Gilt die 49%-Quote auch für Häuser und Grundstücke?

Nein. Die Quote gilt nur für registrierte Eigentumswohnungsgebäude; Ausländer können generell kein Freehold-Grundeigentum besitzen und nutzen stattdessen registrierte Pachtverträge für Grundstücke, Häuser und Villen.

Wie wird die Quote berechnet – nach Anzahl der Einheiten oder nach Wohnfläche?

Sie wird nach verkaufbarer Wohnfläche in Quadratmetern berechnet, nicht nach der Anzahl der Einheiten, sodass die Einheitengröße beeinflusst, wie viele ausländische Käufer ein Gebäude tatsächlich aufnehmen kann.

Wie prüfe ich vor dem Kauf, ob das Auslandskontingent einer Eigentumswohnung noch verfügbar ist?

Fordern Sie von der Gebäudeverwaltung ein schriftliches Statusschreiben oder Juristic Person Certificate an, das den aktuellen Anteil ausländischen Eigentums und das verbleibende Kontingent bestätigt, und überprüfen Sie dies vor der Übertragung erneut beim Land Department.

Garantiert ein unterschriebener Reservierungsvertrag, dass meine Einheit innerhalb des Kontingents bleibt?

Nein. Das Kontingent wird erneut zum Zeitpunkt der Eintragung der Übertragung beim Land Department geprüft, und die Registrierung wird verweigert, falls die Obergrenze überschritten wird – unabhängig von einem früheren Vertrag.

Was passiert, wenn das Auslandskontingent eines Gebäudes bereits ausgeschöpft ist?

Eine Freehold-Übertragung an einen ausländischen Käufer kann in diesem Gebäude nicht mehr eingetragen werden; Käufern wird stattdessen in der Regel ein registriertes Pachtrecht für dieselbe Einheit anstelle des Freehold-Titels angeboten.

Wie lange gilt ein registriertes Pachtrecht für Grundstücke oder Häuser?

Die übliche maximale anfängliche Registrierungslaufzeit beträgt 30 Jahre; Verlängerungen sind möglich, müssen aber als neue Vereinbarung ausgehandelt werden, da im Voraus vereinbarte Mehrfachverlängerungen rechtlich nichtig sind.

Kann ich über ein thailändisches Unternehmen Land kaufen, um die Quote oder Eigentumsbeschränkungen zu umgehen?

Die Nutzung thailändischer Nominee-Anteilseigner, um ausländische Kontrolle über Grundbesitz zu verschleiern, ist nach dem Land Code Act und dem Foreign Business Act illegal, und solche Unternehmen können als illegal landbesitzend behandelt werden.

Kann ein Ausländer mehrere Eigentumswohneinheiten im selben Gebäude kaufen?

Ja, solange die kombinierte Wohnfläche aller ausländischen Käufer in diesem Gebäude innerhalb der 49%-Obergrenze bleibt.

Gilt die 49%-Quote für jedes Eigentumswohnungsgebäude in Thailand gleich?

Ja, der Regel nach, aber sie wird pro Gebäude separat erfasst, sodass ein Projekt vollständig an Ausländer verkauft sein kann, während ein benachbartes Projekt noch Kontingent verfügbar hat.

Benötigt der Kauf einer Pacht-Einheit ebenfalls das FET-Formular wie eine Freehold-Transaktion?

Nein, ein einfacher registrierter Pachtvertrag benötigt nicht das Foreign Exchange Transaction-Formular, das für die Freehold-Registrierung einer Eigentumswohnung erforderlich ist, da es sich nicht um eine Eigentumsübertragung handelt.

Thailands 49%-Auslandsquote erklärt: Eigentumswohnung vs. Pachtrecht für Grundstücke, Häuser und Villen

Geprüft am 9.10.2026

Thailand begrenzt den ausländischen Eigentumsanteil (Freehold) an Eigentumswohnungen gemäß dem Condominium Act auf 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes; ist dieses Kontingent ausgeschöpft, weichen ausländische Käufer in der Regel auf ein registriertes Pachtrecht (Leasehold) für dieselbe Einheit oder für Grundstücke, Häuser und Villen aus.

Thailands Auslandsquote bezeichnet die gesetzliche Obergrenze nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979), die ausländisches Freehold-Eigentum auf 49% der gesamten verkaufbaren Fläche eines Eigentumswohnungsgebäudes beschränkt. Die verbleibenden 51% müssen in thailändischer Hand bleiben. Grundstücke, Häuser und Villen fallen vollständig aus diesem Freehold-System heraus; Ausländer sichern sich hier in der Regel langfristige Nutzungsrechte über ein registriertes Pachtrecht anstelle von vollständigem Eigentum.

Was die 49%-Auslandsquote tatsächlich abdeckt

Die Auslandsquote in Thailand gilt nur für Eigentumswohnungen, die nach dem Condominium Act registriert sind, nicht für Grundbesitz. Nach diesem Gesetz können Ausländer Eigentumswohnungen als Freehold besitzen – also als dauerhaftes, eintragungsfähiges Eigentum –, sofern die insgesamt im ausländischen Besitz befindliche Fläche in einem einzelnen Eigentumswohnungsgebäude 49 Prozent der gesamten verkaufbaren Fläche nicht überschreitet. Diese Berechnung erfolgt gebäudebezogen, sodass jedes Projekt sein eigenes, unabhängiges Kontingent führt, unabhängig von benachbarten Entwicklungen.

Gemessen in Quadratmetern Wohnfläche, nicht in Einheitenanzahl

Die 49%-Obergrenze wird nach verkaufbarer Fläche in Quadratmetern berechnet, nicht nach der Anzahl der an Ausländer verkauften Einheiten. Ein Eigentumswohnungsprojekt mit 10.000 Quadratmetern verkaufbarer Fläche darf bis zu 4.900 Quadratmeter als ausländisches Freehold-Eigentum registrieren lassen. In einem vereinfachten Beispiel mit gleich großen Einheiten gilt: Bei einem Gebäude mit 100 gleich großen Einheiten mit identischer Wohnfläche dürfen höchstens 49 Einheiten im Eigentum von Ausländern stehen, mindestens 51% des Gebäudes müssen thailändischen Eigentümern gehören.

Wie das Kontingent vor dem Kauf geprüft wird

Käufer können nicht einfach davon ausgehen, dass eine Einheit innerhalb des Kontingents verfügbar ist – die Prüfung erfolgt über die Verwaltung des jeweiligen Gebäudes. Um den Kontingentstatus einer Eigentumswohnanlage zu überprüfen, muss von der Gebäudeverwaltung ein Juristic Person Certificate eingeholt werden, das bestätigt, dass die gewünschte Einheit innerhalb der 49%-Auslandsquote liegt; ohne dieses Zertifikat kann die Übertragung nicht durchgeführt werden. Speziell bei Wiederverkaufseinheiten gilt: Beim Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung bzw. einer Wiederverkaufseinheit muss der Verkäufer ein vom Juristic Person der Eigentumswohnanlage ausgestelltes Garantieschreiben vorlegen, das bestätigt, dass die Einheit innerhalb der 49%-Auslandsquote der Anlage liegt, sowie eine Bestätigung über keine ausstehenden Schulden, die mit der Einheit verbunden sind.

Wann die Prüfung rechtlich wirklich zählt

Die Kontingentsprüfung ist keine reine Formalität bei der Reservierung, sondern wird erst im Moment der Eintragung rechtlich wirksam geprüft. Das Verhältnis wird zum Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsübertragung beim Land Department festgestellt, nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags, und das Grundbuchamt verweigert die Eintragung der Übertragung, wenn dadurch die 49%-Obergrenze überschritten würde – unabhängig von zuvor eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen. Ein unterschriebener Reservierungsvertrag bietet somit keine Garantie, falls das Kontingent vor dem Tag der Übertragung ausgeschöpft wird.

Das Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular

Neben dem Kontingent selbst erfordert die Freehold-Eintragung den Nachweis, dass die Kaufsumme aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde. Das FET-Formular, offiziell als Thor.Tor.3 bekannt, ist erforderlich, wenn ein gebietsfremder Käufer eine Eigentumswohnung in Thailand kauft und als ausländisches Eigentum registrieren lässt. Kann ein ausländischer Käufer oder sein rechtlicher Vertreter bei der Registrierung des Kaufs einer Eigentumswohnung beim zuständigen Land Office kein FET-Formular vorlegen, wird der Kauf abgelehnt.

Was passiert, wenn das Kontingent eines Gebäudes bereits ausgeschöpft ist

Sobald die 49%-Auslandsfläche eines Projekts erreicht ist, können keine weiteren Freehold-Übertragungen an Ausländer in diesem Gebäude eingetragen werden – egal wie bereit der Verkäufer ist. Ist die 49%-Auslandsquote ausgeschöpft, kann stattdessen ein Pachtvertrag (Leasehold) abgeschlossen werden, der das Recht einräumt, die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen. Das bedeutet: Dieselbe physische Einheit kann weiterhin erworben werden, allerdings als langfristige Pacht statt als Freehold-Eigentum.

Pachtrecht als Ausweichlösung in einem voll ausgeschöpften Gebäude

Ein registrierter Pachtvertrag tritt an die Stelle des Eigentums, wenn der Freehold-Weg versperrt ist. Nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch ist die maximale anfängliche Laufzeit eines registrierten Pachtvertrags gesetzlich festgelegt, und genau diese Struktur wird auch allgemein für Grundstücke verwendet. Käufer, die ein ausgeschöpftes Gebäude in Betracht ziehen, sollten eine schriftliche Bestätigung des Kontingentstatus einholen, bevor sie über Pachtbedingungen verhandeln, da sich Preisgestaltung und Wiederverkaufserwartungen von Freehold-Einheiten unterscheiden.

Pachtstrukturen für Grundstücke, Häuser und Villen

Freehold-Grundeigentum steht ausländischen Privatpersonen in Thailand generell nicht zur Verfügung, weshalb das Pachtrecht die übliche Struktur für Häuser und Villen ist – unabhängig von jeglichem Condo-Kontingent. Ein ausländischer Käufer schließt mit dem thailändischen Eigentümer einen registrierten 30-jährigen Pachtvertrag über das Grundstück ab, der Verlängerungsoptionen enthalten kann, wodurch in der Praxis längere Gesamtlaufzeiten möglich sind – wobei jedoch nur die erste Laufzeit garantiert ist. Pachtverträge werden durch Registrierung beim Land Department rechtsgültig gemacht. Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen beim Land Department registriert werden, um durchsetzbar zu sein, und wichtig ist: im Voraus vereinbarte Mehrfach-Pachtlaufzeiten sind rechtlich nichtig und nicht durchsetzbar, was bedeutet, dass eine Verlängerung stets von einer neuen Vereinbarung abhängt und kein automatisches, im ursprünglichen Vertrag verankertes Recht darstellt.

Warum Nominee-Gesellschaften keine sichere Umgehungslösung sind

Manche Käufer sind versucht, ein thailändisches Unternehmen zu nutzen, um Land „in ihrem Namen“ halten zu lassen – dies ist jedoch ein rechtliches Risiko und keine Lücke im Gesetz. Eine Nominee-Struktur bezeichnet jede Konstruktion, bei der thailändische Staatsangehörige Anteile an einem thailändischen Unternehmen im Namen eines Ausländers halten, der der eigentliche wirtschaftlich Berechtigte ist, mit dem Ziel, das thailändische Foreign Business Act zu umgehen. Die Nutzung thailändischer Nominee-Anteilseigner durch Ausländer ist sowohl nach dem Land Code Act als auch nach dem Foreign Business Act illegal, und Anteile, die von thailändischen Nominees gehalten werden, gelten als im Besitz des Ausländers – wodurch das Unternehmen Land illegal, ohne Genehmigung, hält. Eine echte, registrierte Pacht bleibt der rechtlich verlässliche Weg.

Freehold-Eigentumswohnung vs. Pachtland: Schnellvergleich

Praktische Schritte vor jeder Unterschrift

Eine disziplinierte Checkliste vor dem Kauf verringert das Risiko einer später gescheiterten Eintragung. Prüfen Sie die aktuelle Verfügbarkeit des Auslandskontingents beim Juristic Person der Eigentumswohnanlage sowie bei den Unterlagen des Land Department, und überweisen Sie die Kaufsumme aus dem Ausland, um die erforderliche Foreign Exchange Transaction-Dokumentation zu erhalten, bevor Sie sich auf eine Reservierungsanzahlung verlassen. Bei Grundbesitz sollten Sie sicherstellen, dass der Pachtvertrag tatsächlich registriert wird und nicht nur als privates, nicht registriertes Dokument besteht, da nicht registrierte Pachtverträge mit einer Laufzeit über drei Jahre nur eingeschränkt durchsetzbar sind.

Wichtigstes Fazit für ausländische Käufer

Thailands Auslandskontingent-System zieht eine klare Trennlinie zwischen zwei Eigentumswelten: Freehold-Eigentumswohnungen, begrenzt auf 49% pro Gebäude, und Pachtvereinbarungen für Grundstücke, Häuser, Villen sowie jede Eigentumswohneinheit, sobald dieses Kontingent erreicht ist. Die Überprüfung des Kontingentstatus über das Juristic Person und das Land Department vor jeder Zahlung bleibt der einzig verlässliche Weg, um eine blockierte Eigentumsübertragung zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Was genau ist die Auslandsquote in Thailand?: Es handelt sich um die gesetzliche Obergrenze nach Abschnitt 19 des Condominium Act, die ausländisches Freehold-Eigentum auf 49% der gesamten verkaufbaren Fläche eines Eigentumswohnungsgebäudes beschränkt, wobei die verbleibenden 51% thailändischen Eigentümern vorbehalten sind.
Gilt die 49%-Quote auch für Häuser und Grundstücke?: Nein. Die Quote gilt nur für registrierte Eigentumswohnungsgebäude; Ausländer können generell kein Freehold-Grundeigentum besitzen und nutzen stattdessen registrierte Pachtverträge für Grundstücke, Häuser und Villen.
Wie wird die Quote berechnet – nach Anzahl der Einheiten oder nach Wohnfläche?: Sie wird nach verkaufbarer Wohnfläche in Quadratmetern berechnet, nicht nach der Anzahl der Einheiten, sodass die Einheitengröße beeinflusst, wie viele ausländische Käufer ein Gebäude tatsächlich aufnehmen kann.
Wie prüfe ich vor dem Kauf, ob das Auslandskontingent einer Eigentumswohnung noch verfügbar ist?: Fordern Sie von der Gebäudeverwaltung ein schriftliches Statusschreiben oder Juristic Person Certificate an, das den aktuellen Anteil ausländischen Eigentums und das verbleibende Kontingent bestätigt, und überprüfen Sie dies vor der Übertragung erneut beim Land Department.
Garantiert ein unterschriebener Reservierungsvertrag, dass meine Einheit innerhalb des Kontingents bleibt?: Nein. Das Kontingent wird erneut zum Zeitpunkt der Eintragung der Übertragung beim Land Department geprüft, und die Registrierung wird verweigert, falls die Obergrenze überschritten wird – unabhängig von einem früheren Vertrag.
Was passiert, wenn das Auslandskontingent eines Gebäudes bereits ausgeschöpft ist?: Eine Freehold-Übertragung an einen ausländischen Käufer kann in diesem Gebäude nicht mehr eingetragen werden; Käufern wird stattdessen in der Regel ein registriertes Pachtrecht für dieselbe Einheit anstelle des Freehold-Titels angeboten.
Was ist das FET-Formular und warum ist es beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?: Das Foreign Exchange Transaction-Formular ist ein von der Bank ausgestellter Nachweis darüber, dass die Kaufsumme aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde; ohne dieses Formular verweigert das Land Department die Registrierung des Kaufs durch einen Ausländer.
Wie lange gilt ein registriertes Pachtrecht für Grundstücke oder Häuser?: Die übliche maximale anfängliche Registrierungslaufzeit beträgt 30 Jahre; Verlängerungen sind möglich, müssen aber als neue Vereinbarung ausgehandelt werden, da im Voraus vereinbarte Mehrfachverlängerungen rechtlich nichtig sind.
Kann ich über ein thailändisches Unternehmen Land kaufen, um die Quote oder Eigentumsbeschränkungen zu umgehen?: Die Nutzung thailändischer Nominee-Anteilseigner, um ausländische Kontrolle über Grundbesitz zu verschleiern, ist nach dem Land Code Act und dem Foreign Business Act illegal, und solche Unternehmen können als illegal landbesitzend behandelt werden.
Kann ein Ausländer mehrere Eigentumswohneinheiten im selben Gebäude kaufen?: Ja, solange die kombinierte Wohnfläche aller ausländischen Käufer in diesem Gebäude innerhalb der 49%-Obergrenze bleibt.
Gilt die 49%-Quote für jedes Eigentumswohnungsgebäude in Thailand gleich?: Ja, der Regel nach, aber sie wird pro Gebäude separat erfasst, sodass ein Projekt vollständig an Ausländer verkauft sein kann, während ein benachbartes Projekt noch Kontingent verfügbar hat.
Benötigt der Kauf einer Pacht-Einheit ebenfalls das FET-Formular wie eine Freehold-Transaktion?: Nein, ein einfacher registrierter Pachtvertrag benötigt nicht das Foreign Exchange Transaction-Formular, das für die Freehold-Registrierung einer Eigentumswohnung erforderlich ist, da es sich nicht um eine Eigentumsübertragung handelt.

Dieser Ratgeber ist allgemein und dient der Information. Er wurde aus öffentlich zugänglichen Quellen zusammengestellt und zuletzt am 9.10.2026 überprüft. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Thailändische Steuersätze, Freibeträge und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen vor Unterzeichnung eines Dokuments mit einem unabhängigen Rechtsberater.