La Spagna ha davvero eliminato la golden visa?

Sì. La Spagna ha smesso di concedere la residenza tramite investimento immobiliare o finanziario il 3 aprile 2025, chiudendo la via immobiliare dopo aver rilasciato oltre 15.000 visti in dodici anni.

Quali programmi golden visa europei sono ancora aperti?

Portogallo e Grecia continuano ad accettare domande anche mentre Spagna, Paesi Bassi e la via della cittadinanza di Malta si sono chiusi o ridimensionati, con il Portogallo che sposta l'enfasi verso i fondi di investimento regolamentati piuttosto che l'acquisto immobiliare diretto.

La Thailandia offre un'opzione di residenza tramite proprietà immobiliare?

La Thailandia ha due vie principali: il visto Long-Term Resident (LTR), che può combinare almeno 500.000 dollari USA di investimento in Thailandia con 1 milione di dollari USA di patrimonio globale, e un nuovo visto immobiliare lanciato all'inizio del 2026 legato a un acquisto immobiliare minimo di 3.000.000 di baht.

Gli stranieri possono possedere condomini in piena proprietà in Thailandia?

Sì — gli stranieri possono possedere unità condominiali in regime di proprietà freehold, a condizione che la proprietà straniera nell'edificio non superi il 49% della superficie vendibile totale.

Pattaya è un'opzione realistica per questo tipo di investitore?

Pattaya offre proprietà condominiali freehold a una frazione dei prezzi europei o di Bangkok comparabili, rendendo più facile raggiungere le soglie di investimento thailandesi per il visto LTR o il visto immobiliare, generando al contempo reddito da affitto.

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Golden Visa d'Europa in Chiusura: Dove Guardano Ora gli Investitori in Residenza tramite Immobili

26/07/2026

Con Spagna, Malta e altri paesi UE che chiudono le golden visa legate agli immobili, gli investitori in cerca di residenza tramite il mattone stanno ampliando il raggio d'azione. Il visto LTR thailandese e il nuovo permesso da 3 milioni di baht legato alla proprietà emergono come alternative concrete: ecco il confronto.

Generato con l'IA, revisionato dalla nostra redazione

Se contavate su un acquisto immobiliare in Europa per ottenere la residenza, lo scenario è cambiato rapidamente. La Spagna ha chiuso la via immobiliare della propria golden visa nell'aprile 2025, il programma di cittadinanza per investimento di Malta è stato bocciato da una sentenza nello stesso mese, e i Paesi Bassi hanno silenziosamente eliminato la propria versione nel 2024. Gli investitori attratti dall'idea di un immobile che valesse anche come biglietto per la residenza ora guardano più lontano — e il visto Long-Term Resident thailandese, insieme al nuovo permesso legato alla proprietà, sta ricevendo grande attenzione.

Perché l'Europa Sta Chiudendo la Porta alla Residenza Legata agli Immobili

Lo schema in tutta Europa è coerente: i governi stanno separando la politica abitativa dall'investment migration. La chiusura spagnola è stata esplicita nelle motivazioni — i funzionari volevano smettere di trattare la casa come "un business speculativo" e dare priorità ai residenti rispetto agli investitori. I numeri rendono chiara la logica politica, anche se l'impatto sul mercato è stato modesto.

La Spagna ha smesso di concedere la residenza tramite investimento immobiliare o finanziario il 3 aprile 2025, chiudendo un programma che in dodici anni aveva rilasciato oltre 15.000 visti.
Tra il 2013 e il 2025, i cittadini stranieri hanno ricevuto quasi 16.000 golden visa spagnole — appena lo 0,3% delle transazioni immobiliari residenziali, una fetta minima che ha comunque generato un contraccolpo politico sproporzionato.
Il programma di cittadinanza per investimento di Malta è caduto sotto una sentenza della Corte di Giustizia UE nell'aprile 2025, mentre l'Irlanda ha chiuso il proprio Immigrant Investor Programme già nel 2023 e il Regno Unito ha eliminato il Tier 1 Investor Visa nel 2022.

La direzione non è ambigua. Uno dopo l'altro, le scorciatoie più semplici da immobile a residenza in Europa vengono disattivate, e nessuno dei programmi chiusi è stato sostituito.

Portogallo e Grecia Restano Aperti, Ma le Regole Stanno Cambiando

Non tutte le porte europee si sono chiuse. Portogallo e Grecia continuano ad accettare domande anche mentre i programmi vicini si esauriscono, e la domanda si è semplicemente spostata verso di loro. Ma il Portogallo, in particolare, sta orientando gli investitori lontano dal mattone.

Il passaggio dagli investimenti immobiliari ha portato i fondi di investimento regolamentati al centro del programma golden visa portoghese, riducendo il rischio speculativo ma eliminando anche l'asset tangibile e generatore di reddito che rendeva attraenti le vie immobiliari in origine. Per chi cercava specificamente un immobile fisico — non una quota di fondo — si tratta di un compromesso significativo.

La Risposta della Thailandia: il Visto LTR e una Nuova Via per la Proprietà

La Thailandia ha trascorso gli ultimi due anni a costruire il proprio quadro normativo per l'investment migration, e gli aggiornamenti 2025-2026 lo hanno reso notevolmente più accessibile per chi acquista immobili nello specifico.

Il Visto Long-Term Resident (LTR)

Il regime LTR thailandese offre un permesso di soggiorno rinnovabile di 10 anni per i cittadini stranieri qualificati, inclusa una categoria "Wealthy Global Citizens" aperta a chi possiede almeno 1 milione di dollari USA in patrimonio globale. Per questa categoria, un aggiornamento del 2025 ha eliminato il precedente requisito di dimostrare un reddito personale annuo di 80.000 dollari USA, dando priorità a un investimento stabile e di lungo termine in Thailandia — e tale investimento può includere almeno 500.000 dollari USA collocati in asset thailandesi, tra cui immobili idonei.

Un Visto Dedicato alla Proprietà

La Thailandia ha lanciato anche un'opzione più diretta: un visto di lungo soggiorno, della durata di un anno rinnovabile, disponibile per i cittadini stranieri che acquistano un immobile thailandese idoneo del valore minimo di 3.000.000 di baht, circa 83.000 dollari USA ai tassi di cambio recenti. È una soglia d'ingresso molto più bassa rispetto alla categoria LTR, anche se comporta una struttura di rinnovo più ristretta che gli acquirenti dovrebbero valutare attentamente prima di impegnarsi.

Rispetto ai programmi europei ormai chiusi, il vantaggio è evidente:

La proprietà freehold dei condomini è disponibile per gli stranieri senza restrizioni, con un limite solo al 49% della superficie vendibile totale dell'edificio per ogni progetto.
Le soglie d'ingresso sono ben al di sotto delle cifre a sette zeri tipicamente richieste dai programmi di cittadinanza per investimento nell'UE.
L'asset è un immobile fisico e produttivo di reddito, non una quota di fondo.

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Perché Pattaya Si Adatta Perfettamente a Questo Profilo di Investitore

Per gli investitori spiazzati dalle chiusure europee, Pattaya offre qualcosa di sempre più raro: proprietà freehold a prezzi che superano ampiamente le soglie di investimento thailandesi senza richiedere le fasce di asset LTR più elevate. Un condominio ben posizionato a Pattaya può soddisfare più volte il minimo richiesto dal visto immobiliare, lasciando comunque spazio a un'unità capace di generare reddito da affitto, invece di una quota passiva in un fondo.

Gli acquirenti che vogliono coniugare stile di vita e residenza dovrebbero guardare a progetti costieri e ricchi di servizi — sviluppi come Smart island resort on the mainland o New luxury property by the sea illustrano il tipo di offerta freehold disponibile a livelli che sarebbero considerati di ingresso nei mercati golden-visa iberici o UE.

L'Aspetto Valuta e Tempistiche

Gli investitori che spostano capitali fuori dall'Europa devono anche affrontare questioni valutarie, non solo normative sui visti. Chiunque converta euro o sterline in baht dovrebbe considerare le tempistiche del tasso di cambio nella pianificazione dell'acquisto — la nostra analisi su le dinamiche del baht forte e cosa significano per gli acquirenti stranieri di condomini è una lettura utile da affiancare prima di trasferire fondi.

Cosa Significa Se State Confrontando le Opzioni

Per un acquirente che voleva specificamente la residenza europea tramite proprietà immobiliare, le scelte realistiche si sono ridotte a Portogallo (sempre più orientato ai fondi) e Grecia, oltre a una manciata di piccoli schemi caraibici e del Golfo. La Thailandia non offre la residenza UE né un percorso verso la cittadinanza europea — è una distinzione importante, non una nota di marketing. Ciò che offre è una proprietà freehold diretta, un quadro di visto per soggiorni lunghi funzionante, e costi d'ingresso considerevolmente più bassi.

Confronto Rapido

Spagna: chiusa ai nuovi richiedenti legati alla proprietà immobiliare dall'aprile 2025.
Malta: via della cittadinanza per investimento bocciata dalla Corte UE, aprile 2025.
Portogallo: aperta, ma in transizione verso i fondi di investimento rispetto alla proprietà diretta.
Thailandia: visto LTR (investimento da 500.000 dollari USA in su) oppure nuovo visto immobiliare (minimo 3 milioni di baht), entrambi legati a un immobile reale.

La Due Diligence Resta Fondamentale

Nulla di tutto ciò significa che le vie thailandesi siano prive di rischi o semplici. Il visto immobiliare è ancora in fase sperimentale, e i commenti del settore hanno sollevato dubbi sull'adeguatezza della soglia di 3 milioni di baht e sulla restrizione al rinnovo entro lo stesso anno fiscale della società. Gli acquirenti dovrebbero trattarlo come un programma davvero nuovo, non maturo, e abbinare qualsiasi decisione sul visto a solidi fondamentali immobiliari — posizione, track record dello sviluppatore e rendimento locativo realistico — piuttosto che considerare il visto come la ragione principale per acquistare.

Per chi valuta specificamente le regole sulla proprietà straniera e i meccanismi delle quote nel mercato dei condomini thailandese, il nostro approfondimento su cosa succede quando la quota straniera di un condominio a Pattaya è esaurita vale la pena leggerlo insieme a qualsiasi ricerca sui visti, poiché la struttura di proprietà e l'idoneità alla residenza sono questioni separate — ma collegate.

La Conclusione per gli Acquirenti Spiazzati dalle Golden Visa

Le porte europee alla residenza per investimento si stanno chiudendo più velocemente di quante se ne aprano, e la tendenza non mostra segni di inversione. La combinazione thailandese di proprietà freehold sui condomini, un quadro del visto LTR in maturazione e un visto immobiliare a basso costo offre agli acquirenti spiazzati dalle golden visa un'alternativa concreta e sostenuta da un immobile reale — a patto di avere aspettative realistiche su cosa il visto concede e cosa no.