Spokój i jakość w nowym domu
Jak kupić mieszkanie w Pattayi zdalnie — cała transakcja online, od zapytania do Chanote
Nieruchomość w Tajlandii można kupić bez wyjazdu do kraju. Tajskie prawo nie wymaga obecności zagranicznego nabywcy przy zakupie. Mieszkanie oglądają Państwo na wideorozmowie, umowę podpisują elektronicznie, a pieniądze przechodzą z zagranicy przez SWIFT. Prawo własności rejestruje Departament Gruntów na podstawie notarialnego pełnomocnictwa. Cały proces zajmuje od 3 do 8 tygodni.
Czy mogę kupić nieruchomość bez osobistej obecności?
Tak. Przy zakupie kondominium tajskie prawo nie wymaga osobistej obecności zagranicznego nabywcy. Rejestrację w Departamencie Gruntów może załatwić przedstawiciel działający na podstawie notarialnego pełnomocnictwa — poddanego apostille lub legalizacji konsularnej, zależnie od kraju.
Bez względu na to, czy są Państwo w Tajlandii, czy nie — obowiązują trzy warunki.
Po pierwsze — środki muszą wpłynąć z zagranicy, w walucie obcej. Płatność gotówką w Tajlandii albo przelew z tajskiego konta nie daje podstaw do rejestracji w ramach zagranicznej kwoty freehold.
Po drugie, bank odbierający przelew musi wystawić formularz Foreign Exchange Transaction (FET) na przelaną kwotę — dawniej znany jako TT3. Bez niego Departament Gruntów nie zarejestruje własności freehold na cudzoziemca, a Państwo nie będą mogli legalnie wytransferować pieniędzy za granicę przy późniejszej sprzedaży.
Po trzecie, w budynku musi być dostępna wolna zagraniczna kwota. Ustawa o kondominium mówi jasno: cudzoziemcy mogą mieć na własność maksymalnie 49% całkowitej powierzchni mieszkalnej budynku. Gdy limit jest wyczerpany, freehold odpada — zostaje leasehold albo struktura z tajską spółką, obie z własnymi ograniczeniami.
Kwotę i status nieruchomości sprawdzamy jeszcze przed wpłatą zadatku, a wynik potwierdzamy Państwu na piśmie.
Siedem etapów transakcji
- 1
Wybór nieruchomości i wideoprezentacja
Mówią nam Państwo, czego szukają — budżet, lokalizacja, typ nieruchomości i cel: własne mieszkanie, wynajem czy inwestycja. Na tej podstawie przygotowujemy listę pasujących lokali z naszego katalogu, z cenami, rzutami i szacunkową rentownością.
Potem organizujemy oglądanie wideo. Nasz agent jedzie na miejsce i oprowadza Państwa na żywo przez WhatsApp, Telegram lub Zoom, po angielsku albo po rosyjsku. Mogą Państwo pytać o wszystko i prosić o pokazanie tego, czego nie widać na zdjęciach: stanu instalacji hydraulicznej, widoku o różnych porach dnia, hałasu z ulicy, kondycji części wspólnych, parkingu czy działania windy.
Nagrania zachowujemy i przesyłamy Państwu — przydają się, gdy trzeba potem porównać kilka ofert.
Czas trwania: od jednego dnia do kilku tygodni — zależy, jak szybko podejmą Państwo decyzję.
- 2
Rezerwacja
Wybrany lokal trzeba wycofać ze sprzedaży. Deweloperzy zwykle rezerwują go na 2–3 dni bez opłaty, co daje czas na przejrzenie dokumentów. Na rynku wtórnym rezerwacja zazwyczaj wymaga natychmiastowego zadatku.
Na rynku Pattai zadatki rezerwacyjne wynoszą 50 000–100 000 THB, a w niektórych projektach bywają wyższe. Zadatek zalicza się na poczet ceny zakupu.
Trzymamy się jednej zasady: płatności z umowy trafiają bezpośrednio na konto dewelopera lub sprzedającego, nigdy na konto agencji. Jedyny wyjątek to niewielka opłata rezerwacyjna, którą nasz agent może wpłacić w Państwa imieniu, żeby zarezerwować lokal na czas realizacji przelewu — zawsze udokumentowana na piśmie.
Przed wpłatą zadatku dostają Państwo komplet: dokumenty dewelopera lub sprzedającego, potwierdzenie statusu zagranicznej kwoty, projekt umowy oraz dane do przelewu.
- 3
Umowa
Umowę sprzedaży lub rezerwacji sporządza się w dwóch językach — angielskim i tajskim. Wersja angielska wiąże prawnie zagranicznego nabywcę, ale przy rozbieżnościach zwykle rozstrzyga wersja tajska. Dlatego analizujemy obie.
Umowa musi jasno określać: cenę i walutę, harmonogram płatności z konkretnymi datami lub etapami budowy, termin przekazania lokalu, rodzaj tytułu prawnego (freehold w ramach zagranicznej kwoty lub leasehold), kto i w jakiej części płaci transfer fee, warunki zwrotu zadatku oraz odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia.
Podpisują Państwo umowę i przesyłają skan. Oryginały z podpisem wysyłamy potem kurierem — DHL, FedEx lub EMS, w ciągu 5–10 dni.
Warto zlecić niezależną analizę prawną umowy. Możemy polecić prawników, z którymi współpracujemy, ale mogą też Państwo skorzystać z własnego — to normalna praktyka i nikt nie odbiera tego jako braku zaufania.
- 4
Płatność i przelew środków
Środki przelewa się z zagranicy w walucie obcej (USD, EUR lub innej). Przewalutowanie na baty następuje dopiero w banku odbierającym przelew w Tajlandii.
W tytule przelewu musi znaleźć się jasny cel: zakup nieruchomości wraz z jej adresem. Dokładne sformułowanie przekazujemy Państwu wcześniej — od niego zależy, czy bank prawidłowo wystawi FET.
Kolejność działań wygląda tak: deweloper lub sprzedający wystawia fakturę → otrzymują Państwo oryginał lub skan umowy → wykonują Państwo przelew ze swojego banku → bank odbierający księguje środki i wystawia FET → my dostajemy kopię FET oraz potwierdzenie zaksięgowania.
Przelewy SWIFT trwają zwykle 2–10 dni roboczych, zależnie od banków pośredniczących. Przelewy z niektórych krajów mogą przechodzić dodatkowe kontrole, co wydłuża cały proces.
Plany ratalne dewelopera: na rynku pierwotnym standardem jest wpłata początkowa, a potem raty aż do zakończenia budowy. Konkretne warunki zależą od projektu i potwierdzamy je przed podpisaniem umowy.
- 5
Rejestracja własności w Departamencie Gruntów
Jeśli nie mogą Państwo być obecni przy rejestracji, potrzebne jest pełnomocnictwo — dla naszego przedstawiciela albo Państwa prawnika.
Jak to wygląda w praktyce? Najpierw przygotowujemy treść dokumentu, Państwo poświadczają go notarialnie w swoim kraju, a potem przechodzi legalizację — apostille albo legalizację konsularną, zależnie od kraju. Na końcu tłumacz przysięgły przekłada go na tajski.
Dodatkowo potrzebna jest notarialnie poświadczona kopia paszportu.
W dniu rejestracji nasz przedstawiciel składa w Departamencie Gruntów pełnomocnictwo, kopię paszportu, FET, umowę, dokumenty sprzedającego i potwierdzenie zapłaty podatków wraz z opłatami. Chanote, czyli akt własności, zostaje wystawiony na Państwa nazwisko.
Skan Chanote trafia do Państwa już w dniu rejestracji. Oryginał wysyłamy kurierem albo zostawiamy w naszym biurze do Państwa przyjazdu — jak wolą.
Czas trwania? Przygotowanie i legalizacja pełnomocnictwa zajmuje od 2 do 4 tygodni, zależnie od kraju, a sama rejestracja to jeden dzień roboczy.
- 6
Odbiór techniczny i wydanie kluczy
Na rynku pierwotnym, między zakończeniem budowy a przekazaniem lokalu, odbywa się odbiór techniczny. My robimy to za Państwa.
Co konkretnie sprawdzamy? Zgodność lokalu z rzutem i specyfikacją z umowy, instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną, klimatyzację, okna, drzwi. Każdą usterkę fotografujemy i nagrywamy, a na końcu przygotowujemy listę usterek (snagging list) do usunięcia przez dewelopera.
Raport ze zdjęciami i wideo dostają Państwo tego samego dnia. Później pilnujemy, żeby usterki zostały usunięte, i sprawdzamy to jeszcze raz.
Klucze i dokumenty zostają u nas w biurze albo trafiają do Państwa zarządcy nieruchomości — zależy, co Państwo wybiorą.
- 7
Własność i wynajem bez obecności właściciela
Nieruchomością można zarządzać całkowicie zdalnie już po zakupie.
Na podstawie umowy zarządzania bierzemy na siebie wynajem — krótko- albo długoterminowy, zameldowanie i wymeldowanie gości, sprzątanie, konserwację, opłaty za media i CAM fee, drobne naprawy, kontakt z zarządcą budynku, a także comiesięczny raport z przychodów i wydatków.
Dochód z wynajmu trafia na konto, które Państwo wskażą. Wynagrodzenie i warunki zarządzania ustalamy odrębnie — wszystko zapisane w umowie.
Sposoby przelewu środków: porównanie
Poniżej metody płatności, na jakie można trafić na tym rynku. My pracujemy wyłącznie z przelewami bankowymi. To jedyny sposób, po którym bank wystawia FET, a bez FET nie zarejestruje Państwo freehold w ramach zagranicznej kwoty ani nie przetransferuje legalnie środków za granicę w przyszłości.
| Metoda | FET | Czas realizacji | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Przelew bankowy SWIFT | Tak | 2–10 dni | Jedyna metoda, z jakiej korzystamy |
| Przelew przez trzecią jurysdykcję | Tak, jeśli środki wpływają z zagranicy | 3–14 dni | Zależy od banku pośredniczącego — wymaga wcześniejszego potwierdzenia |
| Gotówka | Warunkowo | — | Wymaga zgłoszenia celnego przy wjeździe oraz osobistej obecności na miejscu; przy transakcji zdalnej ta opcja odpada |
| Kryptowaluty | Nie | — | Nie skutkuje wystawieniem FET. Płatność kryptowalutą za nieruchomość w Tajlandii podlega ograniczeniom regulacyjnym, więc nie realizujemy transakcji w ten sposób |
Jeśli ktoś proponuje schemat płatności bez FET i zapewnia, że „to się później załatwi” — to jasny sygnał, żeby się zatrzymać i to zweryfikować. FET nie da się wystawić z mocą wsteczną.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) to dokument z tajskiego banku, który potwierdza, że waluta obca wpłynęła z zagranicy i została przewalutowana na baty. Wcześniej funkcjonował pod nazwą TT3.
Przy przelewach od 50 000 USD (lub równowartości tej kwoty) banki wystawiają FET automatycznie. Przy niższych sumach trzeba wystąpić o niego osobno — to prosta formalność, o którą warto zawczasu poprosić. Sam próg ustala Bank of Thailand i co jakiś czas go zmienia, więc aktualną wartość potwierdzamy zawsze w momencie realizacji Państwa transakcji.
Dlaczego to istotne: Departament Gruntów wymaga FET, aby zarejestrować własność freehold na cudzoziemca w ramach zagranicznej kwoty. Przy sprzedaży to właśnie ten dokument pozwala legalnie wytransferować środki za granicę — do wysokości pierwotnie wniesionej sumy.
Co sprawdzić w swoim FET: imię i nazwisko jako nadawcy lub beneficjenta, kwotę, walutę i wskazany cel płatności — zakup nieruchomości.
Najczęściej problem dotyczy błędnie wskazanego celu płatności, a tego nie zawsze da się poprawić po zaksięgowaniu środków. Dlatego dokładne sformułowanie ustalamy z Państwem jeszcze przed przelewem.
Ile kosztuje transakcja zdalna
Poza ceną zakupu trzeba doliczyć:
| Transfer fee (opłata rejestracyjna) | 2% wartości szacunkowej | Zwykle po połowie, zgodnie z ustaleniami |
| Specific Business Tax (przy sprzedaży w ciągu 5 lat) | 3,3% | Najczęściej płaci sprzedający |
| Stamp duty (jeśli SBT nie ma zastosowania) | 0,5% | Sprzedający |
| Podatek u źródła | Zależnie od stawki dla osoby fizycznej lub prawnej | Sprzedający |
| Sinking fund (rynek pierwotny) | Jednorazowo, za m² | Kupujący |
| Opłata CAM | Miesięcznie, za m² | Kupujący |
| Notarialne poświadczenie i legalizacja pełnomocnictwa | Zależnie od kraju | Kupujący |
| Tłumaczenie przysięgłe | Ustalane indywidualnie | Kupujący |
| Kurierska wysyłka dokumentów | Ustalane indywidualnie | Kupujący |
| Opłata bankowa za przelew SWIFT | Zależnie od banku | Kupujący |
| Analiza prawna (opcjonalna) | Ustalane indywidualnie | Kupujący |
Wysokość podatków i opłat wynika z tajskiego prawa i może się zmieniać. Zanim podpiszą Państwo umowę, przygotujemy pisemne wyliczenie dla konkretnej nieruchomości.
Nie doradzamy w sprawach podatkowych i nie zastępujemy prawnika. W kwestii opodatkowania w kraju Państwa rezydencji najlepiej skonsultować się z własnym doradcą podatkowym — w wielu krajach trzeba zadeklarować posiadanie nieruchomości za granicą. W Polsce zakup zagranicznego majątku może wiązać się z obowiązkiem wykazania go w rocznym zeznaniu podatkowym. Tę kwestię warto potwierdzić u polskiego doradcy.
Ryzyka i jak je ograniczamy
Wolimy mówić o ryzykach wprost, niż udawać, że ich nie ma.
- Ryzyko: pieniądze trafiają w niewłaściwe miejsce. Jak temu zapobiegamy: płatności z umowy idą bezpośrednio na konto dewelopera lub sprzedającego, a dane do przelewu sprawdzają Państwo z treścią umowy. Płatności kontraktowych nigdy nie przyjmujemy na konto agencji.
- Ryzyko: lokal wygląda inaczej niż na zdjęciach. Jak temu zapobiegamy: pokazujemy mieszkanie na żywo przez wideorozmowę, nagranie zostaje u Państwa, a przy odbiorze spisujemy listę usterek i dołączamy dokumentację fotograficzną.
- Ryzyko: deweloper nie kończy budowy. Jak temu zapobiegamy: zanim projekt trafi do naszej oferty, sprawdzamy pozwolenie na budowę, prawa do gruntu, ocenę oddziaływania na środowisko (jeśli jest wymagana) oraz sposób finansowania inwestycji — z pomocą tajskich i międzynarodowych prawników. Żadna weryfikacja nie daje stuprocentowej gwarancji. W Tajlandii zdarzały się wstrzymane inwestycje nawet u znanych deweloperów.
- Ryzyko: limit zagranicznej kwoty w budynku jest już wyczerpany. Jak temu zapobiegamy: przed wpłatą zadatku pytamy zarząd budynku o pisemne potwierdzenie dostępnego limitu.
- Ryzyko: przy sprzedaży nie da się wytransferować środków za granicę. Jak temu zapobiegamy: poprawność dokumentu FET sprawdzamy już na etapie przelewu.
- Ryzyko: struktury z nominowanymi udziałowcami. Nasze stanowisko: nie proponujemy schematów z tajskimi udziałowcami-figurantami, które omijają ograniczenia w prawie do gruntu. Takie rozwiązania podlegają kontroli, a odpowiedzialność spada na kupującego.
- Ryzyko: nierealistyczne obietnice zysku. Nasze stanowisko: gwarantowana rentowność powyżej stawek rynkowych wymaga dokładniejszego sprawdzenia — skąd biorą się te pieniądze i co dzieje się po zakończeniu okresu gwarancji. Pokazujemy Państwu wyliczenie razem z przyjętymi założeniami, nie samą liczbę.
Jeszcze jedna sprawa: płynność. Sprzedaż nieruchomości w Pattai zajmuje czas, to nie akcje na giełdzie. Warto to uwzględnić, planując horyzont inwestycji.
Dokumenty
Od Państwa potrzebujemy: paszportu (skan wszystkich zapisanych stron); notarialnie poświadczonej i zalegalizowanej kopii paszportu; pełnomocnictwa dla przedstawiciela — notarialnego, z apostille lub legalizacją konsularną i przysięgłym tłumaczeniem na tajski; potwierdzenia źródła pochodzenia środków, o które może poprosić bank; oraz danych bankowych do przekazywania dochodu z wynajmu (Etap 7).
W zamian otrzymają Państwo: umowę sprzedaży po angielsku i tajsku; FET z tajskiego banku; potwierdzenia zapłaty opłat i podatków; Chanote wystawiony na swoje nazwisko; raport z odbioru z listą usterek i zdjęciami; a także umowę zarządzania, jeśli zostanie podpisana.
Najczęściej zadawane pytania
- Czy mogę kupić mieszkanie w Pattai, nie przyjeżdżając do Tajlandii?
- Tak. Tajskie prawo nie wymaga osobistej obecności zagranicznego kupującego przy zakupie kondominium. Mieszkanie ogląda się podczas wideorozmowy, umowę podpisuje się elektronicznie, a oryginały wysyła się później kurierem. Prawo własności rejestruje się na podstawie notarialnego pełnomocnictwa z legalizacją.
- Ile trwa transakcja zdalna?
- Od 3 do 8 tygodni — licząc od wyboru nieruchomości aż po rejestrację prawa własności. Najwięcej czasu zajmuje przygotowanie i legalizacja pełnomocnictwa: od 2 do 4 tygodni, zależnie od kraju. Przelew SWIFT trwa 2–10 dni roboczych, a sama rejestracja w Departamencie Gruntów — jeden dzień.
- Jak przelać pieniądze za nieruchomość w Tajlandii?
- Przelewem bankowym w walucie obcej, wysłanym z zagranicy, z tytułem wskazującym cel — zakup nieruchomości. Bank odbierający wystawia wtedy dokument FET, bez którego nie da się zarejestrować freehold na cudzoziemca ani legalnie wytransferować pieniędzy za granicę przy późniejszej sprzedaży.
- Czym jest FET i po co jest właściwie potrzebny?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, dawniej TT3) to dokument tajskiego banku potwierdzający wpływ waluty obcej z zagranicy. Bez niego Departament Gruntów nie zarejestruje własności freehold na cudzoziemca w ramach limitu. Przy sprzedaży to właśnie on pozwala przelać uzyskane środki za granicę.
- Komu należy przelewać pieniądze — agencji czy deweloperowi?
- Wszystkie płatności wynikające z umowy trafiają bezpośrednio na konto dewelopera lub sprzedającego. Agencja nigdy nie przyjmuje płatności kontraktowych na własne konto. Jedyny wyjątek to niewielka opłata rezerwacyjna za zablokowanie lokalu — zawsze potwierdzona pisemnie.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Tajlandii kryptowalutą?
- Przelew w kryptowalucie nie skutkuje wystawieniem FET. Bez tego dokumentu rejestracja freehold na cudzoziemca w ramach zagranicznej kwoty po prostu nie jest możliwa. Dodatkowo płatności kryptowalutami za nieruchomości w Tajlandii podlegają ograniczeniom regulacyjnym, dlatego Apartwell nie rozlicza się w ten sposób.
- Jak sporządzić pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości w Tajlandii?
- Treść pełnomocnictwa przygotowuje agencja lub prawnik. Państwo poświadczają dokument notarialnie w swoim kraju, potem przechodzi on przez apostille lub legalizację konsularną i trafia do tłumacza przysięgłego, który przekłada go na tajski. Cały proces zajmuje zwykle 2–4 tygodnie, zależnie od kraju.
- Czym jest zagraniczna kwota 49% i jak sprawdzić jej dostępność?
- Zgodnie z ustawą o kondominium cudzoziemcy mogą posiadać na własność maksymalnie 49% całkowitej powierzchni mieszkalnej budynku. Gdy limit zostanie wyczerpany, zakup na własność freehold przez cudzoziemca nie wchodzi w grę. Dlatego przed wpłatą zadatku zawsze występujemy o pisemne potwierdzenie statusu kwoty od zarządu budynku.
- Jakie koszty występują poza ceną zakupu?
- Transfer fee w wysokości 2% wartości szacunkowej — zwykle dzielone między strony, sinking fund i CAM fee przy zakupie na rynku pierwotnym, poświadczenie notarialne i legalizacja pełnomocnictwa, tłumaczenie przysięgłe, przesyłka kurierska oraz opłaty bankowe za przelew. Podatek od sprzedaży zazwyczaj pokrywa sprzedający.
- Jak odebrać klucze, jeśli nie jestem w Tajlandii?
- Odbiór techniczny przeprowadzamy w Państwa imieniu — przygotowujemy listę usterek i jeszcze tego samego dnia wysyłamy raport ze zdjęciami i wideo. Klucze zostają w naszym biurze do Państwa przyjazdu albo trafiają do zarządcy nieruchomości, zgodnie z otrzymanymi instrukcjami.
Rozpocznij zakup
Niech Państwo powiedzą nam, czego szukają — przygotujemy propozycje i umówimy wideorozmowę z prezentacją. Konsultacja jest bezpłatna, po polsku, angielsku lub rosyjsku.
Apartwell Co., Ltd. należy do Thailand Real Estate Association (TREA) pod numerem 21/0479/69 oraz do Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) pod numerem SM4801-508.