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The Condo Transfer Process for Foreign Buyers in Thailand

13/8/2026

थाईलैंड में विदेशी के तौर पर कॉन्डो खरीदना एक निर्णायक दस्तावेज़ और कुछ ऐसी फीस पर निर्भर करता है जिन्हें ज़्यादातर खरीदार कम आंकते हैं। यहां जानिए ट्रांसफर प्रक्रिया कदम-दर-कदम कैसे काम करती है।

एआई की मदद से तैयार, हमारी एडिटोरियल टीम द्वारा जांचा गया

विदेशी खरीदार थाईलैंड में कॉन्डो यूनिट को पूरी तरह कानूनी मालिकाना हक के साथ खरीद सकते हैं, मगर ट्रांसफर तभी पूरा होता है जब पैसा सही तरीके से आए, टैक्स सही अनुपात में चुकाया जाए, और कागज़ी कार्रवाई लैंड ऑफिस में सही क्रम में पहुंचे। एक भी कदम गलत पड़ जाए — आमतौर पर करेंसी ट्रांसफर वाला हिस्सा — तो डील आखिरी मोड़ पर ही अटक जाती है। यह गाइड वायर ट्रांसफर से लेकर चाबी हाथ में आने तक, थाईलैंड में विदेशी खरीदारों के लिए कॉन्डो ट्रांसफर प्रक्रिया को मौजूदा फीस और नियमों के साथ समझाती है।

थाईलैंड में विदेशी खरीदारों के लिए कॉन्डो ट्रांसफर प्रक्रिया आपके साइन करने से पहले ही क्यों शुरू हो जाती है

ट्रांसफर प्रक्रिया कानूनी रूप से उसी क्षण शुरू हो जाती है जब आप खरीद राशि थाईलैंड में वायर करते हैं, न कि जब सेल एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर होते हैं। वजह साफ है — थाई कानून के तहत विदेशी खरीदारों को यह साबित करना पड़ता है कि कॉन्डो खरीदने के लिए इस्तेमाल हुआ पैसा विदेश से, विदेशी मुद्रा में आया और थाईलैंड के भीतर ही उसका रूपांतरण (कन्वर्जन) हुआ।

इस कदम को नज़रअंदाज़ करना विदेशी कॉन्डो खरीद में देरी या लैंड ऑफिस में अस्वीकृति की सबसे आम वजह बन जाता है। यूनिट फाइनल करने से पहले विदेशी कोटा गणना वास्तव में कैसे काम करती है, यह पढ़ना उपयोगी रहेगा, क्योंकि 49% नियम के तहत उपलब्धता भी समय-सीमा को प्रभावित कर सकती है।

फॉरेन एक्सचेंज ट्रांजैक्शन फॉर्म: आपका अनिवार्य पहला कदम

हर विदेशी खरीदार को मालिकाना हक रजिस्टर करने के लिए प्राप्तकर्ता थाई बैंक द्वारा जारी फॉरेन एक्सचेंज ट्रांजैक्शन फॉर्म (FET) चाहिए। पर यह फॉर्म एक निश्चित ट्रांसफर राशि से ऊपर ही जारी होता है।

• FET फॉर्म केवल तभी जारी किया जाएगा जब ट्रांसफर की राशि 50,000 अमेरिकी डॉलर से अधिक हो।
• छोटे ट्रांसफर के लिए बैंक इसके बजाय एक सपोर्टिंग लेटर या क्रेडिट एडवाइस दे सकता है जो इनवर्ड रेमिटेंस की पुष्टि करता हो, और लैंड ऑफिस आमतौर पर इसे स्वीकार कर लेता है।
• ट्रांसफर मेमो का ध्यान रखें: इसमें स्पष्ट लिखा होना चाहिए कि पैसा किसी विशेष कॉन्डोमिनियम यूनिट को खरीदने के लिए है, और वह आपके नाम पर है जैसा पासपोर्ट में दर्ज है।

FET की सीमा से बचने के लिए एक ही कॉन्डो भुगतान को कई छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटना बुरा विचार है — इससे ऐसा पेपर ट्रेल बनता है जो खरीद मूल्य से मेल नहीं खाता और रजिस्ट्रेशन में रुकावट डाल सकता है।

ट्रांसफर फीस, टैक्स और असल में किसे क्या भुगतान करना है

थाईलैंड में कॉन्डो ट्रांसफर की लागत सरकारी फीस और टैक्स का मिश्रण है। खरीदार व विक्रेता के बीच बंटवारा बातचीत पर निर्भर करता है, लेकिन कुछ परंपराओं का पालन करता है।

1. ट्रांसफर फीस — ट्रांसफर फीस लैंड ऑफिस द्वारा निर्धारित मूल्यांकित मूल्य का 2% होती है, और सिविल और कमर्शियल कोड की धारा 457 के तहत, यह फीस आमतौर पर खरीदार और विक्रेता के बीच बराबर बांटी जाती है जब तक कि लिखित रूप में कुछ और तय न हो।
2. स्पेसिफिक बिजनेस टैक्स (SBT) — थाईलैंड खरीद के 5 साल के भीतर बेची गई संपत्तियों पर 3.3% का स्पेसिफिक बिजनेस टैक्स लगाता है ताकि फ्लिपिंग को हतोत्साहित किया जा सके; यह आमतौर पर विक्रेता चुकाता है।
3. स्टाम्प ड्यूटी — बिक्री या मूल्यांकित मूल्य के 0.5% की दर से लगती है, पर यह तभी लागू होती है जब SBT देय न हो, यानी लंबे समय से रखी गई संपत्तियों पर।
4. विदहोल्डिंग टैक्स — व्यक्तिगत विक्रेताओं के लिए इसकी गणना अलग तरीके से होती है (स्वामित्व के वर्षों के आधार पर प्रगतिशील), जबकि कॉर्पोरेट विक्रेताओं के लिए यह एक तय दर पर होती है।

हाल की एक लागत गणना से उपयोगी उदाहरण मिलता है: 45,00,000 थाई बाहत की यूनिट पर, ट्रांसफर फीस 2% × 45,00,000 = 90,000 थाई बाहत, जिसे आमतौर पर बांटा जाता है दोनों पक्षों के बीच। यही वजह है कि खरीदारों को रिज़र्वेशन एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले फीस बंटवारे की पुष्टि लिखित में करनी चाहिए — पूरे आंकड़ों के लिए थाईलैंड की कॉन्डो ट्रांसफर फीस पर गाइड देखें।

पैसा वायर करने से पहले विदेशी कोटा की पुष्टि करें

कॉन्डोमिनियम एक्ट के तहत, विदेशी किसी भी रजिस्टर्ड कॉन्डो इमारत के बिकने योग्य क्षेत्रफल का सामूहिक रूप से अधिकतम 49% ही मालिक हो सकते हैं। पटाया और जोमतियेन के लोकप्रिय प्रोजेक्ट्स, खासकर समुद्र तट के करीब वाले, अक्सर इस सीमा के काफी नज़दीक होते हैं — खासकर वे जो विशेष खरीदार राष्ट्रीयताओं के बीच लोकप्रिय हैं और कुछ खास डेवलपमेंट्स के आसपास ही केंद्रित रहते हैं।

पैसा ट्रांसफर करने से पहले डेवलपर या एजेंट से इमारत के मौजूदा विदेशी-कोटा बैलेंस की लिखित पुष्टि ज़रूर मांगें। अगर कोटा भर चुका है, तो मालिकाना हक पाने का एकमात्र रास्ता लीजहोल्ड संरचना या कंपनी संरचना के ज़रिए खरीदी गई थाई-कोटा यूनिट है — ये दोनों एक सामान्य विदेशी-फ्रीहोल्ड ट्रांसफर से बिल्कुल अलग लेनदेन हैं।

खरीद का वित्तपोषण: मॉर्टगेज दरें कहां फिट होती हैं

ज़्यादातर विदेशी खरीदार नकद भुगतान करते हैं, क्योंकि थाई बैंक शायद ही कभी गैर-निवासियों को मॉर्टगेज देते हैं, और जहां देते भी हैं वहां शर्तें थाई नागरिकों की तुलना में सख्त रहती हैं।

• थाईलैंड में होम लोन की ब्याज दरें फिलहाल फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज के लिए सालाना 2.9–3.3% के बीच हैं, यह उन उधारकर्ताओं के लिए जो पात्र हैं।
• थाई खरीदारों के लिए लोन-टू-वैल्यू अनुपात ज़्यादा ऊंचा हो सकता है, लेकिन विदेशी नागरिकों के लिए यह आमतौर पर काफी कम रखा जाता है, अक्सर 30–50% नकद डाउन पेमेंट की ज़रूरत पड़ती है।
• फाइनेंसिंग सीमित होने की वजह से ऊपर बताया गया FET-समर्थित नकद ट्रांसफर ज़्यादातर विदेशी खरीदारों के लिए सिर्फ एक कानूनी ज़रूरत नहीं है — यह पूरा लेनदेन ही है।

अगर फाइनेंसिंग की सीमाएं चिंता का विषय हैं, तो न्यू नॉर्डिक विप 2 में स्टूडियो यूनिट जैसे तैयार, कम कीमत वाले विकल्पों की तुलना न्यू नॉर्डिक ट्रेंड 5 जैसी बड़ी टू-बेडरूम यूनिट्स से करना समझदारी होगी, जहां नकद खर्च और उससे जुड़ा ट्रांसफर टैक्स बहुत अलग तरीके से बदलते हैं।

लैंड ऑफिस में ट्रांसफर में असल में कितना समय लगता है

एक बार पैसा पहुंच जाए और FET फॉर्म (या बैंक लेटर) हाथ में हो, तो लैंड ऑफिस अपॉइंटमेंट खुद आमतौर पर तेज़ी से निपट जाती है — सभी दस्तावेज़ सही तरीके से तैयार हों तो अक्सर एक ही दिन में पूरी हो जाती है। लंबा इंतज़ार लगभग हमेशा पहले के चरणों में होता है: डेवलपर का ओनरशिप सर्टिफिकेट जुटाना, जुरिस्टिक पर्सन का डेट-फ्री लेटर हासिल करना, और कोटा बैलेंस की पुष्टि करना — इमारत के हिसाब से इसमें एक से लेकर कई हफ्तों तक का समय लग सकता है।

ईस्टर्न सीबोर्ड पर खरीदारों को होने वाली आम समस्याएं

पटाया का तेज़ी से चलने वाला रीसेल और ऑफ-प्लान मार्केट कुछ ऐसी बार-बार आने वाली दिक्कतें पैदा करता है जो धीमी गति वाले बाज़ारों में उतनी नहीं दिखतीं।

• व्यस्त जुरिस्टिक ऑफिसों के कारण डेट-फ्री लेटर में देरी, खासकर सैकड़ों यूनिट्स वाले बड़े कॉन्डो कॉम्प्लेक्स में।
• कोटा बॉटलनेक्स समुद्र तट के करीब वाली इमारतों में जहां विदेशी स्वामित्व पहले से ही 49% की सीमा के करीब है।
• ट्रांसफर मेमो में गड़बड़ी, जहां पैसा सेल कॉन्ट्रैक्ट में बताई गई राशि या मकसद से अलग वायर होता है, जिससे FET जारी होने से पहले बैंक को सुधार करना पड़ता है।

ऐसी एजेंसी के साथ काम करना जो फंड-ट्रांसफर की कागज़ी कार्रवाई को सेल के साथ-साथ खुद संभाले — बजाय इसे पूरी तरह खरीदार के होम बैंक पर छोड़ने के — अंतिम समय की देरी को काफी हद तक घटा देता है, खासकर ऑफ-प्लान यूनिट्स जैसे यूनिक्स कॉन्डोमिनियम में 1-बेडरूम स्टॉक के मामले में, जहां डेवलपर की कागज़ी कार्रवाई खरीदार के रेमिटेंस रिकॉर्ड से पूरी तरह मेल खानी चाहिए।

निष्कर्ष

थाईलैंड में विदेशी खरीदारों के लिए कॉन्डो ट्रांसफर प्रक्रिया जटिल नहीं है, बस इसमें शॉर्टकट की कोई गुंजाइश नहीं होती। FET फॉर्म या बैंक लेटर सही तरीके से हासिल करें, कोटा की पुष्टि जल्दी करें, और फीस बंटवारे को लिखित में तय करें — इसके बाद लैंड ऑफिस अपॉइंटमेंट पूरी खरीद प्रक्रिया का सबसे आसान हिस्सा बन जाता है।

यह जानकारी सामान्य और शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए है, जो 13/8/2026 तक सार्वजनिक स्रोतों से संकलित की गई है। यह कानूनी या टैक्स संबंधी सलाह नहीं है और किसी लाइसेंसधारी थाई वकील द्वारा आपकी विशिष्ट स्थिति की समीक्षा का विकल्प नहीं है। थाईलैंड के टैक्स दरें, सीमाएँ और कानूनी आवश्यकताएँ बदल सकती हैं — किसी भी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले स्वतंत्र कानूनी सलाहकार से मौजूदा स्थितियों की पुष्टि अवश्य करें।

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