En trygg investering under Thailands sol
Så köper du en lägenhet i Pattaya på distans: från förfrågan till Chanote
Fastighetsköp i Thailand kan skötas helt på distans — thailändsk lag kräver inte att en utländsk köpare är på plats. Du tittar på lägenheten via videosamtal, skriver under kontraktet elektroniskt, överför pengarna från utlandet via SWIFT och registrerar äganderätten hos Land Department genom en notariebestyrkt fullmakt. Hela processen brukar ta 3–8 veckor.
Måste jag vara på plats för att köpa?
Nej. Thailändsk lag kräver inte att en utländsk köpare är fysiskt närvarande vid köp av en bostadsrätt (kondominium). Registreringen hos Land Department kan skötas av ett ombud som agerar enligt fullmakt, bestyrkt av notarius publicus och legaliserad genom apostille eller konsulär legalisering, beroende på vilket land du kommer från.
Tre villkor gäller — oavsett var du befinner dig.
Först och främst måste pengarna komma från utlandet, i utländsk valuta. Betalar du kontant i Thailand, eller för över pengar från ett thailändskt bankkonto, får du inte rätt till registrering inom den utländska äganderättskvoten (freehold).
En annan sak: den mottagande banken måste utfärda ett Foreign Exchange Transaction-formulär (FET) för beloppet som förs över — det hette tidigare TT3. Utan detta registrerar inte Land Department freehold-ägande i en utlännings namn, och pengarna går inte att lagligt föra ut ur landet om du säljer senare.
Sedan gäller det kvoten. Byggnaden måste ha en outnyttjad utländsk kvot, eftersom Condominium Act begränsar utlänningars ägande till högst 49 % av byggnadens totala boyta. Är kvoten fylld går freehold inte att få — då återstår leasehold eller en bolagsstruktur, och båda har egna begränsningar att räkna med.
Vi kollar kvoten och fastighetens status innan du lägger en handpenning, och du får svaret skriftligt.
Så går affären till — sju steg
- 1
Val av lägenhet och videovisning
Berätta vad du letar efter — budget, område, typ av bostad och målet: ska du bo där själv, hyra ut eller investera? Utifrån det tar vi fram en urvalslista ur vår katalog, med priser, planlösningar och beräknad avkastning.
Sedan kommer videovisningen. Mäklaren åker till fastigheten och visar den för dig live via WhatsApp, Telegram eller Zoom, på engelska eller ryska. Du kan fråga om sånt som inte syns på bilder — skicket på rören, utsikten vid olika tider på dygnet, trafikbuller, gemensamma utrymmen, parkering och hur hissarna funkar.
Inspelningarna sparar vi och skickar till dig. Bra att ha när du senare ska jämföra alternativ.
Tidsåtgång: allt från en dag till några veckor, beroende på hur snabbt du bestämmer dig.
- 2
Reservation
Har du valt en lägenhet måste den bort från marknaden. Byggherrar håller den vanligtvis reserverad i 2–3 dagar utan betalning, vilket räcker för att gå igenom papperen. På andrahandsmarknaden krävs oftast en handpenning direkt vid reservationstillfället.
I Pattaya ligger reservationsdepositionen på 50 000–100 000 THB, ibland mer beroende på projekt. Beloppet dras av från köpeskillingen.
En regel vi alltid håller oss till: kontraktsbetalningar går direkt till byggherrens eller säljarens bankkonto — aldrig till mäklarbyrån. Undantaget är en mindre reservationsavgift som mäklaren ibland lägger ut åt dig för att hålla lägenheten kvar medan din överföring är på väg, och det dokumenterar vi alltid skriftligt.
Innan handpenningen betalas får du byggherrens eller säljarens dokument, en bekräftelse på den utländska kvotens status, ett kontraktsutkast och uppgifter för överföringen.
- 3
Kontrakt
Köpekontraktet, eller reservationskontraktet, skrivs på två språk: engelska och thailändska. Den engelska versionen är juridiskt bindande för en utländsk köpare, men vid avvikelser mellan texterna gäller oftast den thailändska — så läs igenom båda.
Kontraktet ska tydligt ange priset och valutan, en betalningsplan med konkreta datum eller byggetapper, datum för överlämnande och typ av äganderätt (freehold inom den utländska kvoten eller leasehold). Det ska också framgå vem som betalar transfer fee och hur stor andel, villkoren för återbetalning av handpenning och vad som gäller om byggherren blir sen.
Du signerar och skickar en skannad kopia. Originalen skickas sedan med kurir — DHL, FedEx eller EMS — vilket tar 5–10 dagar.
Vi rekommenderar alltid en oberoende juridisk granskning av kontraktet. Vi kan tipsa om jurister vi samarbetar med, men du får självklart anlita någon egen — det är normal praxis och inget konstigt.
- 4
Betalning och överföring av medel
Pengarna förs över från utlandet i utländsk valuta — USD, EUR eller annan — och växlas till thailändska baht hos den mottagande banken i Thailand.
Syftet med betalningen måste anges tydligt: fastighetsköp, med adressen till fastigheten. Vi ger dig den exakta formuleringen i förväg, eftersom den avgör om banken utfärdar FET korrekt.
Ordningen ser ut så här: byggherren eller säljaren skickar en faktura → du får originalet eller en skannad kopia av kontraktet → du gör överföringen från din bank → mottagande bank krediterar pengarna och utfärdar FET → vi får en kopia av FET och en bekräftelse på insättningen.
SWIFT-överföringar tar normalt 2–10 bankdagar, beroende på vilka korrespondentbanker som är inblandade. Överföringar från vissa länder kan hamna i extra kontroller, vilket förlänger tiden ytterligare.
Byggherrens betalningsplaner: på förstahandsmarknaden är det vanligt med en handpenning och sedan delbetalningar fram tills bygget är klart. Villkoren skiljer sig mellan projekt och bekräftas alltid innan avtalet skrivs under.
- 5
Registrering av äganderätten hos Land Department
Ska registreringen ske utan att du är på plats krävs en fullmakt till vårt ombud eller din jurist.
Så går det till: vi tar fram texten, och du låter notarius publicus i ditt hemland bestyrka den. Därefter legaliseras dokumentet — apostille eller konsulär legalisering, beroende på land — och en auktoriserad translator översätter det till thailändska.
Du behöver även en notariebestyrkt passkopia.
På registreringsdagen lämnar ombudet in fullmakten, passkopian, FET, kontraktet, säljarens dokument och kvitton på betalda skatter och avgifter till Land Department. Chanote — lagfartsbeviset — utfärdas därefter i ditt namn.
Samma dag som registreringen får du en skannad kopia av Chanote. Originalet skickar vi med kurir eller sparar på kontoret tills du kommer förbi — du väljer.
Tidsåtgång: fullmakten tar 2–4 veckor att upprätta och legalisera, beroende på land. Registreringen i sig tar en arbetsdag.
- 6
Slutbesiktning och nyckelöverlämning
På förstahandsmarknaden görs en besiktning mellan färdigställande och överlämnande. Den sköter vi åt dig.
Vad vi gör: vi går igenom lägenheten och jämför med planlösning och kontraktets specifikation, testar VVS, el, luftkonditionering samt fönster och dörrar. Varje brist fotograferas och filmas, och vi upprättar en åtgärdslista (snagging list) som byggherren ska rätta till.
Samma dag får du en foto- och videorapport. Därefter följer vi upp åtgärderna och gör en efterbesiktning.
Nycklar och dokument förvarar vi på kontoret eller lämnar till din fastighetsförvaltare, beroende på vad du väljer.
- 7
Ägande och uthyrning på distans
Efter köpet sköts fastigheten helt på distans, om du vill.
Med ett förvaltningsavtal tar vi hand om uthyrning — kort- eller långsiktig, in- och utcheckning av gäster, städning och underhåll, betalning av el, vatten och CAM-avgift, mindre reparationer och kontakt med byggnadens förvaltningsbolag. Varje månad får du en rapport över intäkter och kostnader.
Hyresintäkterna sätts in på det konto du anger. Avgifter och villkor för förvaltningen avtalas separat i ett kontrakt.
Betalningssätt — en jämförelse
Här är de betalningssätt som finns på marknaden. Vi jobbar enbart med banköverföringar, eftersom det är det enda sättet som ger en FET — och utan FET går varken freehold-registrering inom den utländska kvoten eller en laglig framtida överföring av pengarna ut ur landet.
| Metod | FET | Tidsåtgång | Anmärkning |
|---|---|---|---|
| Banköverföring via SWIFT | Ja | 2–10 dagar | Det enda vi använder |
| Överföring via tredje jurisdiktion | Ja, förutsatt att medlen kommer från utlandet | 3–14 dagar | Beror på vilken bank som förmedlar affären – bekräfta i förväg. |
| Kontanter | Villkorat | — | Kräver deklaration vid inresa samt din fysiska närvaro. Gäller inte vid en distansaffär. |
| Kryptovaluta | Nej | — | Ger ingen FET. Att betala för thailändsk fastighet med kryptovaluta är begränsat enligt gällande regler, och vi hanterar inte betalningar på det sättet. |
Om någon erbjuder en betalningslösning utan FET och lovar att "ordna det senare" – se det som en varningssignal. En FET kan inte utfärdas i efterhand.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) är ett dokument från en thailändsk bank som bekräftar att utländsk valuta kommit in från utlandet och växlats till baht. Hette tidigare TT3.
Banken utfärdar FET automatiskt vid överföringar på 50 000 USD eller mer, men ligger beloppet under den gränsen måste du begära den själv – en enkel ansökan som sällan är något problem om du tänker på det i förväg, eftersom Bank of Thailand sätter gränsen och justerar den då och då, vilket gör att vi alltid kollar upp aktuellt belopp inför din transaktion.
Varför det spelar roll: Land Department kräver en FET för att registrera freehold-ägande åt en utlänning inom den utländska kvoten. Vid en försäljning är det just FET som gör det möjligt att lagligt föra ut pengarna igen, upp till det belopp som ursprungligen kom in.
Kontrollera alltid följande på din FET: ditt namn som avsändare eller mottagare, beloppet, valutan och angivet syfte – att det handlar om ett fastighetsköp.
Fel angivet betalningssyfte är det vanligaste problemet, och det går inte alltid att fixa i efterhand när pengarna väl är krediterade. Därför stämmer vi av exakt formulering med dig innan du gör överföringen.
Vad en distansaffär kostar
Utöver köpeskillingen tillkommer:
| Transfer fee (registreringsavgift) | 2 % av taxeringsvärdet | Enligt överenskommelse, oftast 50/50 |
| Specific Business Tax (vid försäljning inom 5 år) | 3,3 % | Oftast säljaren |
| Stamp duty (om SBT inte gäller) | 0,5 % | Säljaren |
| Källskatt (withholding tax) | Enligt gällande skattesats för privatperson eller bolag | Säljaren |
| Sinking fund (vid köp i nyproduktion) | Engångsbelopp per m² | Köparen |
| CAM-avgift (gemensamma kostnader) | Månadsvis per m² | Köparen |
| Bestyrkande och legalisering av fullmakt | Varierar beroende på land | Köparen |
| Auktoriserad översättning | Bekräftas individuellt | Köparen |
| Kurirfrakt av dokument | Bekräftas från fall till fall | Köparen |
| SWIFT-avgift till banken | Varierar mellan banker | Köparen |
| Juridisk granskning (valfritt) | Beslutas i varje enskilt fall | Köparen |
Skatte- och avgiftsnivåer bestäms av thailändsk lag och kan ändras över tid. Innan du skriver under tar vi fram en skriftlig kalkyl för just din fastighet.
Vi ger ingen skatterådgivning och kan inte ersätta en jurist. Har du frågor om beskattning i hemlandet, prata med din egen skatterådgivare — många länder kräver att fastighet utomlands deklareras.
Riskerna — och hur vi hanterar dem
Vi säger hellre som det är än låtsas att riskerna inte finns.
- Risk: pengarna hamnar fel. Vår lösning: kontraktsbetalningar går alltid direkt till byggherrens eller säljarens konto, och du stämmer av uppgifterna mot kontraktet själv. Vi tar aldrig emot betalningar på mäklarbyråns egna konton.
- Risk: lägenheten motsvarar inte bilderna. Vår lösning: du får en direktsänd videovisning i stället för ett fotoalbum, inspelningen blir din, och vid tillträdet gör vi en slutbesiktning med felavhjälpningslista och fotorapport.
- Risk: byggherren blir aldrig klar. Vår lösning: innan ett projekt tas in i katalogen granskar vi bygglov, markrättigheter, miljökonsekvensbeskrivning (EIA) där sådan krävs, samt projektets finansiering — tillsammans med thailändska och internationella jurister. Ingen granskning ger hundra procents säkerhet. Även etablerade byggherrar i Thailand har haft projekt som stannat av.
- Risk: den utländska kvoten är full. Vår lösning: vi begär skriftlig bekräftelse på kvotstatus från byggnadens förvaltning innan någon handpenning betalas.
- Risk: pengarna går inte att föra ut vid en framtida försäljning. Vår lösning: vi kontrollerar att FET-dokumentet är korrekt redan när överföringen görs.
- Risk: upplägg med målvaktsbolag (nominee). Vår hållning: vi erbjuder aldrig lösningar med thailändska målvaktsägare för att kringgå reglerna om markägande. Sådana strukturer granskas hårt, och det är köparen som får ta konsekvenserna om något går fel.
- Risk: avkastningslöften som låter för bra. Vår hållning: en garanterad avkastning över marknadsnivå är värd att ifrågasätta — vad finansierar den, och vad händer när garantiperioden löper ut? Du får en kalkyl med de underliggande antagandena, inte bara en siffra i en annons.
En sak till: likviditet. Att sälja en fastighet i Pattaya tar tid, det är ingen börsnoterad aktie. Planera din innehavstid utifrån det.
Dokument
Från dig behövs: pass (skannad kopia av samtliga ifyllda sidor); en notariebestyrkt och legaliserad passkopia; fullmakt för ditt ombud — bestyrkt av notarius publicus, med apostille eller konsulär legalisering, samt auktoriserad översättning till thailändska; underlag på pengarnas ursprung, vilket banken kan efterfråga; och bankuppgifter för framtida hyresintäkter (steg 7).
Du får tillbaka: köpekontraktet på engelska och thailändska; FET-dokumentet från den thailändska banken; kvitton på betalda avgifter och skatter; Chanote i ditt namn; besiktningsrapport med felavhjälpningslista och foton; samt ett förvaltningsavtal, om ett sådant ingås.
Vanliga frågor
- Kan jag köpa lägenhet i Pattaya utan att resa till Thailand?
- Ja, det går. Thailändsk lag kräver inte att en utländsk köpare är på plats vid köp av en bostadsrätt. Lägenheten visas via videosamtal, kontraktet skrivs under elektroniskt och originalen skickas sedan med kurir, medan äganderätten registreras med hjälp av en notariebestyrkt och legaliserad fullmakt.
- Hur lång tid tar en distansaffär?
- Räkna med 3–8 veckor från val av fastighet till registrerad äganderätt. Det som tar mest tid är att upprätta och legalisera fullmakten, 2–4 veckor beroende på land. Själva SWIFT-överföringen tar 2–10 bankdagar, och registreringen hos Land Department klaras på en arbetsdag.
- Hur skickar jag pengar för ett köp i Thailand?
- Via en banköverföring i utländsk valuta från utlandet, där betalningens syfte anges som fastighetsköp. Mottagande bank utfärdar då ett FET-dokument — utan det går varken freehold-registrering för utlänningar eller framtida utförsel av pengar vid en försäljning att genomföra.
- Vad är en FET, och varför behöver jag den?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, tidigare TT3) är ett intyg från en thailändsk bank som visar att pengarna kommit in från utlandet i utländsk valuta. Land Department kräver dokumentet för att registrera freehold-ägande för utlänningar inom kvoten. Det är också detta papper som gör det möjligt att senare föra ut försäljningsintäkter ur landet.
- Vem skickar jag pengarna till — mäklarbyrån eller byggherren?
- Kontraktsbetalningar går alltid direkt till byggherrens eller säljarens bankkonto — vi tar aldrig emot sådana betalningar på egna konton. Enda undantaget är en mindre reservationsavgift för att hålla en lägenhet, och den dokumenteras alltid skriftligt.
- Kan jag betala för thailändsk fastighet med kryptovaluta?
- Nej. En kryptoöverföring ger ingen FET, och utan FET går det inte att registrera freehold-ägande för en utlänning inom kvoten. Regleringen i Thailand begränsar dessutom kryptobetalningar för fastighetsköp rent generellt. Apartwell hanterar därför inte betalningar på det sättet.
- Hur upprättar jag en fullmakt för att köpa fastighet i Thailand?
- Mäklarbyrån eller en jurist tar fram texten. Sedan bestyrker du den hos notarius publicus i hemlandet, varpå den apostilleras eller legaliseras konsulärt och översätts till thailändska av en auktoriserad translator. Hela processen tar 2–4 veckor, beroende på vilket land du befinner dig i.
- Vad är den 49-procentiga utländska kvoten, och hur kontrollerar jag den?
- Enligt Condominium Act får utlänningar tillsammans äga högst 49 % av en byggnads totala boyta. Är kvoten full, går freehold-ägande för en utlänning inte att genomföra. Därför begär vi alltid skriftlig bekräftelse av kvotstatus från förvaltningen innan någon handpenning betalas.
- Vilka kostnader tillkommer utöver köpeskillingen?
- Räkna med en transfer fee på 2 % av taxeringsvärdet (delas oftast mellan köpare och säljare), sinking fund och CAM-avgift om det är förstahandsköp, samt kostnader för bestyrkande och legalisering av fullmakten, auktoriserad översättning, kurir och bankavgifter vid överföringen. Försäljningsskatten står säljaren normalt för.
- Hur får jag nycklarna om jag inte är i Thailand?
- Vi sköter slutbesiktningen åt dig, noterar eventuella brister och skickar foton och video samma dag. Nycklarna ligger sedan kvar på vårt kontor tills du kommer till Thailand, eller lämnas till din fastighetsförvaltare enligt dina instruktioner.
Kom igång med ditt köp
Berätta vad du letar efter, så tar vi fram förslag och bokar en videovisning. Konsultationen kostar inget och sker på svenska, engelska eller ryska.
Apartwell Co., Ltd. är medlem i Thailand Real Estate Association (TREA), medlemsnummer 21/0479/69, och i Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM), medlemsnummer SM4801-508.