Wer zahlt in Thailand die Übertragungsgebühr, Käufer oder Verkäufer?

Die 2%ige Übertragungsgebühr wird üblicherweise 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, auch wenn dies nur eine verhandelbare Gepflogenheit und keine gesetzliche Vorgabe ist – bestätigen Sie die Aufteilung daher in Ihrem Kaufvertrag.

Was ist der Unterschied zwischen Specific Business Tax und Stempelsteuer?

Die Specific Business Tax (3,3 %) greift, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat oder gewerblich verkauft; die Stempelsteuer (0,5 %) gilt stattdessen, sobald die Immobilie fünf Jahre oder länger gehalten wurde. Beide Steuern schließen sich gegenseitig aus.

Erhalten ausländische Käufer von Eigentumswohnungen die reduzierte Übertragungsgebühr?

Reduzierte Übertragungsgebühr-Programme waren historisch auf thailändische Staatsbürger beschränkt, die Wohnimmobilien unterhalb einer bestimmten Preisgrenze kaufen, sodass ausländische Käufer üblicherweise den regulären Satz von 2 % zahlen. Prüfen Sie die aktuelle Berechtigung stets beim Landamt.

Wird die Quellensteuer vom Käufer oder vom Verkäufer gezahlt?

Die Quellensteuer wird beim Landamt vom Erlös des Verkäufers als Vorauszahlung auf dessen Gewinnsteuer abgezogen; der Käufer trägt diese Kosten nicht.

Wie wird die Quellensteuer bei einer Privatperson im Vergleich zu einem Unternehmen als Verkäufer berechnet?

Ein Unternehmen als Verkäufer zahlt pauschal 1 % des höheren Werts aus amtlichem Wert oder Verkaufspreis. Eine Privatperson unterliegt einer progressiven Berechnung auf Basis des amtlichen Werts und der Besitzdauer, wobei der Abzugsprozentsatz mit zunehmender Haltedauer sinkt und so die Steuerlast verringert.

Zahle ich bei demselben Verkauf sowohl Specific Business Tax als auch Stempelsteuer?

Nein. Beide Steuern schließen sich gegenseitig aus – eine Transaktion wird entweder mit SBT oder mit Stempelsteuer belegt, niemals mit beiden.

Was ist die Grund- und Gebäudesteuer und wie oft wird sie erhoben?

Die Grund- und Gebäudesteuer ist eine jährliche Immobiliensteuer, die von der örtlichen Gemeinde auf Basis des amtlich festgelegten Werts von Grundstück und Gebäude erhoben wird und je nach Nutzung – Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft oder unbebautes Land – unterschiedliche Sätze anwendet.

Ist mein Hauptwohnsitz von der Grund- und Gebäudesteuer befreit?

Bei einem Hauptwohnsitz, bei dem der Eigentümer sowohl Grundstück als auch Haus besitzt, sind die ersten 50 Millionen Baht des amtlichen Werts steuerfrei, darüber gelten niedrige Sätze.

Werden Leasehold-Immobilien bei der Registrierung genauso besteuert wie Freehold?

Nein. Die Leasehold-Registrierung kostet insgesamt rund 1,1 % des gesamten Pachtwerts (1 % Registrierungsgebühr plus 0,1 % Stempelsteuer) und ist damit deutlich günstiger als eine freehold-Übertragung, da eine Pacht keine Eigentumsübertragung darstellt.

Wie viel staatliche Steuern sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand insgesamt einplanen?

Die gesamten staatlichen Übertragungskosten bei einem üblichen freehold-Verkauf liegen typischerweise zwischen rund 2,5 % und über 6,3 % des amtlichen Werts, abhängig vor allem von der Besitzdauer des Verkäufers und davon, ob SBT oder Stempelsteuer anfällt.

Ändert sich die geltende Übertragungssteuer, wenn ich direkt bei einem Bauträger kaufe?

Ja. Bauträger gelten als gewerblich im Immobiliengeschäft tätig, sodass bei ihren Verkäufen in der Regel die Specific Business Tax statt der Stempelsteuer anfällt – eine Kostenposition, die Bauträger meist bereits in den angegebenen Preis einrechnen.

Wer ist nach dem Kauf einer Eigentumswohnung rechtlich für die Grund- und Gebäudesteuer verantwortlich?

Sobald Sie als Eigentümer registriert sind, sind Sie für die jährliche Grund- und Gebäudesteuer verantwortlich, die von der örtlichen Gemeinde erhoben wird, solange Sie die Immobilie besitzen.

Thailand Immobiliensteuer: Was Käufer und Verkäufer zahlen

Geprüft am 9.10.2026

Die Immobiliensteuer in Thailand umfasst vier Hauptkosten beim Kauf und Verkauf – Übertragungsgebühr, Specific Business Tax oder Stempelsteuer sowie Quellensteuer – plus eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer, sobald Sie Eigentümer sind. Dieser Ratgeber erklärt die Sätze, wer üblicherweise zahlt und wie Sie jede einzelne Position einplanen.

Die Immobiliensteuer in Thailand fällt zu zwei unterschiedlichen Zeitpunkten an: einmal, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, und danach jedes Jahr, solange Sie sie besitzen. Bei der Übertragung erhebt das Landamt (Land Department) eine Übertragungsgebühr von 2 % zuzüglich entweder einer Specific Business Tax von 3,3 % oder einer Stempelsteuer von 0,5 %, und zieht Quellensteuer vom Verkaufserlös des Verkäufers ab. Nach der Registrierung zahlen Eigentümer eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer auf Basis des amtlich festgelegten Immobilienwerts. Käufer und Verkäufer teilen sich diese Kosten traditionell unterschiedlich auf, und wer die Regeln kennt, bevor er eine Reservierungsvereinbarung unterschreibt, vermeidet Streit über die Abschlusskosten.

Übertragungsgebühr: Die Basisabgabe von 2 %

Die Übertragungsgebühr wird mit 2 % des amtlich festgelegten Immobilienwerts berechnet – nicht des tatsächlichen Verkaufspreises – und wird am Tag der Eigentumsübertragung beim Landamt bezahlt. Bei einem Kondominium mit einem festgelegten Wert von 3.000.000 Baht beträgt die gesamte Übertragungsgebühr 60.000 THB. Sie zahlen 30.000 THB und der Verkäufer zahlt 30.000 THB, sofern nichts anderes vereinbart wird. Üblicherweise wird die Gebühr 50/50 geteilt, die Aufteilung ist jedoch verhandelbar und gesetzlich nicht festgelegt.

Reduzierte Übertragungsgebühr-Programme

Die thailändische Regierung hat die Übertragungsgebühr zeitweise deutlich unter 2 % gesenkt, wenn bestimmte Wohnimmobilien-Verkäufe qualifizieren – diese Vergünstigungen richteten sich jedoch historisch an thailändische Staatsbürger, nicht an ausländische Käufer von Eigentumswohnungen. Da solche Entlastungsmaßnahmen zu unterschiedlichen Zeitpunkten verlängert, eingeschränkt oder auslaufen gelassen werden, sollten Sie die aktuelle Berechtigung direkt beim Landamt oder bei einem lokalen Anwalt bestätigen lassen, bevor Sie von einem Rabatt ausgehen.

Specific Business Tax vs. Stempelsteuer: Was gilt wann

Specific Business Tax (SBT) und Stempelsteuer schließen sich gegenseitig aus – eine Transaktion wird entweder mit der einen oder der anderen Steuer belegt, niemals mit beiden. Die Specific Business Tax gilt, wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf durch den Verkäufer weiterverkauft wird. Der Satz beträgt 3,3 % des amtlichen Werts oder des eingetragenen Verkaufspreises, je nachdem, welcher höher ist.

Die Stempelsteuer ist die mildere Alternative, die greift, sobald ein Verkäufer die Immobilie lange genug gehalten hat. Die Stempelsteuer gilt anstelle der Specific Business Tax, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als fünf Jahre besessen hat. Der Satz beträgt 0,5 % des eingetragenen Werts. Ein Verkäufer, der zudem mindestens zwölf Monate im Hausregistrierungsbuch (tabien baan) eingetragen war, kann auch innerhalb der Fünf-Jahres-Frist für die Stempelsteuer-Behandlung qualifizieren, da dieser Wohnsitznachweis signalisiert, dass es sich nicht um ein gewerbliches Geschäft handelt.

Vergleich SBT vs. Stempelsteuer

Quellensteuer: Abzug vom Verkaufserlös des Verkäufers

Die Quellensteuer fungiert als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers auf seinen Gewinn und wird am Übertragungstag beim Landamt abgezogen, bevor der Verkäufer den restlichen Erlös erhält. Die Quellensteuer wird beim Landamt einbehalten und stellt eine Vorauszahlung der Einkommensteuer auf den Gewinn des Verkäufers dar. Die Berechnungsmethode unterscheidet sich erheblich zwischen Unternehmen und Privatpersonen als Verkäufer.

Unternehmen als Verkäufer

Für ein Unternehmen, das eine Immobilie verkauft, ist die Regel einfach. Verkauft ein Unternehmen eine Immobilie, beträgt die Quellensteuer schlicht 1 % des amtlichen Werts oder des erklärten Verkaufspreises (je nachdem, welcher höher ist). Dieser Betrag wird auf die jährliche Körperschaftsteuerschuld des Unternehmens angerechnet.

Privatpersonen als Verkäufer

Für Privatpersonen als Verkäufer ist die Berechnung komplexer und progressiv gestaffelt. Bei Privatpersonen ist die Berechnung komplexer und folgt einer progressiven Satzstruktur, die sich am amtlichen Wert und der Besitzdauer orientiert. Der Abzugsprozentsatz wird auf den amtlichen Wert angewendet, um das 'angenommene Einkommen' zu ermitteln. Dieses angenommene Einkommen wird dann durch die Jahre des Besitzes geteilt und zu progressiven persönlichen Einkommensteuersätzen besteuert. Der Abzugsprozentsatz selbst steigt mit der Besitzdauer – er beginnt bei etwa 92 % nach einem Jahr Besitz und sinkt auf einen Mindestwert von 50 %, sobald eine Immobilie acht Jahre oder länger gehalten wurde, was die effektive Steuerlast für langjährige Eigentümer in der Regel senkt.

Wer zahlt üblicherweise was beim Abschluss

Das thailändische Recht legt die rechtliche Zahlungspflicht für jede Abgabe fest, doch die endgültige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist immer verhandelbar und sollte im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden. Die 2%ige Übertragungsgebühr wird üblicherweise 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, dies ist jedoch verhandelbar. Für die SBT bzw. Stempelsteuer sowie die Quellensteuer ist rechtlich der Verkäufer verantwortlich, da beide Abgaben auf Basis des Gewinns oder des gewerblichen Status des Verkäufers berechnet werden.

Ausländische Käufer, die eine freehold Eigentumswohnung erwerben, sollten vor allem ihren Anteil an der Übertragungsgebühr sowie eine eventuelle Hypothekenregistrierungsgebühr einplanen, da SBT und Quellensteuer den Verkäufer treffen.

Leasehold-Transaktionen kosten bei der Registrierung weniger

Leasehold-Vereinbarungen, die bei Land und Häusern üblich sind, die Ausländer nicht als freehold erwerben können, sind bei der Registrierung günstiger als eine freehold-Übertragung. Die Registrierungsgebühr für ein Leasehold beträgt 1 %, zusätzlich wird eine Stempelsteuer von 0,1 % erhoben. Daraus ergibt sich eine Gesamtgebühr von 1,1 %, bezogen auf den Gesamtwert der Pacht über die gesamte Laufzeit, fällig bei der erstmaligen Registrierung, Verlängerung oder Übertragung der Pacht auf eine neue Partei.

Jährliche Grund- und Gebäudesteuer: Die laufenden Kosten des Eigentums

Über die einmaligen Übertragungssteuern hinaus zahlt jeder Immobilieneigentümer in Thailand eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer auf Basis des amtlich festgelegten Werts, die jedes Jahr von der örtlichen Gemeinde erhoben wird. Die Sätze variieren je nach Nutzungsart der Immobilie, und Freibeträge schützen kleinere Wohnimmobilien.

Sätze für Wohnimmobilien

Für einen Hauptwohnsitz, bei dem der Eigentümer sowohl das Grundstück als auch das Haus besitzt, sind die ersten 50 Millionen Baht des amtlichen Werts steuerfrei. Oberhalb dieser Schwelle sowie für Zweitwohnungen oder vermietete Einheiten, für die kein Freibetrag gilt, beginnen die Sätze generell bei rund 0,02 % des amtlichen Werts in den unteren Wertstufen und steigen auf bis zu 0,10 % für den Anteil über 100 Millionen Baht.

Sätze für Gewerbe-, Landwirtschafts- und unbebaute Grundstücke

Gewerblich und industriell genutztes Land wird höher besteuert als Wohnimmobilien. Für Land zur gewerblichen und industriellen Nutzung sowie für unbebautes Land gilt eine Steuerobergrenze von 1,2 %, der effektive Satz liegt bei 0,3–0,7 %, während landwirtschaftliches Land von den vier Kategorien die niedrigsten Sätze trägt. Der Grundstückseigentümer ist von der Steuer befreit, wenn es sich um eine Privatperson handelt und der Grundstückswert 50 Millionen Baht nicht übersteigt – ein Schwellenwert, der speziell für Ackerland gilt, das von einer Privatperson und nicht von einem Unternehmen gehalten wird. Unbebautes Wohngrundstück wird in der Regel mit dem höheren gewerblichen Satz besteuert, bis es bebaut wird.

Budgetierung der gesamten Transaktionskosten

Eine realistische Faustregel für einen üblichen freehold-Verkauf einer Eigentumswohnung lautet: Die gesamten staatlichen Kosten für eine Immobilienübertragung in Thailand liegen typischerweise zwischen 2,5 % und über 6,3 % des amtlich festgelegten Immobilienwerts, abhängig vor allem davon, wie lange der Verkäufer die Einheit bereits besitzt und ob SBT oder Stempelsteuer anfällt. Käufer, die direkt bei einem Bauträger kaufen, sollten zudem damit rechnen, dass der Bauträger als gewerblich tätiges Immobilienunternehmen der SBT statt der Stempelsteuer unterliegt – eine Kostenposition, die Bauträger üblicherweise bereits in den genannten Preis einrechnen, statt sie gesondert auszuweisen.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt in Thailand die Übertragungsgebühr, Käufer oder Verkäufer?: Die 2%ige Übertragungsgebühr wird üblicherweise 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, auch wenn dies nur eine verhandelbare Gepflogenheit und keine gesetzliche Vorgabe ist – bestätigen Sie die Aufteilung daher in Ihrem Kaufvertrag.
Was ist der Unterschied zwischen Specific Business Tax und Stempelsteuer?: Die Specific Business Tax (3,3 %) greift, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat oder gewerblich verkauft; die Stempelsteuer (0,5 %) gilt stattdessen, sobald die Immobilie fünf Jahre oder länger gehalten wurde. Beide Steuern schließen sich gegenseitig aus.
Erhalten ausländische Käufer von Eigentumswohnungen die reduzierte Übertragungsgebühr?: Reduzierte Übertragungsgebühr-Programme waren historisch auf thailändische Staatsbürger beschränkt, die Wohnimmobilien unterhalb einer bestimmten Preisgrenze kaufen, sodass ausländische Käufer üblicherweise den regulären Satz von 2 % zahlen. Prüfen Sie die aktuelle Berechtigung stets beim Landamt.
Wird die Quellensteuer vom Käufer oder vom Verkäufer gezahlt?: Die Quellensteuer wird beim Landamt vom Erlös des Verkäufers als Vorauszahlung auf dessen Gewinnsteuer abgezogen; der Käufer trägt diese Kosten nicht.
Wie wird die Quellensteuer bei einer Privatperson im Vergleich zu einem Unternehmen als Verkäufer berechnet?: Ein Unternehmen als Verkäufer zahlt pauschal 1 % des höheren Werts aus amtlichem Wert oder Verkaufspreis. Eine Privatperson unterliegt einer progressiven Berechnung auf Basis des amtlichen Werts und der Besitzdauer, wobei der Abzugsprozentsatz mit zunehmender Haltedauer sinkt und so die Steuerlast verringert.
Zahle ich bei demselben Verkauf sowohl Specific Business Tax als auch Stempelsteuer?: Nein. Beide Steuern schließen sich gegenseitig aus – eine Transaktion wird entweder mit SBT oder mit Stempelsteuer belegt, niemals mit beiden.
Was ist die Grund- und Gebäudesteuer und wie oft wird sie erhoben?: Die Grund- und Gebäudesteuer ist eine jährliche Immobiliensteuer, die von der örtlichen Gemeinde auf Basis des amtlich festgelegten Werts von Grundstück und Gebäude erhoben wird und je nach Nutzung – Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft oder unbebautes Land – unterschiedliche Sätze anwendet.
Ist mein Hauptwohnsitz von der Grund- und Gebäudesteuer befreit?: Bei einem Hauptwohnsitz, bei dem der Eigentümer sowohl Grundstück als auch Haus besitzt, sind die ersten 50 Millionen Baht des amtlichen Werts steuerfrei, darüber gelten niedrige Sätze.
Werden Leasehold-Immobilien bei der Registrierung genauso besteuert wie Freehold?: Nein. Die Leasehold-Registrierung kostet insgesamt rund 1,1 % des gesamten Pachtwerts (1 % Registrierungsgebühr plus 0,1 % Stempelsteuer) und ist damit deutlich günstiger als eine freehold-Übertragung, da eine Pacht keine Eigentumsübertragung darstellt.
Wie viel staatliche Steuern sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand insgesamt einplanen?: Die gesamten staatlichen Übertragungskosten bei einem üblichen freehold-Verkauf liegen typischerweise zwischen rund 2,5 % und über 6,3 % des amtlichen Werts, abhängig vor allem von der Besitzdauer des Verkäufers und davon, ob SBT oder Stempelsteuer anfällt.
Ändert sich die geltende Übertragungssteuer, wenn ich direkt bei einem Bauträger kaufe?: Ja. Bauträger gelten als gewerblich im Immobiliengeschäft tätig, sodass bei ihren Verkäufen in der Regel die Specific Business Tax statt der Stempelsteuer anfällt – eine Kostenposition, die Bauträger meist bereits in den angegebenen Preis einrechnen.
Wer ist nach dem Kauf einer Eigentumswohnung rechtlich für die Grund- und Gebäudesteuer verantwortlich?: Sobald Sie als Eigentümer registriert sind, sind Sie für die jährliche Grund- und Gebäudesteuer verantwortlich, die von der örtlichen Gemeinde erhoben wird, solange Sie die Immobilie besitzen.

Dieser Ratgeber ist allgemein und dient der Information. Er wurde aus öffentlich zugänglichen Quellen zusammengestellt und zuletzt am 9.10.2026 überprüft. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Thailändische Steuersätze, Freibeträge und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen vor Unterzeichnung eines Dokuments mit einem unabhängigen Rechtsberater.