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香港楼市放缓,悄然将亚洲资金引向泰国

2026/8/5

香港住宅价格已跌至九年来最低水平,但这座城市依然保持着全球最难负担楼市的“头衔”。对于在本地被高价挤出的买家而言,泰国——尤其是芭堤雅——正成为务实的替代选择。

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香港楼市在2025年持续走软,房价触及九年低点,但这座城市依然稳坐全球最难负担楼市的宝座。价格下跌却入场门槛依旧高企——这种矛盾组合,正是推动香港资金转向泰国等市场的关键原因。在那里,同样的预算能买到全款拥有的房产,而不是要背负数十年的按揭。

香港楼市放缓的数据一览

这轮调整的规模不容小觑。官方楼价指数在2025年初连续第四个月下跌,到3月已跌至2016年8月以来的最低水平。根据香港差饷物业估价署的数据,该指数在2025年3月为284.2点,较2021年9月398.1点的历史高位大幅下滑。

仲量行(JLL)的研究团队预警后续仍将走弱。该顾问公司维持2025年住宅资本价值下跌5%的预测,豪宅板块跌幅预计更大。Global Property Guide的更广泛分析指出,2025年全年房价再跌2.5%,在年中触底后,复苏迹象仅在2025年末至2026年第一季度才开始显现。

信贷分析师也在密切关注连带效应。标普全球(S&P Global)指出,在这轮调整中,香港中小型银行对高杠杆开发商及非优质物业公司的风险敞口偏大。

为何香港依然是全球最难负担的楼市

这正是对外流出买家最关心的悖论:即便经历多年下跌,香港楼价也并未变得“便宜”——只是不再那么荒谬而已。香港在2025年Demographia国际楼价负担能力调查中连续第十四年高居榜首。2024年,平均房价为家庭年收入中位数的14.4倍,较2023年的16.7倍有所改善,但仍与全球大多数城市完全不在一个量级上。

这正是周期性下跌无法根本解决的结构性问题。一位在16倍收入倍数下被挤出市场的香港买家,在14倍时依然被挤在门外。本地的数字账本就是算不过来,这也正是为何海外置业的吸引力持续攀升——同样的资金能买到更大的空间,拿到的是永久业权或长租权,而不是越住越小的公寓。

香港资金正流向何处

资金的转向并非纸上谈兵——在邻近市场已经清晰可见。据《南华早报》报道,预计内地买家以及来自东南亚的“聪明钱”仍将在2025年继续在香港本地市场“捡漏”优质资产,即便本地买家的目光正在转向海外。

更值得关注的是,商业地产领域的资金流向已经逆转:新加坡投资者已超越内地买家,成为香港商业地产最大的境外买家群体,他们正抓住这轮长期低迷期中困境写字楼资产的大幅折让机会入场。这一转变说明,区域资金具有高度流动性和机会导向性,一旦别处出现价值洼地,便会毫不犹豫地跨境布局。

这对泰国意味着什么

泰国无需与香港争夺高端写字楼市场的份额。它凭借的是香港买家在这轮周期后格外看重的东西:公寓永久业权式所有权的、价格可预期且绝对入场成本较低,无需背负数十年的按揭重压。

芭堤雅公寓市场的价格比较

对习惯了香港每平方米数万美元计价的买家来说,芭堤雅的价格几乎像是舍去了小数点。我们自有的芭堤雅公寓每平方米价格市场数据显示,当地入门级及中端单位对海外买家依然可负担,不必背负香港式购房所带来的沉重债务压力。

这一负担能力的差距,正是当前吸引场外亚洲资金的核心卖点。买家追求的不只是收益率——他们更看重能用现金全款拥有房产,而所需资金只是九龙或中环同类单位价格的一小部分。

香港式买家需要了解的泰国购房规则

对于习惯了香港这种高度监管市场的资金而言,在投入之前,厘清购房产权机制至关重要。泰国的外国人公寓产权框架比许多人想象中更容易操作,但也存在一条硬性的结构性限制。

• 外国人可在单一公寓大楼中,以永久业权方式全款拥有最多49%的总可售楼面面积。
• 剩余51%必须保留给泰国籍业主持有,这也限制了单个项目能吸纳的外资总量。
• 各楼盘的配额余量各不相同,预订单位前务必核实配额状态。

我们详细拆解的49%外资配额规则的实际运作方式一文,完整讲解了相关计算方法,任何来自香港的买家在电汇定金前都值得一读。

把握周期节点:现在是入市的好时机吗?

对于自身也刚经历楼市下行的买家而言,择时问题在所难免。泰国本地住宅市场同样经历过一段低迷期,我们对2026年泰国楼市复苏的分析,详细梳理了复苏信号最强的领域,以及仍需谨慎的部分。

对于正在议价的买家而言,也值得了解的是,在当前周期中开发商在价格上愿意让步——我们关于2026年泰国公寓开发商折扣的指南,梳理了目前实际可谈的空间。

香港买家需要考量的风险与要点

任何跨市场的资金转移都并非零风险,香港买家在重新配置资金前,应权衡以下几个实际要点:

1. 拥有泰国公寓产权并不等同于获得居留权——签证及长期居留安排完全是另一回事。
2. 汇率风险是双向的;泰铢对港币的波动会影响实际回报。
3. 泰国二手公寓市场的流动性普遍低于香港,因此退出时间安排应更为保守。
4. 受配额限制的楼盘,其可售外资单位可能很快售罄,尤其是热门项目,因此提前做好尽职调查非常重要。

这些都不是不可逾越的障碍,但正因如此,认真的买家才需要与一家既懂数字、又懂手续的专业机构合作。

总结

香港的楼市调整并未解决其负担能力问题——它只是让本地价格与买家真正需求之间的错配更加清晰地暴露出来。正是这一背景推动着区域资金向外寻找出路,而泰国凭借绝对入场成本低、产权框架可操作、市场基本面持续改善的组合优势,确实拥有争取这部分资金的实力。

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