación se han relajado algo, lo que ayuda a explicar la resiliencia en el volumen de transacciones pese a un contexto económico más difícil. El Banco de Tailandia ha estado recortando tipos, y <cite index="3-2">redujo su tipo de interés de referencia al 1,25% en diciembre de 2025, desde un máximo de nueve años del 2,5% en 2023</cite>. Los reguladores también han flexibilizado las normas de préstamo: bajo las nuevas medidas, <cite index="3-1">vigentes desde el 1 de mayo de 2025 hasta el 30 de junio de 2026, se permitirán préstamos de hasta el 100% del valor de la garantía para primeras viviendas de más de 10 millones de baht, y también para segundas viviendas de menos de 10 millones de baht</cite>.

Para los compradores extranjeros en concreto, el acceso a financiación sigue siendo más difícil que para los ciudadanos tailandeses. <cite index="3-2">Los extranjeros pueden esperar pagar tipos hipotecarios más altos que los locales en Tailandia, con tasas que suelen situarse entre el 5% y el 8%, y que pueden llegar hasta el 12% a través de un bróker hipotecario</cite>. Esta brecha en la financiación es una de las razones por las que los grupos de compradores con más liquidez —incluidos muchos compradores rusos— han ganado cuota relativa; consulta nuestro análisis más detallado sobre la tasa de rechazo hipotecario del 40-70% que está reconfigurando el mercado de condominios para saber más sobre cómo esto afecta la estructura de las operaciones.

Medidas de apoyo del gobierno que siguen vigentes

Más allá de la flexibilización de la relación préstamo-valor, Bangkok ha mantenido bajos los costes de transacción para los compradores del segmento más económico. Las autoridades han prorrogado <cite index="1-2">la reducción de las tasas de transferencia y registro hipotecario al 0,01% para propiedades residenciales elegibles con un precio máximo de 7 millones de baht</cite>. Esta medida beneficia sobre todo a compradores de nivel inicial registrados como tailandeses, más que a las unidades de mayor valor preferidas por muchos compradores rusos, pero sí respalda el volumen general de transacciones en el mercado más amplio del que se nutre Pattaya.

Qué deben vigilar los compradores a continuación

A pesar de la mejora en el contexto de financiación, las perspectivas a corto plazo siguen siendo cautelosas. <cite index="1-3">Pese a los sólidos resultados del primer trimestre, REIC espera que el mercado de vivienda se contraiga ligeramente a lo largo de todo 2026</cite>. Para quienes buscan comprar en Pattaya en concreto:

Priorizar edificios donde la cuota de extranjeros esté confirmada como disponible antes de comprometerse con una reserva.
Comparar el poder de negociación de una compra al contado frente a ofertas financiadas: los compradores en efectivo, una porción creciente del segmento de compradores rusos, suelen negociar mejores condiciones.
Seguir de cerca los datos de finalización de obras; una desaceleración en la nueva oferta puede sostener los valores de reventa en proyectos consolidados de Jomtien y Pratumnak.
Vigilar los desgloses trimestrales por nacionalidad de REIC para detectar señales tempranas de que la demanda rota hacia o desde Chonburi.

Las opciones listas para mudarse en edificios consolidados de Pattaya siguen siendo un punto de partida práctico mientras evolucionan las condiciones de cuota y financiación; propiedades como Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 y New Nordic VIP 2 401 se encuentran dentro de algunos de estos desarrollos activamente negociados.

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Preguntas frecuentes

¿Realmente los compradores rusos están superando a los chinos en Pattaya?: No están superándolos en términos generales: los compradores chinos siguen siendo la mayor nacionalidad a nivel nacional, pero el volumen ruso crece con fuerza mientras el chino cae, y Chonburi (la provincia de Pattaya) es uno de los principales destinos para ambos grupos.
¿Por qué está disminuyendo la compra de condominios por parte de chinos en Tailandia?: REIC atribuye la caída a las dificultades económicas internas y las restricciones de liquidez en China, que han llevado a algunos compradores chinos a posponer sus decisiones de compra.
¿Están bajando los tipos hipotecarios en Tailandia para los compradores de propiedades?: Sí. El Banco de Tailandia redujo su tipo de referencia al 1,25% en diciembre de 2025, desde un máximo de nueve años del 2,5% en 2023, y también ha flexibilizado las normas de relación préstamo-valor hasta mediados de 2026.
¿Es más difícil para los extranjeros conseguir una hipoteca para un condominio en Pattaya?: Sí: los compradores extranjeros suelen pagar tipos más altos que los ciudadanos tailandeses, generalmente entre el 5% y el 8%, y hasta el 12% a través de un bróker, lo que en parte explica por qué las compras en efectivo son comunes entre grupos como los compradores rusos.
¿Se está agotando la cuota de propiedad extranjera en los condominios de Pattaya?: Los edificios populares de Pattaya, y de Chonburi en general, registran una fuerte demanda tanto de compradores rusos como chinos, por lo que la disponibilidad de cuota varía mucho según el proyecto y debe verificarse antes de reservar una unidad.