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Baisse des transferts de condos en Thaïlande : ce que révèlent vraiment les données 2025

03/08/2026

Les transferts de copropriétés ont chuté à leur plus bas niveau en dix ans en 2025 à l'échelle nationale. Nous décryptons les chiffres du REIC, le remaniement des acheteurs étrangers, et pourquoi la côte Est raconte une histoire différente du reste de la Thaïlande.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

La baisse des transferts de condos en Thaïlande est bien réelle, mais elle n'est pas uniforme. Les transferts nationaux de propriété de copropriétés sont tombés à leur plus bas niveau en dix ans en 2025, pourtant le nombre d'acheteurs étrangers a légèrement progressé, et le marché de la côte Est de Pattaya a conservé sa place de destination phare pour les capitaux étrangers, même si d'autres régions ont ralenti. L'histoire n'est pas une simple contraction — c'est un marché qui se réorganise en gagnants et perdants clairement identifiés selon la localisation et la gamme de prix.

Jusqu'où va la baisse des transferts de condos en Thaïlande ?

Les chiffres globaux sont préoccupants. Les transferts de propriété de condominiums à l'échelle nationale ont chuté de 13,2 % pour s'établir à 101 103 unités en 2025, tandis que la valeur totale des transferts a reculé de 17,8 % pour atteindre 244,1 milliards de bahts, un plus bas niveau en 10 ans, selon une analyse du Real Estate Information Center (REIC) rapportée par Thai Enquirer.

Le marché résidentiel dans son ensemble — maisons et condos confondus — raconte une histoire similaire, quoique légèrement moins sévère. Le REIC prévoyait un recul de 7,3 % des transferts résidentiels nationaux par rapport à 2024, à 322 500 unités en 2025, avec une nouvelle baisse de 0,7 % attendue en 2026 à 320 200 unités, marquant des déclins annuels consécutifs depuis le pic de 2022.

Les résultats réels de l'année complète 2025 se sont approchés de cette prévision : les transferts résidentiels totaux se sont élevés à 316 000 unités, en baisse de 9,1 % sur un an, pour une valeur de transfert de 864 milliards de bahts, en recul de 11,8 %. Fait important, la situation s'est améliorée à chaque trimestre de 2025, le REIC notant que le marché avait touché le fond et montrait des signes de reprise au quatrième trimestre.

Les moteurs du ralentissement

La faiblesse du pouvoir d'achat intérieur est au cœur de cette dynamique. Les transferts cumulés sur les neuf premiers mois de 2025 ont chuté de 9,3 % en volume et de 12,4 % en valeur sur un an, une baisse que les analystes attribuent à une demande intérieure durablement molle plutôt qu'à un choc ponctuel. Les mesures de relance gouvernementales, notamment les réductions des frais de transfert et d'enregistrement hypothécaire, ont été créditées d'avoir contribué à une reprise au T3 et à un rebond attendu au T4.

Un levier politique concret : les frais d'enregistrement de transfert ont été ramenés à 0,01 % (contre 2 % en temps normal) et les frais d'enregistrement hypothécaire à 0,01 % (contre 1 %) pour les logements à 7 millions de bahts ou moins, une mesure d'allègement que le Cabinet a prolongée. Il convient de noter que cette réduction ne s'applique qu'aux ressortissants thaïlandais — les étrangers continuent de payer les frais de transfert standard de 2 %, ce qui compte lorsqu'on compare les coûts nets selon les nationalités des acheteurs. Pour un tour d'horizon complet du mécanisme des frais réduits et d'autres changements en matière de crédit pour 2026, consultez notre guide sur les règles de prêt hypothécaire à 100 % LTV en Thaïlande.

Acheteurs étrangers : moins de bahts, plus d'unités

C'est ici que le récit devient plus intéressant. Les transferts de condos par des étrangers, en valeur, ont fortement chuté en 2025 — les données du REIC montrent que les transferts de condos étrangers sur la période janvier-septembre ont reculé de 14,2 % pour atteindre 44,1 milliards de bahts, alors même que les acheteurs indiens dépensaient davantage par unité que la plupart des autres nationalités.

Pourtant, en nombre d'unités, le tableau est différent. Sur l'ensemble de l'année 2025, les acheteurs étrangers ont transféré 14 899 unités de copropriété, en hausse de 2,2 % par rapport à 2024, alors même que la valeur totale des transferts a chuté de 10,7 % à 60,92 milliards de bahts — et la propriété étrangère s'est maintenue à 14,7 % de l'ensemble des unités de copropriété transférées à l'échelle nationale. Au seul quatrième trimestre, les transferts de condos étrangers ont totalisé 3 888 unités, en hausse de 1,1 % par rapport au trimestre précédent et de 9,3 % sur un an.

La répartition par nationalité a également évolué de manière notable :

• La Chine reste la première nationalité d'acheteurs étrangers en nombre d'unités, bien que sa domination se soit réduite par rapport aux années précédentes.
• Les acheteurs du Myanmar ont enregistré la plus forte croissance de toutes les nationalités, se hissant à la deuxième place à l'échelle nationale en 2025.
• Les acheteurs indiens se distinguent par leur pouvoir d'achat : selon les données du T1 2026, ils affichaient la valeur moyenne de transfert par unité la plus élevée, environ 5,6 millions de bahts — au-dessus de la moyenne globale des acheteurs étrangers de 4,2 millions de bahts — ainsi que la plus grande superficie moyenne par unité, à 67,8 mètres carrés.

Plus tôt en 2025, la propriété étrangère en valeur se maintenait autour de 29,3 % de la valeur totale des transactions, la Chine, le Myanmar et la Russie menant en nombre d'unités, ce qui souligne à quel point une poignée de marchés d'origine continuent d'ancrer ce segment. Pour les acheteurs qui évaluent la place de la Thaïlande face aux restrictions ailleurs, notre article sur la taxe immobilière de Singapour qui pousse les capitaux vers la Thaïlande offre une vue d'ensemble régionale plus large.

L'exception de la côte Est : Pattaya tient bon

Alors que de nombreuses régions se sont refroidies, Pattaya et Bangkok sont restées les principaux points chauds pour les acheteurs étrangers de condos, même si les transferts ralentissaient ailleurs. Au T1 2025, les étrangers ont transféré la propriété de 3 919 unités de condos à l'échelle nationale, pour une valeur de 16,39 milliards de bahts — une baisse de seulement 0,5 % en nombre d'unités sur un an, bien plus modérée que les baisses à deux chiffres observées dans les données de transfert domestiques.

Au niveau provincial, la Zone économique de l'Est (EEC) — englobant Chon Buri, Rayong et Chachoengsao — a effectivement ralenti dans l'ensemble. Sur l'année complète 2025, les transferts de logements dans l'EEC ont reculé de 4,4 % à 45 958 unités, avec une valeur en baisse de 7,4 % à 111 milliards de bahts ; le seul quatrième trimestre a vu les transferts reculer de 2,1 % en unités et de 7,8 % en valeur sur un an.

Mais au sein de ce ralentissement régional, Rayong a en fait défié la tendance début 2025, enregistrant une hausse des transferts sur un an, portée par les travailleurs du secteur industriel et par des étrangers venant se relocaliser depuis Pattaya — un détail qui témoigne directement de la diversification de la demande sur la côte Est, au-delà du front de mer. Chon Buri a quant à elle connu une baisse de 8,5 % des transferts de logements au T1 2025, à 6 621 unités, avec une valeur en recul de 9,8 % à 17,5 milliards de bahts, ce qui montre que la région n'est pas à l'abri, mais qu'elle résiste mieux que la moyenne nationale sur le segment des condos en particulier.

Pour les acheteurs qui évaluent les biens disponibles dans le secteur de Pattaya au sein de ce marché contrasté, des options comme le Pristine Park 3 — 1 chambre 43m² ou le plus grand Pristine Park 3 — 2 chambres 65,82m² se situent dans les gammes de prix où la demande sur le marché de seconde main et de milieu de gamme s'est le mieux maintenue.

Taux hypothécaires : un léger vent favorable

Les coûts d'emprunt se sont légèrement détendus, ce qui explique en partie la stabilisation observée fin 2025. L'indicateur de référence des taux de prêt de la Banque de Thaïlande pour les succursales de banques étrangères a atteint 6,33 % en juin 2026, contre 6,42 % en juin 2025 et 7,16 % en juin 2024 — une tendance à la baisse progressive mais constante.

Pour les acheteurs étrangers en particulier, le financement demeure une contrainte plus importante que les taux eux-mêmes. La plupart des banques thaïlandaises restent prudentes vis-à-vis des prêts aux non-résidents, et les produits hypothécaires destinés aux étrangers, proposés par des banques comme UOB et ICBC, comportent encore des conditions plus strictes que les prêts domestiques. Cet écart en matière de financement explique en grande partie pourquoi les achats au comptant continuent de dominer le segment des condos pour étrangers, quel que soit le niveau des taux affichés.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et investisseurs

En rassemblant ces éléments, trois enseignements pratiques se dégagent :

1. La faiblesse du volume des transferts au niveau national reflète davantage le pouvoir d'achat intérieur que la demande étrangère — les transferts d'unités par des étrangers ont en réalité augmenté en 2025.
2. Pattaya et l'ensemble de la côte Est font preuve d'une résilience plus marquée en matière de demande étrangère de condos que de nombreuses autres provinces, même si les transferts de logements dans l'EEC dans son ensemble se sont assouplis.
3. La répartition par nationalité se diversifie — le Myanmar et l'Inde gagnent des parts de marché, ce qui réduit la dépendance à l'égard d'un seul marché source.

Pour les investisseurs, cela pointe vers les segments de milieu de gamme et de seconde main de la côte Est comme zones de relative stabilité, pendant que le marché national plus large digère sa correction. Examiner des biens précis comme les options Pristine Park 3 — Studio ou 1 chambre 58m² à l'aune des tendances actuelles de transfert du REIC constitue un point de départ raisonnable avant d'engager des capitaux.

En résumé

La baisse des transferts de condos en Thaïlande est une histoire nationale de demande intérieure atone conjuguée à des mesures de relance sur les frais et à un assouplissement progressif des taux. Mais elle masque une sous-histoire régionale et internationale plus encourageante — celle où Pattaya, Rayong et la diversification des nationalités d'acheteurs étrangers amortissent la côte Est contre le pire du ralentissement.

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