Eigentumswohnung in Pattaya aus der Ferne kaufen: der Ablauf von der ersten Anfrage bis zum Chanote

Die sieben Schritte des Kaufprozesses

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   Objektauswahl und Video-Besichtigung

   Sie schildern uns, was Sie suchen — Budget, Lage, Objekttyp und den Zweck: Eigennutzung, Vermietung oder Investition. Daraus stellen wir passende Angebote aus unserem Katalog zusammen, mit Preisen, Grundrissen und einer Einschätzung zur Rendite.

   Dann folgt die Video-Besichtigung. Unser Makler fährt vor Ort und führt Sie live per WhatsApp, Telegram oder Zoom durch die Wohnung — auf Deutsch, Englisch oder Russisch. Sie stellen Fragen und sehen Details, die auf Fotos verborgen bleiben: Zustand der Bäder, Aussicht zu unterschiedlichen Tageszeiten, Straßenlärm, Gemeinschaftsflächen, Parkplätze, Aufzüge.

   Die Aufnahmen bekommen Sie zum späteren Nachschauen.

   Dauer: ein Tag bis mehrere Wochen — je nachdem, wie schnell Sie sich entscheiden.

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   Reservierung

   Steht die Entscheidung, muss das Objekt vom Markt. Bauträger reservieren meist 2–3 Tage kostenlos, damit Sie die Unterlagen in Ruhe prüfen können. Auf dem Zweitmarkt dagegen wird bei der Reservierung sofort eine Anzahlung fällig.

   In Pattaya bewegen sich Reservierungsanzahlungen meist zwischen 50.000 und 100.000 THB, bei manchen Projekten auch mehr. Diese Anzahlung wird später auf den Kaufpreis angerechnet.

   Wichtig: Vertragszahlungen gehen immer direkt an den Bauträger bzw. Verkäufer, nie an die Agentur. Die einzige Ausnahme ist eine kleine Reservierungsgebühr, die unser Makler in Ihrem Namen zahlen kann, um das Objekt zu sichern, während Ihre Überweisung noch unterwegs ist — das halten wir stets schriftlich fest.

   Noch vor der Anzahlung bekommen Sie alle Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers, die Bestätigung des Quotenstatus, den Vertragsentwurf und die Überweisungsdaten.

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   Vertrag

   Der Kauf- bzw. Reservierungsvertrag wird zweisprachig aufgesetzt — Englisch und Thai. Für den ausländischen Käufer ist die englische Fassung rechtsverbindlich; bei Abweichungen zählt meist die thailändische, deshalb prüfen wir beide.

   Der Vertrag muss klar regeln: Preis und Währung, den Zahlungsplan mit konkreten Terminen oder Baufortschritt, den Übergabetermin, die Eigentumsart (Freehold unter Auslandsquote / Leasehold), die Aufteilung der Transfer Fee, die Bedingungen für eine Rückerstattung der Anzahlung sowie die Haftung des Bauträgers bei Verzug.

   Sie unterschreiben und schicken uns zunächst einen Scan. Die Originale folgen dann per Kurier — DHL, FedEx oder EMS —, das dauert etwa 5 bis 10 Tage.

   Wir raten grundsätzlich zu einer unabhängigen rechtlichen Prüfung des Vertrags. Gern nennen wir Ihnen Anwälte, mit denen wir zusammenarbeiten — genauso können Sie aber auch Ihren eigenen Anwalt beauftragen. Das ist üblich und hat nichts mit Misstrauen zu tun.

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   Zahlung und Geldtransfer

   Das Geld wird in einer ausländischen Währung — USD, EUR oder ähnlich — aus dem Ausland überwiesen. Die Umrechnung in Baht übernimmt die thailändische Empfängerbank.

   Im Verwendungszweck muss klar der Immobilienkauf mit Objektadresse stehen. Den genauen Wortlaut bekommen Sie vorab von uns, denn davon hängt ab, ob die Bank das FET korrekt ausstellt.

   So läuft es ab: Bauträger bzw. Verkäufer stellt die Rechnung → Sie erhalten Original oder Scan des Vertrags → Sie überweisen über Ihre Bank → die Empfängerbank verbucht den Betrag und stellt das FET aus → wir erhalten Kopie von FET und Zahlungsbestätigung.

   SWIFT-Überweisungen brauchen 2 bis 10 Werktage, je nach Korrespondenzbanken. Bei Überweisungen aus bestimmten Ländern sind zusätzliche Prüfungen möglich, die die Dauer verlängern.

   Ratenzahlung beim Bauträger: Auf dem Erstmarkt zahlt man üblicherweise eine Anzahlung, gefolgt von weiteren Raten bis zur Fertigstellung. Die genauen Konditionen sind projektabhängig und werden vor der Unterschrift geklärt.

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   Eintragung des Eigentums beim Land Department

   Sind Sie bei der Eintragung nicht persönlich vor Ort, brauchen Sie eine Vollmacht — für unseren Vertreter oder Ihren Anwalt.

   So geht's: Wir erstellen den Text, Sie lassen ihn in Ihrem Land notariell beglaubigen. Danach folgt die Legalisation — je nach Land per Apostille oder konsularisch — sowie eine beeidigte Übersetzung ins Thailändische.

   Zusätzlich brauchen Sie eine notariell beglaubigte Passkopie.

   Am Eintragungstag reicht unser Vertreter beim Land Department alles ein: Vollmacht, Passkopie, FET, Vertrag, die Unterlagen des Verkäufers sowie den Nachweis über gezahlte Steuern und Gebühren. Danach wird der Chanote — die Eigentumsurkunde — auf Ihren Namen ausgestellt.

   Den Scan des Chanote bekommen Sie noch am Eintragungstag. Das Original schicken wir per Kurier oder verwahren es in unserem Büro, bis Sie selbst vor Ort sind — ganz wie Sie möchten.

   Zeitrahmen: Vorbereitung und Legalisation der Vollmacht dauern je nach Land 2 bis 4 Wochen. Die Eintragung selbst ist an einem Werktag erledigt.

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   Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe

   Auf dem Erstmarkt liegt zwischen Bauabschluss und Übergabe immer eine Abnahme. Die übernehmen wir für Sie.

   Dabei prüfen wir alles: Übereinstimmung mit Grundriss und Vertragsspezifikation, Sanitär, Elektrik, Klimaanlagen, Fenster und Türen. Jeden Mangel fotografieren und filmen wir und fassen alles in einer Mängelliste — der Snagging List — für den Bauträger zusammen.

   Den Bericht mit Fotos und Video bekommen Sie noch am selben Tag. Danach bleiben wir dran, bis alle Mängel behoben sind, und nehmen erneut ab.

   Schlüssel und Unterlagen bewahren wir im Büro auf oder geben sie an Ihren Verwalter weiter — ganz wie gewünscht.

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   Eigentum besitzen und vermieten, ohne vor Ort zu sein

   Nach dem Kauf lässt sich die Immobilie komplett aus der Ferne verwalten.

   Im Rahmen des Verwaltungsvertrags kümmern wir uns um: Vermietung (kurz- oder langfristig), Check-in und Check-out der Gäste, Reinigung und Instandhaltung, Zahlung von Nebenkosten und CAM Fee, kleinere Reparaturen, die Kommunikation mit der Hausverwaltung sowie einen monatlichen Bericht zu Einnahmen und Ausgaben.

   Die Mieteinnahmen überweisen wir auf ein Konto Ihrer Wahl. Gebühren und Konditionen der Verwaltung vereinbaren wir separat und halten sie vertraglich fest.

Zahlungsmethoden im Überblick

Nachfolgend die gängigen Zahlungswege am Markt. Wir arbeiten ausschließlich mit Banküberweisung — nur sie erzeugt ein FET, und ohne FET ist weder Freehold-Eigentum unter der Auslandsquote noch die legale Rückführung des Geldes bei einem Verkauf möglich.

Bietet man Ihnen einen Zahlungsweg ohne FET an und verspricht, das „später zu regeln" — hier sollten Sie stutzig werden und nachfragen. Ein FET lässt sich nachträglich nicht ausstellen.

FET / TT3

Was eine Abwicklung aus der Ferne kostet

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen an:

Steuern und Gebühren sind gesetzlich geregelt und können sich ändern. Für Ihr konkretes Objekt erhalten Sie eine schriftliche Berechnung, noch vor der Vertragsunterzeichnung.

Wir erteilen keine Steuerberatung und ersetzen keinen Anwalt. Für Fragen zur Besteuerung in Ihrem Wohnsitzland wenden Sie sich an Ihren Steuerberater — in vielen Ländern besteht eine Deklarationspflicht für Auslandsimmobilien.

Risiken – und wie wir damit umgehen

Wir sprechen Risiken offen an, statt sie zu verschweigen.

• Risiko: Ihr Geld landet am falschen Ort. Lösung: Zahlungen laut Vertrag gehen direkt an den Bauträger oder Verkäufer. Sie prüfen die Kontodaten selbst gegen den Vertrag. Auf Agenturkonten nehmen wir keine Vertragszahlungen entgegen.
• Risiko: Die Wohnung sieht in echt anders aus als auf den Fotos. Lösung: Wir zeigen sie Ihnen live per Video, nicht nur in Bildern – die Aufzeichnung behalten Sie. Bei der Abnahme gibt es eine Mängelliste plus Fotobericht.
• Risiko: Der Bauträger wird nicht fertig. Lösung: Vor Aufnahme in unseren Katalog prüfen wir gemeinsam mit thailändischen und internationalen Anwälten Baugenehmigung, Landrechte und, falls nötig, die Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) sowie die Finanzierungsstruktur des Projekts. Eine hundertprozentige Garantie gibt es dabei nicht — auch renommierte Bauträger hatten in Thailand schon Bauverzögerungen.
• Risiko: Die Auslandsquote ist ausgeschöpft. Lösung: Wir fragen den Quotenstatus schriftlich bei der Hausverwaltung ab, bevor eine Anzahlung erfolgt.
• Risiko: Der Erlös lässt sich beim Verkauf nicht zurückführen. Lösung: Wir kontrollieren die Korrektheit des FET bereits bei der Überweisung.
• Risiko: Konstruktionen über eine thailändische Nominee-Firma. Unsere Haltung dazu: Wir vermitteln keine Modelle mit thailändischen Nominee-Aktionären, um die Landbesitz-Beschränkungen zu umgehen. Solche Konstrukte stehen unter behördlicher Beobachtung — die Folgen trägt am Ende der Käufer.
• Risiko: unrealistische Renditeversprechen. Unsere Haltung dazu ist klar: Eine garantierte Rendite über dem Marktniveau sollte Sie stutzig machen — fragen Sie nach, wie sie finanziert wird und was nach Ablauf der Garantie passiert. Wir liefern eine Berechnung mit nachvollziehbaren Annahmen, keine bloße Zielzahl.

Ein weiterer Punkt: Liquidität. Eine Immobilie in Pattaya verkauft sich nicht über Nacht — das ist kein börsengehandeltes Wertpapier. Planen Sie Ihren Anlagehorizont entsprechend.

Unterlagen

Von Ihnen benötigen wir: Reisepass (Scan aller ausgefüllten Seiten), eine notariell beglaubigte und legalisierte Passkopie, die Vollmacht für Ihren Vertreter — notariell, mit Apostille oder konsularischer Legalisation, beeidigt ins Thailändische übersetzt —, einen Nachweis der Mittelherkunft, falls die Bank ihn verlangt, sowie Kontodaten für die Mieteinnahmen (Schritt 7).

Im Gegenzug erhalten Sie: den Kaufvertrag auf Englisch und Thai, das FET der thailändischen Bank, Zahlungsbelege für Gebühren und Steuern, den Chanote auf Ihren Namen, das Abnahmeprotokoll mit Mängelliste und Fotos sowie den Verwaltungsvertrag, falls einer abgeschlossen wurde.