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Ausländische Käufer geben pro Einheit weniger für Kondos in Thailand aus — die Gründe
30.7.2026
Die Zahl ausländischer Kondo-Übertragungen in Thailand stieg 2025, doch der Gesamtwert sank deutlich. Die REIC-Daten zeigen einen schrumpfenden durchschnittlichen Kaufpreis pro Einheit — mit Folgen für Käufer, die auf Pattaya schauen.
Mit KI erstellt, von unserer Redaktion geprüft
Ausländische Kondo-Käufer geben pro Einheit weniger aus, obwohl die Zahl der Transaktionen gestiegen ist. 2025 kauften Ausländer landesweit mehr Kondo-Einheiten als im Vorjahr, doch der gesamte Baht-Wert dieser Übertragungen fiel um zweistellige Prozentsätze. Der Grund ist ein struktureller Wandel bei der Käuferzusammensetzung und deren finanziellen Möglichkeiten — mit direkten Auswirkungen auf jeden, der einen Kauf in Pattaya oder an der Ostküste (Eastern Seaboard) in Erwägung zieht.
Die Zahlen hinter dem Trend: Ausländische Kondo-Käufer geben weniger aus
Das Paradox stammt direkt vom Real Estate Information Center (REIC). Landesweit stiegen 2025 <cite index="1-1">die ausländischen Kondo-Übertragungen um 2,2 % auf 14.899 Einheiten, während der Gesamtmarktwert deutlich um 10,7 % auf 60,9 Milliarden Baht fiel</cite>. Mehr Käufer, aber weniger bewegtes Kapital — das ist der zentrale Trend dieses Marktzyklus.
Dasselbe Muster zeigt sich auch in kürzeren Zeiträumen. In den ersten drei Quartalen des Jahres <cite index="2-1">zeigen REIC-Daten, dass die ausländischen Kondo-Übertragungen von Januar bis September 2025 um 14,2 % auf 44,1 Milliarden Baht fielen, wobei die chinesische Nachfrage nachließ, während indische Käufer in manchen Segmenten pro Einheit mehr ausgaben</cite>, selbst wenn die Durchschnittswerte insgesamt sanken. In einem separaten, von Global Property Guide gemessenen Quartal <cite index="3-1">kauften ausländische Käufer 3.241 Einheiten, ein Rückgang von 17,3 % im Jahresvergleich, während der Gesamtwert der Übertragungen um 17,9 % auf 13,46 Milliarden Baht fiel</cite> — ein Hinweis darauf, wie volatil die Quartalswerte trotz eines insgesamt steigenden Jahrestrends sein können.
Warum der durchschnittliche Kaufpreis schrumpft
Die einfachste Erklärung ist eine Verschiebung in der Käuferzusammensetzung. Chinesische Käufer, historisch die größte ausländische Gruppe und oft Käufer höherwertiger Einheiten, haben sich deutlich zurückgezogen. In einem aktuellen Quartal <cite index="4-1">lagen die Eigentumsübertragungen an chinesische Käufer bei 906 Einheiten, ein Rückgang von 38,8 % gegenüber dem Vorjahr, mit einem Gesamtübertragungswert von 3,493 Milliarden Baht, ein Minus von 42,9 %</cite> — ein Rückgang, der stärker ausfällt als der Marktdurchschnitt und damit einen echten Wandel in der Käuferstruktur bestätigt, nicht nur eine allgemeine Abschwächung.
Während sich wohlhabendere, ausgabefreudigere chinesische Käufer zurückziehen, füllen Käufer aus anderen Ländern — darunter eine wachsende Welle indischer Käufer — die Lücke bei den Stückzahlen, oft aber zu niedrigeren Preispunkten pro Einheit. Das Ergebnis: mehr Transaktionen, kleinere durchschnittliche Kaufsummen, und ein nationaler Gesamtwert ausländischer Käufe, der schrumpft, obwohl die Käuferzahl stabil bleibt oder wächst.
Für Kontext auf Provinzebene lohnt sich ein Blick in unsere Analyse der Chonburi-Kondo-Übertragungsstatistik 2025, die zeigt, wie sich die Zahlen der Ostküste im Vergleich zum nationalen Bild verhalten.
Nationale Preistrends: Kondos steigen weiterhin, moderat
Trotz des Rückgangs beim Wert ausländischer Transaktionen steigen die zugrunde liegenden Kondo-Preise am breiteren Markt weiter. Der REIC-Preisindex für neue Kondos im Großraum Bangkok <cite index="5-1">verzeichnete zuletzt 160,4 Punkte, ein Plus von 3,4 % im Jahresvergleich und 0,3 % gegenüber dem Vorquartal, was einen steigenden Trend bei den Preisen für neue Kondos widerspiegelt</cite>, und dies war <cite index="5-2">das zweite Quartal in Folge mit einem Jahresanstieg von über 3 % seit der Pandemie</cite>.
Diese Kombination — steigende Grundpreise bei gleichzeitig sinkenden Transaktionswerten ausländischer Käufer — erzählt ihre eigene Geschichte. Sie deutet darauf hin, dass ausländische Käufer zunehmend zu kleineren, günstigeren Einheiten greifen statt zu Premium-Beständen, auch wenn die Listenpreise für neue Angebote weiter anziehen.
Hypothekenzinsen und der Zinssenkungszyklus der Bank of Thailand
Die Finanzierungsbedingungen haben sich 2025 spürbar verändert. Die Bank of Thailand hat ihren Leitzins kontinuierlich gesenkt: <cite index="6-1">die Zentralbank senkte ihren Leitzins bei der Sitzung im Dezember 2025 um 25 Basispunkte auf 1,25 %, nachdem sie ihren Leitzins im Laufe des vergangenen Jahres fünfmal gesenkt hatte — insgesamt um 125 Basispunkte</cite>. Der Schritt erfolgte, da <cite index="7-1">die Bank of Thailand ihren Leitzins auf den niedrigsten Stand seit 2022 senkte, um eine fragile Wirtschaft zu stützen, die unter einer hartnäckig starken Währung und erneuter politischer Unsicherheit leidet</cite>.
In der Praxis bedeutet das günstigere Kreditkonditionen für alle, die die Voraussetzungen erfüllen. Stand Mitte 2026 liegt <cite index="8-1">der niedrigste Durchschnittszins für die ersten 3 Jahre über verschiedene Wohnbaudarlehensprogramme hinweg bei den beliebtesten Geschäftsbanken zwischen 2,65 % und 3,85 %</cite>. Allerdings gelten diese Vorzugszinsen meist nur für thailändische Staatsbürger; ausländische Käufer haben in der Regel einen deutlich schwierigeren Weg zu einer lokalen Finanzierung — ein Thema, das unser Artikel über die Ablehnungsquote bei Hypotheken für ausländische Kondo-Käufer in Thailand ausführlich behandelt.
Die Ausländer-Eigentumsquote: Wo Käufer an Grenzen stoßen
Auch die Regulierung prägt weiterhin, wo und wie Ausländer kaufen können. Nach thailändischem Recht <cite index="9-1">dürfen höchstens 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche im Ausländereigentum stehen</cite>, und zwar pro Kondominiumprojekt — und diese Obergrenze ist nicht überall gleichermaßen verfügbar. In etablierten Küsten-Hotspots ist <cite index="10-1">die 49-%-Ausländerquote in einigen älteren, zentral gelegenen Gebäuden in Pattaya bereits ausgeschöpft, sodass Eigentum im eigenen Namen (Freehold) nicht mehr möglich ist</cite>, ohne auf alternative Strukturen zurückzugreifen.
Dieser Quotendruck ist einer der Gründe, warum ernsthafte Käufer heute früher im Verkaufszyklus eines Projekts einsteigen oder sich auf neuere Bauprojekte mit noch verfügbarer Quote konzentrieren. Einen tieferen Einblick in Reformvorschläge zu diesen Beschränkungen bietet unser Beitrag zur Reform der ausländischen Eigentumsquote bei Kondos in Thailand.
Was das für Käufer in Pattaya und an der Ostküste bedeutet
Pattaya steht im Zentrum dieser nationalen Trends. Es ist ein Markt mit strukturell starker ausländischer Nachfrage, echter Quotenknappheit in zentralen Zonen und Käufern, die zunehmend preisbewusst sind, statt Premium-Objekte zu jagen. Diese Kombination begünstigt gut gelegene Neubauprojekte im mittleren Preissegment mit noch verfügbarer Ausländerquote gegenüber älteren zentralen Pattaya-Gebäuden, die ihre Grenze bereits erreicht haben.
Käufer, die diese Zahlen abwägen, sollten auch berücksichtigen, was eine typische Einheit heute kostet. Unser Leitfaden zum Kauf einer Wohnung in Pattaya 2026 schlüsselt realistische Preise nach Lage und Wohnungstyp auf — hilfreicher Kontext angesichts der landesweiten Verschiebung hin zu kleineren durchschnittlichen Kaufsummen.
Projekte, die auf dieses Käuferprofil zugeschnitten sind — praktische Größen, starke Lifestyle-Attraktivität und verfügbares Ausländereigentum — verdienen einen genaueren Blick, etwa die Entwicklungen im ECO-Projekt für Kapitalanlage oder Lifestyle, die derzeit am Markt sind.
Das Fazit für Investoren
Die Daten zeichnen das Bild eines Marktes im Wandel, nicht im Niedergang. Die Volumina halten sich in den meisten Kennzahlen stabil oder wachsen sogar, die Preise steigen weiterhin leicht, und die Finanzierungskosten sinken dank der Zinssenkungen der Bank of Thailand. Verändert hat sich das Käuferverhalten: Ausländische Käufer entscheiden sich für kleinere, erschwinglichere Einheiten, was den aggregierten Transaktionswert drückt, obwohl die Stückzahlen steigen.
Für Käufer ist das vermutlich ein gesünderer Markt, als es die schlagzeilenträchtigen Wertrückgänge vermuten lassen — er spiegelt breiteren Zugang wider und keinen echten Rückgang des ausländischen Interesses. Für Verkäufer und Entwickler ist es ein Signal, Einheitsgrößen und Preisgestaltung stärker daran auszurichten, was der heutige ausländische Käufer tatsächlich ausgeben möchte.
Häufig gestellte Fragen
- Ziehen sich ausländische Käufer aus dem thailändischen Kondo-Markt zurück?
- Nein — die Stückzahlen steigen in den meisten Datensätzen für 2025 tatsächlich an. Verändert hat sich der durchschnittliche Ausgabebetrag pro Einheit, der gesunken ist, weil sich die Käuferzusammensetzung hin zu kleineren, günstigeren Käufen verschiebt.
- Warum sind die Übertragungen an chinesische Käufer so stark eingebrochen?
- Die Übertragungen an chinesische Käufer sind in manchen Quartalen deutlich stärker gesunken als der Gesamtmarkt — um mehr als ein Drittel bei Stückzahl und Wert — und spiegeln einen echten Rückzug dieser historisch dominanten, ausgabefreudigeren Käufergruppe wider.
- Steigen die Kondo-Preise in Thailand noch?
- Ja. Der REIC-Preisindex für neue Kondos im Großraum Bangkok verzeichnete zwei Quartale in Folge Jahreszuwächse von über 3 %, selbst als die Transaktionswerte ausländischer Käufer schwächelten.
- Ist es günstiger geworden, in Thailand eine Hypothek zu bekommen?
- Die Kreditkosten sind gesunken, da die Bank of Thailand ihren Leitzins im vergangenen Jahr mehrfach gesenkt hat, und einige lokale Banken bieten inzwischen Einstiegszinsen im Bereich von Mitte-2-Prozent bis Ende-3-Prozent an — allerdings sind diese Konditionen in der Regel leichter für thailändische Staatsbürger zugänglich als für ausländische Käufer.
- Können Ausländer in Pattaya noch Kondos kaufen?
- Ja, aber die Verfügbarkeit hängt vom jeweiligen Gebäude ab. In einigen älteren, zentral gelegenen Kondos in Pattaya ist die 49-%-Ausländerquote bereits ausgeschöpft, sodass neuere Bauprojekte mit noch ungenutzter Quote die verlässlichere Option für Käufer sind, die Eigentum im eigenen Namen (Freehold) anstreben.
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