thailand-market

Thailands boligmarked 2025-2026: Condo-overdragelser, udenlandsk kvote og priser i Pattaya

13.8.2026

Landsdækkende condo-overdragelser faldt gennem 2025, mens udenlandske købere fastholdt deres andel, og priserne i Pattaya fortsatte med at stige. Her er, hvad tallene betyder for alle, der overvejer at investere i Thailands boligmarked nu.

Genereret med AI og gennemgået af vores redaktion

Thailands condo-marked afsluttede 2025 i en slags ventetilstand. Overdragelsesvolumener og -værdier faldt på landsplan, udenlandske køb holdt sig nogenlunde stabile, boliglånsrenterne dykkede lidt, og myndighederne skruede yderligere op for kontrollen med stråmandsejerskab. For købere betyder det mindre priskonkurrence, men skarpere krav til compliance – et marked, der belønner tålmodighed, og som belønner dem, der samarbejder med en mægler, der kender reglerne til bunds.

Thailands boligmarked: Det nationale billede af overdragelser

Hovedtallene for 2025 peger på en afkøling – ikke et sammenbrud. Landsdækkende condo-overdragelser faldt allerede tidligt på året og forblev under pres resten af året.

• <cite index="5-1">Landsdækkende condo-overdragelser i første kvartal af 2025 faldt med 7,3 % år-til-år til 21.814 enheder, mens den samlede overdragelsesværdi faldt med 11,1 % til 56 milliarder baht.</cite>
• <cite index="6-1">Overdragelsesværdien for boliger forventes at følge samme nedadgående tendens og falde 10,9 % fra 2024 til 873,4 milliarder baht i 2025, med et yderligere fald på 0,8 % til 866,2 milliarder baht i 2026.</cite>
• <cite index="6-2">Dette kommer efter toppen i 2022 på 1,06 billioner baht, en stigning på 12,8 % i forhold til året før.</cite>

Opbremsningen er ikke kun en Bangkok-historie. I Eastern Economic Corridor (EEC) – som dækker Chonburi, Rayong og Chachoengsao, og altså også Pattaya – <cite index="8-1">sås der alene i fjerde kvartal boligoverdragelser på 13.090 enheder til en værdi af 30,8 milliarder baht, et fald på 2,1 % i antal enheder og 7,8 % i værdi i forhold til året før</cite>, mens <cite index="8-2">overdragelserne for hele året faldt 4,4 % til 45.958 enheder og 7,4 % i værdi til 111 milliarder baht</cite>. Vil du se, hvordan disse tendenser ventes at fortsætte ind i det nye år, kan du læse vores analyse af Thailands boligmarked 2026: Condo-overdragelser, priser og hvad Pattaya-købere bør vide.

Udenlandsk kvote-efterspørgsel: Hvem køber stadig

Trods det svagere samlede marked forblev udenlandske købere et uforholdsmæssigt vigtigt segment. <cite index="3-1">Udenlandske købere stod for 14.899 condo-overdragelser landsdækkende i 2025, en stigning på 2,2 % i forhold til året før, til en værdi af 60,92 milliarder baht</cite>, hvilket <cite index="3-2">svarede til 14,7 % af alle condo-overdragelser målt i antal enheder og 25 % af overdragelsesværdien</cite>. <cite index="7-1">Den samlede overdragelsesværdi faldt 10,7 % til 60,92 milliarder baht</cite>, selv om antallet af enheder steg – det afspejler mindre gennemsnitlige købsstørrelser.

Hvor de udenlandske købere kommer fra

<cite index="9-1">I 2025 var kinesiske statsborgere fortsat den største gruppe udenlandske investorer i thailandske boliger og købte 4.940 enheder i Thailand for en samlet værdi af 18,5 milliarder baht</cite>, mens købere fra Myanmar rykkede op på andenpladsen blandt nationaliteter. Denne koncentration betyder noget konkret for Pattaya og østkysten, hvor kinesiske, russiske og i stigende grad indiske købere har været de mest synlige drivkræfter bag efterspørgslen i de nyeste projekter.

En separat undersøgelse af udenlandske condo-køb viste, at markedet primært ligger i mellemsegmentet: <cite index="2-1">14 % af enhederne var prissat til maksimalt 2 millioner baht, 26 % lå i spændet 2-3 millioner baht, og yderligere 26 % var prissat mellem 3 og 5 millioner baht</cite>. Vil du se et konkret eksempel på, hvor hurtigt et velplaceret projekt kan blive udsolgt til denne efterspørgsel, er vores dækning af Pattayas udsolgte projekt til 1,85 milliarder baht værd at læse.

49 %-kvoten for udlændinge: Stadig gældende, stadig omdiskuteret

Thailands regel om udenlandsk ejerskab står uændret på papiret. <cite index="0-0">Udenlandsk ejerskab i en bygning må ikke overstige 49 % af det samlede sælgbare etageareal</cite>, og <cite index="1-0">denne grænse er bekræftet under Condominium Act og håndhæves af Land Department.</cite>

Det er dog en politisk følsom kvote. <cite index="12-0">49 %-kvoten for udenlandsk ejerskab er fortsat gældende, men en reduktion til 30-39 % diskuteres aktivt</cite>, og <cite index="12-1">den primære motivation bag en reform er at beskytte thailandske købere mod prisstigninger drevet af udenlandsk efterspørgsel</cite>. Alligevel <cite index="13-2">er 49 %-kvoten for condoer uændret, på trods af forslag om at hæve den</cite>. Har du interesse for bygninger med kvotebegrænsninger i populære områder i Pattaya, bør du betragte tilgængeligheden som en variabel i bevægelse – ikke en selvfølge. Vores guide til Pattaya Real Estate News: Udenlandsk efterspørgsel, nye projekter og infrastruktur, der former markedet gennemgår, hvor der reelt stadig er plads i kvoten.

Prisudvikling i Pattaya og på østkysten

Prisniveauet i Pattaya har holdt sig bedre, end overdragelsesvolumenerne umiddelbart antyder, understøttet af en fortsat stram udbudspipeline på de bedste beliggenheder.

• <cite index="10-0">I 2025 tilbyder Pattaya et modent, men stadig overkommeligt boligmarked med condoer omkring 70.000 baht per kvadratmeter og villaer fra 5 millioner baht.</cite>
• <cite index="11-0">Gennemsnitsprisen for en studielejlighed i Pattaya er omkring 1,5 millioner baht i 2025</cite>, en markant stigning fra <cite index="11-1">en median kvadratmeterpris for en studielejlighed i Pattaya på omkring 90.424 baht i 2023</cite>.
• <cite index="4-0">Nogle strandgrunde udbydes nu til så meget som 1 million baht per kvadrat wah, men generelt ligger priserne mellem 200.000 og 500.000 baht per kvadrat wah, afhængigt af beliggenhed og nærhed til stranden.</cite>

Kombinationen af stigende enhedspriser og faldende overdragelsesvolumener er et klassisk tegn på et marked, der tiltrækker færre, men mere selektive, købere. Projekter som Great Investment or lifestyle ECO project og Smart island resort på fastlandet viser, hvordan udviklere positionerer nye projekter til netop denne smallere, mere målrettede køberkreds.

Boliglånsrenter og finansieringsvilkår

Finansieringsomkostningerne faldt en smule gennem 2025, hjulpet af en lempeligere pengepolitik. <cite index="18-0">Pengepolitisk Komité (MPC) nedsatte sin rente til 1,5 % i 2025, en reduktion på 0,25 procentpoint i forhold til det tidligere niveau, i et forsøg på at styrke den økonomiske vækst og afbøde effekten af eventuelle nedture</cite>, og <cite index="18-1">rentefald er gunstige for dem, der ønsker at købe fast ejendom</cite>.

For dem, der kan opnå lån, ser typisk fast forrentning på det thailandske marked sådan ud:

1. <cite index="16-0">Renter på boliglån i Thailand ligger i øjeblikket mellem 2,9-3,3 % om året for fastforrentede lån</cite>, ifølge nylig markedsanalyse.
2. <cite index="19-0">Bangkok Banks Bualuang-boliglån har en effektiv rente i hele kontraktperioden på mellem 4,25 % og 5,14 % om året.</cite>
3. <cite index="17-0">Thailandske boliglånsrenter i 2025 ligger omkring SCB 4,2 %, Kasikorn 4,1 % og Bangkok Bank 4,3 %</cite> for kvalificerede låntagere.

<cite index="14-0">Nogle thailandske banker tilbyder boliglån til udlændinge, men med strenge betingelser</cite>, og kontantkøb er fortsat normen for de fleste internationale købere af condoer i Pattaya.

Regulatoriske ændringer: Opgøret med stråmandsejerskab

Den enkeltstående største regulatoriske historie, der former Thailands boligmarked frem mod 2026, er opgøret med stråmandsejerskab. <cite index="22-0">Bangkok har skærpet kontrollen med virksomheds- og boligejerskab i landet</cite> og retter fokus mod arrangementer, der omgår restriktioner på udenlandsk jordejerskab.

Omfanget af dette opgør er betydeligt: <cite index="21-0">antallet af virksomheder, der anses for at være i risiko for stråmandsarrangementer, er steget støt over de seneste to årtier, fra 523 virksomheder i 1998 til 11.746 i 2025</cite>, og <cite index="21-1">pr. 23. juni var der 119.297 virksomheder med udenlandsk aktieandel mellem 0,01 % og den grænseværdi, der er under overvejelse</cite>. Efterforskere har desuden afdækket <cite index="20-0">en skatteundgåelsesmetode, hvor ejerskab af fast ejendom overføres gennem salg af virksomhedsaktier i stedet for direkte jordoverdragelser, hvilket har kostet staten milliarder i tabte skatteindtægter</cite>.

Den praktiske effekt har været, at nogle potentielle købere venter og ser: <cite index="22-0">Thailands opgør med et smuthul, der reelt omgår landets restriktioner på udenlandsk jordejerskab, får potentielle købere til at udskyde beslutninger om køb af luksusvillaer i feriedestinationer som Phuket og Koh Samui</cite>. Købere af condoer i Pattaya, der holder sig inden for den almindelige 49 %-frihold-kvote, er stort set upåvirkede af denne specifikke risiko. Men alle, der overvejer leasehold-jord eller villakonstruktioner på østkysten, bør indregne et mere grundigt due diligence-arbejde.

Andre regulatoriske ændringer, der er værd at følge

• <cite index="15-0">Siden 31. januar 2025 har OCPB's regler om "kontrolleret reservationskontrakt" standardiseret den thailandsksprogede formular og forbudt urimelige klausuler, hvilket styrker beskyttelsen af købere ved off-plan-køb, og disse regler forbliver i kraft gennem 2026.</cite>
• <cite index="15-1">Højesteret erklærede "30+30+30"-lejeforlængelser ugyldige i marts 2025.</cite>
• <cite index="15-2">Forslaget om 99-årige leasehold-aftaler er fortsat ikke vedtaget.</cite>

Hvad det betyder for købere lige nu

Samlet set tegner tallene et billede af et marked i overgang snarere end i tilbagegang. Overdragelsesvolumenerne er faldet, men udenlandske købere holder fast i deres andel, priserne i de bedste områder i Pattaya fortsætter med at stige svagt, og finansieringsomkostningerne er på vej ned.

• Forvent flere selektive og bedre informerede udenlandske købere frem for en bred genopretning i volumen på kort sigt.
• Betragt 49 %-kvoten som et bevægeligt mål i populære bygninger – tjek tilgængeligheden tidligt, ikke efter du er faldet for en bestemt enhed.
• Undersøg grundigt enhver leasehold- eller selskabsstruktureret aftale for risiko for stråmandsarrangementer, inden du skriver under.
• Hold øje med finansieringsomkostningerne, da yderligere lempelser i pengepolitikken sandsynligvis vil understøtte fornyet vækst i overdragelser.

Vil du have et bredere blik på, hvordan disse nationale tendenser konkret udspiller sig i Pattayas pipeline af nye projekter, kan vores analyse af Pattaya Real Estate News: Udenlandske købere, nye projekter og infrastruktur, der former markedet være næste stop, sammen med vores udsigt for det kommende år i Thailands boligmarked 2026: Condo-overdragelser, priser og regler.

Disse oplysninger er generelle og vejledende og er udarbejdet ud fra offentligt tilgængelige kilder pr. 13.8.2026. Der er ikke tale om juridisk eller skattemæssig rådgivning, og oplysningerne erstatter ikke en gennemgang af din specifikke situation foretaget af en autoriseret thailandsk advokat. Thailandske skattesatser, beløbsgrænser og lovkrav kan ændre sig — bekræft de aktuelle forhold hos en uafhængig juridisk rådgiver, før du underskriver noget dokument.

Relaterede artikler

thailand-market

Pattayas Condomarked for Pensionister: Hvad Udenlandske Købere Bør Vide i 2026

Pensionister udgør fortsat en af de mest stabile købergrupper på Pattayas condomarked, men visumreglerne bag deres lange ophold er blevet strammet. Her er, hvad en pensionist-fokuseret køber bør vide om finansiering, forsikring, og hvor efterspørgslen er koncentreret langs Eastern Seaboard.

thailand-market

Hvorfor en Afvisningsrate på 40-70% for Realkreditlån Ændrer Thailands Lejlighedsmarked

Thailandske banker afviser op til syv ud af ti ansøgninger om realkreditlån til billigere boliger, hvilket kvæler den indenlandske efterspørgsel, selv mens udenlandske købere fortsat overtager lejligheder i Bangkok, Phuket og Pattaya. Her er, hvad afvisningskrisen betyder for alle, der køber kontant.

thailand-market

Overudbud af lejligheder ved den østlige kyst: Det bør Pattaya-købere vide

Pattayas skyline vokser stadig, selvom titusindvis af lejligheder står usolgte hen. Her er, hvad overudbudstallene reelt betyder for dig, der overvejer et køb ved den østlige kyst lige nu.