Gli acquirenti russi stanno davvero superando quelli cinesi a Pattaya?

Non un vero e proprio sorpasso a livello complessivo — gli acquirenti cinesi restano il gruppo più numeroso a livello nazionale — ma i volumi russi sono in forte crescita mentre quelli cinesi calano, e Chonburi (la provincia di Pattaya) è una delle principali destinazioni per entrambi i gruppi.

Perché gli acquisti di condomini da parte dei cinesi in Thailandia sono in calo?

Secondo REIC il calo è dovuto alle difficoltà economiche interne e ai vincoli di liquidità in Cina, che hanno spinto alcuni acquirenti cinesi a rimandare le decisioni d'acquisto.

È più difficile per gli stranieri ottenere un mutuo per un condominio a Pattaya?

Sì — gli acquirenti stranieri pagano tipicamente tassi più alti rispetto ai cittadini thailandesi, spesso tra il 5% e l'8% e fino al 12% tramite un broker, e questo è uno dei motivi per cui gli acquisti in contanti sono comuni tra gruppi come gli acquirenti russi.

La quota straniera dei condomini a Pattaya si sta esaurendo?

I complessi più richiesti a Pattaya e più in generale a Chonburi registrano una forte domanda sia da acquirenti russi sia cinesi, quindi la disponibilità della quota varia notevolmente da progetto a progetto e andrebbe verificata prima di prenotare un'unità.

thailand-market

Gli acquirenti russi stanno ridisegnando il mercato dei condomini a Pattaya

30/07/2026

La domanda cinese sta calando a livello nazionale, ma quella russa cresce rapidamente — e Pattaya è il luogo dove questo cambiamento è più evidente. Ecco cosa rivelano gli ultimi dati REIC e BOT su chi sta davvero comprando condomini a Chonburi in questo momento.

Generato con l'IA, revisionato dalla nostra redazione

I cittadini russi stanno guidando una quota crescente dei trasferimenti di condomini a Pattaya, con i dati nazionali che mostrano volumi di acquirenti russi in aumento mentre quelli cinesi si riducono. A livello nazionale, i trasferimenti di condomini verso acquirenti russi sono aumentati bruscamente mentre quelli cinesi sono diminuiti, e Chonburi — la provincia di Pattaya — ha registrato il maggior numero di trasferimenti di condomini a stranieri di qualsiasi provincia del paese. Per acquirenti e investitori che osservano l'Eastern Seaboard, questo spostamento di nazionalità è uno dei segnali più chiari del mercato attuale.

Acquirenti russi nel mercato dei condomini di Pattaya: cosa mostrano i numeri

Il trend principale è una chiara storia di sostituzione. A livello nazionale, nel primo trimestre 2026, <cite index="1-3,1-4">i cittadini cinesi sono rimasti comunque il più grande gruppo di acquirenti stranieri, sebbene i loro acquisti siano calati del 38,8% su base annua a 906 unità, mentre i trasferimenti verso acquirenti russi sono aumentati del 33,0% a 383 unità</cite>. Fondamentale il fatto che <cite index="1-3,1-4">Chonburi abbia registrato il maggior numero di trasferimenti di condomini a stranieri, sostenuto dalla domanda a Pattaya, mentre Bangkok è rimasta il mercato più grande per valore delle transazioni</cite>.

Non si tratta di un fenomeno isolato di un trimestre. Guardando all'intero 2025, <cite index="4-2">gli acquirenti russi hanno seguito la Cina con 1.172 unità, in aumento dell'8,6%, mentre il valore dei trasferimenti è balzato del 30,3% a 4,77 miliardi di baht, principalmente a Phuket, Chonburi e Prachuap Khiri Khan</cite>. Chonburi — che comprende Pattaya, Jomtien e Na Jomtien — compare costantemente tra le prime tre destinazioni per il denaro russo destinato ai condomini, insieme a Phuket.

Perché la domanda cinese si sta indebolendo mentre quella russa cresce

Il quadro nazionale spiega lo spostamento locale. Secondo REIC, <cite index="2-1,2-2">i trasferimenti di condomini verso acquirenti stranieri a livello nazionale nel 2025 hanno totalizzato 14.899 unità per un valore di 60,9 miliardi di baht, in aumento del 2,2% nel numero di unità, ma in calo del 10,7% in valore rispetto al 2024, riflettendo un atteggiamento prudente tra gli acquirenti stranieri in un contesto di venti contrari all'economia globale, in particolare tra gli acquirenti cinesi alle prese con difficoltà economiche interne e vincoli di liquidità, che hanno spinto alcuni a rimandare le decisioni d'acquisto</cite>.

I numeri specifici sulla Cina sono impressionanti: <cite index="2-4">il numero e il valore dei trasferimenti di condomini verso acquirenti cinesi nel 2025 sono calati rispettivamente del 12,9% a 4.940 unità e del 30% a 18,5 miliardi di baht, e nonostante il calo, sono rimasti il gruppo più grande in entrambe le categorie</cite>. Gli acquirenti russi, al contrario, hanno continuato ad aumentare i volumi — spesso come acquirenti in contanti, un aspetto rilevante in un mercato dove l'accesso ai mutui per gli stranieri resta limitato.

Altre nazionalità che stanno muovendo il mercato

I russi non sono l'unico gruppo che sta ridisegnando la classifica:

Gli acquirenti del Myanmar hanno registrato <cite index="2-4">il maggior aumento nel numero di unità, in crescita del 41,8% a 1.968 unità, anche se il valore totale è diminuito del 12,5% a 6,16 miliardi di baht, indicando uno spostamento verso unità di prezzo più basso</cite>.
I trasferimenti verso americani <cite index="2-4">sono diminuiti dell'11,8% e del 7,2% su base annua, a 537 unità per un valore di 2,81 miliardi di baht</cite>.
Gli acquirenti indiani hanno controcorrente rispetto al trend dei volumi, con <cite index="2-4">trasferimenti in calo dell'8,8% a 237 unità, mentre il valore è salito del 7,7% a 1,64 miliardi di baht, con un prezzo medio di 6,9 milioni di baht per unità</cite> — segnalando uno spostamento verso l'alto piuttosto che un ritiro. Questo rispecchia un andamento più ampio che il nostro team ha già analizzato in la crescente quota degli acquirenti indiani nei trasferimenti di condomini in Thailandia.

Cosa significa per la quota straniera di Pattaya

La proprietà straniera nei progetti di condomini thailandesi è limitata al 49% della superficie vendibile per edificio, e i complessi più richiesti di Pattaya e Jomtien spesso si avvicinano a questo tetto. Con la domanda russa concentrata a Chonburi accanto alla storica proprietà cinese, i progetti ben posizionati e affermati con quota straniera ancora disponibile stanno diventando più rari e più preziosi. Gli acquirenti dovrebbero verificare la disponibilità della quota fin da subito — la nostra guida al dibattito sulla riforma della quota di proprietà dei condomini in Thailandia illustra come le modifiche proposte potrebbero influire sulle future assegnazioni.

Tendenze di prezzo e valore delle transazioni

Scrivici su WhatsApp Chatta con il nostro bot Telegram

A livello nazionale, la quota di mercato degli acquirenti stranieri sta in realtà crescendo anche se il valore grezzo delle transazioni si indebolisce. I dati REIC mostrano che <cite index="2-2">la proporzione dei trasferimenti di condomini a stranieri rispetto agli acquirenti thailandesi ha continuato a salire, rappresentando il 14,7% del totale delle unità e il 25% del valore totale, in aumento rispetto al 12,5% e al 23% del 2024, sottolineando la continua importanza degli acquirenti stranieri nel mercato dei condomini thailandese</cite>.

Allo stesso tempo, dati più ampi sul lato dell'offerta suggeriscono che gli sviluppatori stanno rallentando. Nella Bangkok Metropolitan Region, <cite index="1-2">il numero di nuove proprietà residenziali completate e registrate è calato del 24,0% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un calo particolarmente marcato nel segmento degli appartamenti e dei condomini, dove i completamenti sono scesi del 38,3% su base annua</cite>. CBRE ha descritto le condizioni come prudenti, osservando che <cite index="1-2">gli acquirenti restano cauti e impiegano più tempo per prendere decisioni d'acquisto in un contesto di economia domestica debole e maggiore incertezza geopolitica</cite>. Il proprio ciclo di offerta di Pattaya è una storia a parte da monitorare accanto ai completamenti nazionali.

Tassi dei mutui e condizioni di finanziamento nel 2025-26

Le condizioni di finanziamento si sono in parte allentate, il che aiuta a spiegare i volumi di transazione resilienti nonostante un contesto economico più difficile. La Bank of Thailand ha continuato a tagliare i tassi, e <cite index="3-2">ha ridotto il proprio tasso di interesse chiave all'1,25% a dicembre 2025, rispetto al massimo di nove anni del 2,5% nel 2023</cite>. Anche le regole sui prestiti sono state allentate: secondo le nuove misure, <cite index="3-1">in vigore dal 1° maggio 2025 al 30 giugno 2026, saranno consentiti prestiti fino al 100% del valore della garanzia per le prime case di valore superiore a 10 milioni di baht, e anche per le seconde case di valore inferiore a 10 milioni di baht</cite>.

Per gli acquirenti stranieri in particolare, il finanziamento resta più difficile da ottenere rispetto ai cittadini thailandesi. <cite index="3-2">Gli stranieri possono aspettarsi di pagare tassi di mutuo più alti rispetto ai locali in Thailandia, con tassi che si collocano tipicamente tra il 5% e l'8%, ma che possono arrivare fino al 12% tramite un broker ipotecario</cite>. Questo divario nel finanziamento è uno dei motivi per cui i gruppi di acquirenti con maggiore liquidità — inclusi molti acquirenti russi — hanno guadagnato quota relativa; consultate il nostro approfondimento sul tasso di rifiuto dei mutui del 40-70% che sta ridisegnando il mercato dei condomini per saperne di più su come questo influisca sulla struttura degli affari.

Le misure di sostegno governativo restano in vigore

Oltre all'allentamento del rapporto prestito/valore, Bangkok ha mantenuto bassi i costi di transazione per gli acquirenti nella fascia più bassa del mercato. Le autorità hanno esteso <cite index="1-2">la riduzione delle commissioni di trasferimento e registrazione ipotecaria allo 0,01% per le proprietà residenziali idonee di valore non superiore a 7 milioni di baht</cite>. Questa misura favorisce soprattutto gli acquirenti thailandesi entry-level piuttosto che le unità di valore più alto preferite da molti acquirenti russi, ma sostiene comunque i volumi complessivi delle transazioni nel mercato più ampio da cui Pattaya trae beneficio.

Cosa dovrebbero monitorare gli acquirenti nel prossimo periodo

Nonostante il migliorato contesto di finanziamento, le prospettive a breve termine restano prudenti. <cite index="1-3">Nonostante i risultati più forti del primo trimestre, REIC prevede che il mercato immobiliare si contragga leggermente nel corso del 2026</cite>. Per i potenziali acquirenti interessati specificamente a Pattaya:

Dare priorità agli edifici in cui la quota straniera disponibile è confermata prima di impegnarsi in una prenotazione.
Confrontare il vantaggio negoziale degli acquisti in contanti rispetto alle offerte finanziate — gli acquirenti in contanti, una quota crescente del segmento russo, spesso negoziano condizioni migliori.
Monitorare attentamente i dati sui completamenti: un rallentamento della nuova offerta può sostenere i valori di rivendita nei progetti consolidati di Jomtien e Pratumnak.
Seguire le ripartizioni trimestrali per nazionalità di REIC per individuare segnali precoci di una domanda in rotazione verso o lontano da Chonburi.

Le opzioni pronte all'uso in edifici consolidati di Pattaya restano un punto di partenza pratico mentre le condizioni relative a quota e finanziamento evolvono — proprietà come Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 e New Nordic VIP 2 401 si trovano all'interno di alcuni di questi complessi attivamente scambiati.

Scrivici su WhatsApp Chatta con il nostro bot Telegram

Domande frequenti

Gli acquirenti russi stanno davvero superando quelli cinesi a Pattaya?: Non un vero e proprio sorpasso a livello complessivo — gli acquirenti cinesi restano il gruppo più numeroso a livello nazionale — ma i volumi russi sono in forte crescita mentre quelli cinesi calano, e Chonburi (la provincia di Pattaya) è una delle principali destinazioni per entrambi i gruppi.
Perché gli acquisti di condomini da parte dei cinesi in Thailandia sono in calo?: Secondo REIC il calo è dovuto alle difficoltà economiche interne e ai vincoli di liquidità in Cina, che hanno spinto alcuni acquirenti cinesi a rimandare le decisioni d'acquisto.
I tassi dei mutui in Thailandia stanno calando per gli acquirenti immobiliari?: Sì. La Bank of Thailand ha ridotto il proprio tasso chiave all'1,25% entro dicembre 2025, rispetto al massimo di nove anni del 2,5% nel 2023, e ha anche allentato le regole sul rapporto prestito/valore fino a metà 2026.
È più difficile per gli stranieri ottenere un mutuo per un condominio a Pattaya?: Sì — gli acquirenti stranieri pagano tipicamente tassi più alti rispetto ai cittadini thailandesi, spesso tra il 5% e l'8% e fino al 12% tramite un broker, e questo è uno dei motivi per cui gli acquisti in contanti sono comuni tra gruppi come gli acquirenti russi.
La quota straniera dei condomini a Pattaya si sta esaurendo?: I complessi più richiesti a Pattaya e più in generale a Chonburi registrano una forte domanda sia da acquirenti russi sia cinesi, quindi la disponibilità della quota varia notevolmente da progetto a progetto e andrebbe verificata prima di prenotare un'unità.