notable-deals

ดีลที่ดินย่านซีบีดีกรุงเทพฯ สถิติใหม่: สัญญาณจากการซื้อของ AIA มูลค่า 3.5 พันล้านบาท

30/7/2569

ขณะที่เศรษฐกิจไทยชะลอตัวตลอดปี 2025 ดีลที่ดินย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ กลับทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ นำโดยการซื้อที่ดินถนนรัชดาภิเษกมูลค่า 3.5 พันล้านบาทของ AIA ประเทศไทย ซึ่งตอกย้ำว่าที่ดินทำเลทองกำลังหายากและมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ นี่คือสิ่งที่มันหมายถึงสำหรับผู้ซื้อที่มองหาโอกาสนอกเมืองหลวง

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

เศรษฐกิจไทยชะลอตัวตลอดปี 2025 แต่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ กลับเพิ่งบันทึกการซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดเท่าที่เคยมีมา AIA ประเทศไทยจ่ายเงินราว 3.5 พันล้านบาทเพื่อซื้อที่ดิน 8 ไร่บนถนนรัชดาภิเษก ขณะที่แสนสิริปิดดีลถนนชิดลมด้วยราคาสูงถึง 3.8 ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งสองดีลนี้ตอกย้ำภาพตลาดที่แบ่งเป็นสองขั้ว คือที่ดินทำเลทองในซีบีดีหายากและแพงขึ้นเรื่อยๆ แม้ความต้องการโดยรวมจะซบเซาลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่มีนัยสำคัญเกินขอบเขตของกรุงเทพฯ

ดีลที่สร้างสถิติราคาที่ดินซีบีดีกรุงเทพฯ ครั้งใหม่

ตามข้อมูลวิจัยล่าสุดของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ปี 2025 ถือเป็นปีประวัติศาสตร์สำหรับราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ แม้เศรษฐกิจในภาพรวมจะซบเซา <cite index="1-2">แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนสารสิน ในราคาเฉลี่ย 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาสูงที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย</cite> ตัวเลขนี้ยังคงเป็นสถิติสูงสุดตลอดกาล แต่ดีลใหม่ๆ ในปี 2025 กลับแสดงให้เห็นว่าแนวโน้มนี้ยังคงเร่งตัวขึ้น ไม่ใช่ชะลอตัวลง

<cite index="1-1">แม้เศรษฐกิจไทยจะซบเซา แต่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ตามข้อมูลล่าสุดจากคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)</cite> <cite index="1-3">รายงานพบว่าในปี 2025 ที่ดินแปลงทำเลทองทั่วกรุงเทพฯ ยังคงมีราคาทำสถิติสูงสุด โดยเจ้าของส่วนใหญ่ปฏิเสธที่จะขาย</cite>

เหตุใดการซื้อที่ดินรัชดาภิเษกมูลค่า 3.5 พันล้านบาทของ AIA จึงสำคัญ

ดีลใหญ่ที่สุดของปีนี้มาจากภาคธุรกิจประกันภัย ไม่ใช่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย <cite index="1-2">AIA ประเทศไทยซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่บนถนนรัชดาภิเษก ในราคา 3.5 พันล้านบาท เฉลี่ยตารางวาละ 1.1 ล้านบาท</cite>

แม้ราคาต่อตารางวาจะต่ำกว่ามาตรฐานทำเลทองสุดหรูในซีบีดีมาก แต่มูลค่ารวมของดีล — 3.5 พันล้านบาทสำหรับที่ดินแปลงเดียว — ทำให้นี่เป็นหนึ่งในธุรกรรมที่ดินที่มีการรายงานต่อสาธารณะครั้งใหญ่ที่สุดในไทยประจำปีนี้ นอกจากนี้ยังน่าสนใจตรงที่ผู้ซื้อเป็นบริษัทประกันภัยระดับภูมิภาค ไม่ใช่ผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดขาย ซึ่งบ่งชี้ว่าเงินทุนสถาบันที่มองการณ์ไกลยังคงเห็นมูลค่าที่ยั่งยืนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ แม้วงจรการขายที่อยู่อาศัยจะซบเซาก็ตาม

การซื้อที่ดินชิดลมของแสนสิริ เพิ่มสถิติในกระแสความร้อนแรง

แสนสิริไม่ได้หยุดอยู่แค่ถนนสารสิน <cite index="2-2">แสนสิริซึ่งซื้อที่ดินบนถนนชิดลมในราคาเฉลี่ยประมาณ 3 ถึง 3.8 ล้านบาทต่อตารางวา</cite> ได้ผลักเพดานราคาในซีบีดีให้สูงขึ้นไปอีกในธุรกรรมแยกต่างหากช่วงปี 2025

เพื่อให้เห็นภาพว่าราคาประเมินราชการตามไม่ทันราคาซื้อขายจริงเร็วเพียงใด: <cite index="2-1">การประเมินล่าสุดในปี 2024 พบว่าราคาซื้อขายจริงพุ่งขึ้นไปถึง 3.4 ล้านบาทต่อตารางวา</cite> ในย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ซึ่งเป็นช่องว่างที่กว้างขึ้นทุกครั้งที่มีการปิดดีลใหม่

อะไรที่ผลักดันให้ราคาทำสถิติสูงสุด ในขณะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว

นักวิจัยของคอลลิเออร์สชี้ไปที่เรื่องอุปทานที่ตรงไปตรงมา นั่นคือแทบไม่มีที่ดินกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (freehold) ในซีบีดีเหลือให้ขายอีกแล้ว และเจ้าของที่ถือครองอยู่ก็ไม่ได้มีแรงกดดันให้ต้องปล่อยขาย

• เจ้าของที่ดินในย่านทำเลทองส่วนใหญ่เลือกที่จะถือครองมากกว่าขาย ทำให้อุปทานใหม่ยังคงหายาก
• ผู้พัฒนาต่างแข่งขันกันแย่งชิงที่ดินกรรมสิทธิ์เด็ดขาดที่เหมาะกับโครงการหอคอยหรูและโครงการมิกซ์ยูสที่มีจำนวนลดน้อยลงเรื่อยๆ
• บริษัทประกันภัย ตระกูลนักลงทุน (family offices) และผู้ซื้อสถาบันต่างๆ กำลังเข้าร่วมประมูลเคียงข้างผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้กลุ่มผู้ซื้อขยายวงกว้างขึ้น
• ยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดระดับกลางยังคงซบเซา แม้มูลค่าที่ดินในซีบีดีจะพุ่งสูงขึ้น สะท้อนการแบ่งขั้วของตลาดอย่างแท้จริง

ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย สรุปบรรยากาศนี้ไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า <cite index="3-1">"เจ้าของที่ดินในเมืองหลวง โดยเฉพาะในย่านซีบีดี ยังคงมองว่าที่ดินของตนมีมูลค่าสูงมาก"</cite> และเจ้าของที่ดินก็แสดงให้เห็นว่าแทบไม่มีความสนใจที่จะลดราคาแต่อย่างใด

บริบททางประวัติศาสตร์: จากถนนสารสินสู่ถนนรัชดาภิเษก

สถิติราคาที่ดินของไทยถูกทำลายซ้ำแล้วซ้ำเล่าตลอดทศวรรษที่ผ่านมา และการไล่ดูลำดับเหตุการณ์ก็แสดงให้เห็นว่าเพดานราคาถูกดันขึ้นเร็วเพียงใด:

1. 2018 — เอสซี แอสเสท จ่ายเงินราว 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดิน 2 ไร่บนถนนหลังสวน เพื่อพัฒนาโครงการ Scope
2. 2020 — แสนสิริสร้างสถิติระดับประเทศที่ยังคงยืนหยัดอยู่จนถึงปัจจุบันบนถนนสารสิน โดยจ่ายเงิน 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินบริเวณเดิมของห้างฮักส์มอลล์
3. 2024-2025 — ดีลถนนชิดลมของแสนสิริดันราคาซื้อขายจริงขึ้นไปถึง 3.8 ล้านบาทต่อตารางวา ใกล้เคียงกับสถิติปี 2020
4. 2025 — การซื้อที่ดิน 8 ไร่บนถนนรัชดาภิเษกมูลค่า 3.5 พันล้านบาทของ AIA ประเทศไทย กลายเป็นหนึ่งในดีลที่ดินแปลงเดียวที่มีมูลค่าสูงที่สุดที่มีการรายงานในปีนี้

แม้แต่ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุที่ถูกพูดถึงมานาน ซึ่งเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์เด็ดขาดแปลงใหญ่แยกต่างหาก ก็ยังถูกนายหน้าพูดถึงในฐานะผู้ที่อาจสร้างสถิติใหม่ในอนาคต ซึ่งตอกย้ำว่าแหล่งที่ดินในซีบีดีตึงตัวเพียงใด

สิ่งนี้มีความหมายอย่างไร หากคุณกำลังซื้ออสังหาฯ ที่พัทยา ไม่ใช่กรุงเทพฯ

สำหรับผู้ซื้อที่ถูกดันออกจากซีบีดีกรุงเทพฯ ด้วยราคาที่สูงเกินไป สัญญาณนี้ให้ความอุ่นใจมากกว่าน่ากังวล เงินทุนสถาบันที่แย่งชิงที่ดินอันหายากในกรุงเทพฯ คือคะแนนเสียงแห่งความเชื่อมั่นต่อปัจจัยพื้นฐานระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่สัญญาณเตือนภัยสำหรับตลาดชายฝั่งทะเลแต่อย่างใด

ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้ตอกย้ำว่าทำไมนักลงทุนที่ใส่ใจเรื่องความคุ้มค่าจึงยังคงมองไปที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งราคาเริ่มต้นยังคงต่ำกว่าราคาที่ดินซีบีดีมาก และผลตอบแทนยังคงน่าดึงดูด ใครก็ตามที่กำลังเปรียบเทียบเศรษฐศาสตร์ที่ดินของกรุงเทพฯ กับตลาดคอนโดพัทยา ควรดู คู่มือราคาคอนโดพัทยาปี 2026 ของเราเพื่อดูว่าช่องว่างราคานี้เป็นอย่างไรในระดับยูนิตต่อยูนิต

ตรรกะเดียวกันของสถาบันที่ผลักดันดีลที่ดินในกรุงเทพฯ — ความหายาก มูลค่าการถือครองระยะยาว การกระจายความเสี่ยง — ก็กำลังผลักดันการเติบโตในย่านศรีราชาและแหลมฉบังตลอดแนวชายฝั่งตะวันออกเช่นกัน ตามที่กล่าวถึงในบทความของเราเรื่องเรื่องราวอสังหาฯ ที่ถูกมองข้ามของศรีราชาและแหลมฉบัง

ประเด็นสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• ตลาดที่ดินซีบีดีกรุงเทพฯ และตลาดคอนโด/ที่อยู่อาศัยกำลังเคลื่อนไหวไปคนละทิศทาง — ที่ดินทำสถิติสูงสุด ขณะที่ยอดขายยูนิตยังคงซบเซา
• ผู้ซื้อสถาบัน เช่น บริษัทประกันภัย กำลังแข่งขันโดยตรงกับผู้พัฒนาเพื่อแย่งชิงที่ดินกรรมสิทธิ์เด็ดขาดที่หายากขึ้นเรื่อยๆ
• สถิติราคาสูงสุดในประวัติศาสตร์ (3.9 ล้านบาท/ตารางวา ถนนสารสิน ปี 2020) กำลังถูกไล่ตามใกล้เข้ามาอีกครั้งด้วยธุรกรรมถนนชิดลมล่าสุด
• ผู้ซื้อที่ถูกดันออกจากใจกลางกรุงเทพฯ ด้วยราคาที่สูงเกินไป หันไปมองชลบุรีและชายฝั่งทะเลตะวันออกมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อหาศักยภาพการเติบโตระยะยาวที่ใกล้เคียงกัน แต่ด้วยต้นทุนเริ่มต้นเพียงเสี้ยวเดียว
• เงื่อนไขการเงินยังคงสำคัญไม่ว่าจะอยู่ที่ใด — ดูรายละเอียดในอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของไทยที่กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโด ของเรา ก่อนที่จะสรุปว่าดีลใดๆ ไม่ว่าจะขนาดใหญ่หรือเล็ก จะเป็นธุรกรรมที่ตรงไปตรงมา

สำหรับผู้ที่จับตาดูว่าเงินทุนไทยกำลังไหลไปที่ใด กลุ่มดีลที่ดินซีบีดีที่ทำสถิติสูงสุดเหล่านี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนกว่าการขายคอนโดเพียงยูนิตเดียวมากมายนัก นั่นคือความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักของไทยยังคงมั่นคง แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะซบเซาก็ตาม

บทความที่เกี่ยวข้อง

notable-deals

คอนโดที่แพงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย: เจาะดีลเพนต์เฮาส์กรุงเทพฯ มูลค่า 436 ล้านบาท

เพนต์เฮาส์ที่ Scope Langsuan ขายไปในราคา 436 ล้านบาท (ประมาณ 11.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) สูงที่สุดเท่าที่มีการซื้อขายคอนโดในไทย มาดูกันว่าดีลประวัติศาสตร์นี้บอกอะไรเกี่ยวกับกระแสเงินทุนก้อนใหญ่ที่กำลังไหลเข้ามา และมีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อที่มองหาทำเลนอกเมืองหลวง

notable-deals

ดีลประวัติศาสตร์วงการโรงแรมไทย: เจาะลึกการขาย Hyatt Sukhumvit มูลค่า 5 พันล้านบาท

ในเดือนพฤศจิกายน 2567 โรงแรม Hyatt Regency Bangkok Sukhumvit เปลี่ยนมือด้วยมูลค่า 5,055 ล้านบาท นับเป็นธุรกรรมโรงแรมแบบสินทรัพย์เดี่ยวที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย ดีลนี้เป็นจุดเริ่มต้นของกระแสเงินทุนสถาบันที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ภาคการบริการของไทย จนดันมูลค่าธุรกรรมปี 2568 พุ่งแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 26,400 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่นักลงทุนอสังหาฯ ทุกคนที่จับตาประเทศไทยควรทำความเข้าใจ

notable-deals

ที่ดินสถานทูตดัตช์ กรุงเทพฯ ขาย 25-30,000 ล้านบาท ทำลายสถิติราคาที่ดินไทย

ที่ดิน 20 ไร่ของหน่วยงานทางการทูตบนถนนวิทยุ กำลังจะกลายเป็นดีลซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย ด้วยมูลค่าประเมินสูงถึง 25-30,000 ล้านบาท นี่คือเหตุผลว่าทำไมดีลนี้ถึงสำคัญเกินกว่าแค่ย่านซีบีดีกรุงเทพฯ