Kan een buitenlander legaal een condo bezitten in Thailand?

Ja. Buitenlanders kunnen condo-units in volledig eigendom (freehold) kopen onder de Condominium Act, mits het buitenlands eigendomsoppervlak van het gebouw niet meer dan 49% bedraagt en de koper de aankoopsom in vreemde valuta via een Thaise bank overmaakt.

Wat is het 49%-quotum voor buitenlands eigendom?

Dit is het maximale aandeel van de totale verkoopbare vloeroppervlakte van een condominiumgebouw dat door buitenlandse onderdanen mag worden bezeten, berekend over het hele project en niet per individuele unit, en gecontroleerd door het Kadaster op het moment van overdracht.

Wat is het FET-formulier en waarom heb ik het nodig?

Het Foreign Exchange Transaction-formulier wordt door een Thaise bank afgegeven als bewijs dat vreemde valuta naar Thailand is overgemaakt en omgezet in baht; het Kadaster vereist dit als bewijs voordat een overdracht van een condo in volledig eigendom aan een buitenlander wordt geregistreerd.

Heb ik altijd een FET-formulier nodig, ook bij een kleine aankoop?

Nee. Een FET-formulier wordt doorgaans alleen automatisch afgegeven voor overschrijvingen van USD 50.000 of meer; voor kleinere bedragen geeft de bank in plaats daarvan een credit advice of bevestigingsbrief af, die door het Kadaster als gelijkwaardig bewijs wordt geaccepteerd.

Wat gebeurt er tijdens due diligence voordat de SPA wordt ondertekend?

Due diligence omvat doorgaans het verifiëren van de eigendomsakte bij het Kadaster, het controleren op bestaande hypotheken of beslagen, het bevestigen dat de unit geen onbetaalde gemeenschappelijke kosten heeft, en het controleren van het resterende buitenlandse-eigendomsquotum van het gebouw.

Hoeveel tijd zit er tussen de reserveringsovereenkomst en de koopovereenkomst?

Partijen formaliseren de koopovereenkomst doorgaans binnen ongeveer 30 dagen na het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst, al kan de exacte termijn variëren afhankelijk van het project en of de unit nog in aanbouw is.

Welke documenten moet de verkoper aanleveren voor de overdracht?

De verkoper levert doorgaans de eigendomsakte aan, een schuldenvrij-verklaring van de condominium juristic person met bevestiging van de buitenlandse-eigendomsverhouding, en identiteitsdocumenten, samen met het FET-formulier of een gelijkwaardige bankbrief van de koper.

Wat gebeurt er als de naam van een buitenlandse koper niet overeenkomt met het FET-formulier?

De naam van de afzender van de overschrijving moet exact overeenkomen met de naam van de koper in het koopcontract; als deze verschillen, of als het overgemaakte bedrag lager is dan het geregistreerde eigendomsaandeel, kan het Kadaster de registratie van volledig eigendom weigeren.

Kunnen buitenlanders huizen of grond op dezelfde manier bezitten als condo's?

Nee. Buitenlanders kunnen onder de Land Code geen grond of huizen volledig in eigendom hebben, en dat is de reden waarom volledig eigendom van een condo, met dezelfde rechten als die van een Thaise eigenaar, de standaardroute is voor buitenlandse kopers.

Wat is de laatste stap bij het kopen van een condo in Thailand?

De laatste stap is het ondertekenen en registreren van de overdracht bij het plaatselijke Kadasterkantoor, waar ambtenaren alle documenten en het FET-formulier controleren voordat zij een bijgewerkte eigendomsakte op naam van de koper afgeven.

Een Condo Kopen in Thailand: Het Complete Stappenplan voor Buitenlandse Kopers

Beoordeeld op 9-10-2026

Een buitenlandse koper kan in Thailand volledig eigenaar worden van een condo-unit, mits de aankoop een vaste juridische volgorde volgt — van reservering tot registratie bij het Kadaster. Deze gids doorloopt elke fase van dat proces.

Het kopen van een condo in Thailand als buitenlander volgt een vaste juridische volgorde: de unit reserveren met een aanbetaling, due diligence uitvoeren, een koopovereenkomst (Sale and Purchase Agreement, SPA) ondertekenen, de volledige koopsom vanuit het buitenland in vreemde valuta overmaken om een Foreign Exchange Transaction-formulier (FET-formulier) te verkrijgen, en vervolgens de overdracht ondertekenen en registreren bij het plaatselijke Kadasterkantoor (Land Department). Buitenlanders kunnen condo-units in volledig eigendom (freehold) bezitten, in tegenstelling tot huizen of grond, zolang het buitenlandse-eigendomsquotum van het gebouw dit toelaat.

Stap 1: Reserveer de Unit en Betaal een Aanbetaling

Een reserveringsovereenkomst is het eerste formele document dat een buitenlandse koper ondertekent nadat een unit is gekozen, en hierin staan de prijs, het aanbetalingsbedrag en de beoogde datum van overdracht en registratie vermeld. Bij een typische verkoop door een ontwikkelaar ondertekenen de partijen een reserveringsovereenkomst en doet de koper een eerste aanbetaling, waarmee de unit wordt vastgelegd terwijl de koopovereenkomst wordt opgesteld. Deze aanbetaling is in de meeste standaardcontracten niet terugbetaalbaar als de koper zich later zonder geldige reden terugtrekt, dus deze moet pas worden betaald zodra de koper redelijk zeker is over de unit en het project.

Stap 2: Voer Due Diligence Uit Voordat U Iets Bindends Ondertekent

Due diligence moet worden afgerond voordat de koper zich vastlegt aan een volledige koopovereenkomst, niet erna. Deze fase omvat het verifiëren van de eigendomsakte (chanote) bij het Kadaster, het bevestigen van het wettelijk eigendom van de verkoper, het controleren op hypotheken of beslagen die op de unit zijn geregistreerd, en het nakijken van de administratie van de condominium juristic person op onbetaalde gemeenschappelijke kosten. Een buitenlandse koper moet in deze fase ook bevestigen hoeveel ruimte er nog over is binnen het 49%-quotum voor buitenlands eigendom van het gebouw, aangezien een unit niet als freehold aan een buitenlander kan worden geregistreerd zodra het buitenlands-eigendomsoppervlak van het gebouw vol is.

Het Buitenlandse-Eigendomsquotum Controleren

De Thaise Condominium Act beperkt buitenlands eigendom in volledig eigendom tot een vastgesteld aandeel van de totale verkoopbare oppervlakte van een gebouw. Volgens de Condominium Act is buitenlands eigendom beperkt tot 49% van de totale oppervlakte van alle units in het gebouw, berekend over het hele project en niet per unit. De condominium juristic person geeft een brief af die de huidige verhouding van buitenlands eigendom bevestigt en of er nog ruimte is voor een nieuwe buitenlandse koper, en deze brief is een van de documenten die de verkoper vóór de overdracht moet aanleveren.

Stap 3: Onderteken de Koopovereenkomst (SPA)

Zodra de due diligence bevredigend is, ondertekenen koper en verkoper de koopovereenkomst (Sale and Purchase Agreement), het bindende contract dat de prijs, het betalingsschema, de overdrachtsdatum en de verdeling van overdrachtsgerelateerde belastingen en kosten regelt. Beide partijen ondertekenen de SPA doorgaans nadat juridische vertegenwoordigers deze details hebben behandeld, en deze formalisering vindt meestal plaats binnen ongeveer 30 dagen na de reserveringsovereenkomst, al kan de exacte termijn per project verschillen. Voor units die nog in aanbouw zijn of nog niet gebouwd (off-plan), bevat de SPA ook een gefaseerd betalingsschema gekoppeld aan bouwfasen, waarbij het resterende saldo verschuldigd is op de dag van overdracht bij het Kadaster.

Stap 4: Maak Geld Over Vanuit het Buitenland en Verkrijg het FET-Formulier

Een buitenlandse koper moet de volledige koopsom voor een condo-unit in volledig eigendom vanuit het buitenland in vreemde valuta overmaken, en deze vereiste staat centraal bij het in aanmerking komen voor buitenlands eigendom onder de Condominium Act. Om in aanmerking te komen voor buitenlands eigendom onder de Thaise Condominium Act moet een buitenlandse koper de volledige koopsom voor de condo in vreemde valuta naar Thailand overmaken, tenzij de koper in Thailand woonachtig is of anderszins in aanmerking komt voor een uitzondering. De ontvangende Thaise bank wisselt de binnenkomende valuta om in Thaise baht en geeft bij grotere overschrijvingen het Foreign Exchange Transaction-formulier af als bewijs.

Wat het FET-Formulier Precies Is

Het Foreign Exchange Transaction-formulier (ook wel FET-formulier, FETF, of voorheen Thor Tor 3 genoemd) is het document dat Thaise banken afgeven om een inkomende overschrijving in vreemde valuta en de omzetting daarvan naar baht vast te leggen. Het Foreign Exchange Transaction-formulier is een officieel document dat is opgesteld onder de regelgeving van de Bank of Thailand en bewijst de overmaking en wisseling van vreemde valuta naar Thaise baht binnen Thailand. Het Kadaster registreert een condominium-overdracht aan een buitenlandse koper niet zonder documentair bewijs dat de koopsom vanuit het buitenland is overgemaakt, en het FET-formulier is hiervoor het standaardbewijs.

Wanneer een Bankbrief het FET-Formulier Vervangt

Banken zijn alleen verplicht om automatisch een FET-formulier af te geven boven een bepaalde overschrijvingsgrootte, dus kleinere overschrijvingen worden anders gedocumenteerd. Een Foreign Exchange Transaction Form wordt doorgaans afgegeven voor overschrijvingen van meer dan USD 50.000 (of het equivalent in een andere valuta); voor kleinere bedragen geeft de ontvangende bank doorgaans in plaats daarvan een credit advice of bevestigingsbrief af, die door het Kadaster wordt geaccepteerd. Ongeacht welk document wordt afgegeven, moet de naam van de afzender van de overschrijving overeenkomen met de naam van de koper in het koopcontract, en moet het overgemaakte bedrag ten minste gelijk zijn aan het deel van de koopsom dat als buitenlands eigendom wordt geregistreerd.

Stap 5: Verzamel de Benodigde Documenten voor de Overdracht

Voorafgaand aan de afspraak bij het Kadaster stellen beide partijen een documentenpakket samen. Aan de zijde van de condo omvat dit doorgaans de eigendomsakte, een brief van de juristic person die bevestigt dat de unit schuldenvrij is en die de buitenlandse-eigendomsverhouding van het gebouw vermeldt, kopieën van paspoorten of identiteitsbewijzen van zowel koper als verkoper, en het FET-formulier of een gelijkwaardige bankbrief van de koper. Een brief van de juristic person die de verhouding van buitenlands eigendom bevestigt, samen met het FET-formulier dat door de bank van de koper is afgegeven, is specifiek vereist voor registratie van de verkoop en overdracht. Kopers die niet persoonlijk aanwezig kunnen zijn, kunnen via een volmacht (power of attorney) een vertegenwoordiger aanstellen, die eveneens bij het Kadaster moet worden overgelegd.

Stap 6: Onderteken en Registreer bij het Kadaster

De laatste stap vindt plaats bij het plaatselijke Kadasterkantoor (Land Office) dat de locatie van de condo bedient, waar de koper, de verkoper of hun gemachtigde vertegenwoordigers samenkomen om de overdracht af te ronden. Een eventueel resterend saldo van de koopsom wordt doorgaans op de dag van overdracht bij het Kadaster betaald, samen met de afhandeling van overdrachtsgerelateerde belastingen en kosten tussen de partijen zoals overeengekomen in de SPA. Ambtenaren van het Kadaster controleren alle documenten, inclusief het FET-formulier of de bankbrief, bevestigen dat het buitenlandse-eigendomsquotum niet is overschreden, en registreren vervolgens de eigendomsoverdracht.

Stap 7: Ontvang de Bijgewerkte Eigendomsakte

Zodra de ambtenaren van het Kadaster hun controles hebben afgerond, registreren zij de overdracht en geven zij een bijgewerkte eigendomsakte (chanote) af waarop de buitenlandse koper als nieuwe eigenaar staat vermeld. Deze registratie is het juridische moment waarop het eigendom overgaat, en hiermee is het formele aankoopproces voor een condo-unit in volledig eigendom afgerond. De koper moet de originele eigendomsakte, het FET-formulier en de SPA op een veilige plaats bewaren, aangezien deze documenten opnieuw nodig zijn wanneer de unit later wordt verkocht, bezwaard met een hypotheek, of overgedragen aan erfgenamen.

Freehold versus Leasehold: Waarom de Meeste Buitenlandse Kopers Voor Freehold Kiezen

Buitenlanders die een aankoop van Thais vastgoed overwegen, wegen soms volledig eigendom van een condo af tegen een leasehold-structuur op grondgebonden eigendom, aangezien buitenlanders onder de Land Code geen grond of huizen volledig in eigendom kunnen hebben. Volledig eigendom van een condo biedt, eenmaal geregistreerd, dezelfde eigendomsrechten als die van een Thaise eigenaar, inclusief het recht om te verkopen, te bezwaren met een hypotheek, of over te dragen aan erfgenamen, terwijl geregistreerde leaseholds op grond doorgaans beperkt zijn tot 30 jaar en geen volledig eigendom met zich meebrengen. Dit verschil is de voornaamste reden waarom condominiums, in plaats van huizen of grond, het standaard toegangspunt zijn voor buitenlandse kopers in Thailand.

Veelgestelde vragen

Kan een buitenlander legaal een condo bezitten in Thailand?: Ja. Buitenlanders kunnen condo-units in volledig eigendom (freehold) kopen onder de Condominium Act, mits het buitenlands eigendomsoppervlak van het gebouw niet meer dan 49% bedraagt en de koper de aankoopsom in vreemde valuta via een Thaise bank overmaakt.
Wat is het 49%-quotum voor buitenlands eigendom?: Dit is het maximale aandeel van de totale verkoopbare vloeroppervlakte van een condominiumgebouw dat door buitenlandse onderdanen mag worden bezeten, berekend over het hele project en niet per individuele unit, en gecontroleerd door het Kadaster op het moment van overdracht.
Wat is het FET-formulier en waarom heb ik het nodig?: Het Foreign Exchange Transaction-formulier wordt door een Thaise bank afgegeven als bewijs dat vreemde valuta naar Thailand is overgemaakt en omgezet in baht; het Kadaster vereist dit als bewijs voordat een overdracht van een condo in volledig eigendom aan een buitenlander wordt geregistreerd.
Heb ik altijd een FET-formulier nodig, ook bij een kleine aankoop?: Nee. Een FET-formulier wordt doorgaans alleen automatisch afgegeven voor overschrijvingen van USD 50.000 of meer; voor kleinere bedragen geeft de bank in plaats daarvan een credit advice of bevestigingsbrief af, die door het Kadaster als gelijkwaardig bewijs wordt geaccepteerd.
Kan ik een Thaise condo betalen met geld dat al in Thailand aanwezig is?: Over het algemeen niet, tenzij u in aanmerking komt voor een specifieke uitzondering, zoals Thais ingezetenschap. Een buitenlandse koper moet de volledige koopsom in vreemde valuta vanuit het buitenland overmaken om in aanmerking te komen voor volledig eigendom van een condo.
Wat gebeurt er tijdens due diligence voordat de SPA wordt ondertekend?: Due diligence omvat doorgaans het verifiëren van de eigendomsakte bij het Kadaster, het controleren op bestaande hypotheken of beslagen, het bevestigen dat de unit geen onbetaalde gemeenschappelijke kosten heeft, en het controleren van het resterende buitenlandse-eigendomsquotum van het gebouw.
Hoeveel tijd zit er tussen de reserveringsovereenkomst en de koopovereenkomst?: Partijen formaliseren de koopovereenkomst doorgaans binnen ongeveer 30 dagen na het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst, al kan de exacte termijn variëren afhankelijk van het project en of de unit nog in aanbouw is.
Welke documenten moet de verkoper aanleveren voor de overdracht?: De verkoper levert doorgaans de eigendomsakte aan, een schuldenvrij-verklaring van de condominium juristic person met bevestiging van de buitenlandse-eigendomsverhouding, en identiteitsdocumenten, samen met het FET-formulier of een gelijkwaardige bankbrief van de koper.
Kan iemand anders namens mij tekenen bij het Kadaster?: Ja. Een koper die niet persoonlijk aanwezig kan zijn, kan via een volmacht (power of attorney) een vertegenwoordiger aanstellen, die samen met de andere vereiste documenten bij het Kadaster moet worden overgelegd.
Wat gebeurt er als de naam van een buitenlandse koper niet overeenkomt met het FET-formulier?: De naam van de afzender van de overschrijving moet exact overeenkomen met de naam van de koper in het koopcontract; als deze verschillen, of als het overgemaakte bedrag lager is dan het geregistreerde eigendomsaandeel, kan het Kadaster de registratie van volledig eigendom weigeren.
Kunnen buitenlanders huizen of grond op dezelfde manier bezitten als condo's?: Nee. Buitenlanders kunnen onder de Land Code geen grond of huizen volledig in eigendom hebben, en dat is de reden waarom volledig eigendom van een condo, met dezelfde rechten als die van een Thaise eigenaar, de standaardroute is voor buitenlandse kopers.
Wat is de laatste stap bij het kopen van een condo in Thailand?: De laatste stap is het ondertekenen en registreren van de overdracht bij het plaatselijke Kadasterkantoor, waar ambtenaren alle documenten en het FET-formulier controleren voordat zij een bijgewerkte eigendomsakte op naam van de koper afgeven.

Deze gids is algemeen en educatief van aard, samengesteld uit openbare bronnen en beoordeeld per 9-10-2026. Het is geen juridisch of fiscaal advies en vervangt niet de beoordeling van uw specifieke situatie door een erkende Thaise advocaat. Thaise belastingtarieven, drempels en wettelijke vereisten kunnen veranderen — controleer de actuele voorwaarden bij een onafhankelijke juridisch adviseur voordat u een document ondertekent.

Zie ook: Een appartement kopen in Pattaya in 2026: wat je écht betaalt