태국 부동산 세금 가이드: 매수자와 매도자가 내야 할 비용

검토일: 2026. 10. 9.

태국 부동산 세금은 매매 시점에 발생하는 네 가지 주요 비용 — 이전등록세, 특정사업세 또는 인지세, 원천징수세 — 그리고 소유 후 매년 납부하는 토지건물세로 구성됩니다. 이 가이드에서는 각 세율과 일반적인 부담 주체, 비용을 예산에 반영하는 방법을 설명합니다.

태국 부동산 세금은 크게 두 시점에 적용됩니다. 하나는 부동산 소유권이 이전될 때, 그리고 또 하나는 소유한 이후 매년 발생합니다. 소유권 이전 시 토지국(Land Department)은 2%의 이전등록세와 함께 3.3%의 특정사업세(Specific Business Tax) 또는 0.5%의 인지세(stamp duty) 중 하나를 부과하며, 매도인의 매도 대금에서 원천징수세를 공제합니다. 등기가 완료된 이후에는 소유자가 정부 평가가액을 기준으로 산정되는 연간 토지건물세(Land and Building Tax)를 납부해야 합니다. 매수자와 매도자는 전통적으로 이러한 비용을 서로 다르게 분담해 왔으며, 예약계약서(reservation agreement)에 서명하기 전에 관련 규정을 미리 파악해 두면 클로징 비용을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이전등록세: 2%의 기본 비용

이전등록세는 실제 매매가가 아닌 정부의 공식 평가가액(appraised value)의 2%로 산정되며, 소유권 등기가 이루어지는 날 토지사무소(Land Office)에서 납부합니다. 예를 들어 평가가액이 300만 바트인 콘도미니엄의 경우, 이전등록세 총액은 6만 바트가 됩니다. 매수자가 3만 바트, 매도자가 3만 바트를 부담하는 것이 일반적이지만, 당사자 간 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 관행적으로 50대 50으로 나누는 경우가 많지만, 이는 법으로 정해진 고정 비율이 아니라 협의 가능한 사항입니다.

이전등록세 인하 제도

태국 정부는 특정 요건을 충족하는 주거용 매매 거래에 한해 이전등록세를 2%보다 크게 낮추는 조치를 주기적으로 시행해 왔습니다. 다만 이러한 인하 조치는 역사적으로 외국인 콘도미니엄 매수자가 아닌 태국 국민을 대상으로 적용되어 왔습니다. 완화 조치는 시기에 따라 연장되거나 축소되거나 종료되므로, 할인이 적용된다고 가정하기 전에 반드시 토지사무소 또는 현지 변호사를 통해 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.

특정사업세 vs 인지세: 어느 쪽이 적용되는가

특정사업세(SBT)와 인지세(stamp duty)는 상호 배타적입니다 — 하나의 거래에는 둘 중 하나만 부과되며, 두 세금이 동시에 부과되는 경우는 없습니다. 특정사업세는 매도인이 부동산을 매입한 지 5년 이내에 매각하는 경우에 적용되며, 세율은 평가가액 또는 등록된 매매가 중 더 높은 금액의 3.3%입니다.

인지세는 매도인이 해당 부동산을 충분히 오래 보유한 경우에 적용되는 보다 가벼운 대안입니다. 매도인이 부동산을 5년 넘게 보유한 경우에는 특정사업세 대신 인지세가 적용되며, 세율은 등록된 가액의 0.5%입니다. 매도인이 5년 이내라도 해당 주소지를 가족관계등록부(tabien baan)에 최소 12개월 이상 올려 거주 기록을 보유하고 있다면, 이는 해당 매각이 상업적 거래가 아님을 보여주는 근거가 되어 인지세 적용 요건을 충족할 수 있습니다.

특정사업세 vs 인지세 비교

원천징수세: 매도인의 매각 대금에서 공제

원천징수세는 매도인의 매각 차익에 대한 소득세를 미리 납부하는 개념으로, 소유권 이전일에 토지사무소에서 공제된 뒤 나머지 매각 대금이 매도인에게 지급됩니다. 원천징수세는 토지국에서 공제되며, 매도인의 매각 차익에 대한 소득세 선납에 해당합니다. 계산 방식은 법인 매도인과 개인 매도인 간에 큰 차이가 있습니다.

법인 매도인의 경우

법인이 부동산을 매각하는 경우 규정은 비교적 단순합니다. 법인이 부동산을 매각할 경우 원천징수세는 평가가액 또는 신고된 매매가 중 더 높은 금액의 1%로 단순하게 산정됩니다. 이 금액은 해당 법인의 연간 법인소득세 납부액에서 공제(세액공제)됩니다.

개인 매도인의 경우

개인 매도인의 경우 계산이 훨씬 복잡한 누진 구조를 따릅니다. 개인 매도인의 경우 계산 방식이 더 복잡하며, 평가가액과 보유 연수를 기준으로 한 누진세율 구조를 적용합니다. 평가가액에 공제율을 적용하여 "의제소득(deemed income)"을 산출한 뒤, 이 의제소득을 보유 연수로 나누어 개인소득세 누진세율을 적용합니다. 이 공제율 자체는 매도인의 보유 기간에 따라 달라지는데, 보유 1년 차에는 약 92%에서 시작해 보유 8년 이상이 되면 최저 50%까지 낮아지며, 이는 일반적으로 장기 보유자의 실효세 부담을 낮추는 효과를 가져옵니다.

클로징 시 일반적인 비용 분담 주체

태국 법은 각 비용에 대한 법적 납부 책임을 정하고 있지만, 매수자와 매도자 간 최종 분담 비율은 언제나 협의 가능하며 매매계약서(sale and purchase agreement)에 명시해 두어야 합니다. 2%의 이전등록세는 일반적으로 매수자와 매도자가 50대 50으로 분담하지만 이는 협의 가능한 사항입니다. 특정사업세 또는 인지세, 그리고 원천징수세는 매도인이 법적으로 납부할 책임이 있습니다. 두 비용 모두 매도인의 매각 차익이나 사업자 지위를 기준으로 산정되기 때문입니다.

프리홀드(freehold) 콘도미니엄 유닛을 매입하는 외국인 매수자는 주로 이전등록세 부담분과 담보대출 등기 수수료(해당하는 경우)만 예산에 반영하면 되며, 특정사업세와 원천징수세는 매도인이 부담합니다.

임대차(리스홀드) 거래는 등기 비용이 더 저렴합니다

외국인이 소유할 수 없는 토지나 주택에 주로 사용되는 임대차(leasehold) 방식은 프리홀드 이전에 비해 등기 비용 부담이 가볍습니다. 부동산의 임대차 등록 수수료는 1%로 산정되며, 여기에 0.1%의 인지세가 추가로 적용됩니다. 그 결과 전체 임대 기간에 대한 총 임대료 금액에 1.1%의 수수료가 적용되며, 이는 임대차 계약이 최초 등록되거나 갱신되거나 제3자에게 양도될 때 납부합니다.

연간 토지건물세: 소유에 따른 지속적인 비용

일회성으로 부과되는 이전 관련 세금 외에, 태국의 모든 부동산 소유자는 정부 평가가액을 기준으로 산정되는 연간 토지건물세를 지방자치단체로부터 매년 고지받아 납부합니다. 세율은 부동산의 용도에 따라 달라지며, 소규모 주거용 자산을 보호하기 위한 면제 기준도 마련되어 있습니다.

주거용 부동산 세율

토지와 주택을 모두 보유한 1주택자의 경우, 평가가액 5천만 바트까지는 비과세됩니다. 이 기준을 초과하는 부분과 면제 혜택이 없는 2주택 또는 임대용 부동산의 경우, 세율은 낮은 가액 구간에서 평가가액의 약 0.02%부터 시작해 1억 바트를 초과하는 구간에서는 0.10%까지 올라가는 것이 일반적입니다.

상업용·농업용·나대지 세율

상업용 및 산업용 토지는 주거용 부동산보다 더 높은 세율로 과세됩니다. 상업용 및 산업용 토지와 나대지(공지)의 세율 상한은 1.2%이며, 실효세율은 0.3~0.7% 수준입니다. 반면 농지는 네 가지 용도 구분 중 가장 낮은 세율이 적용됩니다. 토지 소유자가 개인이고 토지 가액이 5천만 바트를 초과하지 않는 경우에는 세금이 면제되며, 이는 법인이 아닌 개인이 소유한 농지에 한정되는 기준입니다. 나대지로 남아 있는 주거용 토지는 건물이 들어서기 전까지 일반적으로 더 높은 상업용 세율로 과세됩니다.

총 거래 비용 예산 세우기

일반적인 프리홀드 콘도미니엄 매매의 경우, 실질적인 경험칙으로는 태국 내 부동산 이전에 따른 정부 비용 총액은 공식 평가가액의 약 2.5%에서 6.3% 이상까지 달라질 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 이는 주로 매도인의 보유 기간과 특정사업세 또는 인지세 중 어느 쪽이 적용되는지에 따라 달라집니다. 개발사(디벨로퍼)로부터 직접 매입하는 매수자는 개발사가 부동산 사업자로서 인지세가 아닌 특정사업세를 적용받는다는 점도 예상해야 하며, 개발사들은 이 비용을 별도로 명시하기보다 분양가에 포함시키는 경우가 일반적입니다.

본 가이드는 공개된 자료를 바탕으로 작성된 일반적이고 교육적인 목적의 정보이며, 2026. 10. 9. 기준으로 검토되었습니다. 이는 법률 자문이나 세무 자문이 아니며, 태국 변호사 자격을 보유한 전문가가 귀하의 구체적인 상황을 검토하는 것을 대체하지 않습니다. 태국의 세율, 기준, 법적 요건은 변경될 수 있으므로, 어떠한 서류에 서명하기 전에 반드시 독립적인 법률 자문을 통해 현재 조건을 확인하시기 바랍니다.