thailand-market

การลดลงของยอดโอนคอนโดในไทย: ข้อมูลปี 2025 บอกอะไรกันแน่

3/8/2569

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงต่ำสุดในรอบสิบปีในปี 2025 เราเจาะลึกตัวเลขจาก REIC การสลับตำแหน่งของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ และเหตุผลที่ตลาดชายฝั่งตะวันออกเล่าเรื่องราวต่างจากภูมิภาคอื่นของไทย

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การลดลงของยอดโอนคอนโดในไทยเป็นเรื่องจริง แต่ไม่ได้เกิดขึ้นเหมือนกันทั่วประเทศ ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบสิบปีในปี 2025 แต่จำนวนหน่วยที่ผู้ซื้อต่างชาติโอนกลับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และตลาดพัทยาบนชายฝั่งตะวันออกยังคงรักษาตำแหน่งจุดหมายอันดับต้น ๆ สำหรับเงินทุนจากต่างประเทศ แม้ภูมิภาคอื่นจะชะลอตัวลง เรื่องราวนี้ไม่ใช่แค่การหดตัวแบบง่าย ๆ แต่เป็นตลาดที่กำลังจัดระเบียบตัวเองเป็นผู้ชนะและผู้แพ้ที่ชัดเจนตามทำเลและระดับราคา

การลดลงของยอดโอนคอนโดในไทยรุนแรงแค่ไหน?

ตัวเลขหลักนั้นน่าตกใจไม่น้อย ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วประเทศลดลง 13.2% เหลือ 101,103 หน่วยในปี 2025 ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 17.8% เหลือ 244,100 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่รายงานโดย Thai Enquirer

ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม — ทั้งบ้านและคอนโดรวมกัน — ก็บอกเล่าเรื่องราวคล้ายกันแต่ไม่รุนแรงเท่า REIC คาดการณ์ว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลง 7.3% จากปี 2024 เหลือ 322,500 หน่วยในปี 2025 และคาดว่าจะลดลงอีก 0.7% เหลือ 320,200 หน่วยในปี 2026 ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่จุดสูงสุดในปี 2022

ผลลัพธ์จริงของปี 2025 ทั้งปีใกล้เคียงกับการคาดการณ์นั้น: ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 316,000 หน่วย ลดลง 9.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีมูลค่าการโอน 864,000 ล้านบาท ลดลง 11.8% สิ่งสำคัญคือสถานการณ์ดีขึ้นในทุกไตรมาสของปี 2025 โดย REIC ระบุว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วและมีสัญญาณฟื้นตัวในไตรมาสที่สี่

อะไรอยู่เบื้องหลังการชะลอตัวนี้

กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอเป็นศูนย์กลางของเรื่องนี้ ยอดโอนสะสมในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 ลดลง 9.3% ในด้านจำนวนหน่วยและ 12.4% ในด้านมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งนักวิเคราะห์เชื่อมโยงกับความต้องการของผู้บริโภคที่อ่อนแอต่อเนื่อง มากกว่าจะเป็นผลจากเหตุการณ์ใดเหตุการณ์หนึ่ง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ได้รับการยกย่องว่าช่วยผลักดันการฟื้นตัวในไตรมาสที่ 3 และการคาดการณ์การฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4

มาตรการเชิงนโยบายที่เป็นรูปธรรมอย่างหนึ่งคือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% (จากมาตรฐาน 2%) และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% (จาก 1%) สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นมาตรการบรรเทาที่คณะรัฐมนตรีได้ขยายเวลาออกไป ควรทราบว่าส่วนลดนี้ใช้ได้เฉพาะกับคนไทยเท่านั้น — ชาวต่างชาติยังคงต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานที่ 2% ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญเมื่อเปรียบเทียบต้นทุนสุทธิระหว่างสัญชาติผู้ซื้อต่าง ๆ สำหรับรายละเอียดครบถ้วนเกี่ยวกับกลไกการลดค่าธรรมเนียมและการเปลี่ยนแปลงด้านสินเชื่อในปี 2026 อ่านเพิ่มเติมได้ที่คู่มือกฎสินเชื่อ LTV 100% ของไทย

ผู้ซื้อต่างชาติ: เงินบาทน้อยลง แต่หน่วยมากขึ้น

นี่คือจุดที่เรื่องราวน่าสนใจยิ่งขึ้น มูลค่าการโอนคอนโดของชาวต่างชาติร่วงลงอย่างหนักในปี 2025 — ข้อมูลของ REIC แสดงให้เห็นว่ายอดโอนคอนโดของต่างชาติในช่วงเดือนมกราคมถึงกันยายนลดลง 14.2% เหลือ 44,100 ล้านบาท แม้ว่าผู้ซื้อชาวอินเดียจะใช้จ่ายต่อหน่วยมากกว่าสัญชาติอื่น ๆ ส่วนใหญ่ก็ตาม

แต่เมื่อดูจากจำนวนหน่วย ภาพกลับแตกต่างออกไป สำหรับปี 2025 ทั้งปี ผู้ซื้อต่างชาติโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมด 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 แม้ว่ามูลค่าการโอนรวมจะลดลง 10.7% เหลือ 60,920 ล้านบาท — และสัดส่วนการถือครองของต่างชาติยังคงอยู่ที่ 14.7% ของหน่วยคอนโดที่โอนทั้งหมดทั่วประเทศ เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ยอดโอนคอนโดของต่างชาติรวมอยู่ที่ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า และ 9.3% เมื่อเทียบปีก่อนหน้า

สัดส่วนสัญชาติของผู้ซื้อก็เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน:

• จีนยังคงเป็นสัญชาติผู้ซื้อต่างชาติอันดับหนึ่งเมื่อนับจำนวนหน่วย แม้ว่าความโดดเด่นจะลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ๆ
• ผู้ซื้อชาวเมียนมามีการเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในบรรดาทุกสัญชาติ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับสองทั่วประเทศในปี 2025
• ผู้ซื้อชาวอินเดียโดดเด่นด้านกำลังซื้อ: ในข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2026 ผู้ซื้อชาวอินเดียมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 5.6 ล้านบาท — สูงกว่าค่าเฉลี่ยของผู้ซื้อต่างชาติโดยรวมที่ 4.2 ล้านบาท — และมีขนาดหน่วยเฉลี่ยใหญ่ที่สุดที่ 67.8 ตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ในปี 2025 สัดส่วนการถือครองของต่างชาติเมื่อวัดจากมูลค่ายังคงทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 29.3% ของมูลค่าธุรกรรมทั้งหมด แม้ว่าจีน เมียนมา และรัสเซียจะครองอันดับต้น ๆ ด้านจำนวนหน่วย ซึ่งตอกย้ำว่ากลุ่มสัญชาติเพียงไม่กี่กลุ่มยังคงเป็นแกนหลักของตลาดนี้ สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาว่าไทยเทียบกับข้อจำกัดในประเทศอื่นอย่างไร บทความของเราเกี่ยวกับภาษีอสังหาฯ ของสิงคโปร์ที่ผลักดันเงินทุนสู่ไทย ครอบคลุมภาพรวมของภูมิภาคนี้เพิ่มเติม

ข้อยกเว้นของชายฝั่งตะวันออก: พัทยายังยืนหยัด

ขณะที่หลายภูมิภาคชะลอตัวลง พัทยาและกรุงเทพฯ ยังคงเป็นจุดหมายอันดับต้น ๆ สำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ แม้ว่ายอดโอนในที่อื่นจะชะลอตัวลง ในไตรมาส 1 ปี 2025 ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 3,919 หน่วยทั่วประเทศ คิดเป็นมูลค่า 16,390 ล้านบาท — ลดลงเพียง 0.5% ในด้านจำนวนหน่วยเมื่อเทียบปีก่อนหน้า ซึ่งนับว่าเป็นการลดลงที่ไม่รุนแรงเมื่อเทียบกับตัวเลขสองหลักที่พบในข้อมูลการโอนภายในประเทศ

ในระดับจังหวัด เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) — ครอบคลุมชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา — มีการชะลอตัวโดยรวมเช่นกัน ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วทั้ง EEC ในปี 2025 ทั้งปีลดลง 4.4% เหลือ 45,958 หน่วย โดยมูลค่าลดลง 7.4% เหลือ 111,000 ล้านบาท เฉพาะไตรมาสที่ 4 เพียงไตรมาสเดียวยอดโอนลดลง 2.1% ในด้านหน่วยและ 7.8% ในด้านมูลค่าเมื่อเทียบปีก่อนหน้า

แต่ภายในการชะลอตัวของภูมิภาคนี้ ระยองกลับสวนกระแสในช่วงต้นปี 2025 โดยบันทึกการเพิ่มขึ้นของยอดโอนเมื่อเทียบปีก่อนหน้า ซึ่งขับเคลื่อนโดยแรงงานในภาคอุตสาหกรรมและชาวต่างชาติที่ย้ายมาจากพัทยา — รายละเอียดนี้สะท้อนถึงฐานความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของชายฝั่งตะวันออก นอกเหนือจากพื้นที่ริมชายหาด ชลบุรีเองมียอดโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2025 ลดลง 8.5% เหลือ 6,621 หน่วย โดยมูลค่าลดลง 9.8% เหลือ 17,500 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภูมิภาคนี้ไม่ได้รอดพ้นผลกระทบทั้งหมด เพียงแต่มีความยืดหยุ่นมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศในด้านคอนโดโดยเฉพาะ

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาสต็อกคอนโดในย่านพัทยาโดยเฉพาะท่ามกลางตลาดที่ไม่สม่ำเสมอนี้ ตัวเลือกอย่าง Pristine Park 3 — 1 ห้องนอน 43 ตร.ม. หรือ Pristine Park 3 — 2 ห้องนอน 65.82 ตร.ม. ขนาดใหญ่กว่า อยู่ในช่วงราคาที่ความต้องการตลาดมือสองและตลาดระดับกลางยังคงแข็งแกร่งที่สุด

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ: แรงหนุนเล็ก ๆ

ต้นทุนการกู้ยืมผ่อนคลายลงเล็กน้อย ซึ่งช่วยอธิบายการทรงตัวในช่วงปลายปี 2025 ตัวชี้วัดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทยสำหรับสาขาธนาคารต่างชาติแตะที่ 6.33% ในเดือนมิถุนายน 2026 ลดลงจาก 6.42% ในเดือนมิถุนายน 2025 และ 7.16% ในเดือนมิถุนายน 2024 — เป็นแนวโน้มการผ่อนคลายที่ค่อยเป็นค่อยไปแต่สม่ำเสมอ

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะ การจัดหาสินเชื่อยังคงเป็นข้อจำกัดที่ใหญ่กว่าอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว ธนาคารไทยส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักในไทย และผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติจากธนาคารอย่าง UOB และ ICBC ยังคงมีเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าสินเชื่อในประเทศ ช่องว่างด้านการเงินนี้เป็นเหตุผลสำคัญที่การซื้อด้วยเงินสดยังคงครองส่วนใหญ่ในตลาดคอนโดของชาวต่างชาติ ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยหลักจะอยู่ที่เท่าใดก็ตาม

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน

เมื่อนำทุกส่วนมาประกอบกัน มีข้อสรุปเชิงปฏิบัติสามประการที่โดดเด่น:

1. ความอ่อนแอของยอดโอนทั่วประเทศสะท้อนถึงกำลังซื้อในประเทศมากกว่าความต้องการของต่างชาติ — จำนวนหน่วยที่โอนโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้นในปี 2025
2. พัทยาและชายฝั่งตะวันออกโดยรวมพิสูจน์ให้เห็นถึงความยืดหยุ่นด้านความต้องการคอนโดของต่างชาติมากกว่าหลายจังหวัด แม้ว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วทั้ง EEC จะอ่อนตัวลง
3. สัดส่วนสัญชาติกำลังหลากหลายมากขึ้น — เมียนมาและอินเดียกำลังได้ส่วนแบ่งเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยลดการพึ่งพาตลาดต้นทางเพียงแหล่งเดียว

สำหรับนักลงทุน สิ่งนี้ชี้ไปที่ตลาดระดับกลางและตลาดมือสองของชายฝั่งตะวันออกว่าเป็นพื้นที่ที่มีความมั่นคงค่อนข้างสูง ในขณะที่ตลาดทั่วประเทศกำลังผ่านช่วงการปรับฐาน การพิจารณาสต็อกระดับหน่วย เช่น Pristine Park 3 — สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน 58 ตร.ม. เทียบกับแนวโน้มการโอนของ REIC ในปัจจุบัน เป็นจุดเริ่มต้นที่สมเหตุสมผลก่อนตัดสินใจลงทุน

บทสรุป

การลดลงของยอดโอนคอนโดในไทยเป็นเรื่องราวระดับประเทศของความต้องการในประเทศที่อ่อนแอ ผสมผสานกับมาตรการกระตุ้นด้านค่าธรรมเนียมและอัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนคลายลงทีละน้อย แต่มันซ่อนเรื่องราวย่อยระดับภูมิภาคและนานาชาติที่น่าพอใจกว่านั้นไว้ — เรื่องราวที่พัทยา ระยอง และความหลากหลายของสัญชาติผู้ซื้อต่างชาติกำลังช่วยรองรับชายฝั่งตะวันออกจากผลกระทบที่เลวร้ายที่สุดของการชะลอตัวนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

กฎสินเชื่อบ้าน LTV 100% ของไทย: ความหมายที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้อ

ไทยผ่อนคลายเกณฑ์วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เป็น 100% ไปจนถึงกลางปี 2569 เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา บทความนี้อธิบายว่ากฎนี้ครอบคลุมอะไรจริง ๆ ทำไมยังไม่เกิดการปล่อยสินเชื่อพุ่งสูง และมีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อในพัทยาและพื้นที่อื่น ๆ

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร