thailand-market
La Caída del Volumen de Transferencias de Condominios en Tailandia: Qué Muestran Realmente los Datos de 2025
3/8/2026
Las transferencias de propiedad de condominios a nivel nacional cayeron a su nivel más bajo en una década en 2025. Analizamos las cifras de REIC, la reconfiguración de compradores extranjeros y por qué la Costa Este cuenta una historia distinta al resto de Tailandia.
Generado con IA, revisado por nuestro equipo editorial
La caída del volumen de transferencias de condominios en Tailandia es real, pero no es uniforme. Las transferencias de propiedad de condominios a nivel nacional cayeron a su nivel más bajo en diez años en 2025, sin embargo, el número de compradores extranjeros por unidad en realidad aumentó ligeramente, y el mercado de la Costa Este de Pattaya mantuvo su posición como uno de los principales destinos de capital extranjero incluso mientras otras regiones se desaceleraban. La historia no es una simple contracción: es un mercado que se está reordenando en ganadores y perdedores claros según ubicación y rango de precios.
¿Qué Tan Profunda Es la Caída del Volumen de Transferencias de Condominios en Tailandia?
Las cifras principales son alarmantes. Las transferencias de propiedad de condominios a nivel nacional cayeron un 13,2% hasta 101.103 unidades en 2025, mientras que el valor total de las transferencias se desplomó un 17,8% hasta 244.100 millones de baht, marcando el nivel más bajo en 10 años, según un desglose del Real Estate Information Center (REIC) reportado por Thai Enquirer.
El mercado residencial en general —casas y condominios combinados— cuenta una historia similar pero ligeramente menos severa. REIC pronosticó que las transferencias residenciales a nivel nacional caerían un 7,3% respecto a 2024, hasta 322.500 unidades en 2025, con una caída adicional del 0,7% hasta 320.200 unidades esperada en 2026, marcando descensos anuales consecutivos desde el pico de 2022.
Los resultados reales del año completo 2025 se acercaron a ese pronóstico: las transferencias residenciales totales alcanzaron las 316.000 unidades, un descenso del 9,1% interanual, con un valor de transferencia de 864.000 millones de baht, una caída del 11,8%. Es importante destacar que la situación mejoró en cada trimestre de 2025, y REIC señaló que el mercado había tocado fondo y mostraba signos de recuperación en el cuarto trimestre.
Qué Está Impulsando la Desaceleración
El débil poder adquisitivo interno está en el centro de todo esto. Las transferencias acumuladas de los primeros nueve meses de 2025 cayeron un 9,3% en volumen y un 12,4% en valor interanual, lo cual los analistas atribuyeron a una demanda de consumo persistentemente débil más que a un shock puntual. Las medidas de estímulo gubernamental, incluidos los recortes en las tasas de registro de transferencia e hipoteca, recibieron el crédito de haber impulsado una recuperación en el tercer trimestre y un repunte previsto para el cuarto trimestre.
Una palanca de política concreta: la tasa de registro de transferencia se redujo al 0,01% (desde el estándar del 2%) y la tasa de registro hipotecario al 0,01% (desde el 1%) para viviendas con precio de 7 millones de baht o menos, una medida de alivio que el Gabinete ha extendido. Vale la pena señalar que este descuento se aplica solo a ciudadanos tailandeses; los extranjeros continúan pagando la tasa de transferencia estándar del 2%, lo cual importa al comparar costos netos entre nacionalidades de compradores. Para un recorrido completo sobre el mecanismo de tasas reducidas y otros cambios crediticios de 2026, consulta nuestra guía sobre las normas hipotecarias LTV al 100% en Tailandia.
Compradores Extranjeros: Menos Baht, Más Unidades
Aquí es donde la narrativa se vuelve más interesante. Las transferencias de condominios extranjeras por valor cayeron con fuerza en 2025 —los datos de REIC mostraron que las transferencias de condominios extranjeras en la ventana de enero-septiembre cayeron un 14,2% hasta 44.100 millones de baht, incluso cuando los compradores indios gastaban más por unidad que la mayoría de las demás nacionalidades.
Sin embargo, en cuanto al número de unidades, el panorama es diferente. Para el año completo 2025, los compradores extranjeros transfirieron 14.899 unidades de condominio, un aumento del 2,2% respecto a 2024, aunque el valor total de las transferencias cayó un 10,7% hasta 60.920 millones de baht, y la propiedad extranjera se mantuvo en el 14,7% de todas las unidades de condominio transferidas a nivel nacional. Solo en el cuarto trimestre, las transferencias de condominios extranjeras totalizaron 3.888 unidades, un aumento del 1,1% trimestral y del 9,3% interanual.
La combinación de nacionalidades también se ha modificado de manera significativa:
- China sigue siendo la nacionalidad compradora extranjera principal por número de unidades, aunque su dominio se ha reducido en comparación con años anteriores.
- Los compradores de Myanmar registraron el crecimiento más fuerte de cualquier nacionalidad, subiendo al segundo lugar a nivel nacional en 2025.
- Los compradores indios destacaron por su poder de gasto: en los datos del primer trimestre de 2026, los compradores indios tuvieron el valor promedio de transferencia por unidad más alto, alrededor de 5,6 millones de baht —por encima del promedio general de compradores extranjeros de 4,2 millones de baht— y el tamaño promedio de unidad más grande, de 67,8 metros cuadrados.
A principios de 2025, la propiedad extranjera por valor se mantenía estable en torno al 29,3% del valor total de las transacciones, incluso mientras China, Myanmar y Rusia lideraban el número de unidades, lo que subraya cómo un puñado de mercados de origen sigue siendo el ancla de este segmento. Para compradores que evalúan cómo se posiciona Tailandia frente a las restricciones en otros lugares, nuestro artículo sobre el impuesto a la propiedad de Singapur que empuja capital hacia Tailandia cubre el panorama regional más amplio.
La Excepción de la Costa Este: Pattaya Se Mantiene Firme
Mientras muchas regiones se enfriaban, Pattaya y Bangkok se mantuvieron como los principales puntos de interés para los compradores extranjeros de condominios, incluso cuando las transferencias se desaceleraban en otros lugares. En el primer trimestre de 2025, los extranjeros transfirieron la propiedad de 3.919 unidades de condominio a nivel nacional, valoradas en 16.390 millones de baht —solo una caída del 0,5% en número de unidades interanual, un descenso mucho más suave que las caídas de dos dígitos observadas en los datos de transferencias domésticas.
A nivel provincial, el Corredor Económico Oriental (EEC, por sus siglas en inglés) —que abarca Chon Buri, Rayong y Chachoengsao— sí se suavizó en general. Las transferencias de vivienda del año completo 2025 en todo el EEC cayeron un 4,4% hasta 45.958 unidades, con un valor que descendió un 7,4% hasta 111.000 millones de baht; solo el cuarto trimestre registró una caída del 2,1% en unidades y del 7,8% en valor interanual.
Pero dentro de esa desaceleración regional, Rayong en realidad rompió la tendencia a principios de 2025, registrando un aumento interanual en las transferencias impulsado por trabajadores del sector industrial y por extranjeros que se reubicaban desde Pattaya —un detalle que habla directamente de la base de demanda cada vez más diversa de la Costa Este, más allá de la zona de playa. El propio Chon Buri experimentó una caída del 8,5% en las transferencias de vivienda del primer trimestre de 2025, hasta 6.621 unidades, con un valor que bajó un 9,8% hasta 17.500 millones de baht, lo que demuestra que la región no es inmune, simplemente más resiliente que el promedio nacional específicamente en el segmento de condominios.
Para compradores que evalúan el stock específico del área de Pattaya en medio de este mercado desigual, opciones como Pristine Park 3 — 1 Dormitorio 43m² o el más amplio Pristine Park 3 — 2 Dormitorios 65,82m² se ubican en los rangos de precio donde la demanda de segunda mano y de mercado medio se ha mantenido mejor.
Tasas Hipotecarias: Un Modesto Viento a Favor
Los costos de financiamiento se han relajado ligeramente, lo cual ayuda a explicar la estabilización de finales de 2025. El indicador de referencia de préstamos del Banco de Tailandia para sucursales bancarias extranjeras alcanzó el 6,33% en junio de 2026, por debajo del 6,42% de junio de 2025 y del 7,16% de junio de 2024 —una tendencia de relajación gradual pero constante.
Para los compradores extranjeros en particular, el financiamiento sigue siendo la mayor limitación, más que las tasas por sí solas. La mayoría de los bancos tailandeses son cautelosos al prestar a no residentes, y los productos hipotecarios orientados a extranjeros de bancos como UOB e ICBC aún conllevan condiciones más estrictas que los préstamos domésticos. Esta brecha de financiamiento explica en gran parte por qué las compras en efectivo siguen dominando el segmento de condominios extranjeros, sin importar dónde se sitúen las tasas de referencia.
Qué Significa Esto para Compradores e Inversores
Al unir las piezas, destacan tres conclusiones prácticas:
- La debilidad del volumen de transferencias a nivel nacional refleja más el poder adquisitivo interno que la demanda extranjera —las transferencias de unidades extranjeras en realidad crecieron en 2025.
- Pattaya y la Costa Este en general están demostrando ser más resilientes en la demanda extranjera de condominios que muchas otras provincias, incluso mientras las transferencias de vivienda en todo el EEC se suavizaban.
- La combinación de nacionalidades se está diversificando —los compradores de Myanmar e India están ganando participación, lo que reduce la dependencia de un solo mercado de origen.
Para los inversores, esto apunta hacia los segmentos de mercado medio y de segunda mano de la Costa Este como áreas de relativa estabilidad mientras el mercado nacional en general atraviesa su corrección. Revisar opciones de stock específico como Pristine Park 3 — Estudio o 1 Dormitorio 58m² frente a las tendencias actuales de transferencias de REIC es un punto de partida razonable antes de comprometer capital.
La Conclusión Final
La caída del volumen de transferencias de condominios en Tailandia es una historia nacional de demanda interna débil que se encuentra con estímulos de reducción de tasas y tasas de interés que se relajan gradualmente. Pero esto oculta una subhistoria regional e internacional más alentadora —una en la que Pattaya, Rayong y las nacionalidades de compradores extranjeros cada vez más diversas están amortiguando a la Costa Este frente a lo peor de la desaceleración.
Preguntas frecuentes
- ¿La caída del volumen de transferencias de condominios en Tailandia también afecta a los compradores extranjeros?
- En cuanto al valor, sí —el valor de las transferencias de condominios extranjeras cayó un 14,2% en los primeros nueve meses de 2025. Pero en número de unidades, las transferencias extranjeras en realidad aumentaron un 2,2% en el año completo, hasta 14.899 unidades, por lo que es más una historia de valor que de volumen para los compradores extranjeros específicamente.
- ¿El mercado de condominios de Pattaya está cayendo tan rápido como el promedio nacional?
- No. Las transferencias de condominios extranjeras a nivel nacional bajaron solo un 0,5% en número de unidades en el primer trimestre de 2025, y Pattaya y Bangkok se mantuvieron como los principales destinos para compradores extranjeros, incluso mientras otras regiones se desaceleraban con mayor fuerza.
- ¿Qué nacionalidades están comprando más condominios en Tailandia actualmente?
- China sigue siendo el grupo comprador extranjero más grande por número de unidades, pero Myanmar registró el crecimiento más fuerte, ubicándose en segundo lugar en 2025, mientras que los compradores indios tuvieron el gasto promedio más alto por unidad, alrededor de 5,6 millones de baht.
- ¿Están bajando las tasas hipotecarias tailandesas para compradores extranjeros?
- El indicador de préstamos del Banco de Tailandia para sucursales bancarias extranjeras se relajó hasta el 6,33% en junio de 2026, desde el 7,16% de junio de 2024, una tendencia gradual a la baja, aunque el acceso al crédito para no residentes sigue siendo la limitación más importante, más que la tasa en sí.
- ¿Se aplican las tasas de transferencia reducidas a los compradores extranjeros de condominios?
- No. Las tasas reducidas del 0,01% de registro de transferencia e hipoteca para propiedades por debajo de 7 millones de baht se aplican solo a ciudadanos tailandeses; los compradores extranjeros continúan pagando la tasa de transferencia estándar del 2%.
Artículos relacionados
thailand-market
Reglas de Hipoteca 100% LTV en Tailandia: Qué Significan Realmente para los Compradores
Tailandia flexibilizó los límites de préstamo sobre valor (LTV) hasta mediados de 2026 para reactivar un mercado inmobiliario debilitado. Esto es lo que la norma realmente cubre, por qué no ha disparado un boom crediticio, y qué significa para compradores en Pattaya y otras zonas.
thailand-market
Análisis del mercado inmobiliario de Tailandia: transferencias de condominios, precios y normativa para 2026
El mercado de condominios de Tailandia atraviesa su cuarto año consecutivo de debilidad a nivel nacional, pero la demanda extranjera, la infraestructura del EEC y la resiliencia de la Costa Este cuentan una historia muy distinta para los compradores en Pattaya.
thailand-market
Gastos de Transferencia de Condominios en Tailandia en 2026: Lo Que Realmente Pagan los Compradores en la Entrega
El gasto de transferencia de un condominio en Tailandia es un 2% fijo sobre el valor catastral, más el impuesto de timbre, la retención fiscal y el impuesto empresarial específico según el tiempo que el vendedor haya sido propietario. Aquí se detalla exactamente lo que pagan compradores y vendedores en el Departamento de Tierras en 2026, y cómo se encuadra dentro de un mercado de transferencias que se está enfriando.