thailand-market
Overudbud af lejligheder ved den østlige kyst: Det bør Pattaya-købere vide
13.8.2026
Pattayas skyline vokser stadig, selvom titusindvis af lejligheder står usolgte hen. Her er, hvad overudbudstallene reelt betyder for dig, der overvejer et køb ved den østlige kyst lige nu.
Genereret med AI og gennemgået af vores redaktion
Ja, risikoen for overudbud langs den østlige kyst findes, men den er langt fra jævnt fordelt. Den koncentrerer sig om bestemte områder – først og fremmest det sydlige Jomtien – snarere end at ramme hele kyststrækningen på samme måde. Pattayas beholdning af færdigbyggede, men usolgte lejligheder anslås til omkring 42.000 enheder. Alligevel bliver der lanceret nye højhusprojekter løbende, og efterspørgslen fra købere, især dem fra udlandet, er ikke forsvundet. Det, vi ser, er mindre et markedskollaps og mere en voksende kløft mellem boliger på svage beliggenheder og enheder, der ligger rigtigt og er prissat fornuftigt.
Hvor stor er overudbudsrisikoen ved den østlige kyst?
Det tal, som går igen i den lokale dækning, er markant. Pattayas ejendomsmarked nåede et kritisk vendepunkt i 2026, med en betydelig ophobning af usolgte boliger, især i Jomtien og de sydlige strandzoner. Absorptionen i disse områder har haltet i lang tid, og analytikere kalder det en reel risiko frem for en midlertidig svingning.
Omfanget af ubalancen ses tydeligt i, at Chonburis provinsmyndighed (Provincial Administrative Organization) i 2024 godkendte 12 nye højhustilladelser med i alt over 8.000 enheder – på et tidspunkt, hvor der allerede lå 42.000 usolgte enheder på markedet. Det er en påfaldende modsætning: de lokale myndigheder fortsatte med at godkende ny tilførsel til et marked, der ikke engang kunne absorbere det eksisterende udbud.
National tinglysningsdata sætter rammen
På landsplan har markedet for ejerlejligheder oplevet sin svageste periode i et helt årti. Antallet af tinglyste ejerlejlighedsoverdragelser faldt med 13,2 % til 101.103 enheder i 2025, mens den samlede tinglysningsværdi faldt 17,8 % til 244,1 milliarder baht – det laveste niveau i 10 år. Det er ikke bare et normalt konjunkturdyk; faldet peger på et strukturelt pres i markedet.
Der er dog spæde tegn på, at bunden er nået. Overdragelser af ejerlejligheder steg 9,3 % til 23.837 enheder i 1. kvartal 2026, mens værdien kun steg 0,8 % til 56,42 milliarder baht. Vil du have en mere detaljeret kvartalsvis gennemgang, kan du se vores analyse af Thailands tinglysningsdata for ejerlejligheder i 4. kvartal 2025.
Udenlandske købere holder stand
Mens efterspørgslen fra thailandske købere er blevet svagere, fortsætter de udenlandske købere med at handle. Antallet af overdragelser til udenlandske ejere steg 2,2 % til 14.899 enheder i 2025, selvom den samlede tinglysningsværdi faldt 10,7 % til 60,9 milliarder baht, fordi køberne i stigende grad valgte mindre og billigere enheder – i gennemsnit 41,3 kvadratmeter til omkring 4,1 millioner baht.
Deres betydning for markedet er større end deres antal. Udenlandske købere stod for omkring 15 % af alle overdragelser af ejerlejligheder målt i antal, men hele 25 % af den samlede tinglysningsværdi. Det viser, at de fortsat søger mod dyrere projekter og beliggenheder, især i Bangkok, Chon Buri og Phuket. Kinesiske købere er stadig den største udenlandske gruppe, selvom deres andel er faldet markant – en udvikling, vi går mere i dybden med i vores rapport om nationalitetstendenser blandt udenlandske lejlighedskøbere.
Hvorfor overudbuddet fortsætter: Developernes adfærd
Overudbuddet ved den østlige kyst har ikke fået byggeriet til at stoppe. Man ser lignende mønstre i Bangkok, hvor det, der begyndte som et klassisk tilfælde af overudbud, er eskaleret til noget dybere – forværret af ændret købersentiment og faldende interesse fra udlandet, med over 235.000 usolgte boliger i hele Greater Bangkok-området.
Det finansielle pres, dette lægger på developerne, er ikke til at komme udenom. Med over 156 milliarder baht i udviklerlån, der forfalder i 2025, er der god grund til at sælge lagerbeholdning hurtigere, end markedet reelt kan absorbere den. Resultatet ses i konkrete rabatter – en tendens, vi går i detaljer med for boliger i lavere prisklasser i vores guide til lejligheder under 2 millioner baht i Pattaya.
Ikke alt overudbud er ens
Analytikere, der ikke deler den mørkeste fortolkning, har en god pointe om segmentering:
- Perifere, mindre eller thai-kvote-bundne enheder driver størstedelen af det store "usolgte"-tal
- Investeringsegnede enheder med udenlandsk kvote på gode beliggenheder oplever fortsat en mere stabil efterspørgsel
- Absorptionsraten svinger markant mellem lommer som det sydlige Jomtien og etablerede, velfungerende områder
Renter og finansiering er blevet lempet
Finansieringsvilkårene har over det seneste år udviklet sig i købernes favør. Thailands centralbank (Bank of Thailand) sænkede styringsrenten til det laveste niveau siden 2022 for at støtte en skrøbelig økonomi, der er presset af en vedholdende stærk valuta og fornyet politisk uro. Det skete efter en række rentenedsættelser i træk – centralbanken har sænket styringsrenten fem gange over det seneste år, samlet 125 basispoint, for at afhjælpe en svag økonomi ramt af amerikanske toldsatser, høj husholdningsgæld, en stærk baht og politisk usikkerhed.
Ud over rentenedsættelserne er udlånsreglerne også blevet lempet direkte for ejendomssektoren. Fra maj 2025 til juni 2026 har centralbanken lempet belåningsgradreglerne (loan-to-value), med en ny grænse på 100 % for alle boligkontrakter – op fra det tidligere niveau på 70-90 % i mange tilfælde. Billigere kredit og lempeligere lånegrænser skal netop hjælpe med at afvikle den lagerbeholdning, der driver bekymringerne om overudbud ved den østlige kyst.
Hvad det betyder, hvis du køber i Pattaya
Overudbudsrisikoen er et tveægget sværd for købere. Den er en advarsel mod at overbetale i mættede områder med lav efterspørgsel, men den er samtidig en forhandlingsfordel. Developere med usolgt lagerbeholdning og forfaldne lån har al mulig grund til at forhandle.
Praktiske trin til at navigere i det nuværende marked:
- Undersøg den specifikke bygnings status for færdiggørelse og historik for absorption – ikke kun bygennemsnit
- Foretræk projekter i områder med dokumenteret udenlandsk efterspørgsel frem for nyligt lancerede projekter i udkantsområder
- Bekræft tilgængeligheden af udenlandsk kvote, inden du forpligter dig – kvalificerede enheder på attraktive beliggenheder sælges hurtigst
- Budgetter realistisk med løbende omkostninger – vores guide til de reelle omkostninger ved at eje en lejlighed i Pattaya gennemgår gebyrer og skatter, som købere ofte undervurderer
- Sæt dig ind i overdragelsespapirerne på forhånd via vores trin-for-trin guide til overdragelsesprocessen
Konklusionen
Overudbudsrisikoen for lejligheder ved den østlige kyst er reel i bestemte delmarkeder, især det sydlige Jomtien, men den gælder ikke hele Pattaya. Nationale tinglysningsdata tyder på, at det bredere marked er ved at finde bunden, med en spæd stabilisering i 2026. Den udenlandske efterspørgsel forbliver robust målt i værdi, og lempeligere lånevilkår giver developerne plads til at afvikle lagerbeholdningen. For købere ligger nøglen i at være selektiv – ikke i at holde sig helt væk fra kysten.
Ofte stillede spørgsmål
- Er Pattaya overudbudt med lejligheder lige nu?
- Bestemte områder, især det sydlige Jomtien og strandzonen, har en betydelig ophobning af usolgte, færdigbyggede enheder, med skøn på omkring 42.000 usolgte enheder i Pattaya-markedet. Velplacerede projekter med dokumenteret efterspørgsel klarer sig dog langt bedre end projekter i udkantsområder.
- Er udenlandske købere stadig aktive trods overudbuddet?
- Ja. Overdragelser til udenlandske ejere steg 2,2 % på landsplan i 2025, selvom den samlede tinglysningsværdi faldt, og udenlandske købere stod for omkring 25 % af den samlede tinglysningsværdi trods kun at udgøre cirka 15 % af volumen – hvilket viser en fortsat koncentreret efterspørgsel efter dyrere kystbeliggenheder.
- Er lånevilkårene blevet forbedret for købere?
- Ja. Thailands centralbank sænkede sin styringsrente flere gange over det seneste år til det laveste niveau i flere år, og den lempede også belåningsgradreglerne til op til 100 % for boligkontrakter frem til juni 2026, hvilket har lettet finansieringsvilkårene i hele branchen.
- Betyder overudbuddet, at priserne på lejligheder fortsat vil falde?
- Priserne er under pres i overudbudte segmenter, og developere med forfaldne lånefrister tilbyder rabatter og incitamenter. Det varierer dog efter beliggenhed og projektkvalitet frem for at gælde ensartet langs hele kysten.
- Bør jeg undgå at købe i Pattaya på grund af overudbudsoverskrifterne?
- Ikke nødvendigvis. Overudbuddet er koncentreret i bestemte lommer og boligtyper, så den klogeste tilgang er at undersøge en bygnings absorptionshistorik og status for udenlandsk kvote grundigt frem for at undgå markedet helt.
Disse oplysninger er generelle og vejledende og er udarbejdet ud fra offentligt tilgængelige kilder pr. 13.8.2026. Der er ikke tale om juridisk eller skattemæssig rådgivning, og oplysningerne erstatter ikke en gennemgang af din specifikke situation foretaget af en autoriseret thailandsk advokat. Thailandske skattesatser, beløbsgrænser og lovkrav kan ændre sig — bekræft de aktuelle forhold hos en uafhængig juridisk rådgiver, før du underskriver noget dokument.
Relaterede artikler
thailand-market
Pattayas Condomarked for Pensionister: Hvad Udenlandske Købere Bør Vide i 2026
Pensionister udgør fortsat en af de mest stabile købergrupper på Pattayas condomarked, men visumreglerne bag deres lange ophold er blevet strammet. Her er, hvad en pensionist-fokuseret køber bør vide om finansiering, forsikring, og hvor efterspørgslen er koncentreret langs Eastern Seaboard.
thailand-market
Hvorfor en Afvisningsrate på 40-70% for Realkreditlån Ændrer Thailands Lejlighedsmarked
Thailandske banker afviser op til syv ud af ti ansøgninger om realkreditlån til billigere boliger, hvilket kvæler den indenlandske efterspørgsel, selv mens udenlandske købere fortsat overtager lejligheder i Bangkok, Phuket og Pattaya. Her er, hvad afvisningskrisen betyder for alle, der køber kontant.
thailand-market
Thailands boligmarked 2025-2026: Condo-overdragelser, udenlandsk kvote og priser i Pattaya
Landsdækkende condo-overdragelser faldt gennem 2025, mens udenlandske købere fastholdt deres andel, og priserne i Pattaya fortsatte med at stige. Her er, hvad tallene betyder for alle, der overvejer at investere i Thailands boligmarked nu.