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Thailands Immobilienmarkt 2025-2026: Eigentumsübertragungen bei Condos, Ausländerquote und Preise in Pattaya
13.8.2026
Landesweit gingen die Übertragungen von Eigentumswohnungen 2025 zurück, während ausländische Käufer ihren Anteil hielten und die Preise in Pattaya weiter stiegen. Das bedeuten die Zahlen für alle, die jetzt in Thailands Immobilienmarkt investieren wollen.
Erstellt mit KI, geprüft von unserer Redaktion
Thailands Condo-Markt ist 2025 in eine Art Schwebezustand geraten: Die landesweiten Übertragungsvolumen und -werte sind gesunken, ausländische Käufe blieben dagegen weitgehend stabil, die Hypothekenzinsen gaben etwas nach, und die Behörden zogen die Zügel bei Nominee-Eigentum weiter an. Für Käufer heißt das: etwas weniger Konkurrenz um attraktive Preise, dafür aber strengere Compliance-Anforderungen. Kurz gesagt – ein Markt, der Geduld belohnt und die Zusammenarbeit mit einem Makler verlangt, der die Regeln wirklich kennt.
Thailands Immobilienmarkt: Das nationale Bild bei den Übertragungen
Die Eckzahlen für 2025 zeigen eine Abkühlung, keinen Einbruch. Die landesweiten Condo-Übertragungen gerieten bereits zu Jahresbeginn unter Druck und blieben bis zum Jahresende schwach.
- Die landesweiten Condo-Übertragungen im ersten Quartal 2025 sanken im Jahresvergleich um 7,3 % auf 21.814 Einheiten, während der gesamte Übertragungswert um 11,1 % auf 56 Milliarden Baht fiel.
- Der Wert der Wohnimmobilien-Übertragungen dürfte diesem Abwärtstrend folgen: ein Rückgang von 10,9 % gegenüber 2024 auf 873,4 Milliarden Baht im Jahr 2025, mit einem weiteren leichten Rückgang um 0,8 % auf 866,2 Milliarden Baht im Jahr 2026.
- Das folgt auf den Höchststand von 2022 mit 1,06 Billionen Baht, ein Plus von 12,8 % gegenüber dem Vorjahr.
Diese Abschwächung beschränkt sich nicht auf Bangkok. Im Eastern Economic Corridor (EEC) – der Chonburi, Rayong und Chachoengsao und damit auch Pattaya umfasst – wurden allein im vierten Quartal 13.090 Wohnimmobilien im Wert von 30,8 Milliarden Baht übertragen, ein Rückgang von 2,1 % bei den Einheiten und 7,8 % beim Wert gegenüber dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr gingen die Übertragungen um 4,4 % auf 45.958 Einheiten und beim Wert um 7,4 % auf 111 Milliarden Baht zurück. Wie sich diese Trends ins kommende Jahr fortschreiben, zeigt unsere Analyse zum Thailand Immobilienmarkt 2026: Condo-Übertragungen, Preise und was Käufer in Pattaya wissen müssen.
Nachfrage in der Ausländerquote: Wer kauft noch
Trotz des insgesamt schwächeren Marktes bleiben ausländische Käufer ein überproportional wichtiges Segment. Ausländische Käufer erwarben 2025 landesweit 14.899 Condo-Einheiten, ein Plus von 2,2 % im Jahresvergleich, im Wert von 60,92 Milliarden Baht. Das entsprach 14,7 % aller übertragenen Condo-Einheiten und 25 % des Übertragungswerts. Der Gesamtübertragungswert fiel um 10,7 % auf 60,92 Milliarden Baht, obwohl die Stückzahl anstieg – ein Hinweis darauf, dass die einzelnen Käufe im Schnitt kleiner ausfielen.
Woher die ausländischen Käufer kommen
2025 blieben chinesische Staatsbürger die größte Gruppe ausländischer Investoren in thailändischen Wohnimmobilien und erwarben 4.940 Einheiten in Thailand im Gesamtwert von 18,5 Milliarden Baht, während Käufer aus Myanmar unter den Nationalitäten auf Platz zwei aufstiegen. Für Pattaya und die Eastern Seaboard ist diese Konzentration besonders relevant, denn chinesische, russische und zunehmend indische Käufer waren bei neuen Projekten die auffälligsten Nachfragetreiber.
Eine separate Erhebung zu ausländischen Condo-Käufen deutet darauf hin, dass sich der Markt eher im mittleren Preissegment abspielt: 14 % der Einheiten kosteten höchstens 2 Millionen Baht, 26 % lagen im Bereich von 2 bis 3 Millionen Baht, und weitere 26 % zwischen 3 und 5 Millionen Baht. Wie schnell ein gut positioniertes Projekt diese Nachfrage bündeln kann, zeigt unser Bericht zum 1,85-Milliarden-Baht-Ausverkauf in Pattaya.
Die 49-%-Ausländerquote: Nach wie vor gültig, weiterhin umstritten
Auf dem Papier bleibt Thailands Regelung zum ausländischen Eigentum unverändert. Der Ausländeranteil in einem Gebäude darf 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche nicht übersteigen, diese Obergrenze ist im Condominium Act festgeschrieben und wird vom Grundbuchamt (Land Department) durchgesetzt.
Politisch ist die Quote dennoch ein Streitthema. Die 49-%-Ausländerquote bleibt zwar in Kraft, eine Senkung auf 30–39 % wird jedoch aktiv diskutiert, wobei die zentrale Motivation für eine Reform der Schutz thailändischer Käufer vor Preissteigerungen durch ausländische Nachfrage ist. Bislang gilt jedoch: Die 49-%-Condo-Quote bleibt trotz Vorschlägen zu ihrer Anhebung unverändert. Wer ein Auge auf quotenbeschränkte Gebäude in beliebten Vierteln Pattayas hat, sollte die Verfügbarkeit als variablen Faktor einplanen, nicht als gegeben voraussetzen – unser Ratgeber Pattaya Immobiliennews: Nachfrage ausländischer Käufer, neue Projekte und Infrastruktur, die den Markt verändert zeigt, wo tatsächlich noch Quotenraum vorhanden ist.
Preisentwicklung in Pattaya und an der Eastern Seaboard
In Pattaya haben sich die Preise besser gehalten, als es die Übertragungszahlen zunächst vermuten lassen – gestützt durch eine weiterhin knappe Angebotspipeline in Toplagen.
- 2025 bietet Pattaya einen gereiften, aber dennoch erschwinglichen Immobilienmarkt mit Condos ab rund 70.000 Baht pro Quadratmeter und Villen ab 5 Millionen Baht.
- Der Durchschnittspreis für ein Studio-Apartment in Pattaya liegt 2025 bei etwa 1,5 Millionen Baht, ein deutlicher Anstieg gegenüber einem mittleren Quadratmeterpreis für ein Studio in Pattaya von rund 90.424 Baht im Jahr 2023.
- Einige Strandgrundstücke werden inzwischen für bis zu 1 Million Baht pro Quadrat-Wah angeboten, generell liegen die Preise jedoch je nach Lage und Strandnähe zwischen 200.000 und 500.000 Baht pro Quadrat-Wah.
Diese Kombination – steigende Preise pro Einheit bei gleichzeitig sinkenden Übertragungsvolumen – ist ein klassisches Zeichen für einen Markt, der weniger, dafür aber gezieltere Käufer bedient. Projekte wie das Great Investment or lifestyle ECO project und das Smart island resort on the mainland zeigen, wie Entwickler ihre neuen Bestände auf genau diesen kleineren, aber kaufwilligeren Interessentenkreis ausrichten.
Hypothekenzinsen und Finanzierungsbedingungen
Die Finanzierungskosten gaben 2025 dank geldpolitischer Lockerung leicht nach. Das geldpolitische Komitee (MPC) senkte seinen Leitzins 2025 auf 1,5 %, eine Reduzierung um 0,25 Prozentpunkte gegenüber dem vorherigen Wert, um das Wirtschaftswachstum zu unterstützen und die Auswirkungen konjunktureller Abschwünge abzumildern. Sinkende Zinsen kommen dabei all jenen zugute, die eine Immobilie kaufen möchten.
Für Käufer, die die Voraussetzungen erfüllen, sehen die üblichen Festzins-Hypothekenkonditionen auf dem thailändischen Markt derzeit etwa so aus:
- Die Zinssätze für Immobilienkredite in Thailand liegen derzeit bei 2,9–3,3 % pro Jahr für Festzins-Hypotheken, so aktuelle Marktanalysen.
- Die Bualuang-Wohnbaudarlehen der Bangkok Bank haben über die gesamte Vertragslaufzeit einen effektiven Zinssatz zwischen 4,25 % und 5,14 % pro Jahr.
- Hypothekenzinsen in Thailand liegen 2025 bei etwa SCB 4,2 %, Kasikorn 4,1 % und Bangkok Bank 4,3 % für qualifizierte Kreditnehmer.
Einige thailändische Banken bieten Hypotheken für Ausländer an, jedoch unter strengen Auflagen. Für die meisten internationalen Käufer von Condos in Pattaya bleibt der Barkauf schlicht die Norm.
Regulatorischer Wandel: Der Vorstoß gegen Nominee-Eigentum
Die größte regulatorische Entwicklung auf dem Weg ins Jahr 2026 ist der verschärfte Vorstoß gegen Nominee-Eigentum. Bangkok hat die Kontrolle von Unternehmens- und Immobilienbesitz im Land verschärft und nimmt dabei gezielt Konstruktionen ins Visier, die Beschränkungen beim ausländischen Grundbesitz umgehen sollen.
Das Ausmaß dieser Bemühungen lässt sich an den Zahlen ablesen: die Zahl der Unternehmen, bei denen Nominee-Konstruktionen als riskant eingestuft werden, ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen, von 523 Firmen im Jahr 1998 auf 11.746 im Jahr 2025, und Stand 23. Juni gab es 119.297 Unternehmen mit ausländischen Beteiligungen zwischen 0,01 % und dem geprüften Schwellenwert. Ermittler haben zudem ein Steuervermeidungsmodell aufgedeckt, bei dem Immobilieneigentum über den Verkauf von Unternehmensanteilen statt über direkte Grundstücksübertragungen weitergegeben wird, wodurch dem Staat Steuereinnahmen in Milliardenhöhe entgehen.
In der Praxis führt das dazu, dass manche Käufer erst einmal abwarten: Thailands Vorgehen gegen ein Schlupfloch, das die Beschränkungen des Grundbesitzes durch Ausländer faktisch umgeht, führt dazu, dass potenzielle Käufer Kaufentscheidungen für Luxusvillen in Urlaubsdestinationen wie Phuket und Koh Samui aufschieben. Käufer von Condos in Pattaya, die innerhalb der üblichen 49-%-Freehold-Quote bleiben, sind von diesem speziellen Risiko kaum betroffen – wer dagegen Leasehold-Grundstücke oder Villenkonstruktionen an der Eastern Seaboard erwägt, sollte mit deutlich intensiverer Due Diligence rechnen.
Weitere regulatorische Entwicklungen im Blick
- Seit dem 31. Januar 2025 vereinheitlichen die neuen Regeln der OCPB zum „kontrollierten Reservierungsvertrag“ das thailändischsprachige Formular und verbieten unfaire Klauseln, was den Schutz von Käufern bei Off-Plan-Projekten stärkt – diese Regeln gelten bis mindestens 2026 weiter.
- Der Oberste Gerichtshof erklärte im März 2025 „30+30+30“-Pachtverlängerungen für ungültig.
- Der Vorschlag für ein 99-jähriges Leasehold-Modell wurde bislang nicht umgesetzt.
Was das für Käufer jetzt bedeutet
Zusammengenommen zeichnen die Daten das Bild eines Marktes im Übergang, nicht im Niedergang. Die Übertragungsvolumen gehen zurück, ausländische Käufer halten aber ihren Anteil, die Preise in Pattayas Toplagen ziehen weiter leicht an, und die Finanzierungskosten tendieren nach unten.
- Rechnen Sie kurzfristig eher mit selektiveren, besser informierten ausländischen Käufern als mit einer breiten Erholung der Volumina.
- Behandeln Sie die 49-%-Quote in beliebten Gebäuden als beweglichen Faktor – prüfen Sie die Verfügbarkeit frühzeitig, statt sich erst in eine Einheit zu verlieben und dann festzustellen, dass keine Quote mehr frei ist.
- Prüfen Sie jedes Leasehold- oder Firmenkonstrukt-Geschäft sorgfältig auf mögliche Nominee-Risiken, bevor Sie unterschreiben.
- Behalten Sie die Finanzierungskosten im Blick, denn eine weitere Lockerung der Leitzinsen dürfte erneutes Wachstum bei den Übertragungen begünstigen.
Wie sich diese nationalen Entwicklungen konkret in Pattayas Pipeline neuer Projekte niederschlagen, zeigt unsere Analyse Pattaya Immobiliennews: Ausländische Käufer, neue Projekte und Infrastruktur, die den Markt verändert, ergänzt durch unseren Ausblick Thailand Immobilienmarkt 2026: Condo-Übertragungen, Preise & Regeln.
Häufig gestellte Fragen
- Kühlt sich Thailands Immobilienmarkt 2025-2026 ab?
- Landesweit sind die Übertragungsvolumen und -werte bei Eigentumswohnungen gesunken – im ersten Quartal 2025 gingen die Übertragungen im Jahresvergleich um 7,3 % zurück, und für das Gesamtjahr wird ein Rückgang des Übertragungswerts von rund 10,9 % gegenüber 2024 erwartet. Gleichzeitig stieg die Zahl der Einheiten, die an ausländische Käufer übertragen wurden, 2025 um 2,2 % – die Nachfrage verschiebt sich also eher, als dass sie verschwindet.
- Können Ausländer in Thailand weiterhin Condos im Rahmen der 49-%-Quote kaufen?
- Ja. Der ausländische Eigentumsanteil an einem einzelnen Condominium-Gebäude ist gemäß Condominium Act auf 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche begrenzt, und diese Regel bleibt trotz laufender Diskussionen über eine mögliche Senkung unverändert. Die tatsächliche Verfügbarkeit innerhalb dieser Quote variiert je nach Gebäude, weshalb es sich lohnt, bei beliebten Projekten frühzeitig nachzufragen.
- Wie hoch sind aktuell die Hypothekenzinsen für einen Immobilienkauf in Thailand?
- Festzins-Hypotheken werden in der Regel mit 2,9 bis 3,3 % pro Jahr angeboten, während große Banken wie die Bangkok Bank effektive Zinssätze von etwa 4,25 bis 5,14 % für Wohnbaudarlehen aufrufen. Ausländer können bei einigen thailändischen Banken Hypotheken erhalten, allerdings meist unter strengeren Auflagen als thailändische Staatsbürger.
- Wie wirkt sich der Vorstoß gegen Nominee-Eigentum auf Immobilienkäufer aus?
- Die thailändischen Behörden haben die Überprüfung von Unternehmen verschärft, bei denen der Verdacht besteht, dass sie Grundstücke für ausländische wirtschaftlich Berechtigte halten – zehntausende Unternehmen werden derzeit geprüft. Betroffen sind vor allem Villen- und Grundstückskäufe in Urlaubsregionen wie Phuket und Koh Samui, weniger klassische Freehold-Käufe von Condos innerhalb der Ausländerquote.
- Steigen die Condo-Preise in Pattaya trotz der landesweiten Abkühlung weiter?
- Ja. Condos in Pattaya werden 2025 zu rund 70.000 Baht pro Quadratmeter gehandelt, und die durchschnittlichen Studio-Preise sind auf etwa 1,5 Millionen Baht gestiegen – gegenüber rund 90.424 Baht pro Quadratmeter im Jahr 2023 –, obwohl die landesweiten Übertragungsvolumen nachlassen.
Diese Informationen sind allgemeiner und informativer Natur und wurden auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen mit Stand 13.8.2026 zusammengestellt. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen nicht die Prüfung Ihrer individuellen Situation durch einen lizenzierten thailändischen Rechtsanwalt. Thailändische Steuersätze, Schwellenwerte und gesetzliche Anforderungen können sich ändern — lassen Sie die aktuellen Bedingungen vor der Unterzeichnung eines Dokuments von einem unabhängigen Rechtsberater bestätigen.
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