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40-70% मॉर्गेज अस्वीकृति दर थाईलैंड के कॉन्डो बाज़ार को कैसे बदल रही है

13/8/2026

थाई बैंक कम कीमत वाले घरों के लिए दस में से सात तक मॉर्गेज आवेदन अस्वीकार कर रहे हैं, जिससे घरेलू मांग घट रही है, भले ही विदेशी खरीदार बैंकॉक, फुकेत और पटाया में कॉन्डो ट्रांसफर जारी रखे हुए हैं। नकद में खरीदारी करने वालों के लिए इस अस्वीकृति संकट का क्या मतलब है, यहां जानें।

एआई की मदद से तैयार, हमारी एडिटोरियल टीम द्वारा जांचा गया

थाई बैंकों में इन दिनों रेजिडेंशियल मॉर्गेज एप्लिकेशन को नकारने की रफ़्तार तेज़ हो गई है — मूल्य श्रेणी के हिसाब से यह अस्वीकृति दर 40% से लेकर 70% तक जा रही है। यही ऋण संकुचन अब थाईलैंड के कॉन्डो बाज़ार को सबसे ज़्यादा प्रभावित करने वाला कारक बन चुका है। विदेशी खरीदारों के लिए भी यह बात अहम है, क्योंकि नकद में खरीदारी — जो पहले से ही ज़्यादातर गैर-थाई खरीदारों का सामान्य तरीका रही है — अब पहले से कहीं ज़्यादा प्रतिस्पर्धी विकल्प बन गई है, क्योंकि ऋण पर टिकी घरेलू मांग लगातार सिकुड़ रही है।

मॉर्गेज अस्वीकृति दर वास्तव में कैसी दिख रही है

बीते दो साल में यह आंकड़े काफी तेज़ी से बदले हैं, और कई डेवलपर व बैंक सर्वेक्षण एक ही दिशा की तरफ इशारा कर रहे हैं।

• हाउसिंग बिज़नेस एसोसिएशन के एक सर्वेक्षण में पाया गया कि 2025 में खुदरा उधारकर्ताओं के लिए अस्वीकृति दर लगभग 40% थी, जबकि 2026 की पहली छमाही में औसत दर लगभग 40% ही बनी रही।
• 272 परियोजनाओं को कवर करने वाले एक अलग डेवलपर सर्वेक्षण में सामने आया कि 2025 की पहली तिमाही में औसत मॉर्गेज अस्वीकृति दर बढ़कर 45% हो गई।
• कॉन्डो सेगमेंट पर आधारित 2026 की एक रिपोर्ट बताती है कि सख्त वित्तीय संस्थानों की ओर से 50-60% की उच्च ऋण अस्वीकृति दर, बिक्री पूरी करने में एक बड़ी बाधा बन रही है।
• बाज़ार के निचले सिरे पर हालात और भी मुश्किल हैं। 2025 की स्थितियों पर आधारित एक रिपोर्ट में गिरती बिक्री, नए आवास लेनदेन में 49% की गिरावट, और उच्च घरेलू कर्ज के कारण कम कीमत वाले घरों के लिए 70% तक की अभूतपूर्व मॉर्गेज अस्वीकृति दरों का ज़िक्र किया गया है।

थाई बैंक 'ना' क्यों कह रहे हैं

इसकी असल वजह खरीदारों की दिलचस्पी की कमी नहीं, बल्कि घरेलू कर्ज का बोझ है। THB 30 लाख (लगभग THB 3 मिलियन) या उससे कम कीमत वाले घर और कॉन्डो सबसे ज़्यादा मार खा रहे हैं, क्योंकि यही वह मूल्य श्रेणी है जहां अत्यधिक कर्ज़दार थाई उधारकर्ता सबसे ज़्यादा केंद्रित हैं।

एक ऋण सर्वेक्षण की रिपोर्टिंग में इसे साफ़ शब्दों में बताया गया है: महामारी के बाद से थाईलैंड में THB 30 लाख (लगभग 89,000 अमेरिकी डॉलर) से कम कीमत वाली संपत्तियों के लिए मॉर्गेज आवेदन अस्वीकृतियां बढ़ी हैं, जो सियाम कमर्शियल बैंक की एक रिपोर्ट के अनुसार 2024 में 70 प्रतिशत तक पहुंच गईं, और यह दर 2026 तक और बढ़ने की संभावना है। सिर्फ सख्त अंडरराइटिंग नियम ही इसके पीछे नहीं हैं — खराब घरेलू बैलेंस शीट भी इस रुझान को हवा दे रही है।

इसका असर व्यापक नए लॉन्च बाज़ार पर भी गहरा पड़ा है। एक बाज़ार विश्लेषण में बताया गया कि 2025 की पहली तिमाही में आवासीय ट्रांसफर साल-दर-साल 10.52 प्रतिशत गिरकर 65,276 यूनिट रह गए, और इसी रिपोर्ट में इस गिरावट को सीधे वित्तपोषण संकट से जोड़ा गया है।

ट्रांसफर डेटा में यह कैसे दिखता है

दिलचस्प बात यह है कि घरेलू मंदी के बावजूद हेडलाइन ट्रांसफर आंकड़े यह नहीं दिखाते कि बाज़ार गिर रहा है — बल्कि यह स्थिर होता दिख रहा है। REIC के अनुसार, 2025 की हर तिमाही में देशभर में आवासीय संपत्ति ट्रांसफर का कुल मूल्य बढ़ा — पहली तिमाही में 181 अरब baht, दूसरी में 210 अरब baht, तीसरी में 226 अरब baht, और चौथी तिमाही में 247 अरब baht।

कॉन्डो-विशिष्ट ट्रांसफर की कहानी थोड़ी अलग है और उतनी सीधी नहीं। 2025 की शुरुआत में, देशभर में कॉन्डो ट्रांसफर 2025 की पहली तिमाही में साल-दर-साल 7.3% गिरकर 21,814 यूनिट रह गए, जबकि कुल ट्रांसफर मूल्य 11.1% गिरकर 56 अरब baht हो गया। यह गिरावट उसी समय पर हुई जब अस्वीकृति दर में सबसे तेज़ उछाल देखा गया — यह मेल महज़ इत्तेफ़ाक नहीं लगता।

विदेशी खरीदार इस अंतर में कहां फिट होते हैं

विदेशी खरीदार आमतौर पर नकद में भुगतान करते हैं या विदेश से वित्तपोषण जुटाते हैं, इसलिए घरेलू मॉर्गेज संकट का उन पर सीधा असर नहीं पड़ता। बाज़ार में उनकी हिस्सेदारी इसी लचीलेपन को साफ़ दिखाती है। 2025 के लिए, विदेशी स्वामित्व देशभर में ट्रांसफर किए गए सभी कॉन्डोमिनियम यूनिट्स का 14.7% और कुल ट्रांसफर मूल्य का 25% था — एक असंगत हिस्सेदारी, जो बताती है कि इस सेगमेंट के लिए नकद-भुगतान वाली मांग अब कितनी मायने रखती है।

संख्याओं में देखें तो, 2025 में विदेशी खरीदारों ने थाईलैंड में अनुमानित 14,899 कॉन्डो यूनिट्स ट्रांसफर किए, जिनकी कीमत 60.92 अरब baht थी, यानी देशभर के सभी कॉन्डो ट्रांसफर का लगभग 14.7%। खरीदारों की संरचना भी बदल रही है: भारतीय खरीदारों की प्रति यूनिट औसत ट्रांसफर वैल्यू बाज़ार में सबसे अधिक थी, लगभग THB 56 लाख प्रति यूनिट, जो कुल विदेशी-खरीदार औसत THB 42 लाख प्रति यूनिट से अधिक है — यह साफ़ इशारा है कि विदेशी खरीदार आधार अब किसी एक राष्ट्रीयता तक सीमित नहीं रहा।

प्रांतीय मांग भी लगभग वैसी ही तस्वीर दिखाती है। ईस्टर्न सीबोर्ड में, 2024 के एक सर्वेक्षण के मुताबिक 2024 की पहली छमाही में विदेशी संपत्ति खरीदारों के लिए शीर्ष गंतव्य के रूप में चोनबुरी प्रांत ने बैंकॉक को पीछे छोड़ दिया, और डेवलपर्स ने भी इस पर तुरंत प्रतिक्रिया दी — नई परियोजनाओं को लॉन्च करते हुए, 2025 में बाज़ार में अनुमानित 1,000 नई यूनिट्स आने की उम्मीद है। जो खरीदार मौजूदा मांग के मुकाबले इस आपूर्ति पाइपलाइन का आकलन करना चाहते हैं, उन्हें प्रांत-स्तरीय जानकारी के लिए हमारी विस्तृत रिपोर्ट चोनबुरी कॉन्डो ट्रांसफर आंकड़े 2025 देखनी चाहिए।

नकद और विदेशी खरीदारों के लिए इसका क्या मतलब है

ऊंची मॉर्गेज अस्वीकृति दर सुनने में किसी भी संपत्ति बाज़ार के लिए बुरी खबर लगती है, और घरेलू ऋण-निर्भर खरीदारों की तलाश करने वाले डेवलपर्स के लिए यह सच भी है। लेकिन जिन खरीदारों को थाई मॉर्गेज की ज़रूरत नहीं, उनके लिए यही गणित पलट जाती है।

1. मोलभाव करने की ताकत बढ़ती है। जिन डेवलपर्स के पास अनबिकी इन्वेंट्री जमा है, और जिन्हें घरेलू खरीदार अब फाइनेंस नहीं कर पा रहे, वे नकद में डील पूरी करने वाले खरीदारों को छूट, बेहतर भुगतान शर्तें, या फर्नीचर पैकेज देने के लिए ज़्यादा तैयार हैं।
2. नई-लॉन्च पाइपलाइन धीमी होती है। कमज़ोर उपभोक्ता विश्वास और सुस्त अर्थव्यवस्था के बोझ तले, 2026 में डेवलपर्स के लिए आवासीय क्षेत्र में चुनौतीपूर्ण बने रहने की उम्मीद है, और कम सट्टा लॉन्च का सीधा मतलब है — मौजूदा स्टॉक के लिए आगे कम प्रतिस्पर्धा।
3. रीसेल स्टॉक की गुणवत्ता बेहतर होती है। वित्तीय दबाव में विक्रेता ज़्यादा प्रेरित होकर बिकने को तैयार रहते हैं, जिससे स्थापित इमारतों में बेहतर रीसेल मौके बन सकते हैं।
4. विदेशियों के लिए वित्तपोषण अब भी मौजूद है, पर चुनिंदा तौर पर। पटाया समेत कुछ शहरों में मुट्ठी भर बैंक अब भी निश्चित मूल्य से ऊपर के पूर्ण-निर्मित कॉन्डोमिनियम पर गैर-निवासी खरीदारों को ऋण दे रहे हैं, बेशक शर्तें 2023 से पहले वाले माहौल की तुलना में सख्त हो गई हैं।

अगर आप गैर-थाई खरीदारों पर लागू व्यापक स्वामित्व नियमों के मुकाबले खरीद पर विचार कर रहे हैं, तो थाईलैंड के विदेशी कॉन्डो कोटा दबाव पर हमारी गाइड एक उपयोगी संदर्भ रहेगी — इसमें बताया गया है कि किसी इमारत के बिक्री योग्य क्षेत्र का कितना हिस्सा विदेशी कानूनी रूप से रख सकते हैं।

क्षेत्रीय भिन्नता: बैंकॉक, फुकेत और पटाया

ऋण संकुचन के बावजूद हर बाज़ार एक जैसा व्यवहार नहीं कर रहा। फुकेत का उदाहरण लें — वहां विदेशी-खरीदार स्टॉक लगातार अच्छी गति से बिक रहा है: फुकेत अलग खड़ा है, जो विदेशी खरीदारों को प्रतिवर्ष लगभग 1,000 कॉन्डोमिनियम ट्रांसफर की स्थिर अवशोषण दर बनाए हुए है, और इसी रिपोर्ट में साल-दर-साल 10 प्रतिशत की वृद्धि का भी हवाला दिया गया है।

बैंकॉक का हाई-एंड सेगमेंट भी काफी ध्यान खींच रहा है। 2026 के एक बाज़ार विश्लेषण के अनुसार बैंकॉक की नई संपत्ति बिक्री का लगभग 18% विदेशी खरीदारों के हिस्से जा रहा है — यह याद दिलाता है कि किसी परियोजना पर घरेलू ऋण संकट का असर सिर्फ स्थान से नहीं, बल्कि मूल्य श्रेणी से भी तय होता है।

पटाया पर विचार करने वाले खरीदारों के लिए व्यावहारिक सुझाव

ईस्टर्न सीबोर्ड में खरीदारी का मूल्यांकन करने वाले खरीदारों के लिए, मॉर्गेज अस्वीकृति की यह पूरी कहानी असल में आपूर्ति और मूल्य निर्धारण की छिपी हुई कहानी है। जो डेवलपर्स थाई खरीदारों की धीमी गति का सामना कर रहे हैं, उनके पास कीमत, प्रोत्साहन, या यूनिट मिश्रण के ज़रिए नकद-भुगतान वाले विदेशी खरीदारों को ज़्यादा आक्रामक तरीके से लुभाने का पूरा कारण है।

इसी खरीदार प्रोफ़ाइल के लिए उपयुक्त लिस्टिंग में स्मार्ट आइलैंड रिज़ॉर्ट ऑन द मेनलैंड और ए क्वाइट, लार्ज अपार्टमेंट शामिल हैं। दोनों उस पूर्ण-निर्मित, नकद-तैयार सेगमेंट को टारगेट करती हैं, जो ऋण-निर्भर नए लॉन्च की तुलना में कहीं ज़्यादा मज़बूत साबित हो रहा है। शहर में अलग-अलग यूनिट प्रकारों की कीमत को लेकर पूरी जानकारी के लिए हमारी 2026 पटाया अपार्टमेंट मूल्य गाइड देखें।

निष्कर्ष

थाईलैंड का कॉन्डो बाज़ार सिकुड़ नहीं रहा — यह बस दो अलग-अलग स्तरों में बंटता जा रहा है: एक घरेलू सेगमेंट जो घरेलू कर्ज और बैंकों की सतर्कता से जूझ रहा है, और दूसरा नकद-संचालित, तेज़ी से अंतरराष्ट्रीय होता सेगमेंट जो स्थानीय ऋण हालात की परवाह किए बिना अपने रफ़्तार से आगे बढ़ रहा है। 2026 में बाज़ार में उतरने वाले किसी भी खरीदार के लिए यह समझना अब सबसे ज़रूरी ड्यू-डिलिजेंस कदमों में से एक है कि उसका चुना हुआ प्रोजेक्ट या मूल्य बिंदु किस श्रेणी में आता है।

यह जानकारी सामान्य और शैक्षणिक उद्देश्यों के लिए है, जो 13/8/2026 तक सार्वजनिक स्रोतों से संकलित की गई है। यह कानूनी या टैक्स संबंधी सलाह नहीं है और किसी लाइसेंसधारी थाई वकील द्वारा आपकी विशिष्ट स्थिति की समीक्षा का विकल्प नहीं है। थाईलैंड के टैक्स दरें, सीमाएँ और कानूनी आवश्यकताएँ बदल सकती हैं — किसी भी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले स्वतंत्र कानूनी सलाहकार से मौजूदा स्थितियों की पुष्टि अवश्य करें।

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