thailand-market

Thaimaan asuntokauppojen määrän lasku: mitä vuoden 2025 data todella kertoo

3.8.2026

Kondominiomistusten siirrot laskivat koko maassa vuosikymmenen alimmalle tasolle vuonna 2025. Käymme läpi REIC:n luvut, ulkomaisten ostajien uudelleenjärjestäytymisen ja miksi Itärannikko kertoo eri tarinaa kuin muu Thaimaa.

Tekoälyn luoma, toimituksemme tarkistama

Thaimaan kondominiokauppojen määrän lasku on todellinen, mutta ei tasainen. Kondominiomistusten siirrot laskivat koko maassa kymmenen vuoden alimmalle tasolle vuonna 2025, mutta ulkomaisten ostajien yksikkömäärät nousivat hieman, ja Pattayan Itärannikon markkina säilytti asemansa yhtenä ulkomaisen pääoman huippukohteista, vaikka muut alueet hidastuivat. Tarina ei ole yksinkertainen supistuminen — markkina jakautuu selkeisiin voittajiin ja häviäjiin sijainnin ja hintaluokan mukaan.

Kuinka syvä Thaimaan kondominiokauppojen lasku on?

Otsikkoluvut ovat karuja. Kondominiomistusten siirrot koko maassa laskivat 13,2 % 101 103 yksikköön vuonna 2025, ja kokonaissiirtoarvo putosi 17,8 % 244,1 miljardiin bahtiin, mikä on alin taso kymmeneen vuoteen, kertoo Real Estate Information Centerin (REIC) erittely, josta Thai Enquirer uutisoi.

Laajempi asuntomarkkina — omakotitalot ja kondominiot yhteensä — kertoo samankaltaista mutta hieman lievempää tarinaa. REIC ennusti koko maan asuntokauppojen laskevan 7,3 % vuodesta 2024 vuoteen 2025, jolloin niitä olisi 322 500 yksikköä, ja edelleen 0,7 % laskun 320 200 yksikköön vuonna 2026 — mikä merkitsisi peräkkäisiä vuotuisia laskuja vuoden 2022 huipun jälkeen.

Vuoden 2025 lopulliset tulokset osuivat lähelle tätä ennustetta: koko maan asuntokauppoja tehtiin yhteensä 316 000 yksikköä, mikä on 9,1 % vähemmän kuin edellisvuonna, ja siirtoarvo oli 864 miljardia bahtia, 11,8 % vähemmän. Tärkeää on, että tilanne parani jokaisella vuoden 2025 vuosineljänneksellä, ja REIC totesi markkinan pohjautuneen ja osoittavan elpymisen merkkejä neljänteen vuosineljännekseen mennessä.

Mikä ajaa notkahdusta

Heikko kotimainen ostovoima on ilmiön ytimessä. Vuoden 2025 yhdeksän ensimmäisen kuukauden kertymä laski 9,3 % määrässä ja 12,4 % arvossa edellisvuoteen verrattuna, minkä analyytikot yhdistivät pysyvästi vaimeaan kulutuskysyntään pikemminkin kuin yksittäiseen shokkiin. Hallituksen elvytystoimien, mukaan lukien siirto- ja kiinnitysrekisteröintimaksujen alennusten, katsottiin auttaneen ajamaan kolmannen vuosineljänneksen elpymistä ja ennustettua neljännen vuosineljänneksen käännettä.

Yksi konkreettinen politiikkakeino: siirtorekisteröintimaksu alennettiin 0,01 %:iin (tavanomaisesta 2 %:sta) ja kiinnitysrekisteröintimaksu 0,01 %:iin (tavanomaisesta 1 %:sta) enintään 7 miljoonan bahtin arvoisille asunnoille — helpotustoimenpide, jota hallitus on jatkanut. On syytä huomata, että tämä alennus koskee vain Thaimaan kansalaisia — ulkomaalaiset maksavat edelleen tavanomaisen 2 %:n siirtomaksun, mikä on merkittävää verrattaessa eri kansallisuuksien nettokustannuksia. Kattavan läpikäynnin alennettujen maksujen mekaniikasta ja muista vuoden 2026 lainamuutoksista löydät oppaastamme Thaimaan 100 %:n LTV-asuntolainasäännöistä.

Ulkomaiset ostajat: vähemmän bahteja, enemmän yksiköitä

Tässä kohtaa tarina muuttuu kiinnostavammaksi. Ulkomaisten kondominiokauppojen arvo laski voimakkaasti vuonna 2025 — REIC:n data osoitti ulkomaisten kondominiokauppojen laskeneen tammi-syyskuun aikana 14,2 % 44,1 miljardiin bahtiin, vaikka intialaiset ostajat käyttivät enemmän rahaa yksikköä kohden kuin useimmat muut kansallisuudet.

Yksikkömäärässä kuva on kuitenkin toinen. Koko vuonna 2025 ulkomaiset ostajat siirsivät omistukseensa 14 899 kondominiyksikköä, 2,2 % enemmän kuin vuonna 2024, vaikka kokonaissiirtoarvo laski 10,7 % 60,92 miljardiin bahtiin — ja ulkomainen omistus pysyi 14,7 %:ssa kaikista maassa siirretyistä kondominiyksiköistä. Pelkästään neljännellä vuosineljänneksellä ulkomaisia kondominiokauppoja tehtiin yhteensä 3 888 yksikköä, mikä on 1,1 % enemmän edelliseen neljännekseen verrattuna ja 9,3 % enemmän kuin vuotta aiemmin.

Myös kansallisuusjakauma on muuttunut merkittävästi:

• Kiina pysyy suurimpana ulkomaisten ostajien kansallisuutena yksikkömäärässä mitattuna, vaikka sen ylivalta on kaventunut aiempiin vuosiin verrattuna.
• Myanmarilaiset ostajat kasvoivat voimakkaimmin kaikista kansallisuuksista, noustan toiselle sijalle koko maassa vuonna 2025.
• Intialaiset ostajat erottuivat ostovoimallaan: Q1 2026 -datassa intialaisilla ostajilla oli korkein keskimääräinen siirtoarvo yksikköä kohden, noin 5,6 miljoonaa bahtia — enemmän kuin ulkomaisten ostajien keskiarvo 4,2 miljoonaa bahtia — ja suurin keskimääräinen yksikkökoko, 67,8 neliömetriä.

Aiemmin vuonna 2025 ulkomainen omistus arvon perusteella pysyi vakaana noin 29,3 %:ssa kokonaiskaupan arvosta, vaikka Kiina, Myanmar ja Venäjä johtivat yksikkömääriä — mikä korostaa, kuinka muutama kansallisuus edelleen ankkuroi tätä segmenttiä. Ostajille, jotka pohtivat, miten Thaimaa vertautuu muihin alueiden rajoituksiin, artikkelimme Singaporen kiinteistöveron ohjatessa pääomaa Thaimaahan käsittelee laajempaa alueellista kokonaiskuvaa.

Itärannikon poikkeus: Pattaya pitää pintansa

Vaikka monet alueet viilenivät, Pattaya ja Bangkok pysyivät ulkomaisten kondominioiden ostajien suosituimpina kohteina, vaikka kaupat hidastuivat muualla. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä ulkomaalaiset siirsivät omistukseensa 3 919 kondominiyksikköä koko maassa, arvoltaan 16,39 miljardia bahtia — vain 0,5 %:n lasku yksikkömäärässä edellisvuoteen verrattuna, mikä on huomattavasti maltillisempi lasku kuin kotimaisen kauppadatan kaksinumeroiset pudotukset.

Maakuntatasolla Itäinen talouskäytävä (EEC) — johon kuuluvat Chon Buri, Rayong ja Chachoengsao — hidastui kokonaisuudessaan. Koko vuoden 2025 asuntokaupat EEC-alueella laskivat 4,4 % 45 958 yksikköön, ja arvo laski 7,4 % 111 miljardiin bahtiin; pelkästään neljännellä vuosineljänneksellä kaupat laskivat 2,1 % yksikkömäärässä ja 7,8 % arvossa edellisvuoteen verrattuna.

Mutta tämän alueellisen hidastumisen sisällä Rayong itse asiassa poikkesi trendistä vuoden 2025 alkupuolella, kirjaten kaupoissa vuosikasvua, jota ajoivat teollisuudenalan työntekijät ja Pattayasta muuttavat ulkomaalaiset — yksityiskohta, joka kertoo suoraan Itärannikon monipuolistuvasta kysyntäpohjasta rantaviivan ulkopuolella. Chon Burissa itsessään asuntokaupat laskivat 8,5 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä 6 621 yksikköön, ja arvo laski 9,8 % 17,5 miljardiin bahtiin — mikä osoittaa, ettei alue ole immuuni, vaan pikemminkin sitkeämpi kuin kansallinen keskiarvo nimenomaan kondominiosegmentissä.

Ostajille, jotka arvioivat tiettyä Pattaya-alueen asuntokantaa tässä epätasaisessa markkinassa, vaihtoehdot kuten Pristine Park 3 — 1 makuuhuone 43 m² tai suurempi Pristine Park 3 — 2 makuuhuonetta 65,82 m² sijoittuvat hintaluokkiin, joissa käytettyjen asuntojen ja keskihintaisen segmentin kysyntä on pysynyt parhaiten yllä.

Asuntolainakorot: pieni myötätuuli

Lainakustannukset ovat hieman keventyneet, mikä selittää osaltaan loppuvuoden 2025 vakautumista. Thaimaan keskuspankin viitelainakorko ulkomaisten pankkien sivukonttoreille nousi 6,33 %:iin kesäkuussa 2026, laskien 6,42 %:sta kesäkuussa 2025 ja 7,16 %:sta kesäkuussa 2024 — asteittainen mutta johdonmukainen keventymistrendi.

Ulkomaisille ostajille rahoitus on kuitenkin edelleen suurempi rajoite kuin pelkät korot. Useimmat thaimaalaiset pankit suhtautuvat varovaisesti lainanantoon ulkomailla asuville, ja pankkien kuten UOB:n ja ICBC:n ulkomaalaisille suunnatuissa asuntolainatuotteissa on edelleen tiukemmat ehdot kuin kotimaisissa lainoissa. Tämä rahoitusaukko on suuri syy siihen, miksi käteiskaupat hallitsevat edelleen ulkomaista kondominiosegmenttiä riippumatta siitä, missä otsikkokorot kulloinkin ovat.

Mitä tämä tarkoittaa ostajille ja sijoittajille

Kun palaset kootaan yhteen, kolme käytännön johtopäätöstä nousee esiin:

1. Kansallisen kauppamäärän heikkous heijastaa enemmän kotimaista ostovoimaa kuin ulkomaista kysyntää — ulkomaisten yksikkökaupat itse asiassa kasvoivat vuonna 2025.
2. Pattaya ja laajempi Itärannikko osoittautuvat sitkeämmiksi ulkomaisen kondominiokysynnän suhteen kuin monet muut maakunnat, vaikka koko EEC-alueen asuntokaupat hidastuivat.
3. Kansallisuusjakauma monipuolistuu — Myanmar ja Intia kasvattavat osuuttaan, mikä vähentää riippuvuutta mistään yksittäisestä lähdemarkkinasta.

Sijoittajille tämä viittaa Itärannikon keskihintaiseen ja käytettyjen asuntojen segmenttiin suhteellisen vakauden alueina, kun laajempi kansallinen markkina käy läpi korjausliikettään. Yksikkötason asuntokannan, kuten Pristine Park 3 — Studio tai 1 makuuhuone 58 m², tarkastelu suhteessa nykyisiin REIC:n kauppatrendeihin on järkevä lähtökohta ennen pääoman sitomista.

Yhteenveto

Thaimaan kondominiokauppojen määrän lasku on kansallinen tarina, jossa heikko kotimainen kysyntä kohtaa maksualennuksiin perustuvan elvytyksen ja asteittain keventyvät korot. Mutta tämän taakse kätkeytyy rohkaisevampi alueellinen ja kansainvälinen sivutarina — jossa Pattaya, Rayong ja monipuolistuvat ulkomaiset ostajakunnat pehmentävät Itärannikkoa hidastumisen pahimmalta iskulta.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

thailand-market

Thaimaan 100 % LTV-asuntolainasäännöt: mitä ne todella tarkoittavat ostajille

Thaimaa lievensi lainan ja vakuusarvon suhteen (LTV) rajoja 100 prosenttiin kesäkuuhun 2026 saakka piristääkseen hiipuvia kiinteistömarkkinoita. Tässä käydään läpi, mitä sääntö oikeasti kattaa, miksi se ei ole käynnistänyt lainabuumia ja mitä se tarkoittaa ostajille Pattayassa ja muualla.

thailand-market

Thaimaan asuntomarkkina-analyysi: kondominiumien omistusoikeuden siirrot, hinnat ja säännöt vuonna 2026

Thaimaan kondominiummarkkina on jo neljättä vuotta putkeen hiipumassa koko maan tasolla, mutta ulkomaalaiskysyntä, EEC-infrastruktuuri ja Itärannikon vahvuus kertovat aivan toisenlaisen tarinan Pattayan ostajille.

thailand-market

Kondominiumien siirtomaksut Thaimaassa 2026: mitä ostajat todella maksavat luovutuksessa

Thaimaan kondominiumien siirtomaksu on kiinteä 2 % arvioidusta arvosta, ja sen lisäksi tulevat leimavero, ennakonpidätys ja erityinen liikevaihtovero riippuen siitä, kuinka pitkään myyjä on omistanut asunnon. Tässä käydään läpi tarkalleen, mitä ostajat ja myyjät maksavat Maanmittausvirastossa (Land Department) vuonna 2026 – ja miten tämä sopii hiipuvaan siirtomarkkinaan.