thailand-market

การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยอง: ผู้สร้างผลงานเงียบแห่งอีสเทิร์นซีบอร์ด

25/7/2569

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซบเซา ระยองกลับเป็นจังหวัด EEC เดียวที่มีการเติบโตจริง นี่คือข้อมูลเบื้องหลังเรื่องราวนี้และความหมายต่อผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบระยองกับพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยองคือข้อยกเว้นที่โดดเด่นท่ามกลางอีสเทิร์นซีบอร์ดที่ค่อนข้างซบเซาในปี 2025 ขณะที่ชลบุรีและ EEC โดยรวมพบว่าการโอนที่อยู่อาศัยหดตัวลง ระยองกลับบันทึกการเติบโตทั้งด้านปริมาณและมูลค่าเมื่อเทียบปีต่อปี โดยได้แรงหนุนจากแรงงานภาคอุตสาหกรรมและผู้ซื้อที่ย้ายมาจากพัทยา สำหรับนักลงทุนที่กำลังสำรวจหามูลค่าในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ความแตกต่างนี้คือเรื่องราวที่ควรทำความเข้าใจก่อนที่ตลาดส่วนอื่นจะตามทัน

การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยอง: ข้อมูล REIC บอกอะไรบ้าง

ตัวเลขเหล่านี้มาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย (REIC) ซึ่งเป็นหน่วยงานวิจัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ และตัวเลขเหล่านี้บอกเรื่องราวได้ชัดเจน ในไตรมาสแรกของปี 2025 ระยองเป็นจังหวัดเดียวใน EEC ที่มีการเติบโตของการโอนที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบปีต่อปี

• <cite index="2-0">ระยองเป็นจังหวัดเดียวใน EEC ที่บันทึกการเติบโตทั้งด้านปริมาณและมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบปีต่อปี โดยเพิ่มขึ้น 3.8% และ 2.7% ตามลำดับ รวมเป็น 2,171 หน่วย มูลค่า 4.5 พันล้านบาท</cite>
• <cite index="2-1">การโอนที่อยู่อาศัยในระยองในไตรมาสแรกของปี 2025 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี สวนทางกับแนวโน้มการลดลงโดยรวมในจังหวัดต่างๆ ของระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) โดยได้แรงหนุนจากความต้องการของแรงงานในภาคอุตสาหกรรมและชาวต่างชาติที่ย้ายมาจากพัทยา</cite>

ประเด็นที่สองมีความสำคัญไม่แพ้ตัวเลขหลัก ระยองไม่ได้ดึงดูดผู้ซื้อสายไลฟ์สไตล์ที่มองหาวิวทะเล แต่กำลังรองรับความต้องการจากกำลังแรงงานภาคอุตสาหกรรมที่ขยายตัว บวกกับผู้ย้ายถิ่นที่พบว่าตลาดพัทยาแออัดเกินไปหรือแพงเกินไป

เหตุใดอีสเทิร์นซีบอร์ดส่วนอื่นจึงชะลอตัว

การเติบโตของระยองโดดเด่นก็เพราะภาพรวมของ EEC โดยรวมอ่อนแอ ตามข้อมูล REIC ช่วงหลังของปี 2025 <cite index="0-3">ตลาดที่อยู่อาศัยในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ยังคงอ่อนตัวลงต่อเนื่องในปี 2025 ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานหดตัวเมื่อเทียบปีต่อปี</cite> อุปทานเองก็ถอยลงเช่นกัน

• <cite index="0-1">ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใหม่ในปี 2025 มีทั้งหมด 118 โครงการ 9,134 หน่วย ลดลง 22.4% ในจำนวนโครงการ และ 27.5% ในจำนวนหน่วยจากปีก่อน</cite>
• ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวครองสัดส่วนอุปทานใหม่เป็นหลัก ไม่ใช่คอนโด ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้พัฒนากำลังเน้นความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริงมากกว่านักลงทุน

แผนภาพอุปทานคอนโดพัทยาปี 2026 แสดงให้เห็นการปรับสมดุลในลักษณะคล้ายกันที่ใกล้ชายฝั่งมากขึ้น ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่กำลังชะลอตัวหลังจากสต๊อกสะสมจำนวนมาก

อะไรคือปัจจัยขับเคลื่อนที่แท้จริงของระยอง: ที่ดินอุตสาหกรรม ไม่ใช่ริมชายหาด

เครื่องยนต์การเติบโตของระยองคือภาคอุตสาหกรรม ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในความหมายดั้งเดิม จังหวัดนี้ครองส่วนแบ่งที่ดินอุตสาหกรรมของ EEC มากที่สุด

• <cite index="4-0">ระยองมีพื้นที่รวม 57,039 ไร่ หรือ 51.7% ของพื้นที่ทั้งหมดในภูมิภาค ตามมาด้วยชลบุรี 43,181 ไร่ (39.2%) และฉะเชิงเทรา 10,055 ไร่ (9.1%)</cite>
• ระยองเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และ <cite index="5-1">การขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภารวมถึงรันเวย์ที่สอง ศูนย์โลจิสติกส์สินค้า และเมืองการบิน คาดว่าจะรองรับผู้โดยสารได้ 60 ล้านคนต่อปีเมื่อแล้วเสร็จ</cite>
• <cite index="5-0">การขยายท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดเฟส 3 จะพัฒนาท่าเทียบเรือสองแห่งสำหรับก๊าซธรรมชาติและวัสดุของเหลว</cite> ซึ่งตอกย้ำบทบาทของระยองในฐานะฐานอุตสาหกรรมหลักของ EEC มากกว่าประตูสู่การท่องเที่ยว

นี่คือเหตุผลที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยองเอนเอียงไปทางเศรษฐกิจแรงงาน เช่น วิศวกร พนักงานโลจิสติกส์ และผู้บริหารโรงงาน มากกว่าผู้เกษียณอายุและผู้ซื้อบ้านพักตากอากาศ นับเป็นฐานความต้องการที่แตกต่างจากพัทยาโดยพื้นฐาน และมีความเสี่ยงน้อยกว่าต่อความผันผวนของความเชื่อมั่นนักท่องเที่ยวต่างชาติ

ความต้องการต่างชาติในภาพรวมประเทศ: บริบทที่ระยองยืนเทียบอยู่

การเติบโตของระยองในระดับท้องถิ่นกำลังเกิดขึ้นในขณะที่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติทั่วประเทศกำลังเผชิญแรงกดดันจริง ข้อมูล REIC สำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2025 แสดงให้เห็นการชะลอตัวที่ชัดเจน

• <cite index="1-0">การโอนคอนโดของชาวต่างชาติลดลง 14.2% เหลือ 4.41 หมื่นล้านบาทในช่วงมกราคม-กันยายน 2025 โดยความต้องการจากจีนผ่อนคลายลง แต่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อหน่วยมากขึ้น</cite>
• สำหรับทั้งปี แหล่งข้อมูลติดตามหนึ่งพบว่า <cite index="1-1">ชาวต่างชาติโอนคอนโด 14,899 หน่วยในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 โดยมูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 60.92 พันล้านบาท ลดลง 10.7% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite> — จำนวนหน่วยมากขึ้น แต่ขนาดเล็กลงและราคาถูกลงโดยเฉลี่ย

ระยองไม่ใช่จุดหมายคอนโดต่างชาติหลักแบบพัทยา ภูเก็ต หรือกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนหนึ่งอธิบายได้ว่าเหตุใดจึงไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวนี้โดยเฉพาะ หากคุณกำลังติดตามแนวโน้มราคาคอนโดโดยเฉพาะมากกว่าเรื่องราวที่ดินอุตสาหกรรม ข้อมูลดัชนีราคาคอนโดไทยปี 2025 จะแจกแจงว่ามูลค่ากำลังเคลื่อนไหวไปที่ใดบ้าง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและการเงิน: เงื่อนไขที่ผ่อนคลายขึ้นสู่ปี 2026

เงื่อนไขทางการเงินผ่อนคลายลงในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งช่วยสนับสนุนปริมาณการโอนทั่วอีสเทิร์นซีบอร์ดโดยรวม รวมถึงระยองด้วย

• <cite index="9-0">คณะกรรมการนโยบายการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 1.5% ในปี 2025 ลดลง 0.25% จากระดับก่อนหน้า</cite> เพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ
• <cite index="6-0">ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ตั้งแต่พฤษภาคม 2025 ถึงมิถุนายน 2026 อนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท</cite>
• สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะ มีผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ <cite index="7-0">อัตราดอกเบี้ยระหว่าง 2.9-3.3% ต่อปี</cite> ตามการวิเคราะห์ของ Global Property Guide ในปี 2025 — แม้ว่าเงื่อนไข LTV ยังคงเอื้อประโยชน์น้อยกว่าสำหรับผู้กู้ที่ไม่ใช่คนไทยเมื่อเทียบกับคนในประเทศ

จับตากฎระเบียบ: การปฏิรูปโควตายังไม่มาถึงระยอง

การถกเถียงด้านกฎระเบียบส่วนใหญ่ในปัจจุบันเน้นไปที่กรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ แต่เรื่องนี้มีความสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังเปรียบเทียบส่วนต่างๆ ของอีสเทิร์นซีบอร์ด

• <cite index="3-1">โควตาคอนโด 49% ยังคงเดิมแม้จะมีข้อเสนอให้เพิ่มเป็น 75%</cite> และ <cite index="3-0">กฎ OCPB ใหม่คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าจากการถูกยึดเงินมัดจำ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่มกราคม 2025</cite>
• อีกด้านหนึ่งกลับสวนทาง: <cite index="12-0">โควตาการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แต่การลดลงเหลือ 30-39% กำลังอยู่ระหว่างการถกเถียงอย่างจริงจัง</cite> โดยมีแรงจูงใจจากความกังวลว่าผู้ซื้อในประเทศจะถูกดันออกจากตลาด
• ไม่มีเรื่องใดเลยที่เจาะจงถึงระยอง <cite index="13-1">ภูเก็ตและพัทยามีสัดส่วนมากกว่า 60% ของธุรกรรมคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ</cite> ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมความต้องการที่อยู่อาศัยในระยองจึงมีลักษณะแตกต่างเชิงโครงสร้าง และมีความเสี่ยงน้อยกว่าต่อการเข้มงวดโควตาในอนาคต

ระยองเทียบกับพัทยาสำหรับผู้ซื้ออย่างไร

สำหรับนักลงทุนที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างสองตลาดนี้ ข้อแลกเปลี่ยนค่อนข้างชัดเจน:

1. ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการ — ระยองขับเคลื่อนด้วยการจ้างงานภาคอุตสาหกรรมและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน EEC ส่วนพัทยาขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว ผู้เกษียณอายุ และผู้ซื้อไลฟ์สไตล์ต่างชาติ
2. แนวโน้มการโอน — ระยองบันทึกการเติบโตที่หายากใน EEC ทั้งหมดในช่วงต้นปี 2025 ขณะที่ภูมิภาคโดยรวมรวมถึงพัทยากำลังหดตัว
3. การพึ่งพาต่างชาติ — ระยองมีแรงกดดันจากโควตาต่างชาติน้อยมาก ส่วนพัทยาเป็นตลาดผู้ซื้อต่างชาติระดับต้นสามอันดับแรกของประเทศ
4. ประเภทสินค้า — การเติบโตของระยองเอนเอียงไปทางบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์สำหรับแรงงาน ส่วนสต๊อกของพัทยาส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม
5. โปรไฟล์ผลตอบแทน — พัทยามีระบบนิเวศการเช่าและขายต่อที่มั่นคงกว่าสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่าวันหยุด ส่วนระยองยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและมีสภาพคล่องน้อยกว่าสำหรับจุดประสงค์นั้น

ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าถึงชายฝั่งโดยไม่ต้องออกจากพื้นที่อุตสาหกรรมทั้งหมด บางครั้งจะมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ระหว่างสองตลาดนี้ เช่น โครงการรีสอร์ทเกาะอัจฉริยะฝั่งแผ่นดินใหญ่ของอีสเทิร์นซีบอร์ด

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

การเติบโตของระยองเป็นเรื่องจริง แต่เป็นแนวคิดการลงทุนที่ต่างจากการซื้อคอนโดริมชายหาด มันตอบแทนความอดทนและความเข้าใจในจังหวะเวลาของวัฏจักรอุตสาหกรรมที่ผูกกับโครงการอย่างอู่ตะเภาและมาบตาพุด ไม่ใช่การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวระยะสั้น

สำหรับผู้ซื้อที่ยังคงยึดติดกับไลฟ์สไตล์ชายฝั่ง โครงการที่วางตำแหน่งเพื่อความน่าสนใจเชิงนิเวศและไลฟ์สไตล์ในระยะยาว ยังคงเป็นสิ่งที่เปรียบเทียบได้โดยตรงกับความต้องการแบบพัทยามากกว่าสิ่งใดในเขตอุตสาหกรรมของระยอง

ข้อสรุปเชิงปฏิบัติ: อย่ามองอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นตลาดเดียว การเติบโตของระยองคือเรื่องราวของแรงงานและโครงสร้างพื้นฐาน ส่วนพัทยาคือเรื่องราวของการท่องเที่ยวและผู้ซื้อต่างชาติ การจับคู่จังหวัดที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของคุณมีความสำคัญมากกว่าที่ใดในประเทศไทยในตอนนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026