thailand-market

Venäläiset ostajat muokkaavat nyt Pattayan asuntomarkkinoita

30.7.2026

Kiinalainen kysyntä laskee valtakunnallisesti, mutta venäläiset ostajat ovat nousussa — ja Pattaya on paikka, jossa muutos näkyy selvimmin. Tässä tuoreimman REIC- ja BOT-datan kertoma siitä, ketkä Chonburin asuntoja todella ostavat juuri nyt.

Tekoälyn luoma, toimituksemme tarkistama

Venäläiset ovat nyt yhä suurempi osa Pattayan asunto-osakkeiden kaupoista, sillä valtakunnallinen data osoittaa venäläisten ostomäärien nousevan samaan aikaan kun Kiinan osuus laskee. Valtakunnallisesti venäläisille ostajille tehtyjen asuntokauppojen määrä nousi jyrkästi, kun taas kiinalaisten kaupat vähenivät, ja Chonburi — Pattayan kotimaakunta — kirjasi maan suurimman ulkomaisten asuntokauppojen määrän mistä tahansa maakunnasta. Itärannikkoa seuraaville ostajille ja sijoittajille tämä kansallisuuksien välinen muutos on yksi selvimmistä signaaleista nykymarkkinoilla.

Venäläiset ostajat Pattayan asuntomarkkinoilla: mitä luvut kertovat

Pääotsikon takaa löytyy yksinkertainen korvautumistarina. Valtakunnallisesti vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä <cite index="1-3,1-4">kiinalaiset pysyivät silti suurimpana ulkomaisena ostajaryhmänä, vaikka heidän ostonsa laskivat 38,8 % vuoden takaisesta 906 yksikköön, kun taas venäläisille ostajille tehdyt kaupat kasvoivat 33,0 % 383 yksikköön</cite>. Ratkaisevaa on, että <cite index="1-3,1-4">Chonburi kirjasi suurimman määrän ulkomaisten asunto-osakkeiden kauppoja, mitä tuki kysyntä Pattayassa, kun taas Bangkok pysyi suurimpana markkinana kaupan arvolla mitattuna</cite>.

Kyse ei ole yhden neljänneksen poikkeamasta. Kun katsotaan koko vuotta 2025, <cite index="4-2">venäläiset ostajat seurasivat Kiinaa 1 172 yksiköllä, mikä on 8,6 % enemmän, kun taas kauppojen arvo nousi 30,3 % 4,77 miljardiin bahtiin, pääosin Phuketissa, Chonburissa ja Prachuap Khiri Khanissa</cite>. Chonburi — johon kuuluvat Pattaya, Jomtien ja Na Jomtien — nousee toistuvasti esiin yhtenä kolmesta tärkeimmästä kohteesta venäläiselle asuntorahalle Phuketin ohella.

Miksi kiinalainen kysyntä hiipuu venäläisen kasvaessa

Valtakunnallinen tilanne selittää paikallisen muutoksen. REIC:n mukaan <cite index="2-1,2-2">ulkomaisille ostajille tehtyjen asunto-osakekauppojen määrä koko maassa vuonna 2025 oli 14 899 yksikköä, arvoltaan 60,9 miljardia bahtia, eli 2,2 % enemmän yksikkömäärässä mutta 10,7 % vähemmän arvossa vuoteen 2024 verrattuna, mikä heijastaa ulkomaisten ostajien varovaista suhtautumista globaalin talouden vastatuulessa, erityisesti Kiinan kotimaan talousvaikeuksista ja likviditeettirajoitteista kärsivien ostajien keskuudessa, mikä on saanut osan viivyttämään ostopäätöksiään</cite>.

Kiinaa koskevat luvut ovat karuja: <cite index="2-4">kiinalaisille ostajille tehtyjen asunto-osakekauppojen määrä ja arvo laskivat vuonna 2025 12,9 % 4 940 yksikköön ja 30 % 18,5 miljardiin bahtiin, ja laskusta huolimatta he pysyivät suurimpana ryhmänä molemmissa kategorioissa</cite>. Venäläiset ostajat sen sijaan ovat jatkaneet volyymin kasvattamista — usein käteisostajina, mikä on merkittävää markkinassa, jossa ulkomaalaisten asuntolainansaanti on edelleen tiukkaa.

Muut kansallisuudet muokkaavat markkinaa

Venäläiset eivät ole ainoa listaa uudelleen järjestelevä ryhmä:

• Myanmarilaiset ostajat kirjasivat <cite index="2-4">suurimman yksikkömäärän kasvun, 41,8 % nousun 1 968 yksikköön, vaikka kokonaisarvo laski 12,5 % 6,16 miljardiin bahtiin, mikä viittaa siirtymään edullisempiin asuntoihin</cite>.
• Yhdysvaltalaisten kaupat <cite index="2-4">laskivat 11,8 % ja 7,2 % vuositasolla 537 yksikköön, arvoltaan 2,81 miljardia bahtia</cite>.
• Intialaiset ostajat rikkoivat volyymitrendiä: <cite index="2-4">kaupat laskivat 8,8 % 237 yksikköön, kun taas arvo nousi 7,7 % 1,64 miljardiin bahtiin, keskihinnan ollessa 6,9 miljoonaa bahtia yksikköä kohden</cite> — mikä viittaa siirtymään ylempään hintaluokkaan pikemminkin kuin vetäytymiseen. Tämä heijastelee laajempaa kaavaa, jota tiimimme on seurannut artikkelissa Intialaisten ostajien kasvava osuus Thaimaan asuntokaupoista.

Mitä tämä tarkoittaa Pattayan ulkomaalaiskiintiölle

Ulkomaalaisomistus thaimaalaisissa asunto-osakeyhtiöissä on rajattu 49 %:iin rakennuksen myyntipinta-alasta, ja suositut Pattayan ja Jomtienin kohteet törmäävät tähän kattoon usein. Kun venäläinen kysyntä keskittyy Chonburiin historiallisen kiinalaisomistuksen rinnalle, hyväsijaintiset, vakiintuneet kohteet, joissa ulkomaalaiskiintiötä on vielä jäljellä, käyvät harvinaisemmiksi ja arvokkaammiksi. Ostajien kannattaa tarkistaa kiintiön tilanne ajoissa — oppaamme Thaimaan ulkomaalaiskiintiöuudistuksen keskustelusta käsittelee, miten esitetyt muutokset voisivat vaikuttaa tulevaan jakoon.

Hintakehitys ja kauppa-arvon trendit

Valtakunnallisesti ulkomaisten ostajien osuus markkinasta itse asiassa kasvaa, vaikka raaka kauppa-arvo pehmenee. REIC:n data osoittaa, että <cite index="2-2">ulkomaisten asunto-osakekauppojen osuus verrattuna thaimaalaisiin ostajiin jatkoi kasvuaan, ollen 14,7 % kokonaisyksikkömäärästä ja 25 % kokonaisarvosta, nousten vuoden 2024 luvuista 12,5 % ja 23 %, mikä korostaa ulkomaisten ostajien jatkuvaa merkitystä Thaimaan asuntomarkkinoilla</cite>.

Samaan aikaan laajempi tarjontapuolen data viittaa siihen, että rakennuttajat vetäytyvät. Bangkokin metropolialueella <cite index="1-2">uusien valmistuneiden ja rekisteröityjen asuinkiinteistöjen määrä laski 24,0 % verrattuna vuoden 2025 vastaavaan ajanjaksoon, ja lasku oli erityisen jyrkkä kerrostalo- ja asunto-osakesegmentissä, jossa valmistumiset laskivat 38,3 % vuoden takaisesta</cite>. CBRE on kuvannut tilannetta varovaiseksi ja todennut, että <cite index="1-2">ostajat pysyivät varovaisina ja käyttivät enemmän aikaa ostopäätöksiin heikon kotimaan talouden ja laajemman geopoliittisen epävarmuuden keskellä</cite>. Pattayan oma tarjontaputki on oma tarinansa, jota kannattaa seurata valtakunnallisten valmistumislukujen rinnalla.

Asuntolainakorot ja rahoitusolosuhteet 2025-26

Rahoitusolosuhteet ovat helpottuneet jonkin verran, mikä auttaa selittämään sitkeitä kauppavolyymeja vaikeammasta talousympäristöstä huolimatta. Thaimaan keskuspankki on leikannut korkoja, ja <cite index="3-2">laski ohjauskorkonsa 1,25 %:iin joulukuussa 2025, alaspäin yhdeksän vuoden huipulta 2,5 %:sta vuonna 2023</cite>. Sääntelijät ovat myös lieventäneet lainanantosääntöjä: uusien toimenpiteiden mukaan <cite index="3-1">1. toukokuuta 2025 – 30. kesäkuuta 2026 voimassa, lainoja jopa 100 %:iin vakuuden arvosta voidaan myöntää ensiasunnoille, joiden arvo ylittää 10 miljoonaa bahtia, sekä toisille asunnoille, joiden arvo alittaa 10 miljoonaa bahtia</cite>.

Ulkomaisille ostajille rahoituksen saanti on edelleen vaikeampaa kuin thaimaalaisille. <cite index="3-2">Ulkomaalaiset voivat odottaa maksavansa korkeampia asuntolainakorkoja kuin paikalliset Thaimaassa, korkojen ollessa tyypillisesti 5–8 % ja jopa 12 % asuntolainavälittäjän kautta</cite>. Tämä rahoituskuilu on yksi syy siihen, miksi käteisvarakkaat ostajaryhmät — mukaan lukien monet venäläiset ostajat — ovat kasvattaneet suhteellista osuuttaan; katso syvempi katsauksemme aiheesta 40-70 %:n asuntolainojen hylkäysaste muokkaa asuntomarkkinaa siitä, miten tämä vaikuttaa kauppojen rakenteeseen.

Valtion tukitoimet edelleen käytössä

LTV-sääntöjen lieventämisen lisäksi Bangkok on pitänyt kaupankäyntikulut alhaalla markkinan alempaan hintaluokkaan kuuluville ostajille. Viranomaiset ovat jatkaneet <cite index="1-2">siirto- ja kiinnitysrekisteröintimaksujen alennusta 0,01 %:iin kelpoisille asuinkiinteistöille, joiden hinta on enintään 7 miljoonaa bahtia</cite>. Tämä toimenpide hyödyttää enimmäkseen thaimaalaisrekisteröityjä aloitustason ostajia enemmän kuin monien venäläisten ostajien suosimia korkeamman arvon yksiköitä, mutta se tukee kokonaiskauppavolyymeja laajemmalla markkinalla, johon Pattaya kytkeytyy.

Mitä ostajien kannattaa seurata seuraavaksi

Parantuneesta rahoitustilanteesta huolimatta lähitulevaisuuden näkymä pysyy varovaisena. <cite index="1-3">Vahvoista Q1-tuloksista huolimatta REIC odottaa asuntomarkkinan supistuvan hieman koko vuonna 2026</cite>. Pattayaa harkitseville ostajille:

1. Priorisoi rakennukset, joissa ulkomaalaiskiintiö on varmistetusti saatavilla ennen varauksen tekemistä.
2. Vertaa käteisostajan neuvotteluvoimaa rahoitettuihin tarjouksiin — käteisostajat, kasvava osuus venäläisistä ostajista, saavat usein paremmat ehdot.
3. Seuraa tarkasti valmistumisdataa; uuden tarjonnan hidastuminen voi tukea jälleenmyyntiarvoja vakiintuneissa Jomtienin ja Pratumnakin kohteissa.
4. Seuraa REIC:n neljännesvuosittaisia kansallisuusjaotteluja varhaisista merkeistä kysynnän siirtymisestä Chonburiin tai sieltä pois.

Valmiit muuttovalmiit vaihtoehdot vakiintuneissa Pattayan kohteissa ovat käytännöllinen lähtökohta kiintiö- ja rahoitusolosuhteiden kehittyessä — kohteet kuten Siam Oriental Star 112, New Nordic Trend 5 703 ja New Nordic VIP 2 401 sijaitsevat näissä aktiivisesti käydyissä kohteissa.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkina-analyysi: kondominiumien omistusoikeuden siirrot, hinnat ja säännöt vuonna 2026

Thaimaan kondominiummarkkina on jo neljättä vuotta putkeen hiipumassa koko maan tasolla, mutta ulkomaalaiskysyntä, EEC-infrastruktuuri ja Itärannikon vahvuus kertovat aivan toisenlaisen tarinan Pattayan ostajille.

thailand-market

Kondominiumien siirtomaksut Thaimaassa 2026: mitä ostajat todella maksavat luovutuksessa

Thaimaan kondominiumien siirtomaksu on kiinteä 2 % arvioidusta arvosta, ja sen lisäksi tulevat leimavero, ennakonpidätys ja erityinen liikevaihtovero riippuen siitä, kuinka pitkään myyjä on omistanut asunnon. Tässä käydään läpi tarkalleen, mitä ostajat ja myyjät maksavat Maanmittausvirastossa (Land Department) vuonna 2026 – ja miten tämä sopii hiipuvaan siirtomarkkinaan.

thailand-market

Chonburin asuntokauppatilastot 2025: Mitä REIC:n luvut paljastavat

REIC:n vuoden 2025 kauppadata osoittaa Chonburin asuntovolyymien pehmenevän, vaikka Bangkok ja Itäinen rannikkoalue säilyttävät osuutensa ulkomaisesta ostamisesta. Tässä on, mitä luvut oikeasti tarkoittavat Pattayassa ostoa harkitseville.