thailand-market
Жылжымайтын мүлікке инвестиция: Паттаядағы екінші нарық па, жаңа құрылыс па
14.09.2026
Паттаяның екінші нарығында жалдау кірісі мәміледен кейін бірден түседі — Пратамнактағы студия үшін айына 10 000 бат-тан бастап, жалпы табыстылығы жылына шамамен 6-11%. Жаңа құрылыс үй тапсырылғанға дейін жалдау кірісін бермейді, бірақ баға сатып алу сәтінде шартта бекітіледі, ал құрылыс жүріп жатқан кезде 18-36 айға пайызсыз бөліп төлеу ақшаны инфляциядан қорғайды.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция: Паттаядағы екінші нарық па, жаңа құрылыс па
Соңғы жылда «ақшаны қайда салу керек» деген сұрақ оқырмандардан бұрынғыдан жиі естіледі. Депозиттер инфляциядан қалып бара жатыр, қор нарығы болжауға келмейді, ал Таиландтағы жылжымайтын мүлік — шетелдіктің толық меншікке рәсімдей алатын, одан валюталық табыс ала алатын және сонымен қатар жылдың бір бөлігінде өзі тұра алатын аз ғана активтердің бірі болып қалуда. Біз Apartwell-де Паттаяда жылжымайтын мүлік сатып алуға бес жылдан бері көмектесеміз, осы уақыт ішінде ондаған объект бойынша мәмілелерге — екінші нарықтағы студиялардан бастап әртүрлі дайындық сатысындағы жаңа құрылыс пәтерлеріне дейін — қолдау көрсеттік. Бұл мақалада — жалпы пайымдаулар емес, екі сценарий бойынша да нақты сандар.
Қысқаша логиканы тұжырымдасақ: депозитте немесе картада жай жатқан ақша инфляция салымдық мөлшерлемеден асып түскен сайын әр ай сайын сатып алу қабілетінен айырылады. Жылжымайтын мүлік — активтің құнын бекітіп, сонымен бірге не қазір табыс алудың (екінші нарық), не құрылыс аяқталғанға дейін бүгінгі бағамен, содан кейін қымбаттайтын активті сатып алудың (жаңа құрылыс) тәсілі. Әрі қарай екі жолды да Паттая нарығының нақты сандарымен қарастырамыз.
Логика екі жылдық көкжиекте қарапайым салыстырудан айқын көрінеді — нақты пәтерге байланыссыз, тек үш актив түрінің қалай әрекет ететінін көрсету үшін:
| Актив | Сомамен 2 жылда не болады | Дереу «қолма-қол» түрдегі табыс |
|---|---|---|
| Рубльмен депозит | Номинал салым мөлшерлемесіне өседі, сатып алу қабілеті — мөлшерлеме мен инфляция арасындағы айырмаға өзгереді, соңғы жылдары бұл айырма жиі теріс болды | Жоқ, салым мерзімі аяқталғанға дейін |
| Паттаядағы екінші нарық пәтері | Актив бағасы жылжымайтын мүлік нарығымен бірге қозғалады; жалдау ақысы валюта бағамына қарамастан ай сайын түседі | Иә, мәміледен кейінгі бірінші айдан бастап |
| Бөліп төлеумен жаңа құрылыс | Баға сатып алу күнінде шартпен бекітіледі; төлемдер құрылыс мерзіміне пайызсыз бөлінген | Жоқ, үй тапсырылғанға дейін — бірақ активтің құны да инфляциямен бірге «кетпейді», өйткені ол алдын ала бекітілген |
Бұл үш нұсқаның ешқайсысы жеке алғанда идеал емес — депозитте капиталды жоғалту қаупі жоқ, бірақ инфляциядан қорғаныш та жоқ; жылжымайтын мүлікте керісінше артықшылықтар мен кемшіліктер жиынтығы бар. Әрі қарай — Паттая нарығындағы екі сценарий бойынша да толығырақ.
Паттаядағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар
Паттая — Бангкок та, Пхукет те емес: мұнда кіру шегі төмен, орыс тілді жалдаушылар мен сатып алушылардың үлесі жоғары, ал соңғы жылдары Пратамнак сияқты аудандар іс жүзінде «орыс көшесі» болды — өз диаспорасының жалдауға деген сұранысымен. Таиланд жылжымайтын мүлік нарығының 2026 жылғы аналитикасы бойынша, Паттая жататын Чонбури провинциясы шетелдіктермен жасалатын мәмілелер саны бойынша елдегі барлық провинциялардың арасында көш бастап тұр — елдегі шетелдік сатып алушыларға меншік құқығын беру транзакцияларының шамамен 36% осы провинцияға тиесілі, тіпті нарықтың жалпы жылдан жылға шамамен 17%-ға салқындауының фонында да. Бұл әрі жақсы жаңалық (сұраныс тірі), әрі есті нәрсе туралы еске салу: жылжымайтын мүлік нарығы циклдық, түзу сызықпен өспейді.
Екінші нарық: сатып алудан кейін бірден жалдау табысы
Екінші нарықтың басты артықшылығы — уақыт. Пәтерді сатып алдыңыз, актімен қабылдадыңыз, жалдаушы таптыңыз — осы сәттен бастап объект застройщикке емес, сізге жұмыс істейді. Ешбір құрылыс, ешбір үй тапсырылуын күту жоқ.
2026 жылғы жалпы нарықтық деректер бойынша Паттаяның екінші нарығындағы бағалар мынадай: Вонгамат ауданында — 90 000-180 000 бат/м², Орталық Паттаяда — 60 000-150 000 бат/м², Джомтьенде — 55 000-130 000 бат/м², Наджомтьен мен Бангсараеда — 45 000-90 000 бат/м². Ұзақ мерзімді жалдаудан жалпы нарық бойынша орташа жалпы табыстылық жылына 6-10% құрайды, теңіз жағалауындағы бірінші желідегі жекелеген объектілерде — 10%-ға дейін. Бұл — нарық бойынша бағдарлар, нақты пәтер бойынша уәде емес.
Ал мынаны жалпы нарықтық бағалау емес, өз деректерімізбен растай аламыз: Apartwell портфелінде Пратамнакта студиялар 1 100 000 бат-тан, бір бөлмелі пәтерлер 1 800 000 бат-тан, екі бөлмелі пәтерлер 2 700 000 бат-тан сатылады, ал біз осындай пәтерлерді ұзақ мерзімді жалдауға сәйкесінше айына 10 000, 14 000 және 18 000 бат-тан береміз. Ең қолжетімді кіру нұсқасы ретінде студияның табыстылығын қарастырайық:
| Көрсеткіш | Мәні |
|---|---|
| Пратамнактағы студияны сатып алу бағасы | 1 100 000 бат-тан |
| Айлық жалдау ақысы | 10 000 бат-тан |
| Жылдық жалпы табыс | 120 000 бат |
| Қызмет ақысы (CAM), мүлік салығы, жалдауға беру бойынша басқарушы компания комиссиясын алып тастағанда | ≈ жылына 47 000 бат |
| Жылдық таза табыс | ≈ 73 000 бат |
| Жалпы табыстылық | ≈ жылына 10,9% |
| Таза табыстылық (шығындардан кейін) | ≈ жылына 6,6% |
Бұл есептік, кепілдендірілген емес табыстылық: ол «жалпы табыс минус расталған шығын баптары» әдістемесімен, орташаланған емес, өзіміздің портфеліміздегі нақты бағалар негізінде жинақталған, бірақ нақты пәтер бойынша соңғы цифр жалдаушының қаншалықты жылдам табылатынына, әрлеудің жай-күйіне және сол үйде CAM тарифінің өзгеретініне немесе өзгермейтініне байланысты. Ақшаның бірден не болатыны да маңызды: жаңа құрылыс әлі салынып жатқанда, екінші нарықтағы пәтер осы 6 000 бат таза табысты айына бірден әкеле бастайды — және бұл нақты пайда тікелей Apartwell арқылы сатып алумен байланысты жағдай, өйткені объектіні басқаруға дәл біз аламыз және жалдаушы табу мәселесін жабамыз, сатып алушыны бұл жұмыспен жалғыз қалдырмаймыз.
Маусымдылық: ұзақ мерзімді жалдауға қашан, тәуліктік жалдауға қашан беру керек
Жоғарыда есептелген табыстылық — консервативті ұзақ мерзімді жалдау сценарийі: маусымға қарамастан тұрақты бағамен 6-12 айлық бір шарт. Паттаяда жоғары маусымда айтарлықтай көп кіріс беретін, бірақ басқаруды талап ететін екінші сценарий де бар.
Таиландтағы жоғары туристік маусым — шамамен қарашадан наурызға дейін, құрғақ ауа райы мен минималды жаңбыр демалушылардың ең көп ағынын тартатын кез; төмен маусым — мамырдан қазанға дейін, муссон жаңбырлары кезеңі. Booking.com, Agoda, Airbnb және Expedia платформаларында өзіміздің Exely арна менеджері арқылы орналастыратын объектілерде тәуліктік баға жоғары маусымда сол кезеңдегі ұзақ мерзімді жалдау эквивалентінен әдетте бірнеше есе асып түседі, ал төмен маусымда, керісінше, көбіне қысқа брондаулар арасында бос тұрғаннан гөрі бір ұзақ мерзімді жалдаушыны ұстау тиімдірек. Паттаяда тұрақты тұрмайтын инвестор үшін ақылға қонымды стратегия — жыл бойы бір форматты алдын ала таңдамай, тәуліктік және ұзақ мерзімді жалдау арасында маусымға қарай ауысуды басқарушы компанияға тапсыру; Apartwell-дің Пратамнактағы портфелін басқаратын бөлімі дәл осымен күнделікті айналысады.
Паттаяның жаңа құрылыстары: 0% бөліп төлеу және неге депозиттегі ақша құнсызданады
Бұл көптеген оқырман мақаланы ашуға себеп болған бөлім, сондықтан — кіріспесіз, тікелей механикаға көшейік.
Паттаядағы застройщиктердің көпшілігінде жаңа құрылыстағы үлестік қатысу шарты нақты жобаға қарамастан бір логикамен құрылады:
- бағаның 10-20%-ы — шартқа қол қою кезіндегі төлем (жиі 1-3% резервация мен бірінші жарнаға бөлінеді);
- бағаның 20-30%-ы — құрылыс мерзімінің бүкіл кезеңінде ай сайын немесе тоқсан сайын тең бөліктермен;
- бағаның 50-70%-ы — үй тапсырылған кезде, меншік құқығын Жер департаментінде қайта рәсімдеумен бір мезгілде түпкілікті төлем.
Жиі назардан тыс қалатын негізгі деталь: бұл бөліп төлеуге пайыз есептелмейді. Тайланд банкі схемаға мүлдем қатыспайды — бұл сатып алушы мен застройщик арасындағы тікелей шарт, сондықтан несие мөлшерлемесі де, несиелік тарих тексерілуі де, банк комиссиясы да жоқ. Дәл осы жаңа құрылыстағы бөліп төлеуді ипотекадан түбегейлі ажыратады: сіз бірден төлемегеніңіз үшін застройщикке артық ақы төлемейсіз, тек барлық сомманы толық төлейсіз.
Паттаядағы типтік жобаның құрылыс мерзімі — 18-ден 36 айға дейін. Бюджетті жоспарлағанда есте ұстайтын адал ұсыныс: застройщик мәлімдеген мерзімге тағы 3-6 ай қосыңыз. Таиландтағы құрылыс мерзімдері, әлемнің басқа жерлеріндегідей, күн сайын сақталатынынан гөрі жиірек ауытқиды — ал адал застройщик бұл жағдайға шарттарда әдетте айыппұл санкцияларын көздейді, бірақ мұны да қол қойылғаннан кейін емес, алдын ала тексеру керек.
Енді — жаңа құрылысты жай ғана төлемді созу тәсілі емес, инвестиция ретінде қарастырудың жалпы мәні неде екеніне келейік. Үлестік қатысу шартындағы баға қол қойылған сәтте бекітіледі және құрылыс кезінде нарық өссе де қайта қаралмайды. Ал сіз график бойынша әлі енгізбеген ақша осы уақыт бойы депозитте жатады немесе басқа жерде жұмыс істей береді, жобаға бүгінгі, ертеңгі емес бағамен «мұздатылудың» орнына инфляция мөлшеріне сатып алу қабілетінен айырылады. Іргетас кезеңіндегі баға мен үй тапсырылу кезеңіндегі баға арасындағы айырма — дәл осы жаңа құрылыстың табыстылығының сол бөлігі, оны екінші нарық принципті түрде ұсына алмайды: дайын пәтерді «кешегі бағамен» сатып алу мүмкін емес.
Бұл дерексіз схема емес — Apartwell-дің қазіргі портфеліндегі нақты жоба бойынша осылай көрінеді, шамамен 3 000 000 рубль (РФ ОБ бағамы бойынша шамамен 1 180 000 бат) кіру бюджетін ескерсек:
Love IT Wongamat Beach Condominium — Global Top Group застройщигінің Вонгаматтағы жобасы, 8 қабат, тапсыру 2030 жылы. Застройщиктің бағасы: студия (~26 м²) — 2 678 000 бат, бір бөлмелі (~39 м²) — 4 017 000 бат, екі бөлмелі (~52 м²) — 5 356 000 бат (103 000 бат/м²). Резервацияға кепілдік — 100 000 бат.
Бұл жобада, Паттаяның көптеген жаңа құрылыстары сияқты, шетелдік квота (Foreign Quota, FQ) мен тайландтық квота (Thai Quota, TQ) үшін төлем жоспары әртүрлі — шетелдіктерге сатып алушы ретінде дәл FQ схемасы қажет:
| Кезең (шетелдік квота, FQ) | Бағадан % | Студия, 2 678 000 бат | 1 бөлмелі, 4 017 000 бат |
|---|---|---|---|
| Броньдау кезінде | 30% | 803 400 бат (≈ 2 044 000 ₽) | 1 205 100 бат (≈ 3 066 000 ₽) |
| Құрылыстың 24 айына бөліп төлеу, 4 айда бір рет 6 төлем, пайызсыз | 50% | 1 339 000 бат, 4 айда бір рет 223 167 бат-тан | 2 008 500 бат, 4 айда бір рет 334 750 бат-тан |
| Меншік құқығы берілгенде | 20% | 535 600 бат | 803 400 бат |
Мұнда оңай назардан тыс қалатын нюанс бар: шетелдік квота (FQ) бойынша кіру кезінде тайландтық квотаға (TQ — онда броньдауға тек 20% кетеді) қарағанда көбірек төленеді, бірақ түпкілікті төлем аз — TQ-дегі 50%-ға қарсы 20%. Шетелдік сатып алушыға тайланд схемасына «бейімделуге» тырыспай, бюджетті бірден өзі үшін жалғыз қолжетімді FQ шарттарына жоспарлаған дұрыс. 3 млн рубльдік бюджетпен осы жобаның бір бөлмелі пәтеріне бірінші төлем дерлік дәл келеді — 1 205 100 бат ≈ 3 066 000 ₽.
Love IT Wongamat — Apartwell жұмысындағы жалғыз нұсқа емес. Диапазонды, бір ғана нүктені емес, көрсету үшін ағымдағы портфельдегі әртүрлі баға деңгейіндегі үш жоба:
| Жоба | Аудан | Застройщик | Бастапқы баға | Тапсыру | FQ схемасы (шетелдіктерге) |
|---|---|---|---|---|---|
| Love IT Wongamat Beach Condominium | Вонгамат | Global Top Group | 2 678 000 бат (студия) | 2030 | 30% / 24 айда 50% / 20% |
| The Riviera California | Паттая орталығы | The Riviera Group | 2 807 000 бат (студия) | 2029 | 35% / 18 төлемге 15% / 50% |
| The Riviera Santa Monica | Джомтьен | The Riviera Group | 5 516 000 бат (1 бөлмелі) | 2028 IV тоқ. | 35% / 18 төлемге 15% / 50% |
Екі The Riviera жобасының схемасы Love IT-тен өзгеше құрылған: броньдау кезіндегі төлем жоғарырақ (30%-ға қарсы 35%) және бөліп төлеу мерзімі әлдеқайда қысқа (4 айлық аралықпен 24 ай орнына 18 төлем), бірақ тапсыру кезіндегі түпкілікті төлем сол қалпы — 50%. Santa Monica-да пәтерлерден бөлек үш бөлмелі юниттер мен жоғарғы қабаттарда пентхаустар да бар — бұл, Love IT-мен салыстырғанда, бюджеттік сегмент емес, диапазонның жоғарғы шегі. Әр жоба бойынша нақты шарттар мен бос юниттердің болуын өтініш білдіру сәтінде нақтылаймыз — нақты қабаттар мен жоспарлаудың қолжетімділігі сатылым барысында өзгереді.
Тапсыру кезіндегі баға өсуі қайдан пайда болады. Біз мұнда «іргетастан тапсыруға дейінгі» баға өсімінің нақты пайызын әдейі келтірмейміз — әр нақты жоба бойынша бұл цифр әртүрлі және сатылым қарқынына, ауданға және тапсыру сәтіндегі жалпы нарықтық жағдайға байланысты, ал алдын ала бекітілген пайызды уәде ету адал болмас еді. Бірақ бағаның әдетте қалай өсетінінің механикасы айтарлықтай ашық: застройщик құрылыс басталғанда айналым қаражатын тезірек жинау үшін бірінші юниттерді арзанырақ сатады, ал үй дайын болған сайын және тапсыруға жақындаған сайын сатылмаған юниттер бағасын көтереді — бір жағынан өткен айлардағы құрылыс материалдары мен жұмыс күшінің қымбаттауынан, екінші жағынан дерлік дайын пәтерді іргетастан гөрі сату оңайырақ болғандықтан. Жобаға басынан бекітілген бағамен кірген адам осы динамиканың басқа шетінде қалады: оның бағасы өзгермейді, ал жаңа сатып алушылар үшін баға үйдің дайындық сатысымен бірге өсе береді.
Не тиімдірек: 3 млн рубльден бастап бюджетпен екінші нарық пен жаңа құрылысты салыстыру
Мұнда «біреуі әрқашан жақсы» деген тікелей жауап жоқ, мұны айтатындар көбіне бір нәрсені сатып жатады. Айырмашылық — сіз бірден не алатыныңызда, не тек кейінірек аласыз.
| Екінші нарық | Жаңа құрылыс | |
|---|---|---|
| Жалдау табысы қашан пайда болады | Мәміледен кейін бірден | Тек үй тапсырылғаннан кейін (18-36 ай) |
| Баға қалай қалыптасады | Мәміле күніндегі нарықтық | Шартта бекітіледі, тапсыруға дейін өзгермейді |
| Бюджетке жүктеме | Барлық сома бірден (немесе тайланд пайызымен ипотека, шетелдіктер үшін бұл күрделірек) | Пайызсыз, құрылыс мерзіміне бөлінген |
| Сатып алудың алдында не көрінеді | Нақты пәтер, нақты үй, нақты көршілер | Жоба, шоу-рум, застройщиктің беделі |
| 3 млн ₽-ден (≈1 180 000 бат) қолайлы кіру бюджеты | Пратамнактағы студияның толық құны | Love IT Wongamat-тағы 1 бөлмелі пәтердің FQ схемасы бойынша бірінші төлемі |
Біздің Пратамнактағы тәжірибеміз мынадай: қазір ақша ағыны маңызды адамдарға — мысалы, жалдау Таиландта тұру шығындарының бір бөлігін жабу үшін — әдетте екінші нарықтағы студия немесе бір бөлмелі пәтер жарайды. Әзірге көшуді жоспарламай, сатып алуды капиталды сақтап, 2-3 жылда өсіру тәсілі ретінде қарастыратындарға көбіне бөліп төлеумен жаңа құрылыс жарайды: ақша уақыт бойынша бөлінеді, бір төлемге мұздатылмайды. Тәжірибеде жиі кездесетін үшінші, ең көп таралған нұсқа — комбинация: қазірден бастап табыс үшін екінші нарықтағы студия, плюс орта мерзімді инвестиция ретінде бөліп төлеумен жаңа құрылыс, дәл сол жалдау пайдасы есебінен төленеді.
Оқырмандар дауыстап сирек айтатын, бірақ дерлік әрдайым есте ұстайтын тағы бір себеп — валюта мен юрисдикция бойынша әртараптандыру. Тайландтық Жер департаментінде жеке тұлғаға рәсімделген Таиландтағы актив рубльдік депозиттерге не белгілі бір елдегі белгілі бір банкке не болып жатқанына байланысты емес. Бұл тайланд нарығының өз қауіптерін — валюталық, қайта сату кезіндегі өтімділік, реттеушілік — жоймайды, бірақ бұл басқа түрдегі және маңыздысы, рубльдік депозит қауіптерімен тікелей корреляцияланбайтын қауіптер. Дәл сондықтан Паттаядағы жылжымайтын мүлік көптеген клиенттеріміз үшін жалғыз инвестиция емес, елдегі рубльдік және валюталық жинақтардың қасындағы портфельдің бір бөлігі.
Таиландтағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар: жалпы елдік ережелер
Жоғарыда айтылғанның бәрі Паттая қаласына қатысты болды, бірақ шетелдіктің Таиландта жылжымайтын мүлік сатып алуы жалпы елдік ережелермен реттеледі — олар Паттая үшін де, Пхукет үшін де, Бангкок үшін де бірдей, және оларды кепілдіктің алдында, кейін емес, білу керек.
49% квота. Шетелдік Таиландта кондоминиум пәтеріне толық меншікте (freehold) ие бола алады — виза түріне немесе елде болу мерзіміне ешбір шектеу қоймай. Тек бір шектеу бар: бір тұрғын үйде шетелдіктерге жалпы юниттер алаңының 49%-ынан аспайтын бөлігі тиесілі бола алады, қалған 51% Таиланд азаматтарының немесе заңды тұлғаларының меншігінде болуы керек. Іс жүзінде бұл нақты юнитті резервациялар алдында кондоминиумның заң бөлімі квотаның әлі толмағанын растауды сұрайды дегенді білдіреді — бұл сатып алу тізбегіндегі бірінші қадам, «кейінге» қалдырылатын формальность емес.
Үйде квота таусылса. Стандартты және заңды таза балама — жерді және ғимаратты 30 жылға, ұзарту мүмкіндігімен ұзақ мерзімді жалдау (leasehold), ол Жер департаментінде freehold меншік сияқты ресми түрде тіркеледі, тек құқықтардың көлемі басқаша. Кейбір агенттіктер шетелдіктерге тайланд компаниясы арқылы рәсімдеуді 49% квотасын айналып өту және үй немесе жерге нақты freehold алу тәсілі ретінде ұсынады — Apartwell-де мұндай схемаларды клиенттерге ұсынбаймыз: олар номиналды тайланд акционерлерін талап етеді, жиі тексерулерге ұшырайды және балама leasehold нұсқасында үнемдегеннен әлдеқайда үлкен заңдық тәуекел тудырады.
Мәміле физикалық түрде қалай өтеді. Кепілдікпен объектіні резервациялау → 49% квотасын және объектінің заңдық тазалығын, соның ішінде титул түрін тексеру (Chanote — жер мен ғимараттың толық тіркелген, ең сенімді титулы) → сатып алу сомасын шетелден Тайланд банкіне аудару, 50 000 АҚШ долларынан аудару сомасында FET (Foreign Exchange Transaction) анықтамасын міндетті түрде рәсімдеумен, немесе кіші сомалар үшін Tor Tor 3 хатымен — бұл құжат Жер департаментіне ақшаның шетелден нақ жылжымайтын мүлік сатып алуға келгенін растайды, онсыз мәміле тіркелмейді → объект орналасқан жердегі Жер департаментінде (Land Department) меншік құқығын тіркеу.
Салықтар. Шетелдіктің кондоминиум сатып алуы кезінде салық жүктемесі бірнеше шағын алымдардан құралады, олар Паттаядағы мәмілелердің басым бөлігінде уағдаластық бойынша сатып алушы мен сатушы арасында бөлінеді немесе бастапқы сатылымда застройщикке ауысады: құқықты беру үшін тіркеу алымы (әдетте бағалау құнынан 2%), маркалық алым немесе арнайы бизнес-салық (сатушының меншік мерзіміне байланысты) және сатушыдан бағалау құны мен меншік мерзіміне байланысты прогрессивті шкала бойынша есептелетін табыс салығы. Жаңа құрылысты застройщиктен тікелей сатып алғанда бұл алымдар әдетте шарт шарттарына енгізіліп қойған немесе жеке жолмен көрсетілген болады — мұны қол қоюдың алдында нақтылаған жөн, кейін емес.
Кейінгі сату кезіндегі салықтар. Егер объект алғашқы 5 жыл меншік ішінде сатылса, қосымша арнайы бизнес-салық алынады — мәміле бағасынан немесе бағалау құнынан (қайсысы жоғары болса) шамамен 3,3%. 5 жылдан ұзақ меншікте болса, оның орнына маркалық алым қолданылады — шамамен 0,5%. Бұл — жаңа құрылысқа инвестиция салғандар көбіне тек қайта сату кезеңінде білетін тармақ: егер жоспар жаңа құрылысқа кіріп, тапсырылғаннан кейін бірден сату болса, бұл салықты табыстылықты болжағанда алдын ала, кейін емес, ескерген жөн.
Жаңа құрылыс тәуекелдері мен застройщиктің сенімділігі — оларды қалай алдын алу керек
Ең жиі естілетін қарсы уәж: «құрылыс тоқтап қалса ше» немесе «застройщик сенімсіз болып шықса ше». Екі тәуекел де нақты, және екеуі де ақша аударылғаннан кейін емес, алдында тексерілуге келеді.
Тапсыру кешігу тәуекелі. Бюджет пен көшуді жоспарлағанда мәлімделген датадан 3-6 ай запас қалдырумен, сондай-ақ шартта застройщиктің кешіктіргені үшін айыппұл санкциялары көзделгенін тексерумен алдын алынады — адал компанияларда бұл сұраныс бойынша ерекшелік емес, стандартты тәжірибе.
Застройщиктің сенімділігі тәуекелі. Оның бұрын тапсырған объектілерінің тарихы бойынша — компания қанша жоба аяқтады, мерзімдерін сақтады ма, алдыңғы сатып алушылардың пікірлері бар ма — сондай-ақ сатып алу-сату шартының Тұтынушылардың құқықтарын қорғау жөніндегі департамент (Office of the Consumer Protection Board) бекіткен стандартты нысан бойынша жасалғанын, застройщиктің оған ыңғайлырақ тұжырымдамасы бар өз үлгісі бойынша емес екенін тексеру арқылы тексеріледі. Бұл бес минуттық тексеру алдағы жылдардағы тәуекелдің көп бөлігін жояды.
Активті болашақта сату тәуекелі. Ол екінші нарық үшін де, жаңа құрылыс үшін де бірдей: активтің қайта сатуға өтімділігі ауданға және үй түріне байланысты. Пратамнак, Джомтьен және Орталық Паттая — орыс тілді және азиялық сатып алушылар арасында тұрақты сұранысы бар аудандар, бұл сұранысы аз танымал орналасулармен салыстырғанда бұл тәуекелді төмендетеді.
Іс жүзінде клиентке объектіні — екінші нарық немесе жаңа құрылыс болсын — ұсынар алдында Apartwell-де бір ғана тексеру тізімі бойынша жүреміз: (1) титул түрі мен оның Жер департаментіндегі тазалығы; (2) ғимараттағы 49% квотасының қалдығы; (3) застройщиктің заңды тұлғасының тізілімде болуы және оның бұрынғы жобаларының тарихы; (4) шарт нысаны — стандартты ма, застройщиктің өз редакциясы ма; (5) құрылыстың нақты жай-күйі (жаңа құрылыс үшін) — тек застройщиктің презентациясы бойынша емес, фотосуреттер мен мүмкіндігінше жеке барумен; (6) осы үйдегі нақты CAM мөлшерлемесі мен оның қайта қарау тарихы; (7) екінші нарық үшін — инженерлік жүйелердің жай-күйі мен ағымдағы иесінің коммуналдық төлемдер бойынша өтелмеген қарыздарының бар-жоғы, олар болмаса пәтермен бірге ауысады. Бұл — тәуекелдің болмауына кепілдік емес, бірақ мәмілені сатушымен немесе застройщикпен тәуелсіз тексерусіз тікелей емес, агенттікпен өткізудің мәні дәл осында.
Apartwell-де объект таңдауға өтінім қалдыру
Біз Паттая нарығында бес жылдан бері жұмыс істейміз, осы уақыт ішінде 250-ден астам клиентке көшуге көмектестік — олардың көбіне инвестиция үшін бірінші объектіні де дәл біз таңдап бердік. Егер осы жерге дейін оқыған болсаңыз, сізде қай нұсқа — екінші нарық, жаңа құрылыс немесе олардың комбинациясы — сіздің жағдайыңызға жақынырақ екені туралы түсінік қалыптасқан шығар. Ары қарай мұны жалғыз шешудің қажеті жоқ.
Өтінім қалдырыңыз — біз сіздің бюджетіңіз бен мақсатыңызға (қазір табыс па, әлде капиталдың өсуі ме) сай нақты объектілерді таңдаймыз, 49% квотасы мен заңдық тазалығын тексереміз, егер сөз жаңа құрылыс туралы болса, бөліп төлеудің нақты кестесін салыстырамыз және мәмілені резервациядан меншік құқығын тіркеуге дейін сүйемелдейміз. Мақсат — жалдаудан табыс болса, сатып алғаннан кейін объектіні басқаруға дәл біз аламыз, дәл өзіміздің Пратамнактағы портфелімізге жасайтынымыздай.
Өтінімде шамамен бюджетті және не маңыздырақ екенін — қазір табыс па, әлде белгілі бір мерзімге дейін құн өсуі ме — көрсету жеткілікті: қалғанын сөйлесу барысында нақтылаймыз, соның ішінде уақыт көкжиегін (пәтер сізге өзіңізге жылдың бір бөлігінде қажет пе, әлде бұл жеке тұрмайтын таза инвестициялық сатып алу ма).
Бізбен байланысу: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell ірі халықаралық платформаларда да орналасқан — Ostrovok, Trip.com және Booking.com — сондықтан біздің объектілердің бір бөлігін және қонақтармен, жалдаушылармен қалай жұмыс істейтінімізді өтінім бермей тұрып, өз көзіңізбен көруге болады.
*Табыстылық туралы ескерту. Бұл мақаладағы табыстылық пен құн өсуінің барлық сандары — 2026 жылға ашық салалық шолулар бойынша Паттая жылжымайтын мүлік нарығының орташаланған нарықтық көрсеткіштері, сондай-ақ Apartwell-дің Пратамнактағы расталған өз бағалары мен жалдау мөлшерлемелері негізіндегі есептеулер. Бұл қандай да бір нақты объект бойынша табысқа кепілдік емес: нақты табыстылық орналасуына, объектінің жай-күйіне, маусымдылығына, жүктемесіне және нарықтық жағдайлардың өзгеруіне байланысты. Жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде сатып алу туралы шешімді тәуелсіз қаржы және заң кеңесшісімен кеңескеннен кейін қабылдау ұсынылады, әсіресе егер салынатын сома сіздің жеке бюджетіңіз үшін елеулі болса.*
Жиі қойылатын сұрақтар
- Паттаяда екінші нарықтан немесе жаңа құрылыстан пәтер сатып алу — қайсысы тиімдірек?
- Бұл мақсатқа байланысты. Екінші нарық мәміледен кейін бірден жалдау табысын бере бастайды — Пратамнактағы студия 1 100 000 бат-тан, айына 10 000 бат-тан жалдау кезінде жылына шамамен 10-11% жалпы табыстылық береді. Жаңа құрылыс үй тапсырылғанға дейін жалдауға берілмейді, бірақ баға сатып алу сәтінде шартта бекітіледі және құрылыспен бірге өспейді, ал 18-36 айға пайызсыз бөліп төлеу қалған соманы банкке бермей жинақтауға мүмкіндік береді. Қазір табыс керек адамдарға әдетте екінші нарық жарайды; тапсыруға дейін құн өсуіне сенетін және уақыты бар адамдарға — жаңа құрылыс.
- Паттаядағы жаңа құрылыстарда 0% бөліп төлеу қалай жұмыс істейді?
- Паттая застройщиктерінің типтік схемасы: бағаның 10-20%-ы — шартқа қол қою кезіндегі төлем, 20-30%-ы — құрылыстың бүкіл мерзімінде (әдетте 18-36 ай) ай сайын немесе тоқсан сайын тең бөліктермен, ал 50-70%-ы — үй тапсырылғанда және меншік құқығы қайта рәсімделгенде түпкілікті төлем. Бөліп төлеуге пайыз есептелмейді: тайланд банкі схемаға қатыспайды, несиелік тарих тексерілмейді. Әр жобаның нақты төлем кестесі әртүрлі, оны Apartwell-де қол қоюдың алдында нақтылаймыз.
- Шетелдік Таиландта жылжымайтын мүлік сатып ала ала ма және 49% квота дегеніміз не?
- Иә, шетелдік Таиландта кондоминиум пәтеріне виза түріне шектеу қоймай меншікте (freehold) ие бола алады. Жалғыз шектеу — 49% квота: бір ғимаратта шетелдіктерге юниттердің жалпы алаңының 49%-ынан аспайтын бөлігі тиесілі бола алады, қалған 51% тайланд азаматтарының немесе компанияларының меншігінде болуы керек. Сатып алудың алдында нақты үйде квотаның таусылмағанын тексеру міндетті — бұл кепілдік енгізілгенге дейін кондоминиумның заң бөліміне сұрау салу арқылы жасалады.
- Паттаядағы жылжымайтын мүліктен жалдау табыстылығы қандай?
- 2026 жылғы нарықтық деректер бойынша Паттаяда жалдаудың жалпы табыстылығы орта есеппен жылына 6-10%, ал бірінші желідегі жекелеген объектілерде — 10%-ға дейін. Қызмет ақысын (CAM), басқарушы компания комиссиясын және мүлік салығын шегергеннен кейін нақты таза табыстылық әдетте жылына 3-6% құрайды. Бұл орташаланған нарықтық көрсеткіштер, нақты объект бойынша табысқа кепілдік емес — соңғы цифр ауданға, пәтердің жай-күйіне, маусымдылығы мен жүктемесіне байланысты.
- Жаңа құрылысты сатып алудың қандай тәуекелдері бар және оларды қалай азайтуға болады?
- Екі негізгі тәуекел — үй тапсырудың кешігуі мен застройщиктің сенімділігі. Құрылыс мерзімі дерлік әрқашан мәлімделген датадан 3-6 айға ауытқиды, мұны алдын ала ескерген жөн. Застройщиктің сенімділігі оның бұрын тапсырған жобаларының тарихы, қажетті құрылыс рұқсаттарының болуы және сатып алу-сату шартының компанияның өз үлгісі бойынша емес, Таиландтың Тұтынушылардың құқықтарын қорғау жөніндегі департаментінің стандартты нысаны бойынша тіркелгендігі арқылы тексеріледі.
- 3 млн рубль бюджеті Паттаядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды бастауға жете ме?
- 3 млн рубль — РФ ОБ бағамы бойынша шамамен 1 180 000 бат, бұл Пратамнактағы екінші нарықтағы студияны (1 100 000 бат-тан) толық сатып алуға немесе орта сегменттегі жаңа құрылысқа бірінші жарна мен қол қою кезіндегі төлемді (әдетте бағаның 20-25%-ы) енгізуге жеткілікті. Жаңа құрылыстың толық құнына бұл сома жеткіліксіз — қалғаны құрылыс мерзіміне пайызсыз бөліп төлеумен жабылады.
- Apartwell арқылы Паттаяда жылжымайтын мүлікті сатып алу қалай өтеді?
- Кепілдікпен объектіні резервациялау → 49% квотасын және заңдық тазалығын (Chanote, ғимараттың мәртебесі) тексеру → сатып алу сомасын шетелден аудару, ол Жер департаментіне ақшаның нақ жылжымайтын мүлік сатып алу үшін валютада келгенін растайтын FET немесе Tor Tor 3 анықтамасын рәсімдеумен жүреді → Жер департаментінде (Land Department) меншік құқығын тіркеу. Apartwell әр қадамды сүйемелдейді және жалдаудан табыс керек болса, мәміледен кейін объектіні басқаруға алады.
Бұл ақпарат жалпы және танымдық сипатта болып табылады, 14.09.2026 жағдай бойынша ашық дереккөздер негізінде жиналған. Ол заңгерлік немесе салықтық кеңес болып саналмайды және сіздің нақты жағдайыңызды лицензиясы бар тай заңгерінің қарауымен алмастырмайды. Тайландтың салық ставкалары, шектері мен заңнамалық талаптары өзгеруі мүмкін — кез келген құжатқа қол қоймас бұрын ағымдағы жағдайды тәуелсіз заң кеңесшісімен растаңыз.
Ұқсас мақалалар
thailand-market
Зейнеткерлерге арналған Паттая кондо нарығы: 2026 жылы шетелдік сатып алушыларға не білу керек
Зейнеткерлер Паттая кондо нарығындағы ең тұрақты сатып алушылар тобының бірі болып қала береді, бірақ олардың ұзақ мерзімді тұруын қамтамасыз ететін виза ережелері қатаңдады. Қаржыландыру, сақтандыру және сұраныстың қай жерде шоғырланғаны туралы зейнетке бағытталған сатып алушы білуі керек нәрселер осында.
thailand-market
Неге 40-70% Ипотека Бас Тарту Деңгейі Тайландтың Кондо Нарығын Өзгертіп Жатыр
Тай банктері арзан баспана үшін берілген ипотека өтінімдерінің оннан жетеуін дерлік қабылдамай отыр, бұл ішкі сұранысты тұншықтырады, ал шетелдік сатып алушылар Бангкок, Пхукет пен Паттаяда кондоминиумдарды сатып ала беруде. Ипотека дағдарысының қолма-қол ақшамен сатып алушылар үшін нені білдіретінін оқыңыз.
thailand-market
Тайландтың жылжымайтын мүлік нарығы 2025-2026: Кондо трансферттері, шетелдік квота трендтері және Паттая бағалары
2025 жыл бойы елдегі кондо трансферттері азайса да, шетелдік сатып алушылар үлесі тұрақты қалды, ал Паттая бағалары өсуін жалғастырды. Тайландтың жылжымайтын мүлік нарығына қазір инвестиция салғысы келетіндер үшін бұл сандар не білдіреді — соны талдап көрейік.