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태국 콘도 거래량 감소: 2025년 데이터가 실제로 보여주는 것

2026. 8. 3.

전국 콘도 거래건수가 2025년 10년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. REIC 수치와 외국인 매수자 재편, 그리고 이스턴 씨보드(Eastern Seaboard)가 다른 지역과 다른 이야기를 들려주는 이유를 살펴봅니다.

AI로 작성되었으며, 저희 편집팀이 검수했습니다

태국의 콘도 거래량 감소는 실제로 벌어지고 있는 현상이지만, 전국이 균일하게 겪고 있는 것은 아닙니다. 전국 콘도미니엄 소유권 이전 건수는 2025년 10년 만에 최저치로 떨어졌지만, 외국인 매수자의 유닛 거래 건수는 오히려 소폭 증가했고, 파타야를 중심으로 한 이스턴 씨보드 시장은 다른 지역이 둔화되는 와중에도 해외 자본의 주요 목적지 자리를 지켜냈습니다. 이는 단순한 시장 위축이 아니라, 지역과 가격대에 따라 승자와 패자가 뚜렷하게 갈리는 재편 과정입니다.

태국 콘도 거래량 감소는 얼마나 심각한가?

헤드라인 수치는 냉정합니다. Thai Enquirer가 보도한 부동산정보센터(REIC) 자료에 따르면, 전국 콘도 소유권 이전 건수는 2025년 13.2% 감소한 101,103건을 기록했고, 총 거래 금액은 17.8% 감소한 2,441억 바트로 10년 만에 최저 수준을 기록했습니다.

주택과 콘도를 합친 전체 주거용 시장도 비슷하지만 다소 완만한 흐름을 보였습니다. REIC는 전국 주거용 부동산 거래건수가 2024년 대비 7.3% 감소한 322,500건을 기록하고, 2026년에는 추가로 0.7% 감소한 320,200건이 될 것으로 전망했는데, 이는 2022년 정점 이후 연속 감소세를 의미합니다.

실제 2025년 연간 실적은 이 전망치에 근접했습니다. 전체 주거용 거래건수는 316,000건으로 전년 대비 9.1% 감소했고, 거래 금액은 8,640억 바트로 11.8% 하락했습니다. 중요한 점은 2025년 매 분기마다 상황이 개선되었다는 것으로, REIC는 시장이 바닥을 찍고 4분기부터 회복 조짐을 보였다고 밝혔습니다.

침체의 원인

이번 부진의 핵심에는 취약한 내수 구매력이 자리하고 있습니다. 2025년 1~9월 누적 거래는 전년 동기 대비 건수 기준 9.3%, 금액 기준 12.4% 감소했는데, 분석가들은 이를 특정 충격이 아닌 지속적인 소비 심리 위축과 연결지었습니다. 소유권 이전세 및 담보대출 등록세 인하를 포함한 정부의 경기 부양책은 3분기 반등과 4분기 회복 전망을 이끈 요인으로 평가받고 있습니다.

구체적인 정책 수단 하나를 살펴보면: 700만 바트 이하 주택에 대해 소유권 이전 등록세가 표준 2%에서 0.01%로, 담보대출 등록세가 1%에서 0.01%로 인하되었으며, 내각은 이 완화 조치를 연장했습니다. 다만 이 할인 혜택은 태국 국민에게만 적용되며 외국인은 여전히 표준 2% 이전세를 납부한다는 점에 유의해야 합니다. 이는 국적별 순비용을 비교할 때 중요한 차이입니다. 인하된 등록세 구조와 2026년의 기타 대출 변화에 대한 자세한 내용은 태국 100% LTV 주택담보대출 규정 가이드를 참고하세요.

외국인 매수자: 금액은 줄고, 건수는 늘고

여기서 이야기는 더 흥미로워집니다. 외국인 콘도 거래 금액은 2025년 큰 폭으로 감소했습니다 — REIC 데이터에 따르면 1~9월 기준 외국인 콘도 거래 금액은 14.2% 감소한 441억 바트를 기록했는데, 이 기간 인도인 매수자들은 다른 대부분의 국적보다 유닛당 더 많은 금액을 지출하고 있었습니다.

하지만 건수 기준으로는 다른 그림이 나타납니다. 2025년 연간 기준, 외국인 매수자들은 14,899건의 콘도미니엄 유닛 소유권을 이전받아 2024년 대비 2.2% 증가했습니다. 총 거래 금액은 10.7% 감소한 609.2억 바트였지만, 외국인 소유 비중은 전국 콘도 이전 건수의 14.7%로 유지되었습니다. 4분기만 보면 외국인 콘도 거래는 3,888건으로 전분기 대비 1.1%, 전년 동기 대비 9.3% 증가했습니다.

국적별 구성 또한 의미 있게 변화했습니다:

• 중국은 여전히 건수 기준 1위 외국인 매수 국적이지만, 예전에 비해 그 우위가 좁혀졌습니다.
• 미얀마 매수자는 모든 국적 중 가장 강한 성장세를 보이며 2025년 전국 2위로 올라섰습니다.
• 인도인 매수자는 구매력 면에서 두드러졌습니다: 2026년 1분기 데이터에 따르면 인도인 매수자의 유닛당 평균 거래 금액은 약 560만 바트로, 전체 외국인 매수자 평균인 420만 바트를 웃돌았으며, 평균 유닛 면적도 67.8제곱미터로 가장 컸습니다.

2025년 초에는 외국인 소유 비중이 거래 금액 기준 약 29.3%로 유지되는 가운데 중국, 미얀마, 러시아가 건수 기준 상위를 차지해, 소수 국적이 여전히 이 시장의 중심축임을 보여주었습니다. 태국이 다른 나라의 규제 강화 속에서 어떤 위치에 있는지 궁금한 매수자는 싱가포르 부동산 세금이 태국으로 자본을 밀어내는 현상을 다룬 글도 함께 참고하면 넓은 지역적 그림을 이해할 수 있습니다.

이스턴 씨보드의 예외: 굳건한 파타야

많은 지역이 냉각되는 가운데, 파타야와 방콕은 다른 지역의 거래가 둔화되는 상황에서도 외국인 콘도 매수자들에게 여전히 최고의 인기 지역으로 남았습니다. 2025년 1분기, 외국인들은 전국적으로 3,919건의 콘도 소유권을 이전받아 총 163.9억 바트 규모를 기록했는데, 건수 기준 하락폭은 단 0.5%로, 국내 거래 데이터에서 나타난 두 자릿수 하락과는 대조적으로 훨씬 완만했습니다.

지역 단위로 보면, 촌부리, 라용, 차층사오를 포괄하는 동부경제회랑(EEC)은 전반적으로 다소 둔화되었습니다. EEC 전역의 2025년 연간 주택 거래건수는 4.4% 감소한 45,958건, 거래 금액은 7.4% 감소한 1,110억 바트를 기록했으며, 4분기만 보면 건수는 2.1%, 금액은 7.8% 각각 전년 동기 대비 감소했습니다.

하지만 이러한 지역적 둔화 속에서도 라용은 2025년 초 오히려 흐름을 거스르며 전년 대비 거래 증가를 기록했는데, 이는 산업 부문 근로자들과 파타야에서 이주해온 외국인들이 견인한 결과입니다 — 이는 이스턴 씨보드의 수요 기반이 해변 지역을 넘어 다변화되고 있음을 직접적으로 보여주는 대목입니다. 촌부리 자체는 2025년 1분기 주택 거래가 8.5% 감소한 6,621건을 기록했고, 거래 금액도 9.8% 감소한 175억 바트를 기록해, 이 지역 역시 완전히 예외는 아니지만 콘도 부문에서만큼은 전국 평균보다 견조한 모습을 보였음을 시사합니다.

이처럼 고르지 못한 시장 상황 속에서 파타야 지역의 구체적인 매물을 검토하는 매수자라면, 프리스틴 파크 3 — 1베드룸 43㎡나 더 넓은 프리스틴 파크 3 — 2베드룸 65.82㎡ 같은 매물이 중고 및 중간 시장 수요가 가장 견조하게 유지되고 있는 가격대에 속합니다.

대출 금리: 미미하지만 긍정적인 순풍

대출 비용이 소폭 완화되면서 2025년 말의 안정화를 어느 정도 설명해줍니다. 태국은행(BOT)의 외국계 은행 지점 기준 대출금리 지표는 2026년 6월 6.33%로, 2025년 6월 6.42%, 2024년 6월 7.16%에서 점진적이지만 꾸준한 하락세를 보였습니다.

다만 외국인 매수자 입장에서는 금리 자체보다 자금 조달이 더 큰 제약 요인입니다. 대부분의 태국 은행은 비거주자 대출에 신중한 태도를 유지하고 있으며, UOB와 ICBC 같은 은행의 외국인 특화 대출 상품도 국내 대출보다 여전히 엄격한 조건을 적용하고 있습니다. 이러한 자금 조달 격차는 금리 수준과 무관하게 외국인 콘도 매수 시장에서 현금 매입이 여전히 주를 이루는 큰 이유입니다.

매수자와 투자자에게 시사하는 점

종합해보면 세 가지 실용적인 시사점이 두드러집니다:

1. 전국 거래량 부진은 외국인 수요보다는 내수 구매력 약화를 더 강하게 반영합니다 — 외국인 유닛 거래는 오히려 2025년 증가했습니다.
2. 파타야와 넓은 의미의 이스턴 씨보드는 EEC 전역의 주택 거래가 둔화되는 와중에도 다른 여러 지역보다 외국인 콘도 수요 면에서 더 견조한 모습을 보이고 있습니다.
3. 국적 구성이 다변화되고 있습니다 — 미얀마와 인도 매수자의 비중이 커지면서 특정 소수 시장에 대한 의존도가 낮아지고 있습니다.

투자자 입장에서 이는 전국 시장이 조정 국면을 지나는 동안 이스턴 씨보드의 중간 시장과 중고 매물 부문이 상대적으로 안정적인 영역임을 시사합니다. 자본을 투입하기 전, 프리스틴 파크 3 — 스튜디오나 1베드룸 58㎡ 같은 개별 매물을 현재 REIC 거래 동향과 비교 검토하는 것이 합리적인 출발점이 될 수 있습니다.

결론

태국의 콘도 거래량 감소는 부진한 내수 수요가 세금 인하 부양책 및 점진적인 금리 완화와 맞물린 전국적 현상입니다. 하지만 그 이면에는 좀 더 고무적인 지역별·국제적 흐름이 숨어 있습니다 — 파타야, 라용, 그리고 다변화되는 외국인 매수 국적들이 이스턴 씨보드가 최악의 침체를 피해가도록 완충 역할을 하고 있는 것입니다.

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