Können Ausländer in Thailand überhaupt Immobilien kaufen?

Ja, Ausländer können Eigentumswohnungen uneingeschränkt im Freehold-Eigentum erwerben. Direkter Grundbesitz ist grundsätzlich nicht möglich, weshalb für Häuser und Grundstücke stattdessen Pacht oder eine echte thailändische Firmenstruktur nötig ist.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand zu 100 % besitzen?

Ja, ein Ausländer kann 100 % Freehold-Eigentum an einer einzelnen Eigentumswohnung halten, solange die gesamte ausländisch gehaltene Fläche im Gebäude innerhalb der vom Condominium Act festgelegten 49-%-Quote bleibt.

Was passiert, wenn die ausländische Quote eines Condo-Gebäudes ausgeschöpft ist?

Ist die 49-%-Quote ausgeschöpft, kann ein ausländischer Käufer kein Freehold-Eigentum eintragen lassen und muss für diese Einheit stattdessen eine Pachtlösung in Betracht ziehen oder ein anderes Gebäude mit verfügbarer Quote suchen.

Können Ausländer unter bestimmten Umständen Land in Thailand besitzen?

Im Allgemeinen nicht. Ausländer können nur dann Land erwerben, wenn ein spezifischer Staatsvertrag dieses Recht einräumt – solche aktiven Verträge existieren derzeit jedoch nicht. Die wichtigste allgemeine Ausnahme ist die Erbschaft, die von Fall zu Fall behandelt wird.

Ist der Kauf von Land über eine thailändische Gesellschaft legal?

Eine thailändische Gesellschaft mit thailändischer Gesellschaftermehrheit kann legal Land besitzen, jedoch nur, wenn sie ein echtes, operativ tätiges Unternehmen mit realen thailändischen Investoren ist, die an Gewinn und Risiko beteiligt sind – nicht ein Mantelunternehmen, das ausländischen Besitz verschleiert.

Was ist eine Nominee-Gesellschafterstruktur und warum ist sie illegal?

Bei einer Nominee-Struktur halten thailändische „Gesellschafter“ Anteile nur auf dem Papier, ohne echte Beteiligung am Unternehmen, einzig um einem Ausländer indirekte Kontrolle über Land zu verschaffen. Dies verstößt gegen den Land Code und den Foreign Business Act und zieht strafrechtliche Konsequenzen sowohl für den Ausländer als auch für den thailändischen Nominee nach sich.

Gibt ein Pachtvertrag einem Ausländer echte Sicherheit über die Immobilie?

Ein registrierter Pachtvertrag verschafft sichere, langfristige Nutzungsrechte, ist jedoch kein Eigentum, und der rechtliche Schutz einer garantierten Verlängerung kann variieren, sofern die Verlängerungsbedingungen nicht ausdrücklich vereinbart und registriert sind.

Was ist das FET-Formular und warum ist es beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?

Ein FET-Formular wird von einer thailändischen Bank ausgestellt, wenn Kaufmittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden, und wird vom Land Department benötigt, um das Freehold-Eigentum einer Condo-Einheit auf den Namen eines Ausländers einzutragen.

Kann ein Ausländer Land in Thailand erben?

Ein ausländischer Erbe kann Land erben, der Prozess wird jedoch individuell von den thailändischen Behörden geprüft und erfordert häufig den Verkauf des Grundstücks innerhalb einer festgelegten Frist, wenn der Erbe es nicht anderweitig halten darf.

Gibt es einen Weg für Ausländer, über Investitionen Land uneingeschränkt zu besitzen?

Abschnitt 96 bis des Land Code erlaubt einem Ausländer, der eine qualifizierende Investition nach Thailand bringt – üblicherweise rund 40 Millionen THB –, eine begrenzte Genehmigung zum Besitz von Wohnland zu beantragen, wobei dieser Weg nur selten genutzt wird und einer ministeriellen Genehmigung bedarf.

Können Ausländer in Thailand Immobilien kaufen? Der vollständige rechtliche Überblick

Geprüft am 9.10.2026

Ausländer können in Thailand Eigentumswohnungen im Rahmen der 49-%-Freehold-Quote uneingeschränkt besitzen, doch für Grundstücke sind Pacht oder eine echte thailändische Firmenstruktur nötig – niemals ein illegales Nominee-Konstrukt.

Ausländer dürfen in Thailand legal Immobilien erwerben, allerdings mit einer entscheidenden Einschränkung: Nicht-thailändische Staatsangehörige können Eigentumswohnungen uneingeschränkt als Freehold besitzen, während der direkte Besitz von Grundstücken grundsätzlich untersagt ist. Für Häuser und Land greifen Ausländer stattdessen auf legale Strukturen wie langfristige Pachtverträge (Leasehold) oder eine korrekt aufgesetzte thailändische Limited Company zurück. Es gibt keinen legalen Weg, über den ein Ausländer persönlich Freehold-Eigentum an Grund und Boden in Thailand halten kann.

Die kurze Antwort: Was Ausländer besitzen dürfen – und was nicht

Ausländische Staatsangehörige haben einen klaren, legalen Weg zum Immobilienbesitz in Thailand, der sich jedoch ausschließlich auf Einheiten innerhalb eines Condominiums erstreckt – nicht auf den Grund darunter. Gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) dürfen Ausländer Eigentumswohnungen uneingeschränkt besitzen, sofern die gesamte von Ausländern gehaltene Fläche im Gebäude 49 % der verkaufbaren Gesamtfläche nicht überschreitet.

Grundstücke selbst unterliegen einem völlig anderen Gesetz. Der thailändische Land Code beschränkt den Grundbesitz auf thailändische Staatsangehörige, und Ausländer können nur dann Land erwerben, wenn ein spezifischer Staatsvertrag zwischen Thailand und ihrem Heimatland dieses Recht einräumt – derzeit existieren jedoch keine solchen aktiven Verträge. Die einzige allgemeine Ausnahme ist die Erbschaft, die von Fall zu Fall vor Gericht entschieden wird.

Dieser Ratgeber behandelt nur die rechtlichen Grundlagen. Eine ausführliche Erklärung dazu, wie die 49-%-Condo-Quote berechnet und geprüft wird und was passiert, wenn die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft ist, findet sich im eigenen Leitfaden von Apartwell zu Foreign Quota vs. Leasehold.

Eigentumswohnungen: Der wichtigste legale Weg zum Freehold-Eigentum

Das Freehold-Eigentum an einer Eigentumswohnung ist der klarste und meistgenutzte Weg für Ausländer, in Thailand Immobilieneigentum im eigenen Namen zu erwerben. Kauft ein Ausländer eine Condo-Einheit innerhalb der Quote, erhält er dieselben grundlegenden Rechte wie ein thailändischer Eigentümer – einschließlich des Rechts, die Immobilie zu verkaufen, zu belasten oder an Erben weiterzugeben.

Wie die Quote kurz erklärt funktioniert

Der gesamte ausländische Eigentumsanteil an einem Condominium-Gebäude darf 49 % der Gesamtfläche nicht übersteigen; die verbleibenden 51 % müssen von thailändischen Staatsangehörigen oder thailändischen juristischen Personen gehalten werden. Käufer müssen von der Verwaltung des Gebäudes ein Juristic Person Certificate einholen, das bestätigt, dass die Einheit innerhalb der ausländischen Quote liegt, bevor eine Eigentumsübertragung erfolgen kann.

Die Finanzierungsregel, die Ausländer oft übersehen

Für den Kauf einer Freehold-Eigentumswohnung muss der vollständige Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden, und die empfangende thailändische Bank stellt ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular aus, das vom Land Department benötigt wird, um den Titel auf den Namen des ausländischen Käufers einzutragen. Das Versäumen dieses Schritts ist einer der häufigsten Gründe, warum sich Condo-Übertragungen beim Land Office verzögern oder abgelehnt werden.

Land und Häuser: Warum direkter Besitz nicht möglich ist

Das thailändische Recht sieht für Ausländer keinen Freehold-Weg zu Grundbesitz vor – unabhängig davon, ob das Land unbebaut ist, ein Haus darauf steht oder es Teil einer Villenanlage ist. Dies gilt unabhängig von Nationalität, Investitionssumme oder Aufenthaltsdauer in Thailand, mit engen Ausnahmen für Vertragsregelungen, die derzeit nicht existieren, sowie für bestimmte, an das Board of Investment gekoppelte Industriefälle. Wer „Freehold-Land für Ausländer“ außerhalb dieser engen Kanäle bewirbt, beschreibt kein reguläres legales Rechtsgeschäft.

Legale Strukturen für Häuser und Grundstücke

Ausländer, die ein Haus oder Grundstück möchten, nutzen üblicherweise eine von zwei legalen Strukturen anstelle des direkten Eigentums: ein registriertes Leasehold oder eine thailändische Limited Company, die tatsächlich als Unternehmen tätig ist.

Leasehold

Ein Ausländer kann Land für bis zu 30 Jahre pachten, mit der Option auf eine Verlängerung um weitere 30 Jahre; Pachtverträge über drei Jahre müssen beim Land Department registriert werden, um durchsetzbar zu sein. Leasehold verschafft sichere, langfristige Nutzungsrechte, aber kein Eigentum – die Immobilie fällt rechtlich an den Grundstückseigentümer zurück, sobald die Pachtzeit endet, sofern keine Verlängerung vereinbart und eingehalten wird.

Thailändische Limited Company

Eine thailändische Gesellschaft mit mehrheitlich thailändischen Gesellschaftern kann Land besitzen, und diese Struktur ist legal, wenn das Unternehmen ein echtes, aktives Geschäft betreibt und nicht lediglich ein Mantelunternehmen ist, das allein zum Zweck gegründet wurde, das Haus eines Ausländers zu halten. Das Unternehmen muss über reale Geschäftstätigkeit, angemessene Kapitalausstattung, tatsächlich investierte thailändische Gesellschafter, die an Gewinn und Risiko beteiligt sind, sowie die Einhaltung der Beschränkungen des Foreign Business Act hinsichtlich ausländischer Beteiligungsquoten an landbesitzenden Gesellschaften verfügen.

Superficies und Nießbrauch (Usufrukt)

Zwei weniger bekannte Rechtsinstrumente können ein Leasehold ergänzen. Ein Superficies-Recht erlaubt es einem Ausländer, ein Gebäude auf einem Grundstück zu besitzen, das einer anderen Person gehört – typischerweise für langfristige Projekte von bis zu 30 Jahren oder für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers. Ein Usufrukt (Nießbrauchsrecht) gewährt das Recht, das Land einer anderen Person zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, oft für die Lebenszeit des Nießbrauchers, ohne dass das Eigentum am Grundstück selbst übertragen wird.

Vergleich der legalen Eigentumswege

Die illegale Abkürzung, die vermieden werden muss: Nominee-Gesellschafter

Manche Ausländer versuchen, die Landbesitzbeschränkungen zu umgehen, indem sie eine thailändisch-mehrheitliche Gesellschaft gründen, bei der die thailändischen „Gesellschafter“ lediglich Nominees sind, die Anteile nur auf dem Papier halten, ohne echte Investition, Gewinnbeteiligung oder geschäftliche Einbindung. Dies ist sowohl nach dem Land Code als auch nach dem Foreign Business Act illegal, und die Strafverfolgung wurde verschärft. Ein Ausländer, der Land über ein Nominee-Konstrukt erwirbt, riskiert nach dem Land Code bis zu zwei Jahre Haft und Geldstrafen bis zu 20.000 THB, während ein Nominee, der bei der Umgehung der Beschränkungen des Foreign Business Act hilft, mit bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen bis zu 1.000.000 THB rechnen muss.

Die thailändischen Behörden haben umfangreiche Razzien gegen Nominee-Strukturen durchgeführt, unter anderem in Phuket, Pattaya und Koh Samui, mit Dutzenden Verurteilungen und Hunderten Festnahmen. Ein breit berichteter Fall auf Koh Samui betraf die Villa und das Grundstück eines verstorbenen ausländischen Staatsangehörigen im geschätzten Wert von 50 Millionen THB, das Jahre nach Gründung der ursprünglichen Struktur Gegenstand strafrechtlicher Ermittlungen wegen Nominee-Gesellschafterschaft wurde. Diese Risiken verschwinden nicht mit der Zeit: Eine Nominee-Konstruktion kann noch Jahre später aufgedeckt, strafrechtlich verfolgt oder angefochten werden – auch nach dem Tod des ausländischen Käufers.

Erbschaft und andere enge Ausnahmen

Abschnitt 96 bis des Land Code erlaubt einem Ausländer, der eine qualifizierende Investition nach Thailand bringt – üblicherweise wird hier eine Schwelle von 40 Millionen THB genannt –, eine Genehmigung zum Besitz einer begrenzten Menge an Land für Wohnzwecke zu beantragen. Dieser Weg wird jedoch nur selten genutzt und unterliegt strengen Bedingungen sowie der Genehmigung durch das Ministerium. Auch die Erbschaft von Land durch einen ausländischen Erben ist möglich, wird jedoch individuell behandelt und erfordert in der Regel, dass das Land innerhalb einer festgelegten Frist verkauft wird, wenn der Erbe es nicht anderweitig halten darf.

Praktisches Fazit für Käufer

Ein ausländischer Käufer, der den einfachsten und rechtlich saubersten Weg zum Immobilienbesitz in Thailand sucht, sollte sich zunächst auf Eigentumswohnungen innerhalb der 49-%-Quote konzentrieren, da diese Struktur mit minimalem rechtlichem Aufwand uneingeschränktes Freehold-Eigentum ermöglicht. Käufer, die sich auf ein Haus oder Grundstück festgelegt haben, sollten Zeit und Rechtskosten für einen ordnungsgemäß ausgearbeiteten, registrierten Pachtvertrag oder eine tatsächlich operativ tätige thailändische Gesellschaft einplanen – und jeden Makler oder Entwickler, der eine Nominee-Gesellschafter-Abkürzung vorschlägt, als rechtliches und finanzielles Risiko behandeln, nicht als Erleichterung.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Thailand überhaupt Immobilien kaufen?: Ja, Ausländer können Eigentumswohnungen uneingeschränkt im Freehold-Eigentum erwerben. Direkter Grundbesitz ist grundsätzlich nicht möglich, weshalb für Häuser und Grundstücke stattdessen Pacht oder eine echte thailändische Firmenstruktur nötig ist.
Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand zu 100 % besitzen?: Ja, ein Ausländer kann 100 % Freehold-Eigentum an einer einzelnen Eigentumswohnung halten, solange die gesamte ausländisch gehaltene Fläche im Gebäude innerhalb der vom Condominium Act festgelegten 49-%-Quote bleibt.
Was passiert, wenn die ausländische Quote eines Condo-Gebäudes ausgeschöpft ist?: Ist die 49-%-Quote ausgeschöpft, kann ein ausländischer Käufer kein Freehold-Eigentum eintragen lassen und muss für diese Einheit stattdessen eine Pachtlösung in Betracht ziehen oder ein anderes Gebäude mit verfügbarer Quote suchen.
Können Ausländer unter bestimmten Umständen Land in Thailand besitzen?: Im Allgemeinen nicht. Ausländer können nur dann Land erwerben, wenn ein spezifischer Staatsvertrag dieses Recht einräumt – solche aktiven Verträge existieren derzeit jedoch nicht. Die wichtigste allgemeine Ausnahme ist die Erbschaft, die von Fall zu Fall behandelt wird.
Ist der Kauf von Land über eine thailändische Gesellschaft legal?: Eine thailändische Gesellschaft mit thailändischer Gesellschaftermehrheit kann legal Land besitzen, jedoch nur, wenn sie ein echtes, operativ tätiges Unternehmen mit realen thailändischen Investoren ist, die an Gewinn und Risiko beteiligt sind – nicht ein Mantelunternehmen, das ausländischen Besitz verschleiert.
Was ist eine Nominee-Gesellschafterstruktur und warum ist sie illegal?: Bei einer Nominee-Struktur halten thailändische „Gesellschafter“ Anteile nur auf dem Papier, ohne echte Beteiligung am Unternehmen, einzig um einem Ausländer indirekte Kontrolle über Land zu verschaffen. Dies verstößt gegen den Land Code und den Foreign Business Act und zieht strafrechtliche Konsequenzen sowohl für den Ausländer als auch für den thailändischen Nominee nach sich.
Wie lange kann ein Ausländer in Thailand Land oder ein Haus pachten?: Ein Ausländer kann Land für bis zu 30 Jahre pachten, mit der Option auf eine Verlängerung um weitere 30 Jahre; Pachtverträge über drei Jahre müssen beim Land Department registriert werden, um durchsetzbar zu sein.
Gibt ein Pachtvertrag einem Ausländer echte Sicherheit über die Immobilie?: Ein registrierter Pachtvertrag verschafft sichere, langfristige Nutzungsrechte, ist jedoch kein Eigentum, und der rechtliche Schutz einer garantierten Verlängerung kann variieren, sofern die Verlängerungsbedingungen nicht ausdrücklich vereinbart und registriert sind.
Was ist das FET-Formular und warum ist es beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?: Ein FET-Formular wird von einer thailändischen Bank ausgestellt, wenn Kaufmittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden, und wird vom Land Department benötigt, um das Freehold-Eigentum einer Condo-Einheit auf den Namen eines Ausländers einzutragen.
Kann ein Ausländer Land in Thailand erben?: Ein ausländischer Erbe kann Land erben, der Prozess wird jedoch individuell von den thailändischen Behörden geprüft und erfordert häufig den Verkauf des Grundstücks innerhalb einer festgelegten Frist, wenn der Erbe es nicht anderweitig halten darf.
Gibt es einen Weg für Ausländer, über Investitionen Land uneingeschränkt zu besitzen?: Abschnitt 96 bis des Land Code erlaubt einem Ausländer, der eine qualifizierende Investition nach Thailand bringt – üblicherweise rund 40 Millionen THB –, eine begrenzte Genehmigung zum Besitz von Wohnland zu beantragen, wobei dieser Weg nur selten genutzt wird und einer ministeriellen Genehmigung bedarf.
Werden Nominee-Razzien tatsächlich durchgesetzt oder bleiben sie theoretisches Risiko?: Die Durchsetzung ist aktiv und anhaltend. Thailändische Behörden haben umfangreiche Razzien gegen Nominee-Strukturen durchgeführt, unter anderem in Phuket, Pattaya und Koh Samui, mit zahlreichen Verurteilungen und Festnahmen.

Dieser Ratgeber ist allgemein und dient der Information. Er wurde aus öffentlich zugänglichen Quellen zusammengestellt und zuletzt am 9.10.2026 überprüft. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Thailändische Steuersätze, Freibeträge und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen vor Unterzeichnung eines Dokuments mit einem unabhängigen Rechtsberater.