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Il calo del volume dei trasferimenti di condomini in Thailandia: cosa mostrano davvero i dati del 2025

03/08/2026

I trasferimenti di proprietà condominiali sono scesi al livello più basso da un decennio nel 2025 a livello nazionale. Analizziamo i dati REIC, il riassetto degli acquirenti stranieri e perché l'Eastern Seaboard racconta una storia diversa dal resto della Thailandia.

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Il calo del volume dei trasferimenti di condomini in Thailandia è reale, ma non uniforme. I trasferimenti di proprietà condominiali a livello nazionale sono scesi al livello più basso degli ultimi dieci anni nel 2025, eppure il numero di unità acquistate da stranieri è leggermente aumentato, e il mercato di Pattaya sull'Eastern Seaboard ha mantenuto la sua posizione tra le principali destinazioni per i capitali esteri, anche mentre altre regioni rallentavano. La storia non è una semplice contrazione: è un mercato che si sta ridefinendo in vincitori e vinti chiari per località e fascia di prezzo.

Quanto è profondo il calo dei trasferimenti di condomini in Thailandia?

I numeri principali sono preoccupanti. I trasferimenti di proprietà condominiali a livello nazionale sono scesi del 13,2%, a 101.103 unità nel 2025, mentre il valore totale dei trasferimenti è calato del 17,8%, a 244,1 miliardi di baht, segnando il livello più basso degli ultimi 10 anni, secondo un'analisi del Real Estate Information Center (REIC) riportata da Thai Enquirer.

Il mercato residenziale nel suo complesso — case e condomini insieme — racconta una storia simile ma leggermente meno severa. Il REIC prevedeva un calo del 7,3% dei trasferimenti residenziali nazionali rispetto al 2024, a 322.500 unità nel 2025, con un ulteriore calo dello 0,7% a 320.200 unità previsto per il 2026, segnando declini annuali consecutivi dal picco del 2022.

I risultati effettivi dell'intero anno 2025 si sono avvicinati a quella previsione: i trasferimenti residenziali totali si sono attestati a 316.000 unità, in calo del 9,1% su base annua, con un valore dei trasferimenti di 864 miliardi di baht, un calo dell'11,8%. È importante notare che la situazione è migliorata in ogni trimestre del 2025, con il REIC che ha segnalato come il mercato avesse toccato il fondo e mostrasse segnali di ripresa nel quarto trimestre.

Cosa sta guidando il rallentamento

Al centro di questo fenomeno c'è il debole potere d'acquisto interno. I trasferimenti cumulati nei primi nove mesi del 2025 sono calati del 9,3% in volume e del 12,4% in valore su base annua, un dato che gli analisti collegano a una domanda dei consumatori persistentemente debole piuttosto che a uno shock specifico. Le misure di stimolo governative, tra cui i tagli alle imposte di trasferimento e di registrazione dei mutui, sono state riconosciute come fattori determinanti per la ripresa del terzo trimestre e per il rimbalzo previsto nel quarto.

Una leva politica concreta: l'imposta di trasferimento è stata ridotta allo 0,01% (rispetto allo standard del 2%) e l'imposta di registrazione del mutuo allo 0,01% (rispetto all'1%) per le abitazioni con prezzo pari o inferiore a 7 milioni di baht, una misura di sollievo che il Consiglio dei Ministri ha prorogato. Vale la pena notare che questo sconto si applica solo ai cittadini thailandesi — gli stranieri continuano a pagare l'imposta di trasferimento standard del 2%, un dettaglio importante quando si confrontano i costi netti tra nazionalità di acquirenti diverse. Per una panoramica completa sul meccanismo delle imposte ridotte e altre novità sui mutui per il 2026, consulta la nostra guida alle regole del mutuo al 100% LTV in Thailandia.

Acquirenti stranieri: meno baht, più unità

Ed è qui che la narrazione si fa più interessante. Il valore dei trasferimenti di condomini agli stranieri è crollato bruscamente nel 2025 — i dati REIC mostrano che i trasferimenti di condomini a stranieri nel periodo gennaio-settembre sono scesi del 14,2%, a 44,1 miliardi di baht, anche se gli acquirenti indiani spendevano di più per unità rispetto a quasi tutte le altre nazionalità.

Eppure, in termini di numero di unità, il quadro è diverso. Per l'intero anno 2025, gli acquirenti stranieri hanno trasferito 14.899 unità condominiali, in aumento del 2,2% rispetto al 2024, anche se il valore totale dei trasferimenti è calato del 10,7%, a 60,92 miliardi di baht — e la proprietà straniera si è mantenuta al 14,7% di tutte le unità condominiali trasferite a livello nazionale. Solo nel quarto trimestre, i trasferimenti di condomini a stranieri hanno totalizzato 3.888 unità, in aumento dell'1,1% rispetto al trimestre precedente e del 9,3% su base annua.

Anche il mix di nazionalità è cambiato in modo significativo:

• La Cina resta la principale nazionalità di acquirenti stranieri per numero di unità, sebbene il suo predominio si sia ridotto rispetto agli anni precedenti.
• Gli acquirenti del Myanmar hanno registrato la crescita più forte di qualsiasi nazionalità, salendo al secondo posto a livello nazionale nel 2025.
• Gli acquirenti indiani si sono distinti per potere di spesa: nei dati del primo trimestre 2026, gli acquirenti indiani avevano il valore medio di trasferimento per unità più alto, circa 5,6 milioni di baht — superiore alla media complessiva degli acquirenti stranieri di 4,2 milioni di baht — e la dimensione media dell'unità più grande, pari a 67,8 metri quadrati.

All'inizio del 2025, la proprietà straniera in valore si manteneva stabile intorno al 29,3% del valore totale delle transazioni, mentre Cina, Myanmar e Russia guidavano il numero di unità, a conferma di come poche nazionalità continuino a essere il fulcro di questo segmento. Per gli acquirenti che valutano dove si colloca la Thailandia rispetto alle restrizioni altrove, il nostro articolo su come la tassa immobiliare di Singapore spinge i capitali verso la Thailandia offre un quadro regionale più ampio.

L'eccezione dell'Eastern Seaboard: Pattaya tiene la posizione

Mentre molte regioni si sono raffreddate, Pattaya e Bangkok sono rimaste le principali destinazioni per gli acquirenti stranieri di condomini anche mentre i trasferimenti rallentavano altrove. Nel primo trimestre 2025, gli stranieri hanno trasferito la proprietà di 3.919 unità condominiali a livello nazionale, per un valore di 16,39 miliardi di baht — un calo di appena lo 0,5% in numero di unità su base annua, molto più contenuto rispetto ai cali a doppia cifra registrati nei dati sui trasferimenti interni.

A livello provinciale, l'Eastern Economic Corridor (EEC) — che comprende Chon Buri, Rayong e Chachoengsao — ha effettivamente registrato un rallentamento complessivo. I trasferimenti immobiliari nell'EEC per l'intero 2025 sono calati del 4,4%, a 45.958 unità, con il valore in calo del 7,4%, a 111 miliardi di baht; solo il quarto trimestre ha visto i trasferimenti diminuire del 2,1% in unità e del 7,8% in valore su base annua.

Ma all'interno di questo rallentamento regionale, Rayong ha effettivamente controcorrente all'inizio del 2025, registrando un aumento su base annua dei trasferimenti guidato dai lavoratori del settore industriale e dagli stranieri che si trasferivano da Pattaya — un dettaglio che parla direttamente della base di domanda in diversificazione dell'Eastern Seaboard, oltre il segmento balneare. La provincia di Chon Buri ha visto un calo dell'8,5% nei trasferimenti immobiliari del primo trimestre 2025, a 6.621 unità, con il valore in calo del 9,8%, a 17,5 miliardi di baht, a dimostrazione che la regione non è immune, ma è più resiliente della media nazionale specificamente nel segmento condominiale.

Per gli acquirenti che valutano lo stock specifico dell'area di Pattaya in questo mercato irregolare, opzioni come Pristine Park 3 — 1 camera da letto 43m² o il più ampio Pristine Park 3 — 2 camere da letto 65,82m² rientrano nelle fasce di prezzo dove la domanda dell'usato e del mercato medio ha tenuto meglio.

Tassi ipotecari: un modesto vento favorevole

I costi di finanziamento si sono leggermente allentati, il che aiuta a spiegare la stabilizzazione di fine 2025. L'indicatore di riferimento dei prestiti della Bank of Thailand per le filiali di banche estere ha raggiunto il 6,33% a giugno 2026, in calo dal 6,42% di giugno 2025 e dal 7,16% di giugno 2024 — una tendenza graduale ma costante di allentamento.

Per gli acquirenti stranieri in particolare, il finanziamento resta il vincolo più rilevante rispetto ai tassi da soli. La maggior parte delle banche thailandesi è cauta nel concedere prestiti a non residenti, e i prodotti ipotecari rivolti agli stranieri offerti da banche come UOB e ICBC presentano ancora condizioni più rigide rispetto ai prestiti domestici. Questa lacuna nel finanziamento è gran parte del motivo per cui gli acquisti in contanti continuano a dominare il segmento condominiale straniero, indipendentemente da dove si collochino i tassi ufficiali.

Cosa significa per acquirenti e investitori

Mettendo insieme i pezzi, emergono tre indicazioni pratiche:

1. La debolezza del volume dei trasferimenti nazionali riflette più il potere d'acquisto interno che la domanda straniera — i trasferimenti di unità a stranieri sono effettivamente cresciuti nel 2025.
2. Pattaya e l'Eastern Seaboard nel suo complesso si stanno dimostrando più resilienti sulla domanda straniera di condomini rispetto a molte altre province, anche se i trasferimenti immobiliari nell'intero EEC si sono ammorbiditi.
3. Il mix di nazionalità si sta diversificando — Myanmar e India stanno guadagnando quote di mercato, riducendo la dipendenza da un unico mercato di provenienza.

Per gli investitori, ciò indica i segmenti medi e dell'usato dell'Eastern Seaboard come aree di relativa stabilità mentre il mercato nazionale più ampio attraversa la sua correzione. Rivedere le unità disponibili come Pristine Park 3 — Monolocale o le opzioni 1 camera da letto 58m² rispetto alle attuali tendenze di trasferimento REIC è un punto di partenza ragionevole prima di impegnare capitale.

Conclusione

Il calo del volume dei trasferimenti di condomini in Thailandia è una storia nazionale di domanda interna debole che incontra stimoli fiscali e tassi in graduale allentamento. Ma nasconde una storia secondaria regionale e internazionale più incoraggiante — una in cui Pattaya, Rayong e le nazionalità di acquirenti stranieri in diversificazione stanno attutendo l'Eastern Seaboard dal peggio del rallentamento.

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