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Reforma de la cuota de propiedad extranjera de condominios en Tailandia: qué significa realmente la propuesta del 75%

29/7/2026

Un borrador de propuesta para elevar el límite del 49% de propiedad extranjera de condominios en Tailandia al 75% lleva en estudio del gabinete desde 2024, pero nada se ha convertido en ley. Esto es lo que realmente está sobre la mesa, por qué importa y qué podría significar para Pattaya.

Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial

La reforma de la cuota de propiedad extranjera de condominios en Tailandia todavía no ha ocurrido: el límite del 49% sigue siendo ley vigente hoy, y ningún proyecto que lo eleve al 75% ha sido presentado al parlamento. Lo que existe es un estudio a nivel de gabinete de un borrador de enmienda, que enfrenta resistencia política real. Para los compradores que están decidiendo si esperar o actuar ahora, entender el estado real de esta propuesta importa más que los titulares.

Por qué el 49% se ha mantenido desde 1979

La ley de condominios de Tailandia ha limitado la propiedad extranjera a poco menos de la mitad del área de suelo vendible de un edificio durante casi cinco décadas. <cite index="1-1,1-2">Según la ley vigente, los extranjeros pueden poseer hasta el 49% del área total de suelo en cualquier proyecto de condominio individual, una cuota que ha estado vigente desde 1979 y no ha cambiado en 47 años.</cite> Esa estabilidad es precisamente la razón por la que cualquier rumor de cambio genera tanta atención.

La cuota existe porque los condominios son la única clase de activo residencial que los extranjeros pueden poseer en pleno dominio. <cite index="2-2">Los condominios son el único tipo de propiedad residencial disponible para propiedad plena (freehold) por parte de extranjeros, con la cuota de propiedad extranjera limitada al 49% del total del edificio</cite> de área vendible. Todo lo demás —casas, terrenos— se gestiona mediante arrendamiento (leasehold) o estructuras corporativas en su lugar.

Qué se propone realmente

La reforma en discusión elevaría el límite al 75%, aunque no necesariamente a nivel nacional. <cite index="2-0,2-1">El punto más discutido es elevar la cuota de propiedad extranjera de condominios del 49% al 75% dentro de zonas económicas especiales, aunque ningún proyecto de ley había sido presentado formalmente al parlamento a mediados de 2026.</cite>

Algunas versiones del borrador acotan el alcance aún más. <cite index="4-1">Un borrador de enmienda que propone el 75% —a veces con focalización geográfica limitada solo a Phuket, o con pisos de precio— ha estado en estudio del gabinete desde finales de 2024.</cite> En otras palabras, esto no es una política nacional generalizada sobre la mesa; es una propuesta focalizada y aún inconclusa.

Por qué no ha avanzado

La oposición ha impedido que la enmienda avance más allá de la fase de estudio. <cite index="4-1,4-2">Hasta 2026 ninguna de las dos propuestas se ha promulgado, y ambas enfrentan una fuerte oposición política por motivos de soberanía y accesibilidad para los tailandeses, incluida la del Senado —las propuestas han avanzado en el estudio del gabinete pero no en el proceso legislativo.</cite> Por ahora, los compradores deben tratar la cifra del 75% como un debate en curso, no como una norma inminente.

Las cifras nacionales: la demanda extranjera sigue subiendo bajo el 49%

Incluso sin reforma, los compradores extranjeros están absorbiendo una porción creciente del mercado de condominios de Tailandia dentro de la cuota vigente. <cite index="2-1">Según el Real Estate Information Center, los compradores extranjeros realizaron 14.899 transferencias de unidades de condominio a nivel nacional en 2025, un aumento del 2,2% interanual, por un valor de 60.920 millones de baht —eso representó el 14,7% de todas las unidades de condominio transferidas a nivel nacional.</cite> Esa es la evidencia más clara de que la presión de la demanda, y no la oferta, es el verdadero motor detrás del debate sobre la reforma.

Para un desglose provincial de cómo se traduce esta tendencia nacional en la práctica, consulte nuestro análisis de las estadísticas de transferencias de condominios en Chonburi para 2025, que cubre en detalle los volúmenes de transferencias de Pattaya y la participación de compradores extranjeros.

Precios, tasas hipotecarias y el contexto más amplio

El debate sobre la reforma se desarrolla en un mercado que se enfría en el aspecto del financiamiento incluso mientras los precios de referencia se mantienen. La deuda hipotecaria pendiente sigue creciendo, pero lentamente. <cite index="3-0">Según cifras de REIC, el valor total de los préstamos hipotecarios pendientes a individuos en el sistema financiero de Tailandia se situó en 5,17 billones de baht (160.900 millones de dólares) a finales de 2025, un aumento del 2,0% interanual.</cite>

Las tasas se han estado relajando, lo que debería respaldar la demanda de cara a 2026. <cite index="3-4">Desde octubre de 2024, el Banco de Tailandia recortó la tasa de política monetaria en 100 puntos básicos, llegando al 1,5% en agosto de 2025, y los principales bancos comerciales siguieron el paso recortando las tasas minoristas mínimas al 6,65-7,05%.</cite>

Pero el acceso al crédito en el segmento de entrada sigue siendo el verdadero cuello de botella específicamente para los compradores tailandeses. <cite index="3-1">Las tasas de rechazo de hipotecas han subido al 50-60% para compras de propiedades valoradas en 3 millones de baht o menos, según el Banco de Tailandia.</cite> Esa presión sobre los compradores nacionales es una razón más por la que las compras en efectivo de extranjeros tienen un peso desproporcionado en las estadísticas de transferencias —una dinámica que analizamos con más detalle en por qué una tasa de rechazo hipotecario del 40-70% está transformando el mercado de condominios de Tailandia.

Qué significaría una cuota más alta para Pattaya y la Costa Este

Si alguna vez se aprobara un límite del 75% —incluso en una forma geográficamente limitada— la Costa Este sería una candidata natural dada su participación existente en las transferencias extranjeras y su base de demanda expatriada ya establecida. Pattaya ya opera cerca de la asignación extranjera máxima en muchos edificios populares, lo que significa que cualquier relajación desbloquearía más directamente el inventario en proyectos donde la cuota es actualmente la restricción vinculante para las ventas a extranjeros, más que el precio o la ubicación.

Para los compradores que apuntan a submercados específicos ahora, zonas como Pratumnak Hill ya se posicionan como un punto de inflexión para 2026 independientemente de la reforma de la cuota, gracias a sus propios fundamentos de oferta y ubicación.

Riesgos y motivos de cautela

Los compradores no deberían planificar una estrategia de compra basándose en un cambio de política que quizás nunca se materialice en su forma actual. Riesgos clave a considerar:

1. Ningún proyecto de ley ha sido presentado formalmente al parlamento, por lo que los plazos son inciertos.
2. La oposición del Senado por motivos de accesibilidad y soberanía es un obstáculo genuino, no simbólico.
3. Cualquier versión eventual podría estar limitada geográficamente (han circulado propuestas exclusivas para Phuket) en lugar de aplicarse a nivel nacional.
4. Los pisos de precio adjuntos a algunos borradores podrían excluir por completo las unidades de gama de entrada y media.

Qué deben hacer los compradores ahora

Hay que tratar el debate sobre la cuota como ruido de fondo, no como una señal de compra. El límite del 49% es la realidad actual, y ha coexistido con volúmenes y valores de transferencias extranjeras crecientes durante años. Los compradores que quedan fuera por una cuota completa en un proyecto todavía tienen opciones en otras partes del mercado, incluso mediante estructuras que exploramos en nuestra guía sobre el cierre de las visas doradas de Europa y hacia dónde miran ahora los compradores de residencia por inversión.

Las variables más accionables para 2026 son las que ya están confirmadas: tasas de política monetaria a la baja, aprobación hipotecaria ajustada para compras tailandesas de menor valor, y un crecimiento constante de las transferencias extranjeras bajo las reglas actuales. La reforma de la cuota, si llega, será un plus —no un requisito previo— para un mercado que ya está absorbiendo la demanda extranjera cerca de su techo legal actual.

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