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पटाया में कॉन्डो दूर से कैसे खरीदें: पूछताछ से चानोट तक पूरी ऑनलाइन प्रक्रिया

थाईलैंड में प्रॉपर्टी पूरी तरह दूर से खरीदी जा सकती है। थाई कानून के मुताबिक विदेशी खरीदार का खुद मौजूद होना ज़रूरी नहीं है — यूनिट वीडियो कॉल पर देखिए, अनुबंध पर इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर कीजिए, SWIFT के ज़रिए विदेश से पैसा भेजिए, और नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी से लैंड डिपार्टमेंट में मालिकाना हक दर्ज करवाइए। पूरी प्रक्रिया में 3 से 8 हफ्ते लगते हैं।

क्या मैं खुद वहाँ गए बिना खरीद सकता हूँ?

जी हाँ। थाई कानून में कॉन्डोमिनियम खरीदने के लिए विदेशी खरीदार को शारीरिक रूप से मौजूद रहने की ज़रूरत नहीं है। लैंड डिपार्टमेंट में मालिकाना हक का पंजीकरण एक प्रतिनिधि करा सकता है, जो नोटरीकृत और वैधीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (आपके देश के हिसाब से अपोस्टील या कॉन्सुलर लीगलाइज़ेशन) के तहत काम करता है।

आप थाईलैंड में हों या न हों, तीन शर्तें हमेशा लागू रहती हैं।

पहली शर्त — पैसा विदेशी मुद्रा में बाहर से आना चाहिए। थाईलैंड के अंदर नकद देने या थाई बैंक खाते से ट्रांसफर करने पर आप फॉरेन फ्रीहोल्ड कोटा के तहत रजिस्ट्रेशन के लिए योग्य नहीं रहेंगे।

दूसरी शर्त — जिस बैंक में पैसा आता है, उसे ट्रांसफर की गई रकम के लिए Foreign Exchange Transaction (FET) फॉर्म जारी करना होगा, जिसे पहले TT3 कहते थे। यह फॉर्म न हो तो लैंड डिपार्टमेंट किसी विदेशी के नाम फ्रीहोल्ड स्वामित्व दर्ज नहीं करेगा, और बाद में प्रॉपर्टी बेचने पर पैसा कानूनी तरीके से वापस अपने देश नहीं भेजा जा सकेगा।

तीसरी शर्त — बिल्डिंग में विदेशी कोटा बचा होना चाहिए। कॉन्डोमिनियम अधिनियम के मुताबिक विदेशी नागरिक किसी इमारत के कुल रहने योग्य क्षेत्रफल का ज़्यादा से ज़्यादा 49% ही अपने नाम रख सकते हैं। कोटा भर चुका हो तो फ्रीहोल्ड संभव नहीं; तब लीजहोल्ड या थाई-कंपनी स्ट्रक्चर जैसे विकल्प बचते हैं, हालाँकि इनकी अपनी सीमाएँ भी हैं।

डिपॉज़िट देने से पहले हम कोटा और प्रॉपर्टी की स्थिति चेक करते हैं, और नतीजा आपको लिखित में भेजते हैं।

डील के सात चरण

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    प्रॉपर्टी चुनना और वीडियो व्यूइंग

    आप हमें बताइए कि क्या चाहिए — बजट, इलाका, प्रॉपर्टी का टाइप और मकसद: खुद रहना, किराए पर देना या निवेश। इसके बाद हम अपने कैटलॉग से मिलती-जुलती यूनिट्स की शॉर्टलिस्ट बनाकर देते हैं, जिसमें कीमत, फ्लोर प्लान और अनुमानित यील्ड शामिल रहती है।

    फिर बारी आती है वीडियो व्यूइंग की। हमारा एजेंट खुद प्रॉपर्टी पर जाकर WhatsApp, Telegram या Zoom पर अंग्रेज़ी या रूसी में लाइव टूर कराता है। आप कुछ भी पूछ सकते हैं, और वह सब दिखाने को कह सकते हैं जो फोटो में नज़र नहीं आता — प्लंबिंग की हालत, अलग-अलग समय पर व्यू, सड़क का शोर, कॉमन एरिया, पार्किंग, लिफ्ट कैसे चलती है।

    रिकॉर्डिंग हम सुरक्षित रखकर आपको भेज देते हैं — बाद में विकल्प तुलना करने में काम आती है।

    समय-सीमा: एक दिन से लेकर कई हफ्तों तक — आप कितनी जल्दी फ़ैसला लेते हैं, इस पर निर्भर।

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    रिज़र्वेशन (बुकिंग)

    यूनिट चुनने के बाद उसे बाज़ार से हटाना ज़रूरी है। डेवलपर्स अक्सर बिना पेमेंट के 2–3 दिन तक यूनिट होल्ड कर देते हैं, जो दस्तावेज़ जांचने के लिए काफी होता है। रीसेल मार्केट में हालांकि रिज़र्वेशन के लिए तुरंत डिपॉज़िट देना पड़ता है।

    पटाया में आमतौर पर रिज़र्वेशन डिपॉज़िट 50,000–100,000 THB के बीच रहता है, हालांकि कुछ प्रोजेक्ट्स में यह ज़्यादा भी हो सकता है। बाद में यह राशि खरीद मूल्य में जोड़ ली जाती है।

    हमारा एक सख्त नियम है: अनुबंध से जुड़ा कोई भी भुगतान सीधे डेवलपर या विक्रेता के बैंक खाते में जाता है, एजेंसी के खाते में कभी नहीं। सिर्फ एक अपवाद है — छोटी रिज़र्वेशन फीस, जिसे हमारा एजेंट आपकी ओर से यूनिट रोकने के लिए चुका सकता है, जब तक आपका ट्रांसफर पूरा न हो जाए। इसे हमेशा लिखित में दर्ज किया जाता है।

    डिपॉज़िट देने से पहले आपको ये सब मिलेगा: डेवलपर या विक्रेता के दस्तावेज़, विदेशी कोटा की स्थिति की पुष्टि, अनुबंध का ड्राफ्ट, और ट्रांसफर की पूरी जानकारी।

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    कॉन्ट्रैक्ट (अनुबंध)

    बिक्री-खरीद या रिज़र्वेशन अनुबंध अंग्रेज़ी और थाई, दोनों भाषाओं में तैयार होता है। विदेशी खरीदार के लिए अंग्रेज़ी वर्शन कानूनी रूप से बाध्यकारी माना जाता है, लेकिन जहां दोनों में फर्क आए वहां आमतौर पर थाई वर्शन को प्राथमिकता मिलती है — इसलिए दोनों को ध्यान से पढ़ना ज़रूरी है।

    अनुबंध में साफ-साफ लिखा होना चाहिए: कीमत और मुद्रा, तारीखों या निर्माण-चरणों के हिसाब से भुगतान अनुसूची, हैंडओवर की तारीख, स्वामित्व का प्रकार (विदेशी-कोटा फ्रीहोल्ड या लीजहोल्ड), ट्रांसफर फीस कौन और कितने अनुपात में चुकाएगा, डिपॉज़िट रिफंड की शर्तें, और देरी होने पर डेवलपर की जवाबदेही।

    आप हस्ताक्षर करके स्कैन भेज देते हैं, फिर हस्ताक्षरित मूल प्रतियां DHL, FedEx या EMS से कूरियर की जाती हैं — इसमें 5–10 दिन लगते हैं।

    अनुबंध की एक स्वतंत्र कानूनी समीक्षा कराना हमेशा बेहतर रहता है। हम अपने साथ काम करने वाले वकीलों का सुझाव दे सकते हैं, पर आप चाहें तो अपना वकील भी रख सकते हैं — यह आम बात है, इसे अविश्वास का संकेत बिलकुल न समझें।

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    भुगतान और धनराशि का ट्रांसफर

    धनराशि विदेश से USD, EUR या किसी अन्य विदेशी मुद्रा में ट्रांसफर होती है; थाई बात में रूपांतरण प्राप्तकर्ता थाई बैंक में ही होता है।

    payment purpose में लक्ष्य साफ लिखा होना चाहिए — प्रॉपर्टी की खरीद और उसका पूरा पता। हम आपको सही शब्दावली पहले ही दे देते हैं, क्योंकि इसी पर तय होता है कि बैंक FET सही तरीके से जारी करेगा या नहीं।

    प्रक्रिया कुछ यूं चलती है: डेवलपर या विक्रेता इनवॉइस जारी करता है, आपको अनुबंध की मूल या स्कैन प्रति मिलती है, आप अपने बैंक से ट्रांसफर करते हैं, प्राप्तकर्ता बैंक धनराशि जमा कर FET जारी करता है, और अंत में हमें FET की प्रति व जमा की पुष्टि मिल जाती है।

    SWIFT ट्रांसफर में आमतौर पर 2–10 कार्य दिवस लगते हैं, यह कॉरेस्पॉन्डेंट बैंकों पर निर्भर करता है। कुछ देशों से आने वाले ट्रांसफर में अतिरिक्त जांच हो सकती है, जिससे समय और बढ़ जाता है।

    डेवलपर की किस्त योजनाएं: प्राइमरी मार्केट में डाउन पेमेंट के बाद, निर्माण पूरा होने तक किस्तों में भुगतान करना आम है। शर्तें हर प्रोजेक्ट में अलग होती हैं, इसलिए हस्ताक्षर से पहले इन्हें अच्छी तरह जांच लिया जाता है।

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    लैंड डिपार्टमेंट में स्वामित्व का पंजीकरण

    अगर आप खुद मौजूद नहीं हैं, तो पंजीकरण के लिए हमारे प्रतिनिधि या आपके वकील के नाम पावर ऑफ अटॉर्नी चाहिए होगी।

    तैयारी कुछ इस तरह होती है: हम मसौदा बनाते हैं, आप इसे अपने देश में नोटरीकृत कराते हैं, फिर यह वैधीकरण की प्रक्रिया से गुज़रता है — देश के हिसाब से अपोस्टील या कॉन्सुलर लीगलाइज़ेशन — और आखिर में एक शपथित अनुवादक इसे थाई भाषा में अनुवादित करता है।

    आपको अपने पासपोर्ट की नोटरीकृत प्रति भी चाहिए होगी।

    पंजीकरण के दिन हमारा प्रतिनिधि लैंड डिपार्टमेंट में ये दस्तावेज़ जमा करता है: पावर ऑफ अटॉर्नी, पासपोर्ट की प्रति, FET, अनुबंध, विक्रेता के दस्तावेज़, और चुकाए गए करों-शुल्कों का प्रमाण। इसके बाद चानोट (Chanote — टाइटल डीड) आपके नाम पर जारी होता है।

    उसी दिन आपको चानोट का स्कैन मिल जाता है। मूल दस्तावेज़ या तो कूरियर से भेजा जाता है, या आपकी अगली यात्रा तक हमारे कार्यालय में सुरक्षित रखा जाता है — यह चुनाव आपका होता है।

    समय-सीमा की बात करें तो पावर ऑफ अटॉर्नी तैयार करने और वैधीकृत कराने में देश के अनुसार 2–4 सप्ताह लग जाते हैं। पंजीकरण की प्रक्रिया खुद एक ही कार्य दिवस में पूरी हो जाती है।

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    हैंडओवर निरीक्षण और चाबियां

    प्राइमरी मार्केट में निर्माण पूरा होने और हैंडओवर के बीच एक निरीक्षण होता है, और यह हम आपकी ओर से करते हैं।

    निरीक्षण में हम यूनिट को फ्लोर प्लान और अनुबंध की विशिष्टताओं से मिलाकर जांचते हैं, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिक्स, एयर कंडीशनिंग, खिड़कियों और दरवाज़ों को टेस्ट करते हैं, हर खामी की फोटो-वीडियो लेते हैं, और डेवलपर से ठीक करवाए जाने वाले दोषों की एक snagging list बनाते हैं।

    रिपोर्ट उसी दिन फोटो और वीडियो के साथ आपको भेज दी जाती है। इसके बाद हम सुधार कार्यों पर नज़र रखते हैं और दोबारा निरीक्षण करते हैं।

    चाबियां और दस्तावेज़ या तो हमारे ऑफिस में सुरक्षित रखे जाते हैं, या फिर आपके प्रॉपर्टी मैनेजर को सौंप दिए जाते हैं — यह चुनाव आपका है।

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    बिना मौजूद हुए मालिकाना हक और किराया प्रबंधन

    खरीदारी पूरी होने के बाद प्रॉपर्टी का पूरा प्रबंधन दूर बैठे भी संभव है।

    प्रबंधन अनुबंध के अंतर्गत हम ये सब संभाल लेते हैं: किराए पर देना (छोटी या लंबी अवधि के लिए), मेहमानों की चेक-इन/चेक-आउट प्रक्रिया, सफाई-रखरखाव, बिजली-पानी और CAM फीस का भुगतान, छोटी-मोटी मरम्मतें, बिल्डिंग की मैनेजमेंट कंपनी से तालमेल, और हर महीने की आय-व्यय रिपोर्ट।

    किराए की आय आपके बताए गए बैंक खाते में भेज दी जाती है। प्रबंधन शुल्क और बाकी शर्तें अलग से तय होकर अनुबंध में दर्ज की जाती हैं।

पैसे भेजने के तरीके: तुलना करें

बाज़ार में मिलने वाली भुगतान विधियां नीचे दी गई हैं। हम सिर्फ बैंक वायर ट्रांसफर पर काम करते हैं — क्योंकि FET सिर्फ इसी तरीके से मिलता है, और इसके बिना न तो विदेशी कोटे में फ्रीहोल्ड रजिस्ट्रेशन हो सकता है, न ही आगे चलकर पैसा कानूनी तरीके से वापस भेजा जा सकता है।

तरीकाFETसमय-सीमाटिप्पणी
बैंक SWIFT ट्रांसफरहाँ2–10 दिनहम सिर्फ यही तरीका इस्तेमाल करते हैं
किसी तीसरे देश (जुरिस्डिक्शन) के रास्ते ट्रांसफरहाँ, अगर पैसा विदेश से आ रहा हो3–14 दिनयह बीच के बैंक पर निर्भर करता है; पहले ही कन्फर्म कर लें
नकदकुछ शर्तों के साथ—एंट्री पर घोषणा और आपकी खुद की मौजूदगी ज़रूरी है; दूर से होने वाले सौदों में यह लागू नहीं होता
क्रिप्टोकरेंसीनहीं—इससे FET नहीं मिलता। थाई प्रॉपर्टी के लिए क्रिप्टो में भुगतान करना नियमों के तहत मना है। हम इस तरीके से कोई भुगतान नहीं लेते

अगर कोई आपको बिना FET के भुगतान की स्कीम देकर कहे कि 'बाद में सब ठीक कर देंगे' — तो वहीं रुककर जांच कर लें। FET पीछे की तारीख में जारी नहीं किया जा सकता।

FET / TT3

FET यानी Foreign Exchange Transaction Form, थाई बैंक द्वारा जारी एक दस्तावेज़ है जो यह साबित करता है कि रकम विदेश से आई और उसे थाई बात में बदला गया। पहले इसे TT3 कहा जाता था।

USD 50,000 या उससे ज़्यादा के ट्रांसफर पर बैंक खुद-ब-खुद FET जारी कर देते हैं। इससे कम राशि हो तो अलग से इसकी मांग करनी पड़ती है — यह बस एक सामान्य सा आवेदन है, पहले से बता दें तो कोई दिक्कत नहीं आती। यह सीमा बैंक ऑफ थाईलैंड तय करता है और समय के साथ बदलती रहती है, इसलिए लेन-देन के वक़्त हम मौजूदा आंकड़ा आपको कन्फर्म कर देते हैं। भारतीय निवासियों के लिए एक बात और ध्यान रखने वाली है: RBI की Liberalised Remittance Scheme (LRS) के तहत कोई भी व्यक्ति साल में जितनी रकम विदेश भेज सकता है, उस पर भी एक सीमा है — यह करीब USD 250,000 के आसपास बैठती है, पर बदल सकती है, इसलिए ट्रांसफर से पहले अपने बैंक या RBI के ताज़ा नियम ज़रूर जांच लें।

यह ज़रूरी क्यों है: विदेशी कोटा के तहत किसी विदेशी नागरिक के नाम फ्रीहोल्ड स्वामित्व दर्ज करने के लिए लैंड डिपार्टमेंट को FET चाहिए ही होता है। और जब आप प्रॉपर्टी बेचते हैं, तो यही FET आपको मूल रूप से लाई गई राशि तक पैसा वापस विदेश भेजने की कानूनी इजाज़त देता है।

FET में क्या-क्या जांचें: प्रेषक या लाभार्थी के तौर पर आपका नाम, राशि, मुद्रा और बताया गया मकसद — यानी प्रॉपर्टी की खरीद।

सबसे आम गड़बड़ी होती है भुगतान का गलत मकसद लिखा जाना, और पैसा जमा हो जाने के बाद इसे ठीक करना हमेशा मुमकिन नहीं होता। इसीलिए ट्रांसफर से पहले ही हम आपके साथ सही शब्दावली तय कर लेते हैं।

विदेश से डील करने पर खर्च कितना आता है

खरीद मूल्य के अलावा ये खर्चे भी जुड़ते हैं:

ट्रांसफर फीस (पंजीकरण शुल्क)मूल्यांकित मूल्य का 2%आमतौर पर आपसी सहमति से 50-50 बांटा जाता है
Specific Business Tax (अगर 5 साल के भीतर बेचा जाए)3.3%आमतौर पर विक्रेता चुकाता है
Stamp Duty (अगर SBT लागू न हो)0.5%विक्रेता
Withholding Tax (स्रोत पर कर कटौती)व्यक्तिगत/कॉर्पोरेट दर के हिसाब सेविक्रेता
Sinking Fund (प्राइमरी मार्केट)एक बार में, प्रति वर्ग मीटर के हिसाब सेखरीदार
CAM फीसहर महीने, प्रति वर्ग मीटर के हिसाब सेखरीदार
पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) की नोटरी और लीगलाइज़ेशनदेश के हिसाब से अलग-अलगखरीदार
शपथित अनुवाद (Sworn Translation)हर मामले में अलग से पुष्टि होती हैखरीदार
दस्तावेज़ों की कूरियर डिलीवरीहर मामले में अलग से पुष्टि होती हैखरीदार
बैंक SWIFT शुल्कबैंक पर निर्भर करता हैखरीदार
कानूनी समीक्षा (वैकल्पिक)हर मामले में अलग से पुष्टि होती हैखरीदार

टैक्स और फीस की दरें थाई कानून तय करता है, और समय के साथ बदल भी सकती हैं। साइन करने से पहले हम आपकी प्रॉपर्टी के हिसाब से लिखित हिसाब-किताब दे देते हैं।

हम टैक्स संबंधी सलाह नहीं देते, और वकील की जगह भी नहीं ले सकते। अपने देश में टैक्स से जुड़े सवालों के लिए अपने CA या टैक्स सलाहकार से बात करें — कई देशों में विदेश में खरीदी प्रॉपर्टी घोषित करना जरूरी होता है।

जोखिम — और हम इन्हें कैसे संभालते हैं

हम जोखिमों को छिपाने के बजाय साफ-साफ बताना बेहतर मानते हैं।

  • जोखिम: पैसा गलत खाते में चला जाना। हम क्या करते हैं: कॉन्ट्रैक्ट का पूरा भुगतान सीधे डेवलपर या सेलर के अकाउंट में जाता है, और आप डिटेल्स को कॉन्ट्रैक्ट से मिलाकर खुद चेक करते हैं। एजेंसी के खाते में कॉन्ट्रैक्ट पेमेंट लेना हमारे यहां कभी नहीं होता।
  • जोखिम: यूनिट फोटो जैसी न निकलना। हम क्या करते हैं: फोटो के बजाय लाइव वीडियो पर दिखाते हैं, रिकॉर्डिंग आपके पास रहती है, और हैंडओवर के समय snagging list के साथ पूरी फोटो रिपोर्ट भी मिलती है।
  • जोखिम: डेवलपर का निर्माण पूरा न करना। हम क्या करते हैं: किसी भी प्रोजेक्ट को लिस्ट करने से पहले हम कंस्ट्रक्शन परमिट, ज़मीन के अधिकार, जरूरत पड़ने पर EIA और प्रोजेक्ट की फाइनेंशियल स्थिति की जांच थाई और इंटरनेशनल वकीलों के साथ करते हैं। यह भी सच है कि कोई जांच 100% गारंटी नहीं दे सकती — थाईलैंड में बड़े और नामी डेवलपर्स के प्रोजेक्ट भी कभी-कभी रुक जाते हैं।
  • जोखिम: फॉरेन कोटा पहले ही भर चुका होना। हम क्या करते हैं: डिपॉज़िट देने से पहले हम बिल्डिंग मैनेजमेंट से कोटा की स्थिति लिखित में कन्फर्म करा लेते हैं।
  • जोखिम: बेचते समय पैसा बाहर न भेजा जा सकना। हम क्या करते हैं: पैसा ट्रांसफर होते ही हम FET फॉर्म सही तरीके से भरा गया है या नहीं, यह तुरंत जांच लेते हैं।
  • जोखिम: नॉमिनी कंपनी स्ट्रक्चर। हमारा रुख साफ है: ज़मीन-मालिकाना हक की सीमाओं को बायपास करने के लिए नॉमिनी थाई शेयरहोल्डर वाली कोई स्कीम हम नहीं देते। ऐसे स्ट्रक्चर जांच के दायरे में आते ही रहते हैं, और इसका नुकसान आखिर में खरीदार को ही उठाना पड़ता है।
  • जोखिम: अवास्तविक यील्ड के वादे। हमारा नज़रिया साफ़ है — बाज़ार दर से ज़्यादा गारंटीशुदा यील्ड मिलने पर सवाल पूछना ज़रूरी है। यह पैसा आ कहाँ से रहा है, और गारंटी अवधि खत्म होने के बाद क्या होगा? हम सिर्फ़ एक बड़ा आंकड़ा नहीं थमाते, बल्कि पूरी गणना उन मान्यताओं के साथ दिखाते हैं जिन पर वह टिकी है।

एक बात और — लिक्विडिटी यानी तरलता। पटाया में प्रॉपर्टी बेचने में वक्त लगता है, यह शेयर बाज़ार की तरह झट से बिकने वाली चीज़ नहीं है। इसलिए अपनी होल्डिंग अवधि की योजना इसी हिसाब से बनाएं।

दस्तावेज़

आपसे चाहिए होगा: पासपोर्ट के सभी भरे पन्नों का स्कैन; पासपोर्ट की नोटरीकृत और वैधीकृत प्रति; आपके प्रतिनिधि के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी, जिस पर नोटरी, अपोस्टील या कॉन्सुलर लीगलाइज़ेशन के साथ शपथित थाई अनुवाद भी हो; धनराशि के स्रोत का प्रमाण, जो बैंक मांग सकता है; और किराए की आय के लिए बैंक विवरण (चरण 7)।

आपको मिलेगा: अंग्रेज़ी और थाई भाषा में बिक्री-खरीद अनुबंध; थाई बैंक से जारी FET; चुकाए गए शुल्कों और करों की रसीदें; आपके नाम पर चानोट; फोटो सहित हैंडओवर रिपोर्ट और snagging list; और अगर साइन हुआ हो तो प्रबंधन अनुबंध भी।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

क्या थाईलैंड आए बिना पटाया में कॉन्डो खरीदना मुमकिन है?
जी हाँ, बिल्कुल। थाई कानून के तहत कॉन्डोमिनियम खरीदने के लिए विदेशी खरीदार का मौजूद होना ज़रूरी नहीं है। यूनिट वीडियो कॉल पर दिखाई जाती है, अनुबंध पर इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर होते हैं, फिर मूल दस्तावेज़ कूरियर से भेजे जाते हैं, और स्वामित्व नोटरीकृत, वैधीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी के ज़रिए पंजीकृत हो जाता है।
दूर बैठे यह पूरा सौदा करने में कितना वक्त लगता है?
प्रॉपर्टी चुनने से लेकर स्वामित्व दर्ज होने तक 3 से 8 हफ़्ते लगते हैं। सबसे ज़्यादा समय पावर ऑफ अटॉर्नी तैयार करने और वैधीकृत कराने में जाता है — देश के हिसाब से 2 से 4 हफ़्ते। SWIFT ट्रांसफर में 2–10 कार्य दिवस लगते हैं, जबकि लैंड डिपार्टमेंट में पंजीकरण एक ही दिन में हो जाता है।
थाईलैंड में प्रॉपर्टी के लिए पैसा कैसे भेजें?
विदेश से विदेशी मुद्रा में बैंक वायर ट्रांसफर के ज़रिए, जिसमें भुगतान का मकसद साफ़ लिखा हो — प्रॉपर्टी की खरीद। प्राप्तकर्ता बैंक FET दस्तावेज़ जारी करता है, और इसके बिना किसी विदेशी के लिए फ्रीहोल्ड पंजीकरण या बाद में बेचने पर पैसा वापस भेजना, दोनों ही मुमकिन नहीं।
FET आखिर है क्या, और यह ज़रूरी क्यों है?
FET यानी Foreign Exchange Transaction Form — पहले इसे TT3 कहा जाता था — थाई बैंक का एक दस्तावेज़ है जो पुष्टि करता है कि विदेशी मुद्रा बाहर से आई है। लैंड डिपार्टमेंट को कोटे के तहत विदेशी फ्रीहोल्ड स्वामित्व दर्ज करने के लिए यही दस्तावेज़ चाहिए, और बेचने पर आय वापस भेजने में भी यही काम आता है।
पैसा किसे भेजना चाहिए — एजेंसी को या डेवलपर को?
अनुबंध से जुड़ा भुगतान सीधे डेवलपर या विक्रेता के बैंक खाते में जाता है। एजेंसी अनुबंध का भुगतान अपने खाते में नहीं लेती। इसका एकमात्र अपवाद है यूनिट रोकने के लिए ली जाने वाली छोटी रिज़र्वेशन फीस, जिसे लिखित रूप में दर्ज किया जाता है।
क्या थाई प्रॉपर्टी का भुगतान क्रिप्टोकरेंसी से किया जा सकता है?
नहीं। क्रिप्टो ट्रांसफर पर FET नहीं मिलता, और इसके बिना विदेशी कोटे के तहत किसी विदेशी के लिए फ्रीहोल्ड पंजीकरण संभव नहीं है। थाईलैंड में प्रॉपर्टी के भुगतान के लिए क्रिप्टोकरेंसी का इस्तेमाल विनियमन के तहत वैसे भी प्रतिबंधित है। Apartwell इस तरीके से भुगतान स्वीकार नहीं करता।
थाईलैंड में प्रॉपर्टी खरीदने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी कैसे बनवाएं?
इसका मसौदा एजेंसी या कोई वकील तैयार करता है। फिर आप इसे अपने देश में नोटरीकृत कराते हैं, उसके बाद अपोस्टील या कॉन्सुलर लीगलाइज़ेशन होता है, और अंत में एक शपथित अनुवादक इसे थाई भाषा में अनुवादित करता है। पूरी प्रक्रिया में देश के हिसाब से 2–4 हफ़्ते लगते हैं।
49% का विदेशी कोटा क्या है, और इसे कैसे जांचें?
कॉन्डोमिनियम अधिनियम के मुताबिक, किसी भी इमारत के कुल रहने योग्य क्षेत्रफल का ज़्यादा से ज़्यादा 49% हिस्सा ही विदेशी नागरिकों के नाम हो सकता है। अगर कोटा भर चुका है, तो उस इमारत में किसी विदेशी के लिए फ्रीहोल्ड स्वामित्व मुमकिन नहीं। इसीलिए डिपॉज़िट देने से पहले हम इमारत के प्रबंधन से कोटे की स्थिति की लिखित पुष्टि मांगते हैं।
खरीद मूल्य के अलावा और किन लागतों का ध्यान रखना चाहिए?
मूल्यांकित मूल्य पर 2% ट्रांसफर फीस लगती है, जो आमतौर पर खरीदार और विक्रेता आपस में बांट लेते हैं। इसके अलावा प्राइमरी मार्केट में खरीदारी पर sinking fund और CAM फीस देनी होती है, साथ ही पावर ऑफ अटॉर्नी की नोटरी व वैधीकरण, शपथित अनुवाद, कूरियर डिलीवरी और बैंक ट्रांसफर चार्ज भी जुड़ते हैं। बिक्री कर आमतौर पर विक्रेता ही चुकाता है।
अगर मैं थाईलैंड में मौजूद न होऊं तो चाबियां कैसे मिलेंगी?
हैंडओवर के समय हम डेवलपर की तरफ से पूरी जांच खुद करते हैं, जो भी खामियां मिलें उनकी सूची बनाते हैं, और उसी दिन फोटो-वीडियो रिपोर्ट भेज देते हैं। जब तक आप न आ जाएं, चाबियां हमारे ऑफिस में सुरक्षित रहती हैं — या फिर आपकी मर्जी के मुताबिक सीधे आपके प्रॉपर्टी मैनेजर को सौंप दी जाती हैं।

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Apartwell Co., Ltd., थाईलैंड रियल एस्टेट एसोसिएशन (TREA) की सदस्य है — सदस्यता क्रमांक 21/0479/69 — और रियल एस्टेट सेल्स एंड मार्केटिंग एसोसिएशन (RESAM) की भी सदस्य है, सदस्यता क्रमांक SM4801-508।