Kann ein Ausländer rechtmäßig eine Eigentumswohnung in Thailand besitzen?

Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen nach dem Condominium Act im Volleigentum erwerben, sofern die ausländisch gehaltene Fläche des Gebäudes 49 % nicht übersteigt und der Käufer die Kaufsumme in Fremdwährung über eine thailändische Bank überweist.

Was ist die 49%-Ausländerquote?

Sie ist der maximale Anteil der gesamten verkaufbaren Fläche eines Gebäudes, der im Eigentum ausländischer Staatsangehöriger stehen darf, berechnet über das gesamte Projekt und nicht pro Einheit, und wird vom Grundbuchamt bei der Übertragung geprüft.

Was ist das FET-Formular und warum brauche ich es?

Das Foreign Exchange Transaction-Formular wird von einer thailändischen Bank ausgestellt, um zu belegen, dass Fremdwährung nach Thailand überwiesen und in Baht umgetauscht wurde; das Grundbuchamt verlangt es als Nachweis, bevor es eine Übertragung einer Eigentumswohnung im Volleigentum an einen Ausländer einträgt.

Brauche ich immer ein FET-Formular, auch bei einem kleinen Kauf?

Nein. Ein FET-Formular wird in der Regel nur bei Überweisungen ab 50.000 US-Dollar automatisch ausgestellt; bei kleineren Beträgen stellt die Bank stattdessen eine Gutschriftsbestätigung oder ein Bestätigungsschreiben aus, das das Grundbuchamt als gleichwertigen Nachweis akzeptiert.

Kann ich eine thailändische Eigentumswohnung mit Geld bezahlen, das sich bereits in Thailand befindet?

In der Regel nicht, es sei denn, Sie erfüllen eine spezifische Ausnahme wie die thailändische Ansässigkeit. Ein ausländischer Käufer muss den vollständigen Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überweisen, um für Volleigentum an einer Eigentumswohnung infrage zu kommen.

Was geschieht während der Due-Diligence-Prüfung vor der Unterzeichnung des SPA?

Die Due-Diligence-Prüfung umfasst in der Regel die Überprüfung der Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt, die Suche nach bestehenden Hypotheken oder Pfandrechten, die Bestätigung, dass keine unbezahlten Gemeinschaftskosten für die Einheit bestehen, sowie die Prüfung der verbleibenden Ausländerquote des Gebäudes.

Wie lange dauert es zwischen der Reservierungsvereinbarung und dem Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement)?

Die Parteien formalisieren den Kaufvertrag in der Regel innerhalb von etwa 30 Tagen nach Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung, wobei der genaue Zeitrahmen je nach Projekt und danach, ob sich die Einheit noch im Bau befindet, variieren kann.

Welche Dokumente muss der Verkäufer für die Übertragung bereitstellen?

Der Verkäufer stellt in der Regel die Eigentumsurkunde, ein schuldenfrei-Schreiben der Eigentümergemeinschaft mit Bestätigung der Ausländerquote sowie Ausweisdokumente bereit, zusammen mit dem FET-Formular des Käufers oder einem gleichwertigen Bankschreiben.

Kann jemand anderes für mich beim Grundbuchamt unterschreiben?

Ja. Ein Käufer, der nicht persönlich anwesend sein kann, kann einen Vertreter mittels Vollmacht bestellen, die zusammen mit den anderen erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

Was passiert, wenn der Name des ausländischen Käufers nicht mit dem FET-Formular übereinstimmt?

Der Name des Absenders der Überweisung muss exakt mit dem Namen des Käufers im Kaufvertrag übereinstimmen; weichen sie voneinander ab oder ist der überwiesene Betrag geringer als der eingetragene Eigentumsanteil, kann das Grundbuchamt die Eintragung des Volleigentums verweigern.

Können Ausländer Häuser oder Grundstücke in Thailand genauso besitzen wie Eigentumswohnungen?

Nein. Ausländer können nach dem Land Code kein Grundstück oder Haus direkt besitzen, weshalb das Volleigentum an Eigentumswohnungen – mit denselben Rechten wie ein thailändischer Eigentümer – der Standardweg für ausländische Käufer ist.

Was ist der letzte Schritt beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand?

Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung und Eintragung der Übertragung beim örtlichen Grundbuchamt, wo Beamte alle Dokumente und das FET-Formular prüfen, bevor sie eine aktualisierte Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausstellen.

Wie man in Thailand eine Eigentumswohnung kauft: Der vollständige Schritt-für-Schritt-Prozess für ausländische Käufer

Geprüft am 9.10.2026

Ein ausländischer Käufer kann in Thailand eine Eigentumswohnung (Condo) rechtlich vollständig als Eigentum erwerben, sofern der Kauf einer festgelegten rechtlichen Abfolge folgt – von der Reservierung bis zur Eintragung beim Grundbuchamt (Land Department). Dieser Leitfaden führt durch jede Phase dieses Prozesses.

Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condo) in Thailand folgt für Ausländer einer festgelegten rechtlichen Abfolge: Die Einheit wird mit einer Anzahlung reserviert, es wird eine Due-Diligence-Prüfung durchgeführt, ein Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA) wird unterzeichnet, der gesamte Kaufpreis wird aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen, um ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular zu erhalten, und schließlich wird die Übertragung beim örtlichen Grundbuchamt (Land Department) unterzeichnet und eingetragen. Im Gegensatz zu Häusern oder Grundstücken können Ausländer Eigentumswohnungen als Volleigentum (Freehold) besitzen, sofern die Ausländerquote des Gebäudes dies zulässt.

Schritt 1: Die Einheit reservieren und eine Anzahlung leisten

Eine Reservierungsvereinbarung ist das erste formelle Dokument, das ein ausländischer Käufer nach der Wahl einer Einheit unterzeichnet; sie legt den Preis, die Höhe der Anzahlung sowie den geplanten Termin für Übertragung und Eintragung fest. Bei einem typischen Verkauf durch einen Bauträger unterzeichnen die Parteien eine Reservierungsvereinbarung, und der Käufer leistet eine erste Anzahlung, die die Einheit sichert, während der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) ausgearbeitet wird. Diese Anzahlung ist bei den meisten Standardverträgen nicht erstattungsfähig, falls der Käufer später ohne triftigen Grund zurücktritt – sie sollte daher erst geleistet werden, wenn der Käufer hinreichend sicher ist, sich für diese Einheit und dieses Projekt zu entscheiden.

Schritt 2: Due-Diligence-Prüfung durchführen, bevor etwas Verbindliches unterzeichnet wird

Die Due-Diligence-Prüfung sollte abgeschlossen sein, bevor sich der Käufer auf einen vollständigen Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) festlegt – nicht danach. In dieser Phase wird die Eigentumsurkunde (Chanote) beim Grundbuchamt überprüft, das rechtmäßige Eigentum des Verkäufers bestätigt, nach eingetragenen Hypotheken oder Pfandrechten auf der Einheit gesucht und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (Condominium Juristic Person) auf unbezahlte Gemeinschaftskosten hin geprüft. Ein ausländischer Käufer sollte in dieser Phase außerdem klären, wie viel von der 49%-Ausländerquote des Gebäudes noch verfügbar ist, da eine Einheit nicht als Volleigentum auf einen Ausländer eingetragen werden kann, sobald die ausländisch gehaltene Fläche des Gebäudes ausgeschöpft ist.

Überprüfung der Ausländerquote

Thailands Condominium Act begrenzt den Anteil im Volleigentum von Ausländern auf einen festgelegten Anteil der gesamten verkaufbaren Fläche eines Gebäudes. Nach dem Condominium Act ist das Eigentum von Ausländern auf 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten im Gebäude begrenzt, berechnet über das gesamte Projekt und nicht pro Einheit. Die Eigentümergemeinschaft (Condominium Juristic Person) stellt ein Schreiben aus, das das aktuelle Verhältnis des Ausländereigentums bestätigt und angibt, ob noch Kapazität für einen neuen ausländischen Käufer besteht; dieses Schreiben gehört zu den Dokumenten, die der Verkäufer vor der Übertragung vorlegen muss.

Schritt 3: Den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA) unterzeichnen

Sobald die Due-Diligence-Prüfung zufriedenstellend verläuft, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement), der als verbindlicher Vertrag den Preis, den Zahlungsplan, den Übertragungstermin sowie regelt, welche Partei welche übertragungsbezogenen Steuern und Gebühren trägt. In der Regel unterzeichnen beide Parteien den SPA, nachdem die Rechtsvertreter diese Punkte geklärt haben; diese Formalisierung erfolgt meist innerhalb von etwa 30 Tagen nach der Reservierungsvereinbarung, wobei der genaue Zeitrahmen je nach Projekt variieren kann. Bei Einheiten, die noch im Bau sind oder off-plan verkauft werden, legt der SPA zudem einen gestaffelten Zahlungsplan fest, der an Baufortschritte gekoppelt ist, wobei der Restbetrag am Tag der Übertragung beim Grundbuchamt fällig wird.

Schritt 4: Geld aus dem Ausland überweisen und das FET-Formular erhalten

Ein ausländischer Käufer muss den gesamten Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Volleigentum aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen; diese Anforderung ist zentral, um nach dem Condominium Act für Ausländereigentum infrage zu kommen. Um nach dem thailändischen Condominium Act für Ausländereigentum qualifiziert zu sein, muss ein ausländischer Käufer den vollständigen Kaufpreis für die Eigentumswohnung in Fremdwährung nach Thailand überweisen, es sei denn, der Käufer ist in Thailand ansässig oder anderweitig von dieser Anforderung befreit. Die empfangende thailändische Bank wandelt die eingehende Währung in thailändische Baht um und stellt bei größeren Überweisungen das Foreign Exchange Transaction-Formular als Nachweis aus.

Was das FET-Formular tatsächlich ist

Das Foreign Exchange Transaction-Formular (auch FET-Formular, FETF oder früher Thor Tor 3 genannt) ist das Dokument, das thailändische Banken ausstellen, um eine eingehende Überweisung in Fremdwährung sowie deren Umwandlung in Baht zu dokumentieren. Das Foreign Exchange Transaction-Formular ist ein offizielles Dokument, das gemäß den Vorschriften der Bank of Thailand erstellt wird und die Überweisung sowie den Umtausch von Fremdwährung in thailändische Baht innerhalb Thailands belegt. Das Grundbuchamt registriert eine Eigentumsübertragung einer Eigentumswohnung an einen ausländischen Käufer nicht ohne urkundlichen Nachweis, dass der Kaufpreis aus dem Ausland überwiesen wurde, und das FET-Formular ist der dafür üblicherweise verwendete Nachweis.

Wann ein Bankschreiben das FET-Formular ersetzt

Banken sind nur verpflichtet, automatisch ein FET-Formular auszustellen, wenn die Überweisung eine bestimmte Größe überschreitet; kleinere Überweisungen werden daher anders dokumentiert. Ein Foreign Exchange Transaction-Formular wird in der Regel für Überweisungen ausgestellt, die 50.000 US-Dollar (oder den Gegenwert in einer anderen Währung) übersteigen; bei kleineren Beträgen stellt die empfangende Bank stattdessen meist eine Gutschriftsbestätigung (Credit Advice) oder ein Bestätigungsschreiben aus, das das Grundbuchamt an dessen Stelle akzeptiert. Unabhängig davon, welches Dokument ausgestellt wird, muss der Name des Absenders der Überweisung mit dem Namen des Käufers im Kaufvertrag übereinstimmen, und der überwiesene Betrag muss mindestens dem Anteil des Kaufpreises entsprechen, der als ausländisches Eigentum eingetragen wird.

Schritt 5: Die erforderlichen Unterlagen für die Übertragung zusammenstellen

Vor dem Termin beim Grundbuchamt stellen beide Parteien ein Paket an Unterlagen zusammen. Auf Seiten der Eigentumswohnung umfasst dies in der Regel die Eigentumsurkunde, ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft, das bestätigt, dass die Einheit schuldenfrei ist, und das die Ausländerquote des Gebäudes angibt, Kopien der Reisepässe bzw. Ausweise von Käufer und Verkäufer sowie das FET-Formular des Käufers oder ein gleichwertiges Bankschreiben. Ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft, das die Ausländerquote bestätigt, zusammen mit dem von der Bank des Käufers ausgestellten FET-Formular, ist ausdrücklich für die Eintragung des Verkaufs und der Übertragung erforderlich. Käufer, die nicht persönlich anwesend sein können, können einen Vertreter über eine Vollmacht (Power of Attorney) bestellen, die ebenfalls beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

Schritt 6: Unterzeichnung und Eintragung beim Grundbuchamt

Der letzte Schritt findet bei der örtlichen Niederlassung des Grundbuchamts (Land Department) statt, die für den Standort der Eigentumswohnung zuständig ist; dort erscheinen Käufer, Verkäufer oder ihre bevollmächtigten Vertreter gemeinsam, um die Übertragung abzuschließen. Ein eventuell verbleibender Restbetrag des Kaufpreises wird in der Regel am Tag der Übertragung beim Grundbuchamt bezahlt, zusammen mit der Begleichung der übertragungsbezogenen Steuern und Gebühren zwischen den Parteien, wie im SPA vereinbart. Die Beamten des Grundbuchamts prüfen alle Unterlagen, einschließlich des FET-Formulars oder Bankschreibens, bestätigen, dass die Ausländerquote nicht überschritten wurde, und tragen anschließend den Eigentümerwechsel ein.

Schritt 7: Die aktualisierte Eigentumsurkunde erhalten

Sobald die Beamten des Grundbuchamts ihre Prüfungen abgeschlossen haben, tragen sie die Übertragung ein und stellen eine aktualisierte Eigentumsurkunde (Chanote) aus, die den ausländischen Käufer als neuen Eigentümer ausweist. Diese Eintragung ist der rechtliche Moment, in dem das Eigentum übergeht, und sie schließt den formellen Kaufprozess für eine Eigentumswohnung im Volleigentum ab. Der Käufer sollte die Original-Eigentumsurkunde, das FET-Formular und den Kaufvertrag sicher aufbewahren, da diese Dokumente erneut benötigt werden, falls die Einheit später verkauft, beliehen oder an Erben übertragen wird.

Volleigentum (Freehold) vs. Pachtrecht (Leasehold): Warum sich die meisten ausländischen Käufer für Volleigentum entscheiden

Ausländer, die einen Immobilienkauf in Thailand in Erwägung ziehen, vergleichen mitunter das Volleigentum an einer Eigentumswohnung mit einer Pachtstruktur auf einem Grundstück, da Ausländer nach dem Land Code kein Grundstück oder Haus direkt besitzen dürfen. Volleigentum an einer Eigentumswohnung bietet nach der Eintragung dieselben Eigentumsrechte wie bei einem thailändischen Eigentümer, einschließlich des Rechts zu verkaufen, zu beleihen oder die Immobilie an Erben weiterzugeben, während eingetragene Pachtverträge auf Grundstücken in der Regel auf 30 Jahre begrenzt sind und kein direktes Eigentum verleihen. Dieser Unterschied ist der Hauptgrund, warum Eigentumswohnungen – und nicht Häuser oder Grundstücke – der Standardeinstieg für ausländische Käufer in Thailand sind.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer rechtmäßig eine Eigentumswohnung in Thailand besitzen?: Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen nach dem Condominium Act im Volleigentum erwerben, sofern die ausländisch gehaltene Fläche des Gebäudes 49 % nicht übersteigt und der Käufer die Kaufsumme in Fremdwährung über eine thailändische Bank überweist.
Was ist die 49%-Ausländerquote?: Sie ist der maximale Anteil der gesamten verkaufbaren Fläche eines Gebäudes, der im Eigentum ausländischer Staatsangehöriger stehen darf, berechnet über das gesamte Projekt und nicht pro Einheit, und wird vom Grundbuchamt bei der Übertragung geprüft.
Was ist das FET-Formular und warum brauche ich es?: Das Foreign Exchange Transaction-Formular wird von einer thailändischen Bank ausgestellt, um zu belegen, dass Fremdwährung nach Thailand überwiesen und in Baht umgetauscht wurde; das Grundbuchamt verlangt es als Nachweis, bevor es eine Übertragung einer Eigentumswohnung im Volleigentum an einen Ausländer einträgt.
Brauche ich immer ein FET-Formular, auch bei einem kleinen Kauf?: Nein. Ein FET-Formular wird in der Regel nur bei Überweisungen ab 50.000 US-Dollar automatisch ausgestellt; bei kleineren Beträgen stellt die Bank stattdessen eine Gutschriftsbestätigung oder ein Bestätigungsschreiben aus, das das Grundbuchamt als gleichwertigen Nachweis akzeptiert.
Kann ich eine thailändische Eigentumswohnung mit Geld bezahlen, das sich bereits in Thailand befindet?: In der Regel nicht, es sei denn, Sie erfüllen eine spezifische Ausnahme wie die thailändische Ansässigkeit. Ein ausländischer Käufer muss den vollständigen Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überweisen, um für Volleigentum an einer Eigentumswohnung infrage zu kommen.
Was geschieht während der Due-Diligence-Prüfung vor der Unterzeichnung des SPA?: Die Due-Diligence-Prüfung umfasst in der Regel die Überprüfung der Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt, die Suche nach bestehenden Hypotheken oder Pfandrechten, die Bestätigung, dass keine unbezahlten Gemeinschaftskosten für die Einheit bestehen, sowie die Prüfung der verbleibenden Ausländerquote des Gebäudes.
Wie lange dauert es zwischen der Reservierungsvereinbarung und dem Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement)?: Die Parteien formalisieren den Kaufvertrag in der Regel innerhalb von etwa 30 Tagen nach Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung, wobei der genaue Zeitrahmen je nach Projekt und danach, ob sich die Einheit noch im Bau befindet, variieren kann.
Welche Dokumente muss der Verkäufer für die Übertragung bereitstellen?: Der Verkäufer stellt in der Regel die Eigentumsurkunde, ein schuldenfrei-Schreiben der Eigentümergemeinschaft mit Bestätigung der Ausländerquote sowie Ausweisdokumente bereit, zusammen mit dem FET-Formular des Käufers oder einem gleichwertigen Bankschreiben.
Kann jemand anderes für mich beim Grundbuchamt unterschreiben?: Ja. Ein Käufer, der nicht persönlich anwesend sein kann, kann einen Vertreter mittels Vollmacht bestellen, die zusammen mit den anderen erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.
Was passiert, wenn der Name des ausländischen Käufers nicht mit dem FET-Formular übereinstimmt?: Der Name des Absenders der Überweisung muss exakt mit dem Namen des Käufers im Kaufvertrag übereinstimmen; weichen sie voneinander ab oder ist der überwiesene Betrag geringer als der eingetragene Eigentumsanteil, kann das Grundbuchamt die Eintragung des Volleigentums verweigern.
Können Ausländer Häuser oder Grundstücke in Thailand genauso besitzen wie Eigentumswohnungen?: Nein. Ausländer können nach dem Land Code kein Grundstück oder Haus direkt besitzen, weshalb das Volleigentum an Eigentumswohnungen – mit denselben Rechten wie ein thailändischer Eigentümer – der Standardweg für ausländische Käufer ist.
Was ist der letzte Schritt beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand?: Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung und Eintragung der Übertragung beim örtlichen Grundbuchamt, wo Beamte alle Dokumente und das FET-Formular prüfen, bevor sie eine aktualisierte Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausstellen.

Dieser Ratgeber ist allgemein und dient der Information. Er wurde aus öffentlich zugänglichen Quellen zusammengestellt und zuletzt am 9.10.2026 überprüft. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Thailändische Steuersätze, Freibeträge und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — bestätigen Sie die aktuellen Bedingungen vor Unterzeichnung eines Dokuments mit einem unabhängigen Rechtsberater.

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