Überholen russische Käufer die chinesischen Käufer in Pattaya wirklich?

Nicht insgesamt überholt – chinesische Käufer bleiben landesweit die größte Nationalität –, aber das russische Volumen steigt stark, während das chinesische sinkt, und Chonburi (Pattayas Provinz) zählt für beide Gruppen zu den Top-Zielen.

Warum sinken die chinesischen Condo-Käufe in Thailand?

REIC führt den Rückgang auf wirtschaftliche Schwierigkeiten und Liquiditätsengpässe in China zurück, die manche chinesische Käufer dazu veranlassen, Kaufentscheidungen zu verschieben.

Ist es für Ausländer schwieriger, eine Hypothek für eine Pattaya-Eigentumswohnung zu bekommen?

Ja – ausländische Käufer zahlen in der Regel höhere Zinsen als thailändische Staatsbürger, oft zwischen 5-8 % und über einen Makler bis zu 12 %, weshalb Barkäufe bei Gruppen wie russischen Käufern verbreitet sind.

Geht Pattayas Ausländerquote zur Neige?

Beliebte Gebäude in Pattaya und im weiteren Chonburi verzeichnen eine starke Nachfrage sowohl von russischen als auch chinesischen Käufern, sodass die Quotenverfügbarkeit je nach Projekt stark variiert und vor einer Reservierung geprüft werden sollte.

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Russische Käufer prägen jetzt Pattayas Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen

30.7.2026

Die chinesische Nachfrage sinkt landesweit, doch russische Käufer legen rasant zu — und in Pattaya zeigt sich dieser Wandel am deutlichsten. Das zeigen aktuelle REIC- und BOT-Daten darüber, wer in Chonburi gerade wirklich Eigentumswohnungen kauft.

Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft

Russische Staatsbürger treiben inzwischen einen wachsenden Anteil der Eigentumswohnungs-Übertragungen in Pattaya an: Landesweite Daten zeigen, dass die Käuferzahlen aus Russland steigen, während sie aus China sinken. Landesweit stiegen die Condo-Übertragungen an russische Käufer deutlich, während die chinesischen Übertragungen zurückgingen, und Chonburi – Pattayas Heimatprovinz – verzeichnete die höchste Zahl an ausländischen Condo-Übertragungen aller Provinzen des Landes. Für Käufer und Investoren, die die Ostküste (Eastern Seaboard) im Blick haben, ist dieser Wandel bei den Nationalitäten eines der klarsten Signale des aktuellen Marktes.

Russische Käufer im Pattaya-Condo-Markt: Das zeigen die Zahlen

Die Kernaussage ist eine klare Substitutionsgeschichte. Landesweit blieben im ersten Quartal 2026 <cite index="1-3,1-4">chinesische Staatsbürger zwar weiterhin die größte ausländische Käufergruppe, ihre Käufe fielen jedoch im Jahresvergleich um 38,8 % auf 906 Einheiten, während die Übertragungen an russische Käufer um 33,0 % auf 383 Einheiten stiegen</cite>. Entscheidend: <cite index="1-3,1-4">Chonburi verzeichnete die höchste Zahl ausländischer Condo-Übertragungen, gestützt durch die Nachfrage in Pattaya, während Bangkok gemessen am Transaktionswert der größte Markt blieb</cite>.

Das ist kein Ausreißer eines einzelnen Quartals. Blickt man auf das gesamte Jahr 2025 zurück, so <cite index="4-2">folgten russische Käufer auf China mit 1.172 Einheiten, ein Plus von 8,6 %, während der Übertragungswert um 30,3 % auf 4,77 Milliarden Baht sprang – vor allem in Phuket, Chonburi und Prachuap Khiri Khan</cite>. Chonburi – zu dem Pattaya, Jomtien und Na Jomtien gehören – taucht durchgängig als eines der drei Top-Ziele für russisches Condo-Kapital auf, neben Phuket.

Warum die chinesische Nachfrage schwächelt, während die russische wächst

Das landesweite Bild erklärt die lokale Verschiebung. Laut REIC beliefen sich <cite index="2-1,2-2">die Condo-Übertragungen an ausländische Käufer landesweit 2025 auf 14.899 Einheiten im Wert von 60,9 Milliarden Baht, ein Plus von 2,2 % bei der Stückzahl, aber ein Minus von 10,7 % beim Wert gegenüber 2024 – ein Ausdruck der vorsichtigen Stimmung ausländischer Käufer angesichts globaler wirtschaftlicher Gegenwinde, besonders bei chinesischen Käufern, die mit heimischen wirtschaftlichen Schwierigkeiten und Liquiditätsengpässen zu kämpfen haben, was manche dazu veranlasst, Kaufentscheidungen zu verschieben</cite>.

Die chinabezogenen Zahlen sind eindeutig: <cite index="2-4">die Zahl und der Wert der Condo-Übertragungen an chinesische Käufer sanken 2025 um 12,9 % auf 4.940 Einheiten und um 30 % auf 18,5 Milliarden Baht; trotz des Rückgangs blieben sie in beiden Kategorien die größte Gruppe</cite>. Russische Käufer hingegen bauen ihr Volumen weiter aus – häufig als Barzahler, was in einem Markt mit knappem Zugang zu Hypotheken für Ausländer besonders ins Gewicht fällt.

Andere Nationalitäten mischen den Markt auf

Russlands Käufer sind nicht die Einzigen, die die Rangliste durcheinanderwirbeln:

Käufer aus Myanmar verzeichneten <cite index="2-4">den größten Anstieg bei den Stückzahlen, ein Plus von 41,8 % auf 1.968 Einheiten, wobei der Gesamtwert um 12,5 % auf 6,16 Milliarden Baht sank – ein Hinweis auf eine Verschiebung hin zu günstigeren Einheiten</cite>.
Übertragungen an US-Amerikaner <cite index="2-4">gingen im Jahresvergleich um 11,8 % bzw. 7,2 % auf 537 Einheiten im Wert von 2,81 Milliarden Baht zurück</cite>.
Indische Käufer stemmten sich gegen den Volumentrend: <cite index="2-4">die Übertragungen sanken um 8,8 % auf 237 Einheiten, während der Wert um 7,7 % auf 1,64 Milliarden Baht stieg, mit einem Durchschnittspreis von 6,9 Millionen Baht pro Einheit</cite> – ein Zeichen für eine Verlagerung nach oben statt eines Rückzugs. Das spiegelt das breitere Muster wider, das unser Team bereits bei Indiens wachsendem Anteil an Thailands Condo-Übertragungen verfolgt hat.

Was das für Pattayas Ausländer-Quote bedeutet

Der ausländische Eigentumsanteil in thailändischen Eigentumswohnprojekten ist gesetzlich auf 49 % der verkaufbaren Fläche pro Gebäude begrenzt, und beliebte Projekte in Pattaya und Jomtien stoßen häufig an diese Grenze. Da sich die russische Nachfrage zusätzlich zum historisch hohen chinesischen Eigentumsanteil in Chonburi konzentriert, werden gut gelegene, etablierte Projekte mit noch offener Ausländerquote zunehmend knapper und wertvoller. Käufer sollten die Quotenverfügbarkeit frühzeitig prüfen – unser Leitfaden zur Debatte um die Reform der thailändischen Condo-Quote für Ausländer erklärt, wie geplante Änderungen die künftige Vergabe beeinflussen könnten.

Preis- und Transaktionswerttrends

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Landesweit wächst der Anteil ausländischer Käufer am Markt sogar, obwohl der reine Transaktionswert nachlässt. REIC-Daten zeigen, dass <cite index="2-2">der Anteil ausländischer Condo-Übertragungen im Vergleich zu thailändischen Käufern weiter stieg und 14,7 % der Gesamteinheiten sowie 25 % des Gesamtwerts ausmachte, gegenüber 12,5 % und 23 % im Jahr 2024 – ein Beleg für die anhaltende Bedeutung ausländischer Käufer für Thailands Condo-Markt</cite>.

Gleichzeitig deuten Daten auf der Angebotsseite darauf hin, dass Entwickler sich zurückhalten. In der Bangkok Metropolitan Region <cite index="1-2">sank die Zahl neu fertiggestellter und registrierter Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2025 um 24,0 %, wobei der Rückgang im Apartment- und Eigentumswohnungssegment mit einem Minus von 38,3 % im Jahresvergleich besonders ausgeprägt war</cite>. CBRE beschreibt die Lage als vorsichtig und weist darauf hin, dass <cite index="1-2">Käufer weiterhin zurückhaltend agieren und angesichts der schwachen Binnenwirtschaft und geopolitischer Unsicherheiten länger für ihre Kaufentscheidungen brauchen</cite>. Pattayas eigene Angebotspipeline ist eine eigene Geschichte, die es parallel zu den landesweiten Fertigstellungszahlen zu beobachten gilt.

Hypothekenzinsen und Finanzierungsbedingungen 2025-26

Die Finanzierungsbedingungen haben sich etwas entspannt, was erklärt, warum die Transaktionsvolumen trotz eines schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds robust bleiben. Die Bank of Thailand senkt seit einiger Zeit die Zinsen und <cite index="3-2">reduzierte ihren Leitzins bis Dezember 2025 auf 1,25 %, gegenüber einem Neun-Jahres-Hoch von 2,5 % im Jahr 2023</cite>. Auch die Kreditvergaberegeln wurden gelockert: Unter den neuen Regelungen <cite index="3-1">sind vom 1. Mai 2025 bis zum 30. Juni 2026 Kredite von bis zu 100 % des Beleihungswerts für Erstimmobilien über 10 Millionen Baht sowie für Zweitimmobilien unter 10 Millionen Baht zulässig</cite>.

Für ausländische Käufer bleibt die Finanzierung jedoch schwieriger zugänglich als für Thais. <cite index="3-2">Ausländer müssen in Thailand mit höheren Hypothekenzinsen rechnen als Einheimische – typischerweise zwischen 5 und 8 %, über Hypothekenmakler sogar bis zu 12 %</cite>. Diese Finanzierungslücke ist einer der Gründe, warum kapitalstarke Käufergruppen – darunter viele russische Käufer – relativ an Anteil gewonnen haben; mehr dazu in unserem tieferen Blick auf die 40-70 % Ablehnungsquote bei Hypotheken, die den Condo-Markt umgestaltet.

Staatliche Fördermaßnahmen bleiben in Kraft

Über die Lockerung der Beleihungsgrenzen hinaus hat Bangkok die Transaktionskosten für Käufer am unteren Marktende niedrig gehalten. Die Behörden haben <cite index="1-2">die Senkung der Übertragungs- und Hypothekenregistrierungsgebühren auf 0,01 % für förderfähige Wohnimmobilien bis zu einem Preis von 7 Millionen Baht</cite> verlängert. Diese Maßnahme kommt vor allem thailändisch registrierten Einsteiger-Käufern zugute statt den höherpreisigen Einheiten, die viele russische Käufer bevorzugen – sie stützt aber das gesamte Transaktionsvolumen des breiteren Marktes, von dem Pattaya profitiert.

Worauf Käufer als Nächstes achten sollten

Trotz des verbesserten Finanzierungsumfelds bleibt der kurzfristige Ausblick vorsichtig. <cite index="1-3">Trotz der stärkeren Ergebnisse im ersten Quartal erwartet REIC für den gesamten Wohnimmobilienmarkt 2026 einen leichten Rückgang</cite>. Für potenzielle Käufer, die speziell Pattaya im Blick haben, gilt:

Priorisieren Sie Gebäude, in denen die Ausländerquote nachweislich noch verfügbar ist, bevor Sie eine Reservierung eingehen.
Vergleichen Sie den Verhandlungsvorteil von Barzahlern gegenüber finanzierten Angeboten – Barzahler, ein wachsender Anteil im russischen Käufersegment, handeln oft bessere Konditionen aus.
Beobachten Sie die Fertigstellungsdaten genau: Eine Verlangsamung des Neuangebots kann die Wiederverkaufswerte in etablierten Projekten in Jomtien und Pratumnak stützen.
Verfolgen Sie die quartalsweisen Nationalitäten-Auswertungen von REIC auf frühe Anzeichen dafür, ob sich die Nachfrage hin zu oder weg von Chonburi verschiebt.

Sofort beziehbare Optionen in etablierten Pattaya-Gebäuden bleiben ein praktischer Einstiegspunkt, während sich Quoten- und Finanzierungsbedingungen weiterentwickeln – Objekte wie Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 und New Nordic VIP 2 401 liegen in einigen dieser aktiv gehandelten Entwicklungen.

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Häufig gestellte Fragen

Überholen russische Käufer die chinesischen Käufer in Pattaya wirklich?: Nicht insgesamt überholt – chinesische Käufer bleiben landesweit die größte Nationalität –, aber das russische Volumen steigt stark, während das chinesische sinkt, und Chonburi (Pattayas Provinz) zählt für beide Gruppen zu den Top-Zielen.
Warum sinken die chinesischen Condo-Käufe in Thailand?: REIC führt den Rückgang auf wirtschaftliche Schwierigkeiten und Liquiditätsengpässe in China zurück, die manche chinesische Käufer dazu veranlassen, Kaufentscheidungen zu verschieben.
Sinken die Hypothekenzinsen in Thailand für Immobilienkäufer?: Ja. Die Bank of Thailand senkte ihren Leitzins bis Dezember 2025 auf 1,25 %, gegenüber einem Neun-Jahres-Hoch von 2,5 % im Jahr 2023, und lockerte zudem die Beleihungsregeln bis Mitte 2026.
Ist es für Ausländer schwieriger, eine Hypothek für eine Pattaya-Eigentumswohnung zu bekommen?: Ja – ausländische Käufer zahlen in der Regel höhere Zinsen als thailändische Staatsbürger, oft zwischen 5-8 % und über einen Makler bis zu 12 %, weshalb Barkäufe bei Gruppen wie russischen Käufern verbreitet sind.
Geht Pattayas Ausländerquote zur Neige?: Beliebte Gebäude in Pattaya und im weiteren Chonburi verzeichnen eine starke Nachfrage sowohl von russischen als auch chinesischen Käufern, sodass die Quotenverfügbarkeit je nach Projekt stark variiert und vor einer Reservierung geprüft werden sollte.