thailand-market

Thaimaan kondomien ulkomaalaiskiintiön laskenta: Miten 49 %:n sääntö toimii todellisuudessa

5.8.2026

Thaimaan ulkomaalaiskiintiö kondoissa mitataan neliömetreinä, ei asuntojen lukumääränä — tämä yksityiskohta hämmentää ostajia enemmän kuin mikään muu markkinan sääntö. Tässä laskukaava, jumissa oleva 75 %:n uudistus ja mitä se tarkoittaa Pattayan ostajille.

Tekoälyn luoma, toimituksemme tarkistama

Thaimaan kondojen ulkomaalaiskiintiön laskenta perustuu myytävään lattiapinta-alaan, ei asuntojen lukumäärään. Kondominiumilain (Condominium Act) 19 §:n nojalla ulkomaalaiset voivat yhdessä omistaa freehold-omistusoikeudella enintään 49 % rekisteröidyn projektin kokonaismyyntipinta-alasta, ja jäljelle jäävä 51 % on varattu thaimaalaisille omistajille. Jos tämä lasketaan väärin, allekirjoitettu varaus voi jumiutua maanmittausvirastoon (Land Office). Tässä artikkelissa käydään läpi, miten laskelmat todellisuudessa toimivat, miksi ehdotettu uudistus ei ole vielä muuttanut mitään, ja mitä tämä tarkoittaa, jos ostat asuntoa Pattayasta.

Miten Thaimaan kondojen ulkomaalaiskiintiön laskenta toimii käytännössä

Sääntö kuulostaa yksinkertaiselta, mutta yksityiskohdat aiheuttavat sekaannusta. <cite index="2-1">Kondominiumilaki B.E. 2522 (1979), 19 §, rajoittaa ulkomaalaisomistuksessa olevien kondominiumyksiköiden yhteenlasketun lattiapinta-alan enintään 49 %:iin rekisteröidyn kondominiumiprojektin kokonaismyyntipinta-alasta.</cite>

Muutamat yksityiskohdat ovat tärkeämpiä kuin mitä useimmat myyntiesitteet kertovat:

• Se mitataan neliömetreinä, ei asuntoina. Studio ja kattohuoneisto lasketaan kiintiöön suhteessa lattiapinta-alaansa, ei yhtenä yksikkönä kumpikin.
• Kiintiö on rakennuskohtainen, ei kehittäjä- tai projektivaihekohtainen. Saman kehityshankkeen viereisessä tornissa voi olla täysin eri kiintiötilanne.
• Yhteiset tilat on suljettu laskennan ulkopuolelle — vain myytävä asuntojen lattiapinta-ala lasketaan mukaan.
• Vaatimustenmukaisuus tarkistetaan rekisteröinnin yhteydessä, eli sillä hetkellä kun omistusoikeus siirtyy maanmittausvirastossa, ei silloin kun varaussopimus allekirjoitetaan.

Käytännön esimerkki

Otetaan projekti, jonka kokonaismyyntipinta-ala on 10 000 m². <cite index="6-0">Ulkomaalaiset voivat omistaa enintään 4 900 m² (49 %), kun thaimaalaisten on omistettava vähintään 5 100 m² (51 %). Kun 49 %:n ulkomaalaiskiintiö on täynnä, freehold-omistuksella ei voida myydä enää yhtään yksikköä ulkomaalaisille.</cite>

Jos projektista on jo myyty 4 500 m² ulkomaalaisomistajille, jäljelle jää tarkalleen 400 m² tilaa — riittää pieneen studioon, mutta ei kahden makuuhuoneen asuntoon, vaikka myyjä väittäisi mitä tahansa.

Miksi 75 %:n kiintiöehdotus ei ole muuttanut laskelmia (vielä)

Ostajat kysyvät usein, ollaanko kiintiötä nostamassa 75 %:iin. Kysymys on perusteltu — ajatus on ollut esillä Thaimaan poliittisissa piireissä jo kaksi vuotta. <cite index="3-0">Ehdotus nostaa ulkomaalaisten kondomiokiintiö 75 %:iin nimetyillä erityistalousalueilla on käsittelyssä, mutta virallista lakiesitystä ei ole tuotu eduskuntaan vuoteen 2026 mennessä.</cite>

Ehdotuksen alkuperäiset versiot olivat maantieteellisesti kohdennettuja eivätkä koko maan kattavia. <cite index="2-0">Pilottialueita ehdotettiin sen sijaan kuin valtakunnallista korotusta, ja ehdotukset painottuivat alueellisiin kiintiömuutoksiin — esimerkiksi 75 %:n ulkomaalaiskiintiöön Phuketin kondoissa, kun Bangkokissa raja pysyisi ennallaan 49 %:ssa.</cite> Pattaya mainittiin yhtenä ehdokasalueena Phuketin ja Samuin ohella.

Uusimman seurannan mukaan uudistus on edelleen jumissa. <cite index="5-0">Ehdotusta ulkomaalaisomistuksen katon nostamisesta kondominiumeissa 49 %:sta 75 %:iin myyntipinta-alasta ei ole toteutettu, ja 49 %:n raja on edelleen voimassa.</cite> Järkevä riskienarviointi tarkoittaa, että nykyistä 49 %:n rajaa käsitellään perustasona, ja mahdollista muutosta pidetään lisäbonuksena, ei asiana, jonka varaan ostopäätöstä kannattaa rakentaa.

Mitä tapahtuu, kun rakennuksen kiintiö on täynnä

Kun projekti saavuttaa 49 %:n rajan, maanmittausvirasto ei rekisteröi enää yhtään freehold-siirtoa ulkomaalaiselle kyseisessä rakennuksessa, mitä tahansa varaussopimus lupasikin. <cite index="4-0">Jos virhe havaitaan jälkikäteen, yksikkö on siirrettävä thaimaalaiselle kansalaiselle tai muutettava leasehold-muotoon vuoden kuluessa, kuten kondominiumilain 19/12 artiklassa määrätään.</cite>

Tästä syystä kiintiötilanteen selvittäminen ennen käsirahan maksamista on tärkeämpää kuin lähes mikä tahansa muu tarkistus thaimaalaista kondoa ostettaessa. <cite index="5-2">Thaimaalainen kiintiöasunto ei ole sama asia kuin ulkomaalaisen freehold-omistus, ja ostajien tulisi pyytää taloyhtiön hallinnolta (juristic person), myyjältä ja lakimieheltä kirjallinen vahvistus, joka varmistetaan siirtoprosessin yhteydessä ennen merkittävän käsirahan maksamista.</cite>

Leasehold vs. freehold: varasuunnitelma kiintiön täyttyessä

Kun rakennuksen ulkomaalaiskiintiö on täynnä, ostajilla on edelleen vaihtoehtoja. <cite index="9-0">Rekisteröity vuokrasopimus (leasehold) ei lasketa ulkomaalaiskiintiöön, joten ostajat voivat ostaa vuokraoikeudella tai odottaa kiintiötilan vapautumista, ja jotkut kehittäjät pitävät jonotuslistoja.</cite>

Thaimaalaisen yhtiön käyttäminen kiintiön kiertämiseksi on tunnettu varoitusmerkki, ei oikotie. <cite index="9-1">Tällainen järjestely eroaa laillisesta 49 %:n kiintiölaskennasta — thaimaalaisenemmistöinen yhtiö voi laillisesti laskea thaimaalaiseen puoleen, mutta erityisesti ulkomaalaisen kontrollin peittämiseksi perustettu yhtiö- tai henkilöstöjärjestely ei voi.</cite>

Syvemmän katsauksen leasehold-rakenteiden vertailuun tuotoissa ja jälleenmyynnissä löydät oppaastamme leasehold vs. freehold -kondo-omistuksesta Thaimaassa.

Rahoitus tuo lisäkerroksen päätöksentekoon

Kiintiön saatavuus ei ole ainoa luku, joka määrittää sitä, mitä ostaja voi realistisesti hankkia. Asuntolainaehdot ovat myös muuttuneet viimeisen vuoden aikana. <cite index="11-0">Thaimaalaiset asuntolainakorot ulkomaalaisille ostajille olivat noin 3,5–6 % vuosikorkoa pankeissa kuten SCB, Kasikorn ja Bangkok Bank vuonna 2025.</cite> Erikseen, <cite index="10-0">yleiset thaimaalaiset asuntolainakorot olivat noin 6,5–7 % elokuussa 2025, ja tarkan luvun voi tarkistaa Thaimaan keskuspankin (Bank of Thailand) omista korkojulkaisuista.</cite>

Useimmat ulkomaalaiset ostajat luottavat edelleen käteiseen tai ulkomaiseen rahoitukseen thaimaalaisen asuntolainan sijaan, sillä paikallinen luotonanto ulkomaalaisille on edelleen rajallista ja ehdollista. Tämä tekee kiintiölaskelmasta — kuinka paljon freehold-lattiapinta-alaa on todellisuudessa käytettävissä kussakin rakennuksessa — ratkaisevamman tekijän useimmille kansainvälisille ostajille kuin lainamarkkinat.

Missä tämä on tärkeintä: Pattaya ja itärannikko

Kiintiöpaine ei jakaudu tasaisesti eri puolille Thaimaata. Suositut rantavyöhykkeet Pattayassa, Jomtienissa ja Na Jomtienissa täyttävät ulkomaalaiskiintiönsä nopeammin kuin sisämaan tai vähemmän kysytyt rakennukset, yksinkertaisesti koska kansainvälinen kysyntä keskittyy niihin.

Ostajien, jotka etsivät nimenomaan rantaviivan varrelta, kannattaa tutustua rantakondojen hintoihin liittyvään erittelyymme Jomtienin rantakondojen hinnat sekä neliöhintadataamme Pattayan kondohinnat neliömetriä kohti, joissa käsitellään, miten sijaintipreemio ja kiintiöpula vaikuttavat toisiinsa. Jos pohdit, onko juuri nyt oikea hetki tehdä päätös, kannattaa lukea myös analyysimme aiheesta Thaimaan kondojen siirtymämäärien lasku kiintiödatan rinnalla, sillä hitaammat siirrot joissakin segmenteissä voivat tarkoittaa enemmän vapaana olevaa ulkomaalaiskiintiötä kuin otsikot antavat ymmärtää.

Miten varmistaa kiintiö ennen ostoa

Lyhyt tarkistuslista suojaa ostajia yleisimmältä kiintiövirheeltä — saatavuuden olettamiselta sen vahvistamisen sijaan.

1. Pyydä taloyhtiön hallinnolta (juristic person) kirjallisesti rakennuksen nykyinen ulkomaalaiskiintiön käyttöprosentti.
2. Varmista, että luku perustuu lattiapinta-alaan, ei asuntojen lukumäärään.
3. Tarkista kiintiötilanne uudelleen lähempänä siirtopäivää, sillä se voi muuttua varauksen ja rekisteröinnin välillä.
4. Jos kiintiö on täynnä, kysy suoraan, tarjotaanko yksikköä leasehold-muodossa, ja ymmärrä, mitä se tarkoittaa jälleenmyynnin kannalta.
5. Vältä kaikkia järjestelyjä, joita markkinoidaan tapana "kiertää" 49 %:n rajaa — näihin liittyy todellinen oikeudellinen riski.

49 %:n sääntö ei ole katoamassa lähiaikoina, eikä yksikään lakiesitys ole muuttanut sitä vuosien keskustelusta huolimatta. Ostajat, jotka kohtelevat kiintiölaskelmaa kovana rajoitteena — ja varmistavat sen itsenäisesti — välttyvät kaupoilta, jotka lopulta kariutuvat maanmittausvirastossa.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

thailand-market

Thaimaan 100 % LTV-asuntolainasäännöt: mitä ne todella tarkoittavat ostajille

Thaimaa lievensi lainan ja vakuusarvon suhteen (LTV) rajoja 100 prosenttiin kesäkuuhun 2026 saakka piristääkseen hiipuvia kiinteistömarkkinoita. Tässä käydään läpi, mitä sääntö oikeasti kattaa, miksi se ei ole käynnistänyt lainabuumia ja mitä se tarkoittaa ostajille Pattayassa ja muualla.

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkina-analyysi: kondominiumien omistusoikeuden siirrot, hinnat ja säännöt vuonna 2026

Thaimaan kondominiummarkkina on jo neljättä vuotta putkeen hiipumassa koko maan tasolla, mutta ulkomaalaiskysyntä, EEC-infrastruktuuri ja Itärannikon vahvuus kertovat aivan toisenlaisen tarinan Pattayan ostajille.

thailand-market

Kondominiumien siirtomaksut Thaimaassa 2026: mitä ostajat todella maksavat luovutuksessa

Thaimaan kondominiumien siirtomaksu on kiinteä 2 % arvioidusta arvosta, ja sen lisäksi tulevat leimavero, ennakonpidätys ja erityinen liikevaihtovero riippuen siitä, kuinka pitkään myyjä on omistanut asunnon. Tässä käydään läpi tarkalleen, mitä ostajat ja myyjät maksavat Maanmittausvirastossa (Land Department) vuonna 2026 – ja miten tämä sopii hiipuvaan siirtomarkkinaan.