Op afstand een condo kopen in Pattaya: van eerste aanvraag tot Chanote

De zeven stappen van de deal

1. 1

   Een woning kiezen en de video-bezichtiging

   Laat ons weten wat u zoekt — budget, regio, type woning, en of u er zelf gaat wonen, gaat verhuren of puur investeert. Wij stellen passende units samen uit onze catalogus, met prijzen, plattegronden en een geschat rendement.

   Daarna volgt de video-bezichtiging. Een van onze makelaars gaat naar het pand en neemt u live mee via WhatsApp, Telegram of Zoom, in het Engels of Russisch. Vraag gerust alles — wat foto's niet laten zien, van de staat van de leidingen en het uitzicht op verschillende tijdstippen tot verkeerslawaai, gemeenschappelijke ruimtes, parkeren of de werking van de liften.

   We bewaren elke opname en sturen die naar u door — handig wanneer u later verschillende opties tegen elkaar afweegt.

   Doorlooptijd: van één dag tot enkele weken, afhankelijk van hoe snel u beslist.

2. 2

   Reservering

   Zodra u een unit heeft gekozen, moet die van de markt af. Ontwikkelaars houden een unit meestal 2–3 dagen kosteloos vast, zodat u de tijd heeft om de papieren door te nemen. Op de wederverkoopmarkt betekent een reservering doorgaans dat er direct een aanbetaling wordt gedaan.

   In Pattaya liggen reserveringsaanbetalingen meestal tussen de 50.000 en 100.000 THB, bij sommige projecten hoger. Dat bedrag wordt verrekend met de aankoopprijs.

   Dit is een regel die we nooit breken: contractbetalingen gaan rechtstreeks naar de bankrekening van de ontwikkelaar of verkoper, niet naar ons. De enige uitzondering is een kleine reserveringsvergoeding die onze makelaar namens u kan voorschieten om een unit vast te houden terwijl uw overboeking onderweg is — en dat wordt altijd schriftelijk vastgelegd.

   Voordat er een aanbetaling wordt gedaan, ontvangt u de documenten van de ontwikkelaar of verkoper, bevestiging van de status van het buitenlands quotum, een concept-contract en de overboekingsgegevens.

3. 3

   Het contract

   Het koop- of reserveringscontract komt in twee talen: Engels en Thai. De Engelse versie is juridisch bindend voor een buitenlandse koper, maar bij verschillen geldt doorgaans de Thaise tekst — daarom controleren wij beide versies.

   Het contract moet de prijs en valuta bevatten, een betalingsschema gekoppeld aan data of bouwmijlpalen, de overdrachtsdatum, het type eigendom (vrij eigendom binnen buitenlands quotum of erfpacht), wie de overdrachtskosten draagt en in welke verhouding, de voorwaarden voor terugbetaling van de aanbetaling, en de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar bij vertraging.

   U ondertekent, scant en stuurt het document terug. De originele ondertekende exemplaren volgen per koerier — DHL, FedEx of EMS, 5–10 dagen.

   We raden altijd een onafhankelijke juridische controle van het contract aan. We kunnen u in contact brengen met advocaten waarmee we eerder hebben samengewerkt, maar het inschakelen van uw eigen advocaat is volkomen normaal — het is geen teken van wantrouwen.

4. 4

   Betaling en overboeking van fondsen

   Het geld komt uit het buitenland in een vreemde valuta — USD, EUR of anders — en wordt hier bij de ontvangende bank omgezet naar Thaise baht.

   In de omschrijving van de betaling moet duidelijk staan dat het om een vastgoedaankoop gaat, inclusief het adres. We geven u vooraf de exacte formulering, omdat deze bepaalt of de bank de FET correct afgeeft.

   Zo verloopt de volgorde: de ontwikkelaar of verkoper stuurt een factuur, u ontvangt het originele of gescande contract, u laat de overboeking maken via uw bank, de ontvangende bank schrijft het bedrag bij en geeft de FET af, en wij ontvangen een kopie van de FET plus bevestiging van de bijschrijving.

   SWIFT-overboekingen duren meestal 2–10 werkdagen, afhankelijk van de betrokken correspondentbanken. Overboekingen uit sommige landen worden extra gecontroleerd, wat langer kan duren.

   Betalingsplannen van ontwikkelaars zijn gangbaar op de primaire markt — een aanbetaling, gevolgd door termijnen tot aan de voltooiing van de bouw. De voorwaarden verschillen per project en worden vóór ondertekening bevestigd.

5. 5

   Registratie van de eigendomsakte bij het Land Department

   Als u niet persoonlijk aanwezig kunt zijn, heeft u een volmacht nodig voor onze vertegenwoordiger of uw advocaat.

   Zo werkt dat: wij stellen de tekst op, u laat deze notariëren in uw eigen land, waarna legalisatie volgt — apostille of consulair, afhankelijk van het land — en ten slotte wordt het document vertaald naar het Thai door een beëdigd vertaler.

   U heeft ook een genotarieerde kopie van uw paspoort nodig.

   Op de dag van registratie dient onze vertegenwoordiger alles in bij het Land Department: de volmacht, de paspoortkopie, de FET, het contract, de documenten van de verkoper, en bewijs dat belastingen en kosten zijn betaald. De Chanote — de eigendomsakte — wordt vervolgens op uw naam uitgegeven.

   U ontvangt dezelfde dag nog een scan van de Chanote. Het origineel wordt per koerier naar u verzonden of blijft op ons kantoor totdat u langskomt — u bepaalt.

   Wat de doorlooptijd betreft: het voorbereiden en legaliseren van de volmacht duurt 2–4 weken, afhankelijk van het land. De registratie zelf is binnen één werkdag geregeld.

6. 6

   Oplevering en sleuteloverdracht

   Op de primaire markt vindt er tussen bouwvoltooiing en oplevering een inspectie plaats. Wij regelen dit namens u.

   We controleren de unit aan de hand van de plattegrond en contractspecificaties, testen leidingen, elektra, airconditioning, ramen en deuren, fotograferen en filmen eventuele gebreken, en stellen een puntenlijst op die de ontwikkelaar moet oplossen.

   U ontvangt dezelfde dag nog een foto- en videorapport. Vervolgens zetten wij druk op de oplossingen en voeren we een herinspectie uit.

   Sleutels en documenten blijven op ons kantoor of gaan rechtstreeks naar uw property manager — wat u ook liever heeft.

7. 7

   Bezit en verhuur zonder ooit zelf aanwezig te zijn

   Zodra u de woning heeft gekocht, kan deze volledig op afstand worden beheerd.

   Onder een beheersovereenkomst regelen wij alles: kortdurende of langdurige verhuur, in- en uitcheck van gasten, schoonmaak en onderhoud, betaling van nutsvoorzieningen en CAM-kosten, kleine reparaties, contact met het beheer van het gebouw, en een maandelijks inkomsten-en-uitgavenrapport.

   De huurinkomsten gaan rechtstreeks naar de rekening van uw keuze. Beheerkosten en voorwaarden worden apart afgesproken en vastgelegd in een contract.

Betaalmethoden vergeleken

Dit zijn de betaalmethoden die u op de markt tegenkomt. Wij werken alleen met bankoverboekingen — dit is de enige methode die een FET oplevert, en zonder FET is registratie van vrij eigendom onder het buitenlands quotum niet mogelijk, en is er ook geen legale manier om het geld later weer terug te sturen.

Als iemand een betalingsconstructie voorstelt zonder FET en zegt dat 'we het later wel regelen' — stop dan en controleer alles grondig. Een FET kan niet achteraf worden afgegeven.

FET / TT3

Wat een deal op afstand echt kost

Naast de aankoopprijs:

Belasting- en kostentarieven komen uit de Thaise wetgeving en veranderen van tijd tot tijd. Voordat u iets ondertekent, geven wij u een schriftelijke berekening voor uw specifieke woning.

Wij zijn geen belastingadviseurs en kunnen een advocaat niet vervangen. Heeft u vragen over belastingen in uw eigen land, raadpleeg dan uw eigen belastingadviseur — in veel landen moet buitenlands vastgoed worden opgegeven.

De risico's, en hoe wij ermee omgaan

Wij lichten de risico's liever helder toe dan te doen alsof ze niet bestaan.

• Risico: uw geld komt op de verkeerde plek terecht. Onze aanpak: contractbetalingen gaan rechtstreeks naar de rekening van de ontwikkelaar of verkoper, en u controleert die gegevens zelf aan de hand van het contract. Wij nemen nooit contractbetalingen op onze eigen kantoorrekening.
• Risico: de unit lijkt totaal niet op de foto's. Onze aanpak: wij doen een live video-bezichtiging in plaats van alleen foto's te sturen, u bewaart de opname, en bij oplevering voeren we een inspectie uit met een puntenlijst en fotorapport.
• Risico: de ontwikkelaar maakt het gebouw nooit af. Onze aanpak: voordat we een project opnemen in ons aanbod, controleren Thaise en internationale advocaten de bouwvergunning, landrechten, de milieueffectrapportage (EIA) waar vereist, en de financiering van het project. Geen enkele controle biedt 100% garantie — zelfs gerenommeerde ontwikkelaars in Thailand hebben projecten zien stilvallen.
• Risico: het buitenlandse eigendomsquotum is al vol. Onze aanpak: wij vragen schriftelijke bevestiging van de quotumstatus bij het gebouwbeheer voordat er een aanbetaling wordt gedaan.
• Risico: u kunt uw geld bij verkoop niet uit het land halen. Onze aanpak: wij controleren of het FET-formulier correct is op het moment van overboeking.
• Risico: nominee-bedrijfsstructuren. Ons standpunt: wij zetten geen constructies op met Thaise stroman-aandeelhouders om regels rond landbezit te ontwijken. Zulke structuren trekken aandacht, en het is de koper die daarvoor de prijs betaalt.
• Risico: onrealistische rendementsbeloftes. Ons standpunt: als een gegarandeerd rendement boven het marktniveau ligt, vraag dan wie dat betaalt en wat er gebeurt zodra de garantieperiode afloopt. Wij laten u de berekening en de onderliggende aannames zien, niet alleen een aantrekkelijk cijfer.

Nog iets om te weten: liquiditeit. Een woning in Pattaya verkopen kost tijd — het is geen aandeel dat u van de één op de andere dag kunt verkopen. Houd hier rekening mee bij het plannen van uw beleggingshorizon.

Documenten

Van u hebben wij nodig: een scan van uw paspoort (alle ingevulde pagina's); een genotarieerde en gelegaliseerde kopie daarvan; een volmacht voor uw vertegenwoordiger, genotarieerd met apostille of consulaire legalisatie plus een beëdigde Thaise vertaling; bewijs van de herkomst van het geld indien uw bank daar om vraagt; en uw bankgegevens voor huurinkomsten (stap 7).

In ruil daarvoor ontvangt u: het koopcontract in het Engels en Thai; de FET van de Thaise bank; bewijzen van betaalde belastingen en kosten; de Chanote geregistreerd op uw naam; een opleveringsrapport met een gefotografeerde puntenlijst; en een beheersovereenkomst, indien u die tekent.