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香港楼市放缓,悄然将亚洲资金引向泰国

2026/8/13

香港住宅价格已跌至九年来最低水平,但这座城市依然保持着全球最难负担楼市的“头衔”。对于在本地被高价挤出的买家而言,泰国——尤其是芭堤雅——正成为务实的替代选择。

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香港楼市在2025年继续走弱,房价跌至九年低点,但这座城市依然是全球最难负担的楼市。价格在跌,门槛却依然高——这种看似矛盾的组合,恰恰是推动香港资金转向泰国等市场的关键原因。在那里,同样一笔预算能全款买下一套房子,不必背上几十年的按揭。

香港楼市放缓的数据一览

这轮调整的力度不小。官方楼价指数在2025年初连续第四个月下跌,到3月已跌至2016年8月以来的最低水平。根据香港差饷物业估价署的数据,该指数在2025年3月为284.2点,较2021年9月398.1点的历史高位跌去不少。

仲量行(JLL)的研究团队认为后续仍会走弱。该顾问公司维持2025年住宅资本价值下跌5%的预测,豪宅板块的跌幅预计更明显。Global Property Guide的分析范围更广,指出2025年全年房价还会再跌2.5%,年中触底之后,复苏迹象大概要到2025年末至2026年第一季度才会显现。

信贷分析师同样在盯着连带效应。标普全球(S&P Global)提到,在这轮调整里,香港的中小型银行对高杠杆开发商及非优质物业公司的风险敞口偏大。

为何香港依然是全球最难负担的楼市

这正是外流买家最在意的悖论:即便经历了这几年的下跌,香港楼价也谈不上“便宜”——只是没那么荒唐了。在2025年Demographia国际楼价负担能力调查中,香港连续第十四年高居榜首。2024年,平均房价是家庭年收入中位数的14.4倍,相比2023年的16.7倍有所改善,但和全球大多数城市比,仍完全不在一个量级上。

这恰恰说明周期性下跌解决不了结构性问题。一位在16倍收入倍数下买不起房的香港买家,在14倍时依然被挡在门外。本地这本账算不过来,这也正是海外置业吸引力持续上升的原因——同样一笔钱,能买到更大的空间,拿到的是永久业权或长租权,而不是越住越小的公寓。

香港资金正流向何处

资金转向并不是纸上谈兵,在邻近市场已经能清楚看到痕迹。据《南华早报》报道,预计内地买家以及来自东南亚的“聪明钱”在2025年仍会在香港本地市场“捡漏”优质资产,即便本地买家的目光正转向海外。

更值得留意的是,商业地产领域的资金流向已经反转:新加坡投资者已经超过内地买家,成为香港商业地产最大的境外买家群体,他们盯上的正是这轮长期低迷期里困境写字楼资产的大幅折让。这一变化说明,区域资金的流动性和逐利性都很高,一旦别处出现价值洼地,跨境布局几乎没有任何犹豫。

这对泰国意味着什么

泰国不需要去和香港争高端写字楼市场的份额。它靠的是香港买家在这轮周期之后格外看重的东西:公寓永久业权、价格可预期,以及绝对入场成本更低,不必背负几十年的按揭压力。

芭堤雅公寓市场的价格比较

对习惯了香港每平方米动辄几万美元的买家来说,芭堤雅的价格几乎像少了个小数点。我们自有的芭堤雅公寓每平方米价格数据显示,当地入门级及中端单位对海外买家依然可以负担,不必背上香港式购房带来的沉重债务。

这种负担能力的差距,正是当下吸引场外亚洲资金的核心卖点。买家追求的不只是收益率——他们更看重能用现金全款拥有一套房产,而所需的钱只是九龙或中环同类单位价格的一小部分。

香港式买家需要了解的泰国购房规则

对习惯了香港这种高度监管市场的资金而言,投入之前先厘清产权机制很重要。泰国的外国人公寓产权框架比很多人想象的容易操作,但也有一条硬性的结构限制。

• 外国人可在单一公寓大楼中,以永久业权方式全款拥有最多49%的总可售楼面面积。
• 剩余51%必须保留给泰国籍业主持有,这也限制了单个项目能吸纳的外资总量。
• 各楼盘的配额余量不一样,预订单位前一定要先核实配额状态。

我们详细拆解过49%外资配额规则的实际运作方式,里面完整讲了具体的计算方法,任何来自香港的买家在电汇定金前都值得读一读。

把握周期节点:现在是入市的好时机吗?

对于自己也刚经历过楼市下行的买家来说,择时的问题很难避开。泰国本地住宅市场同样经历过一段低迷期,我们对2026年泰国楼市复苏的分析,梳理了复苏信号最强的领域,以及还需要谨慎观察的部分。

对正在议价的买家而言,也值得知道的是,当前周期里开发商在价格上是愿意让步的——我们关于2026年泰国公寓开发商折扣的指南,梳理了目前实际能谈到的空间。

香港买家需要考量的风险与要点

任何跨市场的资金转移都不是零风险的,香港买家在重新配置资金之前,应该权衡以下几个实际问题:

1. 拥有泰国公寓产权不等于拿到居留权——签证及长期居留安排完全是另一回事。
2. 汇率风险是双向的;泰铢对港币的波动会影响实际回报。
3. 泰国二手公寓市场的流动性普遍不如香港,退出时间安排最好留出更多余地。
4. 受配额限制的楼盘,可售外资单位可能很快卖光,尤其是热门项目,提前做好尽职调查很重要。

这些都不是过不去的坎,但正因为如此,认真的买家更需要找一家既懂数字、又懂手续的专业机构一起把关。

总结

香港的楼市调整并没有解决它的负担能力问题——它只是把本地价格与买家真实需求之间的错配,暴露得更加清楚。正是这个背景,推动着区域资金向外寻找出路,而泰国凭借更低的绝对入场成本、可操作的产权框架,以及持续改善的市场基本面,确实有能力争取到这部分资金。

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