Отбасыңызға сенімді де жайлы баспана
Паттаядағы пәтерді қашықтан қалай сатып алуға болады: сұраудан Chanote-ке дейінгі онлайн мәміле
Тайландтағы жылжымайтын мүлікті толығымен қашықтан сатып алуға болады. Бұл заңды. Тайлық заңнама шетелдік сатып алушыдан жеке қатысуды талап етпейді, сондықтан пәтерді бейнебайланыс арқылы көріп, келісімшартқа электрондық қол қоясыз, ал қаражатты шетелден SWIFT жүйесі арқылы аударасыз. Меншік құқығы Жер департаментінде нотариалды сенімхат негізінде тіркеледі. Толық процесс, әдетте, 3-тен 8 аптаға дейін уақыт алады.
Жеке қатыспай сатып алуға бола ма?
Иә, болады. Тайлық заңнама кондоминиум сатып алу кезінде шетелдік сатып алушының жеке қатысуын талап етпейді. Жер департаментінде меншік құқығын тіркеуді нотариалды куәландырылған және легализацияланған (елге байланысты апостиль немесе консулдық легализация арқылы) сенімхат негізінде әрекет ететін өкіл жүзеге асыра алады.
Тайландта болсаңыз да, болмасаңыз да орындалуы міндетті үш шарт бар.
Біріншіден, қаражат шетелден шетел валютасында түсуі тиіс. Тайланд ішінде қолма-қол ақшамен төлеу немесе тайлық банк шотынан аудару шетелдік меншік квотасы бойынша тіркеуге негіз бола алмайды.
Екіншіден, қаражатты қабылдайтын банк аударым сомасына Foreign Exchange Transaction (FET) құжатын — бұрынғы атауы бойынша TT3 — беруге тиіс. Бұл құжатсыз Жер департаменті freehold құқығын шетелдіктің атына тіркемейді, ал кейін пәтерді сатқан кезде ақшаны елден заңды түрде шығара алмайсыз.
Үшіншіден, ғимаратта бос шетелдік квота болуы шарт. Кондоминиум туралы заңға сай, тұрғын алаңның 49%-ынан аспайтын бөлігі ғана шетелдіктерге тиесілі бола алады. Квота толса, freehold жасалмайды — сол кезде leasehold немесе тай компаниясы арқылы құрылым қалады, әрқайсысының шектеуі бар.
Депозит салмас бұрын біз квота мен объект мәртебесін тексеріп, нәтижесін жазбаша түрде хабарлаймыз.
Мәміленің жеті кезеңі
- 1
Объектіні таңдау және бейне көрініс
Алдымен не іздейтініңізді айтасыз: бюджет, аудан, объект түрі, мақсат — тұру, жалға беру немесе инвестиция. Осыдан кейін каталогтан бағасы, жоспары және кірістілік бағасы бар сәйкес нұсқаларды таңдап ұсынамыз.
Содан соң бейне арқылы көру кезеңі келеді. Агентіміз объектіге барып, WhatsApp, Telegram немесе Zoom арқылы тікелей эфирде ағылшын не орыс тілінде толық шолу жасайды. Осы кезде сантехниканың жайын, күннің әр уақытындағы көрінісін, жол шуын, ортақ аймақтардың күйін, көлік тұрағы мен лифттің жұмысын — фотода көрінбейтін бәрін сұрап біле аласыз.
Жазбаларды сақтап, сізге жібереміз — бұл кейін нұсқаларды салыстырғанда қолға тиеді.
Мерзімі шешім қабылдау жылдамдығыңызға байланысты: бір күннен бірнеше аптаға дейін созылуы мүмкін.
- 2
Брондау
Пәтер таңдалғаннан соң оны сатылымнан алып тастау керек. Әзірлеушілер әдетте объектіні 2–3 күнге ақысыз ұстап тұрады, бұл құжаттарды қарап шығуға жеткілікті. Ал қайта сату нарығында брондау үшін көбіне дереу депозит талап етіледі.
Паттаяда брондау депозиті әдетте 50 000–100 000 бат аралығында, кейбір жобаларда бұдан жоғары да болады. Ол сатып алу бағасына есептеледі.
Біздің басты ережеміз: келісімшарт бойынша ақша тікелей әзірлеушінің немесе сатушының шотына түседі, агенттіктің емес. Тек бір ерекшелік бар — аударымыңыз жолда жүрген кезде объектіні ұстап тұру үшін агент сіздің атыңыздан төлейтін шағын брондау алымы, ол әрдайым жазбаша рәсімделеді.
Депозит төлемес бұрын мыналарды алуыңыз керек: әзірлеуші немесе сатушының құжаттары, шетелдік квота мәртебесінің растамасы, келісімшарт жобасы және аударым деректемелері.
- 3
Келісімшарт
Сату-сатып алу немесе брондау келісімшарты ағылшын және тай тілдерінде дайындалады. Заңды күші ағылшын тіліндегі нұсқада — шетелдік сатып алушы үшін. Дегенмен алшақтық туындаса, әдетте тай тіліндегі мәтін басым болғандықтан, екеуін де мұқият тексеру керек.
Келісімшартта мыналар нақты жазылуы тиіс: баға мен валюта, күндер немесе құрылыс кезеңдеріне байланысты төлем кестесі, тапсыру мерзімі, меншік түрі — шетелдік квота бойынша freehold немесе leasehold, transfer fee кімге қандай үлеспен жүктелетіні, депозитті қайтару шарттары және кешіктіргені үшін әзірлеушінің жауапкершілігі.
Қол қойған соң сканерленген нұсқасын жібересіз, ал түпнұсқалар DHL, FedEx немесе EMS арқылы курьермен 5–10 күнде жетеді.
Келісімшартты тәуелсіз заңгерге тексертуді ұсынамыз. Біз жұмыс істейтін заңгерлерді таныстыра аламыз, бірақ өз заңгеріңізді әкелсеңіз де ешқандай мәселе жоқ — бұл қалыпты тәжірибе, сенімсіздіктің белгісі емес.
- 4
Төлем және қаражат аудару
Ақша шетелден шетел валютасында — USD, EUR немесе басқа — аударылады, ал тай батына айырбастау қабылдаушы тай банкінде жасалады.
Төлем мақсатында нақты не үшін екенін жазу керек: жылжымайтын мүлік сатып алу, объектінің мекенжайын көрсетіп. Дұрыс тұжырымдаманы біз алдын ала береміз, себебі бұл банктің FET дұрыс беруіне тікелей әсер етеді.
Реттілігі мынадай: әзірлеуші немесе сатушы шот-фактура шығарады, сіз келісімшарттың түпнұсқасын не сканерленген нұсқасын аласыз, өз банкіңізден аударым жасайсыз, қабылдаушы банк қаражатты есептеп, FET береді, ал біз оның көшірмесі мен есептеу растамасын аламыз.
SWIFT аударымы корреспондент банктерге байланысты 2–10 жұмыс күніне созылады. Кейбір елдерден жасалған аударымдар қосымша тексеруден өтіп, мерзім ұзаруы мүмкін.
Бастапқы нарықта әзірлеушінің бөліп төлеу жоспары кең тараған: алғашқы жарна, содан кейін құрылыс аяқталғанға дейін кезекті төлемдер. Нақты шарттар жобаға қарай өзгереді және қол қоймас бұрын расталады.
- 5
Меншік құқығын Жер департаментінде тіркеу
Тіркеуге өзіңіз қатыспасаңыз, біздің өкілге немесе жеке заңгеріңізге сенімхат беру қажет.
Бұл қалай жасалады: мәтінді біз дайындаймыз, сіз оны өз еліңізде нотариалды куәландырасыз, содан кейін ол легализациядан — елге қарай апостиль немесе консулдық легализациядан — өтеді және ант берген аудармашы тай тіліне аударады.
Оған қоса паспортыңыздың нотариалды куәландырылған көшірмесі де керек болады.
Тіркеу күні өкіл Жер департаментіне сенімхатты, паспорт көшірмесін, FET-ті, келісімшартты, сатушының құжаттарын және салық пен алымдардың төленгенін растайтын құжаттарды тапсырады. Chanote — меншік құқығы туралы куәлік — сіздің атыңызға беріледі.
Chanote-тың сканерленген нұсқасын тіркеу күні аласыз; түпнұсқасы курьермен жіберіледі немесе сіз келгенге дейін офисімізде сақталады — қалауыңызша.
Мерзімі: сенімхатты дайындау және легализациялау елге байланысты 2–4 апта алады. Тіркеудің өзі бір жұмыс күнін алады.
- 6
Қабылдап алу тексерісі және кілттер
Бастапқы нарықта құрылыс аяқталғаннан кейін, кілттерді тапсыруға дейін қабылдау тексерісі жүргізіледі. Оны біз сіздің атыңыздан жүргіземіз.
Біз не істейміз: пәтерді тексереміз, жоспар мен келісімшарттағы сипаттамамен салыстырамыз, сантехника, электр жүйесі, кондиционерлер, терезе-есіктерді қарап шығамыз, әр ақауды фото-видеоға түсіреміз және әзірлеуші жоюы тиіс ақаулар тізімін (snagging list) дайындаймыз.
Фото және видео есепті сол күні аласыз. Одан кейін ақаулардың жойылуын қадағалап, қайта тексереміз.
Кілттер мен құжаттар офисімізде сақталады немесе сіздің меншік менеджеріңізге тапсырылады — қалауыңызша.
- 7
Меншікті басқару және жалға беру — қатысуыңызсыз
Сатып алғаннан кейін объектіні толығымен қашықтан басқаруға болады.
Басқару шарты бойынша біз мыналарды жасай аламыз: жалға беру (қысқа немесе ұзақ мерзімге), қонақтарды қарсы алу және шығарып салу, тазалау мен техникалық қызмет көрсету, коммуналдық және CAM fee төлемдерін төлеу, ұсақ жөндеу, ғимарат басқарушы компаниясымен байланыс және ай сайынғы кіріс-шығыс есебі.
Жалдау кірісі сіз көрсеткен шотқа аударылады. Басқару ақысы мен шарттары бөлек келісіледі және келісімшартта тіркеледі.
Ақша аудару тәсілдері: салыстыру
Төменде нарықта кездесетін төлем тәсілдері көрсетілген. Біз тек банктік аударыммен жұмыс істейміз — FET-ті тек осы тәсіл ғана береді, ал ол болмаса, шетелдік квота бойынша freehold тіркеу де, қаражатты кейін заңды түрде елден шығару да мүмкін емес. Ірі сомадағы халықаралық аударымдар, әдетте, банктің қаражат көзін растауды талап ететін стандартты комплаенс тексерісінен өтеді. Бұл қалыпты банктік рәсім, Қазақстаннан аударым жасайтын клиенттерге де таныс жағдай.
| Тәсіл | FET | Мерзім | Ескертпе |
|---|---|---|---|
| Банктік SWIFT аударымы | Иә | 2–10 күн | Тек осы тәсілмен жұмыс істейміз |
| Үшінші юрисдикция арқылы аударым | Иә, қаражат шетелден түскен жағдайда | 3–14 күн | Делдал-банкке байланысты, алдын ала анықтап алу керек |
| Қолма-қол ақша | Шартты түрде | — | Елге кірген кезде декларация толтыру және өзіңіздің қатысуыңыз қажет — қашықтан жасалатын мәмілеге бұл сай келмейді |
| Криптовалюта | Жоқ | — | FET берілмейді. Тайландта жылжымайтын мүлікті криптовалютамен төлеуге заң жүзінде тыйым бар, сондықтан біз мұндай төлемдерді қабылдамаймыз |
Біреу сізге FET-сіз төлем жасап, «кейін реттейміз» десе — бұған сенбей, бірден тоқтап тексеріңіз. FET-ті артқа қарай күнмен ресімдеуге болмайды.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) — тай банкі беретін, шетел валютасының елге түсіп, бахтқа айырбасталғанын растайтын құжат. Бұрын ол TT3 деп аталған.
Банктер 50 000 АҚШ долларына тең немесе одан асатын аударымдарға FET-ті өз бетінше береді. Кіші сомалар үшін оны бөлек сұрау керек, бұл қиын емес — алдын ала өтініш жасасаңыз, ешбір мәселе туындамайды. Шекті сома Тайланд Банкімен белгіленеді әрі уақыт өте өзгеріп тұрады, сондықтан оны сіздің операцияңыз кезінде нақтылаймыз.
Неге маңызды: Жер департаменті шетелдіктің атына квота бойынша freehold тіркеуге FET сұрайды, ал сатқан кезде осы құжат бастапқыда әкелінген соманы заңды түрде елден қайта шығаруға мүмкіндік береді.
FET-те тексеретін нәрселер: сіздің атыңыз жіберуші не бенефициар ретінде тұр ма, сома мен валюта дұрыс па және мақсаты — жылжымайтын мүлік сатып алу деп көрсетілген бе.
Ең жиі кездесетін қате — төлем мақсатының дұрыс жазылмауы, ал қаражат есептелгеннен кейін оны түзету әрдайым мүмкін болмайды. Сол үшін аударым жасамас бұрын тұжырымдаманы сізбен нақты келісіп аламыз.
Қашықтан жасалатын мәміле қанша тұрады
Сатып алу бағасынан бөлек шығындар:
| Transfer fee (тіркеу алымы) | бағалау құнының 2%-ы | Келісім бойынша, көбіне 50/50 бөлінеді |
| Specific Business Tax (5 жыл ішінде сатылса) | 3,3% | Әдетте сатушы төлейді |
| Stamp duty (SBT қолданылмаған жағдайда) | 0,5% | Сатушы |
| Табыс көзінен ұсталатын салық | Жеке немесе заңды тұлға ставкасы бойынша | Сатушы |
| Sinking fund (алғашқы нарық) | Бір рет, м² үшін | Сатып алушы |
| CAM fee | Ай сайын, м² үшін | Сатып алушы |
| Сенімхатты нотариустан растату және легализациялау | Елге қарай өзгереді | Сатып алушы |
| Ант берген аудармашының аудармасы | Жеке анықталады | Сатып алушы |
| Құжаттарды курьермен жеткізу | Жеке анықталады | Сатып алушы |
| SWIFT арқылы банк алымы | Банкке байланысты | Сатып алушы |
| Заңгерлік тексеру (қосымша қызмет) | Жеке анықталады | Сатып алушыға |
Салық пен алым мөлшерлемелерін Тайланд заңнамасы белгілейді, олар өзгеріп тұруы мүмкін. Келісімшартқа қол қоюдан бұрын нақты объект бойынша жазбаша есеп-қисап дайындап береміз.
Біз салық бойынша кеңес бермейміз және заңгерді алмастыра алмаймыз. Тұрғылықты еліңіздегі салық мәселелері бойынша өз кеңесшіңізге хабарласқаныңыз жөн — көп елде шетелдегі мүлікті декларациялау міндетті талап болып саналады.
Тәуекелдер: біз оларды қалай шешеміз
Тәуекел жоқтың қасы деп көрсетудің қажеті жоқ, сондықтан оларды турасынан айтамыз.
- Тәуекел: ақша басқа шотқа кетіп қалуы мүмкін. Шешуі: келісімшарт бойынша барлық төлем тікелей әзірлеуші немесе сатушының шотына түседі, ал сіз деректемелерді келісімшартпен өзіңіз салыстырып тексересіз. Агенттік шотына бір теңге де қабылдамаймыз.
- Тәуекел: пәтер суреттегідей болмай шығуы мүмкін. Шешуі: фото жинағының орнына тікелей бейнебайланыс арқылы көрсетеміз, жазбасы сізде сақталады, ал қабылдау кезінде ақаулар тізімі мен фотоесеп жасалады.
- Тәуекел: әзірлеуші құрылысты аяқтамай қалуы мүмкін. Шешуі: жобаны каталогқа қоспас бұрын тай және халықаралық заңгерлер арқылы құрылыс рұқсатын, жерге құқықты, қажет жағдайда EIA мен қаржыландыру құрылымын тексереміз. Дегенмен 100% кепілдік ешкімде жоқ — Тайландта аты шулы әзірлеушілердің жобасы да тоқтап қалған кездер болған.
- Тәуекел: шетелдіктерге арналған квота толып қалуы мүмкін. Шешуі: депозит төлемес бұрын басқарушы компаниядан квота жайлы жазбаша растама сұрап аламыз.
- Тәуекел: кейін сатқанда ақшаны елден шығара алмай қалу. Шешуі: аударым кезінде FET құжатының дұрыс рәсімделуін тексеріп отырамыз.
- Тәуекел: номиналды компания арқылы құрылымдау. Ұстанымымыз қатаң: жерге меншік бойынша шектеуді айналып өту үшін тай азаматтарын номиналды акционер ретінде пайдалану схемасын ұсынбаймыз. Мұндай құрылымдар тексеріске түседі, ал жауапкершілігі сатып алушыға түседі.
- Тәуекел: шындыққа жанаспайтын кірістілік уәделері. Ұстанымымыз: нарықтан әлдеқайда жоғары кепілдік кірістілік көрсетілсе, оның қайдан алынатынын және кепілдік мерзімі бітісімен не болатынын міндетті түрде сұраңыз. Біз бір ғана санды емес, негізгі болжамдары ашық көрсетілген есеп-қисапты ұсынамыз.
Тағы бір маңызды мәселе — өтімділік. Паттаядағы пәтерді сату бірден болмайды, бұл акция емес. Мүлікті қанша уақыт ұстайтыныңызды осыны ескеріп жоспарлаңыз.
Құжаттар
Сізден керегі: паспорттың толтырылған барлық беттерінің сканы; паспорттың нотариалды куәландырылған және легализацияланған көшірмесі; өкіліңізге берілетін сенімхат — нотариалды куәландырылған, апостильденген немесе консулдықта легализацияланған, ант берген аудармашы жасаған тай тіліндегі аудармасымен бірге; банк сұрап қалуы мүмкін қаражат көзін растайтын құжат; жалдау кірісін аудару үшін банк деректемелері (7-кезең).
Сіз мыналарды аласыз: ағылшын және тай тіліндегі сату-сатып алу келісімшарты; тай банкінің FET құжаты; төленген алым мен салық түбіртектері; өз атыңызға берілген Chanote; фотосуреттері бар қабылдау актісі және ақаулар тізімі; қол қойылған болса — басқару шарты.
Жиі қойылатын сұрақтар
- Паттаядағы пәтерді Тайландқа бармай-ақ сатып алуға бола ма?
- Иә, болады. Тай заңнамасы кондоминиум сатып алғанда шетелдік сатып алушының өзі келуін талап етпейді. Пәтерді бейнебайланыс арқылы көреміз, келісімшартқа электронды қол қойылады, содан соң түпнұсқалары курьермен жіберіледі, ал меншік құқығы нотариалды куәландырылған және легализацияланған сенімхат негізінде тіркеледі.
- Қашықтан жасалатын мәміле қанша уақытқа созылады?
- Объектіні таңдаудан меншік құқығын тіркеуге дейін 3–8 апта уақыт кетеді. Ең көп уақыт сенімхатты дайындау мен легализациялауға жұмсалады — елге қарай 2–4 апта. SWIFT арқылы аударым 2–10 жұмыс күнін алады, ал Жер департаментінде тіркеудің өзі бір-ақ күнде бітеді.
- Тайландтағы жылжымайтын мүлік үшін ақшаны қалай аудару керек?
- Ақша шетелден, шетел валютасында, банктік аударым арқылы келуі керек, төлем мақсатында мүлік сатып алу екені міндетті түрде көрсетіледі. Қабылдаушы банк осыған FET құжатын береді — ол болмаса, мүлікті шетелдіктің атына freehold ретінде тіркеу де, кейін сатқан кезде ақшаны заңды түрде елден шығару да мүмкін болмайды.
- FET дегеніміз не, ол неге қажет?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, бұрынғы аты — TT3) — валютаның шет елден келгенін дәлелдейтін тай банкінің құжаты. Жер департаменті шетелдіктің атына квота бойынша freehold тіркеу кезінде дәл осыны сұрайды, ал сатқанда ақшаны елден шығаруға да осы құжат жол ашады.
- Ақшаны агенттікке аудару керек пе, әлде әзірлеушіге ме?
- Келісімшарт бойынша ақша тікелей әзірлеушінің немесе сатушының шотына түседі. Агенттік мұндай төлемдерді өз есепшотына қабылдамайды. Бір ғана ерекшелік бар — обьектіні бекітіп қоюға арналған, жазбаша түрде рәсімделетін шағын брондау алымы.
- Тайландтағы жылжымайтын мүлікті криптовалютамен төлеуге болады ма?
- Криптоаударым бойынша FET алу мүмкін емес, ал ол болмаса шетелдіктің атына квота бойынша freehold тіркеуге болмайды. Оған қоса, жылжымайтын мүлікке крипто арқылы төлеуге Тайланд заңнамасы жол бермейді. Сол себепті Apartwell мұндай төлемдермен жұмыс істемейді.
- Тайландта жылжымайтын мүлік сатып алуға сенімхатты қалай рәсімдейміз?
- Мәтінін агенттік не заңгер жасайды. Сіз оны өз еліңізде нотариуста куәландырасыз, сосын апостиль қойылады немесе консулдық легализациядан өтеді, содан кейін ант берген аудармашы тай тіліне аударады. Мерзімі — ел бойынша 2–4 апта.
- 49% шетелдік квота дегеніміз не, оны қалай тексеруге болады?
- Кондоминиум туралы заңға сай шетелдіктерге ғимарат алаңының 49%-ынан аспайтын бөлігі ғана тиесілі болуы мүмкін. Квота толған кезде freehold құқығы берілмейді. Сондықтан біз депозит енгізілмес бұрын басқарушы компаниядан квота жайлы жазбаша растама сұрап аламыз.
- Сатып алу бағасынан бөлек қандай шығын шығады?
- Бағалау құнының 2%-ы мөлшеріндегі transfer fee (көбіне тараптар арасында бөлінеді), бастапқы нарықтан алғанда sinking fund пен CAM fee, сенімхатты нотариалды куәландыру мен легализация, ант берген аудармашының қызметі, курьер шығыны және банктің аударым алымы бар. Сату салығын, әдетте, сатушы көтереді.
- Тайландта болмасам, кілтті қалай аламын?
- Қабылдау тексерісін біз сіздің атыңыздан жүргіземіз, ақау болса тізімге түсіреміз және сол күні фото-видео есеп жібереміз. Кілт сіз келгенге дейін офисте сақталады немесе тапсырмаңыз бойынша меншік менеджеріне беріледі.
Сатып алуды бастаңыз
Не іздеп жүргеніңізді айтыңыз, біз сол бойынша нұсқалар іріктеп, бейнебайланыс арқылы көруді ұйымдастырамыз. Кеңес тегін, қазақ, орыс немесе ағылшын тілінде беріледі.
Apartwell Co., Ltd. — Thailand Real Estate Association (TREA) мүшесі (мүшелік нөмірі 21/0479/69) және Real Estate Sales and Marketing Association (RESAM) мүшесі (мүшелік нөмірі SM4801-508).